Las condiciones mínimas de habitabilidad con las que debe cumplir tu vivienda

A la hora de vender una propiedad es necesario reunir una serie de documentos que luego deberán ser presentados a lo largo de todo el proceso de compraventa. Para obtener algunos de ellos será indispensable que el inmueble cumpla con ciertos requisitos y condiciones. ¿Qué ocurre con la cédula de habitabilidad? ¿Con qué condiciones de habitabilidad, salubridad y seguridad debe cumplir la vivienda para obtenerla? ¿Es obligatorio obtener este documento? En este artículo te lo contamos.

Para que una vivienda pueda ser considerada como habitable por las autoridades de cada comunidad autónoma, deberá cumplir con una serie de condiciones y requisitos en cuanto a sus dependencias, sus dimensiones y sus instalaciones.

¿De qué se tratan estas exigencias? ¿Qué es la cédula de habitabilidad y en qué regiones es obligatorio tramitarla? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad con las que debe cumplir una vivienda en España?

En primer lugar, es importante aclarar que las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad con las cuales una vivienda debe cumplir para obtener la cédula correspondiente y poder ser vendida, varían según cada Comunidad Autónoma, que son quienes las regulan.

Estas normas o decretos municipales que las Comunidades emiten, si bien varían en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos a las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación. 

Pero ¿de qué se tratan estas condiciones de habitabilidad? Son características técnicas y de calidad que cada vivienda debe tener para ser considerada habitable. Ahora veamos cuáles son estos requisitos mínimos a rasgos generales:

Condiciones mínimas de habitabilidad

Dependencias que debe poseer

Para ser habitable, se exige que una propiedad esté formada por varias habitaciones o dependencias. En caso de que se trate de una vivienda reducida o de un único dormitorio, lo mínimo con lo que debe cumplir en materia de habitaciones es lo siguiente:

• Una cocina, un salón y un comedor: en este caso, salón y comedor pueden integrarse, formando un salón-comedor. También existe la posibilidad de fusionar los tres espacios mencionados, formando un salón-comedor-cocina. A esta última opción se la conoce con el nombre de cocina americana.

• Un dormitorio principal o único: esta habitación debe contar con espacio suficiente para incluir una cama matrimonial, una cómoda y un armario.

• Un baño completo: este debe estar compuesto por un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.

Superficies o dimensiones mínimas que debe tener

En el caso de las superficies, las distintas dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:

• Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo, que es el encargado de distribuir el acceso a las diferentes habitaciones de la vivienda.

• Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.

• Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.

• Cocina: este espacio debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, que son los siguientes:

1. Fregadero.
2. Encimera.
3. Horno.
4. Extractor de humo.
5. Toma para colocar una lavadora.

Cabe volver a aclarar aquí que existe la posibilidad de integrar salón y comedor, como también de fusionar salón, comedor y cocina. En estos casos, debe ampliarse la superficie de dichos espacios.

• Dormitorios:

1. Principal: como mencionamos previamente, en esta dependencia deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda.
2. Dormitorio simple: en caso de que no haya dormitorio principal o que haya más de uno, para un dormitorio simple se exige que cuente con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
3. Dormitorios dobles: en caso de que haya una habitación en donde se puedan ubicar dos cama, las dimensiones mínimas requeridas son de 8 metros cuadrados.

• Baño principal: como mencionamos, este espacio debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.

• Aseo o segundo baño: este espacio es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.

Condiciones mínimas de salubridad e higiene

Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:

• Iluminación: las características de la vivienda deben garantizar una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad. Este requisito es obligatorio para todos los espacios de los que hablamos, menos para los pasillos, los recibidores y los baños. Cabe aclarar que la superficie mínima de iluminación en cada habitación debe ser de alrededor de un 10%.

• Ventilación: en este caso, las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior. Existen dos tipos de ventilación que las disposiciones diferencian:

1. Ventilación a través de ventanas: la superficie de estas aberturas debe ser, como mínimo, de un 10% en relación con las dimensiones de la habitación en donde se encuentran. Cabe aclarar que pueden ser las mismas aberturas a través de las cuales ingresa la luz natural. En este caso, los baños pueden contar con ventilación por sumideros o ventanillas. Por otro lado, no se exige que los pasillos y recibidores cuenten con ventanas.
2. Ventilación continuada: aparte de las ventanas, la vivienda debe disponer de un sistema de ventilación continua, de manera que, aunque todas las aberturas se encuentren completamente cerradas, exista una corriente de aire que renueve constantemente el aire.

Condiciones mínimas de seguridad

Las condiciones mínimas de seguridad hacen referencia a diferentes tipos de instalaciones que permiten el uso de servicios, las cuales deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:

Instalaciones

La vivienda, como mencionamos, debe disponer de las instalaciones correspondientes para el uso de energía eléctrica, agua fría y caliente sanitaria, desagües y telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:

• Eléctrica: debe contar con elementos adecuados como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.

• Fontanería: debe poder ofrecer agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en todas las zonas con grifos y una llave de corte general.

• Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.

• Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Materiales de suelos, paredes y techos

En este caso, los materiales que componen a la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser adecuada.

¿En qué consiste la cédula de habitabilidad de una vivienda?

Ahora que ya conoces cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad con las cuales debe cumplir una vivienda, ¿cómo puede acreditarse que la propiedad se atiene a estos requisitos al momento de venderla? El documento que lo certifica es la cédula de habitabilidad.

Esta cédula de habitabilidad es expedida por la Oficina de la Vivienda o por cada ayuntamiento, teniendo en cuenta que los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado o a un profesional, como un arquitecto, para que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.

También es importante tener en cuenta que los requisitos de los que hablamos en este artículo son de carácter general, por lo tanto será necesario que averigües cuáles son específicamente en la Comunidad que te corresponde.

En este artículo te contamos más acerca de este documento.

¿Es obligatorio tramitarla para vender una vivienda?

Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para iniciar su venta, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.

Por el momento, para vender un inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

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