¿Quieres poner en alquiler un piso de tu propiedad y no sabes qué estándares mínimos debe respetar? ¿Estás por mudarte a un piso de alquiler y no sabes qué estándares mínimos puedes exigirle al propietario? En este post te damos la respuesta.
En este artículo encontrarás:
Al momento de poner en alquiler o de alquilar un piso (ya seamos caseros o inquilinos), lo primero a lo que le prestamos atención es al valor de la renta. Cuánto nos costará o nos rendirá ese piso cada mes. Pero una vez que tenemos claro el factor económico, surgen otras preguntas.
Nos preguntamos si habrá algún requisito legal que desconocemos y no estamos cumpliendo. Es que las leyes parecen ser inabarcables y, por más que el principio general dice que “la ley se presume conocida por todos”, sabemos que hay mucho que se nos escapa. En este post te contamos con qué requisitos debe contar un piso de alquiler para poder ser puesto en arriendo.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
En muchas situaciones (el tema de este post es una de ellas), la ley nos brinda respuestas de carácter general y debemos acudir a otros trámites o mecanismos para resolver conflictos. Muchas veces los problemas se resuelven introduciendo una cláusula (en acuerdo entre las partes) en el contrato de alquiler. Ello se corresponde con lo que la propia ley establece en su artículo 4: “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.
Condiciones de habitabilidad
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario “está obligado, sin derecho a elevar por ello la renta, a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al él o a personas de su casa (familia, invitados).
Es decir que el piso que se da en alquiler debe estar “habitable”. ¿Qué significa esto? A rasgos generales podemos decir que el piso debe cumplir con las exigencias de superficies mínimas, alturas de piso a techo, ventilación e iluminación que exigen los códigos de edificación o planeamiento de cada Comunidad Autónoma.
El problema suele surgir cuando para una de las partes el piso está habitable y para la otra no. La ley no nos dice qué elementos otorgan “condiciones de habitabilidad” a un piso. Por eso es importante para el inquilino verificar el estado del piso antes de firmar el contrato de alquiler
La justicia, por su parte, ha considerado en ocasiones que aquellas viviendas que carezcan de los servicios mínimos imprescindibles como cocina y baño, o con un deterioro de estos ambientes que los hagan inservibles, no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad
Cédula de habitabilidad de tu piso de alquiler
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda reúne los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos para ser habitada. Por ello se la considera necesaria para contratar servicios y suministros así como para venderla o alquilarla. La realidad es que no siempre se hace este trámite y la Ley de Arrendamientos Urbanos no la exige explícitamente. Pero, como vimos, la ley sí exige que la vivienda en arriendo se encuentre “en condiciones de habitabilidad”. Si el piso cuenta con este documento, se da por descontado que cumple con dichas condiciones. Por lo tanto, si quieres dormir tranquilo y estar seguro que cumples con los requisitos de habitabilidad que exige la ley, te recomendamos que obtengas la cédula de habitabilidad.
Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
Los requisitos de la cédula de habitabilidad varían en cada Comunidad Autónoma. En general, se tienen en cuenta aspectos como la superficie útil (cubierta y semicubierta) y la distribución del espacio. La vivienda también debe tener una altura mínima, que varía de unas habitaciones a otras.
También se suele exigir que el inmueble figure en el Catastro como destinado a uso de habitación. Otros aspectos a tener en cuenta son los relacionados con la salubridad y seguridad de la vivienda.
¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad?
Para tramitar una cédula de habitabilidad el propietario deberá contratar los servicios de un arquitecto o aparejador colegiado. Este tendrá que visitar el inmueble para comprobar que reúne los requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma.
Tras realizar la inspección, el profesional emitirá un certificado, que visará el Colegio de Arquitectos. Este certificado se presenta a la autoridad competente de cada Comunidad Autónoma, que expedirá la cédula de habitabilidad. El trámite completo puede tardar hasta tres meses.
En algunos Ayuntamientos se permite sustituir este certificado por una declaración responsable. Sin embargo, se recomienda contratar a un técnico para evitar problemas.
Piso de alquiler con suministros
Las viviendas en arriendo deben contar con los servicios de electricidad, agua y cloacas. El servicio de gas hoy en día puede sustituirse por artefactos eléctricos. Hoy en día, y ya hace tiempo, estos servicios se consideran básicos. No se estiman habitables los pisos que no dispongan de gas (o artefactos eléctricos para cocinar y obtener agua caliente), luz, agua corriente, calefacción, caldera, enchufes, desagües. Todo ello en buenas condiciones de uso. También se pueden considerar no aptas para ser habitados, los pisos que presenten graves desperfectos o humedades insalubres, entre otros.
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