El contrato de alquiler, también conocido como contrato de arrendatario, es un documento en el que dos partes sellan un acuerdo. Esas dos partes son, por un lado el locador o arrendador, que es quien entrega el inmueble en alquiler. Por otro lado, el locatario o arrendatario, que es quien recibe dicho inmueble, alquilándolo. Este último, comúnmente, retribuye al dueño del inmueble con un pago mensual del valor acordado por ambas partes.
Además de acordar el monto y las formas del pago mensual por el alquiler, cuando se firma el contrato se están estableciendo diferentes detalles. Estos términos y condiciones en muchas ocasiones aquellos que firman el documento no las conocían previamente.
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Datos básicos en el contrato de alquiler
Para comenzar, cabe mencionar que en España el alquiler de vivienda está regido por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por dicha razón, todo lo que incluya dicho contrato de alquiler deberá respetar y seguir los preceptos de esta normativa.
Una de las cosas básicas que debe incluir el documento firmado son todos los datos personales tanto del arrendador como del arrendatario. Asimismo, también debe especificar en qué lugar está radicada la vivienda que se arrienda, incluir su dirección exacta, como así también su referencia catastral. Al mismo tiempo, se tiene que detallar la duración del arrendamiento, la renta o el pago del contrato. Como también las diferentes cláusulas específicas que tanto el arrendador como el arrendatario hayan acordado.
Estas situaciones burocráticas muchas veces llevan tiempo, y contienen muchos términos formales o específicos que uno no está acostumbrado o familiarizado. Esto podría generar un dolor de cabeza a la hora de llevar a cabo dicho procedimiento. Lo más recomendable es que se acuda a un abogado especialista en la materia, y dejar este tema en manos de profesionales. Esto hará que se establezcan en el contrato todas las cláusulas efectivamente y sin dañar a ninguna de las partes.
Duración
La duración del contrato de alquiler será la que se establezca y se acuerde por ambas partes en un primer momento. Esta decisión es libre de acordar por el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, se encuentran diferencias entre un contrato de duración menor a 5 años, de plazo indeterminado o de plazo superior a 5 años.
Los contratos de duración menor a 5 años (personas físicas) o 7 años (personas jurídicas) serán prorrogados obligatoriamente si el arrendatario así lo desea. Dicha prórroga será anual hasta alcanzar los 5 años. También se podrá cancelar en cualquier momento únicamente dando aviso con un mes de antelación al arrendador.
Los contratos de plazo indeterminado serán considerados como contratos de 1 año. En estos se aplicará la misma norma de la prórroga anual hasta los 5 años. Una vez que se llegue a dicha cantidad de años, se podrá prorrogar nuevamente hasta un máximo de 3 años. Esto, siempre y cuando no haya intención o voluntad de cancelar el contrato de alguna de las partes.
Los contratos de plazo superior a 5 años tendrán una fecha indicada en el documento firmado. Una vez llegada a la misma, se terminará el vínculo.
Fianza y garantías
La fianza establecida en el contrato entre el arrendador y el arrendatario será equivalente al pago de un mes de la renta en curso. La misma no aumentará en los primeros 5 años. Sin embargo, una vez que se pase de ese límite y se extienda el contrato, el arrendador tendrá la posibilidad de exigir una fianza superior.
Además de la fianza, también existe la posibilidad de que ambas partes puedan pactar garantías, como por ejemplo hipotecas, seguros, avales, entre otras. Las mismas tienen el objetivo de que se cumpla lo pactado en el contrato. Pueden ser solicitadas tanto por el arrendador como por el arrendatario.
Gastos y arreglos del inmueble
Tener en claro quién se debe hacer cargo de los diferentes gastos que incluye el inmueble es un detalle fundamental. Generalmente queda establecido entre las dos partes cuando se firma el contrato sobre a quién le corresponde cada cosa.
Comúnmente, de los gastos que corresponden al correcto sostenimiento del inmueble, como por ejemplo son los tributos, cargas, entre otras, se hace cargo el arrendador. Mientras que aquellos gastos que están relacionados al consumo, como por ejemplo el agua, electricidad, gas, basura, entre otras, los paga el arrendatario.
Una situación similar sucede en cuanto a las reparaciones de la propiedad. De aquellas reparaciones que son necesarias para mantener en condiciones de habitabilidad a la vivienda se debe hacer cargo el arrendado. Esto se debe a que es un arreglo de un desperfecto que excede a quien alquila. Mientras que de aquellas reparaciones que son de uso diario y generalmente más pequeñas, se tiene que hacer cargo el arrendatario. Estas sí incluyen a la persona que alquila.
Lógicamente, todos estos detalles sobre las posibles reparaciones del inmueble que se deban hacer en su momento estarán pactado de antemano. El arreglo será entre el arrendador y arrendatario para evitar mal entendidos llegado el caso.
Incumplimiento del contrato de alquiler
El incumplimiento del contrato de arrendamiento surge cuando las obligaciones del arrendatario no son cumplidas. Esto le otorga el derecho al arrendador a reclamar por dicho cumplimiento o, llegado el caso, tomar determinaciones sobre el contrato.
Algunos de los ejemplos de incumplimiento por parte del arrendatario son causar daños en la vivienda; realizar obras sin comunicar ni estar consentidas por el arrendador; la falta de pago de la renta o fianza; realizar el subarriendo a otra persona; generar actividades molestas, peligrosas o ilícitas que alteren la convivencia, entre otras.
A su vez, también existen casos en los cuales el incumplimiento lo realiza el arrendador. Dentro de este caso se puede encontrar, entre otras cosas, no realizar las reparaciones pertinentes y necesarias que se requieran en la propiedad; provocar cualquier tipo de molestias al arrendatario; no cumplir con alguna de las obligaciones descritas en el contrato.
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