En un contexto como el actual, en donde el nivel de inflación en España es creciente e inusual, es normal preguntarse qué hacer con los ahorros. Dejarlos en una cuenta bancaria en donde no generen intereses, sin duda, hará que se devalúen. ¿Por qué comprar una vivienda para invertir puede ser una buena opción? ¿Qué aspectos se deben tener en cuenta antes de realizar una operación de este tipo? ¿Cuáles son sus beneficios y qué riesgos puede implicar? En este artículo te lo contamos.
En este artículo encontrarás:
¿Qué cuestiones se deben analizar antes de comprar una vivienda para invertir?
Comprar una vivienda para invertir puede ser una decisión muy beneficiosa para nuestro patrimonio y nuestra economía. Sin embargo, antes de hacerlo, es importante actuar con cautela, analizar una gran cantidad de factores y conocer cuáles son los beneficios y riesgos asociados a este tipo de operación.
La mayoría de los economistas y especialistas del sector inmobiliario valoran de manera positiva la inversión en vivienda. Sin embargo, remarcan la importancia de no endeudarse excesivamente, pensar a largo plazo y buscar un inmueble cuyas características sean favorables.
Veamos qué cuestiones no se pueden perder de vista antes de tomar la decisión de comprar una vivienda para invertir.
Analizar el mercado inmobiliario
En primer lugar es importante estudiar en profundidad el mercado inmobiliario. Cuanta más información se recoja, más posibilidades hay de tomar una buena decisión. Pero ¿cómo hacerlo?
Realizar un análisis del mercado inmobiliario implica, por ejemplo, ver cómo han estado evolucionando los precios de compra y de alquiler en una zona determinada. Luego, conocer en qué momento se encuentran y qué factores pueden llegar a provocar subidas o bajadas. Por último, qué tipología de demanda de alquiler existe en la zona, es decir, si hay muchos turistas, profesionales, estudiantes, etc.
Pensar qué destino queremos darle a la vivienda elegida
Una vez elegida la propiedad que se desea comprar, es importante analizarla, ver cuáles son sus expectativas y para qué se la quiere utilizar.
En caso de querer destinar la vivienda al alquiler, es conveniente encajar la ecuación de inversión y renta esperada. Por lo tanto, lo más recomendable es elegir un mercado con demanda contrastada y tipos de demanda complementarias. ¿Qué significa esto? Que hay que asegurarse de que el inmueble pueda alquilarse como vivienda habitual, turística e incluso como oficina. Esto es más factible en los grandes centros urbanos.
Evaluar nuestra capacidad de compra
Antes de efectuar la compra también es importante evaluar cuál es el nivel de capacidad de compra que se posee, ya que es clave no sobreendeudarse por esta operación. A su vez, es imprescindible que el capital que se quiera destinar a la compra no vaya a necesitarse en el corto plazo, ya que la inversión en vivienda debe ser entendida a largo plazo.
En este sentido, se recomienda contar con una aportación inicial de ahorro que no sea inferior al 25% de la propiedad. No obstante, lo más aconsejable es poseer un 30% o 35% para que la economía personal no se vea tensionada ante cualquier repunte de los tipos de interés o la inflación.
Examinar las características de la vivienda que nos interesa comprar
Por último, es indispensable examinar en detalle las características de la propiedad que se eligió para efectuar la inversión. Tres aspectos fundamentales son su localización, su distribución y su calidad constructiva.
En este sentido se recomienda, por ejemplo, no invertir en activos muy singulares, con poca demanda futura. Tampoco en edificios que tengan una mala arquitectura o una construcción deficiente, ya que podrían tener una salida al mercado complicada.
A su vez, se aconseja tener en cuenta el grado de mantenimiento que necesitarán la vivienda y/o el edificio donde se encuentra. También su orientación, sus vistas, su altura y la existencia de un garaje, una piscina y zonas de ocio y jardín, que actualmente son características muy demandadas.
¿Cuáles son los beneficios de comprar una vivienda para invertir?
Comprar una vivienda para invertir cuenta con un beneficio muy importante: permite obtener una renta mensual si se elige destinarla al alquiler. Por otro lado, en un escenario como el actual, en donde la inflación es creciente, invertir en un inmueble puede ayudar a que los ahorros no se devalúen.
Permite obtener una renta mensual si se destina la vivienda al alquiler
Mantener los ahorros quietos en una cuenta bancaria no aporta ningún tipo de renta ni ganancia. Si bien existen se puede obtener un beneficio por ellos, por ejemplo, invirtiendo en la bolsa, es importante contar con un profundo conocimiento en el área y posiblemente implique un riesgo.
En cambio, invertir en una vivienda y destinarla al alquiler permite, una vez que se firma con un inquilino, obtener un ingreso estable todos los meses.
Permite resguardarse ante la inflación
¿Qué ocurre en escenarios como el actual, en donde mantener los ahorros en el banco, además de no generar ningún tipo de renta, también hace que ese dinero se devalúe? Sin duda, lo mejor también es invertir en una vivienda para que esos ahorros no sigan perdiendo su valor con el tiempo.
¿Cuáles son los principales riesgos que se pueden presentar al comprar una vivienda para invertir?
A la hora de pensar en comprar una vivienda para invertir debe primar la prudencia. Algunos de los riesgos que pueden llegar a presentarse son una subida en los tipos de interés, cambios en la regulación del mercado de alquiler y la posibilidad de que el inmueble adquirido esté sobrevalorado.
Subida de los tipos de interés
Uno de los principales riesgos de este tipo de operación está en las subidas de los tipos de interés que implementa el BCE, sobre todo si existe la necesidad de financiar parte de la operación con una hipoteca. Para evitarlo, es recomendable apostar por las hipotecas fijas, que permiten desvincular las cuotas mensuales de los vaivenes en los tipos de interés y el euríbor.
No obstante, es importante remarcar que se trata de una alternativa que se está volviendo cada vez más cara. Por eso es fundamental comparar las diferentes ofertas y evaluar qué conviene más. Una gran alternativa son los préstamos fijos.
Incertidumbre en el mercado de alquiler por cambios en la regulación
Algunos especialistas del sector inmobiliario se refieren a la actualidad del mercado de alquiler como “un momento de inseguridad jurídica”. El riesgo mayor parece ser la posibilidad de expropiación del derecho de uso, en caso de que el inmueble se encuentre desocupado. Se trata de un aspecto que los interesados en comprar una vivienda para invertir deben tener muy en cuenta.
En este sentido, lo más recomendable es analizar la normativa que regula el alquiler de vivienda en una zona determinada antes de efectuar la inversión. De esta manera, será mejor apostar por lugares como Madrid, en donde la oferta inmobiliaria es reducida, la demanda es elevada y, lo más importante, no entrarán en vigor las medidas que limiten las rentas, según ha asegurado el Gobierno regional.
Posibilidad de que la vivienda esté sobrevalorada
Otro riesgo que puede presentarse es el de comprar una vivienda que está sobrevalorada. Ante la previsión de la inflación, las viviendas tienden a subir de precio. Por lo tanto, podemos asegurar que lo más rentable será realizar la inversión cuanto antes, siempre tomando los recaudos que ya mencionamos.
En este sentido, puede ser útil plantearse los escenarios más pesimistas de la inversión que se va a realizar para estar preparado ante cualquier vaivén del mercado.
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