Si estas pensando en comprar una vivienda necesitas conocer todo lo relacionado al contrato de compraventa. En este post te detallamos sus características, elementos y la mejor manera de redactarlo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?
Se entiende por contrato de compraventa al documento traslativo de dominio por el cual una persona vendedora transmite a otra compradora la titularidad de un bien a cambio de una pago en dinero.
Sus principales características son:
1) Autónomo: significa que no depende de otros contratos para su formulación.
2) Obligatorio: tienen que ver con la existencia de obligaciones por parte de las partes intervinientes.
3) Oneroso: ya que implica una serie de gastos, costos y enriquecimiento.
4) Consensual: porque su existencia depende del acuerdo entre las partes firmantes.
5) Libertad de forma: puede ser celebrado de manera oral o escrita. Sin embargo, para la compra de un inmueble es obligación la forma escrita de realización del contrato.
Es frecuente haber firmado con anterioridad un contrato de arras, a modo de señal, donde ya se recogen algunas de las condiciones en las que se va a producir la venta.
Obligación de las partes
Como hemos mencionado, este tipo de contrato es el acuerdo entre alguien que vende un inmueble y alguien que lo compra. Ambas partes, cuando pasan a formar parte de dicho acuerdo, deben cumplir con una serie de obligaciones.
a) Obligaciones vendedor:
1) Transferir el dominio de la propiedad.
2) Custodiar la vivienda hasta que la misma sea entregada.
3) Llevar adelante la entrega de la propiedad.
4) Garantizar una operación pacífica respondiendo por posibles vicios ocultos.
5) Responder por posible causas legales pasadas y que prive de cierto modo al comprador de la posesiona de la propiedad. El vendedor debe hacerse responsable mediante la cláusula de saneamiento.
b) Obligaciones del Comprador:
1) Debe pagar el precio acordado por la transmisión de la vivienda.
2) Abonar por mitad los gastos e impuesto. Este punto es negociable, ya que en la mayoría de los casos el pago de gastos y derechos corre por cuenta de quien compra la propiedad.
3) Recibir el inmueble. Es decir, la custodia del vendedor como obligación hasta la entrega de la vivienda no puede ser por tiempo indefinido.
Modalidades del contrato
Para lograr una operación exitosa es importante poder reconocer las diferentes modalidades para la firma de un contrato de compraventa.
- Con reserva de dominio: muchas veces confundido con el contrato de promesa. En este caso, se trata de una modalidad en la cual el traspaso de la vivienda no se realiza hasta que se cumpla la condición impuesta en el contrato. Normalmente se trata del pago total de la propiedad adjudicada.
- A plazos o bonos: se trata de una modalidad en la cuál el pago por la vivienda a comprar es pactada por un plazo determinado. A diferencia de la modalidad anterior, en esta ocasión sí existe una traslación del inmueble. Sin embargo, no debes confundir este tipo de contrato con los contratos de compraventa con hipoteca.
- Ad corpus: implica que existe cierta aleatoriedad del bien a vender, ya que no se conoce con exactitud las medidas de la vivienda a adjudicar.
Acciones que pueden desprenderse el contrato de compraventa
Al mismo tiempo, existen diferentes acciones que se pueden desprender de la compraventa.
La recisión tiene como efecto la devolución de lo entregado más el pago por daños y prejuicios en el caso de que corresponda. Otra acción es el saneamiento.
El saneamiento es una de las obligaciones del vendedor. Implica dar respuestas en el caso de que el comprador no pueda acceder a la vivienda por cuestiones legales pasadas. En estos casos, la persona compradora puede exigir la devolución del precio más el pago por daños y prejuicios. Se diferencia de la recisión ya interviene un tercero por un juicio previo. La causas pueden ser diversas según cada caso en particular.
La acción estimatoria implica la reducción del precio por vicios ocultos no declarados en el contrato de compraventa. Este tipo de acción por lo general tiene un tiempo corto de prescripción que varia de legislación a legislación. Lo más común es un lapso de 6 meses.
Por último, la acción por complemento se puede ver en aquellos casos donde existió un compraventa con reserva. Este tipo de acto busca cumplir por medio de proceso judicial la entrega de la propiedad en el caso de no ser liberada por parte del vendedor una vez cumplida las obligaciones del comprador.
¿Cómo redactar un contrato de compraventa?
Este tipo de contrato varía dependiendo del tipo de propiedad que decidas comprar. Sin embargo, en la mayor parte de casos los contratos y su redacción comparten cierta información común, como ser el detalle del precio a consensuar entre ambas partes.
Al momento de redactar este tipo de documentos, comúnmente conocido como contrato privado de compraventa es necesario que conozcas los puntos centrales y básicos para su realización.
Los contratos de compraventa no tienen la obligación de ser registrados en el Registro a la Propiedad, aunque siempre se recomiendo realizar esta acción para garantizar menos problemas futuros.
Para que el contrato pueda cumplirse adecuadamente, primero debe estar bien redactado. Cuales son los principales puntos a tener en cuenta?
- Objeto de compra: es este punto de detallan todas las características de la propiedad que se vende.
- Precio del inmueble: es uno de los puntos mas importantes este ya que especifica el dinero que el comprador entrega paga la compra de una vivienda. Este pago puede ser total o parcialmente efectivo. Es decir, puede pagar en dinero de manera total o fraccionado con la entrega por ejemplo de algún bien. Lo normal es que al ser una vivienda se establezca un precio total, pero puede que haya diferencia y que se ofrezcan servicios u otros bienes de intercambio hasta llegar al total del precio del contrato.
- Consentimiento del vendedor y del comprador: el contrato debe ser un acuerdo consensuado entre comprador y vendedor. Ambos firman su consentimiento especificando DNI, lugar de nacimiento, fecha de la firma y dirección.
- Cláusulas de cumplimiento: Las cláusulas son usadas para fijar el valor del inmueble, describir su situación al establecer información sobre las cargas como embargos y la indemnización en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
Recuerda siempre tener la mayor información posible al momento de la realización y forma de el contrato de compraventa de tu vivienda. Asegúrate conocer bien las obligaciones de cada una de las partes y cuales son tus garantías.
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