La compra de un bien inmueble es una operación que no es de fácil acceso para todas las personas. En los últimos años se ha vuelto aún más complicada, teniendo en cuenta que, a diferencia de lo que sucedía en la época de la burbuja, actualmente los bancos financian menos del 80% del precio de compra de una vivienda. Esto significa que, para hacer frente a la adquisición, es necesario contar con ahorros previos que puedan cubrir el 20% restante junto a los gastos e impuestos correspondientes. Pero, ¿qué ocurre cuando no se cuenta con ese dinero? ¿Es posible comprar una casa sin ahorros? En este artículo te lo contamos.
Por lo general, el colchón financiero necesario para adquirir una vivienda es del 30% sobre su precio total. Esto, por ejemplo, se traduciría en unos 60.000 euros en el caso de un inmueble de 200.000 euros. Teniendo en cuenta que el salario medio en España no supera los 25.000 euros, para convertirse en propietario de manera tradicional sería necesario ahorrar durante años para afrontar este tipo de operación.
Sin embargo, las compraventas se encuentran en niveles máximos desde hace más de una década. ¿Cómo es esto posible? A continuación te contamos todas las alternativas que existen para comprar una casa sin ahorros. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son las alternativas disponibles para comprar una casa sin ahorros?
Solicitar una hipoteca por más del 80% del valor de la vivienda
No todos los bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de un bien inmueble. Sin embargo, algunas entidades son más flexibles y pueden llegar a cubrir un 90%. Incluso existen casos en los que otorgan un 95% cuando se trata de clientes en concreto, como jóvenes que poseen capacidad de pago pero no cuentan con ahorros.
Si bien la oferta es muy limitada, también existen hipotecas que financian el 100% de una vivienda. En estos casos el banco suele fijar tipos de interés más altos que en los préstamos comunes debido al riesgo que implican. También suelen exigir al cliente la contratación de productos adicionales, como un seguro de protección de pagos que se activa si el hipotecado pierde su empleo. De todas maneras, es importante aclarar que esta alternativa supone un nivel de endeudamiento bastante excesivo.
Cómo conseguir una hipoteca a más del 80%
Negociar a partir de un buen perfil
Teniendo en cuenta el riesgo que debe asumir un banco al conceder una hipoteca superior al 80% es más alto, buscará en el cliente un perfil solvente para obtener mayor seguridad. Es decir, que esta persona cuente con estabilidad laboral, suficiente antigüedad en su puesto de trabajo, un sueldo aceptable y un contrato por tiempo indefinido.
Cabe mencionar que muchas entidades no hacen público que cuentan con un margen para aprobar este tipo de financiación en casos específicos. Por esta razón, una persona con una muy buena situación económica puede negociar directamente con el banco para conseguir una hipoteca del 90% o el 100%.
Muchas entidades de crédito ofrecen la posibilidad de cubrir más del 80% del precio de una vivienda a jóvenes menores de 35 años. La condición es que cuenten con un trabajo estable e ingresos suficientes para cubrir las cuotas sin mayores inconvenientes.
Contar con un avalista
Contar con una persona que asuma el rol de avalista es otro factor que facilita el acceso a una hipoteca por más del 80% cuando no se cuenta con ahorros. El avalista es una figura que se responsabiliza por una deuda cuando el causante no cumple con ella. De esta manera, en el caso de una hipoteca, si el hipotecado no paga las cuotas correspondientes, el avalista debe hacerse cargo. Su responsabilidad es responder solidariamente por la totalidad de la deuda generada a partir de todos sus bienes.
Para convertirse en avalista es necesario ser solvente. Es decir, contar con estabilidad financiera e ingresos suficientes para asumir el pago si no lo hace el hipotecado. También, presentar un aval que brinde suficiente seguridad al banco para conceder el préstamo. Por ejemplo, un bien inmueble que sea propiedad del avalista.
Lo más habitual es que sean los padres del contratante quienes se conviertan en avalistas de su hipoteca, especialmente si son jóvenes menores de 35 años. Sin embargo, no se trata de una opción recomendable cuando la situación financiera de estas personas pueda verse comprometida por estar cerca de la jubilación o si ya cobran una pensión. Esto se debe a que, en caso de impago por parte del hipotecado, el banco acudirá a los avalistas para cubrir la deuda. Ante esta situación, es posible que el banco se quede con la vivienda que se ha ofrecido como aval de la hipoteca. Para evitarlo se puede elegir la figura del aval parcial, que permite garantizar únicamente un porcentaje del préstamo y no su totalidad.
Aportar otra vivienda como aval
Si el contratante es propietario de otro bien inmueble que no se encuentre hipotecado ni posea un saldo pendiente muy bajo, es posible aportarlo como garantía. De esta manera, el banco hipoteca ambas viviendas, lo cual aumenta las posibilidades de que esté dispuesto a financiar la compra por un importe superior.
No obstante, es importante tener en cuenta que, al elegir esta opción, se está poniendo en riesgo la propiedad ofrecida como aval. También, que no se podrá vender este inmueble sin cancelar antes el porcentaje de la hipoteca por el cual responde.
Contratar a un bróker hipotecario
Se trata de la vía más efectiva para conseguir una hipoteca por más del 80% cuando no se cuenta con ahorros para comprar una casa. Sin duda, la mayor ventaja de contratar a un intermediario financiero o bróker hipotecario es que él se encargará de encontrar la hipoteca más barata de acuerdo a las características de la persona y a negociar las mejores condiciones. Estos especialistas conocen el sector inmobiliario en profundidad y saben qué entidades bancarias están dispuestas a conceder una financiación de hasta el 100% aunque no lo publiciten.
Los brókers hipotecarios perciben entre un 1% y un 5% del capital de la hipoteca que logran contratar para su cliente. Sin embargo, otra de las ventajas de elegir esta opción es que solo se les debe pagar al firmar por alguno de los préstamos conseguidos por ellos y nunca por adelantado.
Solicitar un préstamo personal además de la hipoteca para comprar una casa sin ahorros
Una fórmula muy utilizada a la hora de comprar una casa sin ahorros es solicitar un préstamo personal a la misma entidad financiera que concedió la hipoteca. También es posible pedirlo a otra diferente pero el fin es siempre el de conseguir el importe restante.
Sin embargo, cabe mencionar que esta opción implica una serie de riesgos, por lo cual es necesario realizar ciertos cálculos previamente para saber si es posible pagar el préstamo y la hipoteca al mismo tiempo, ya que se puede llegar a un sobreendeudamiento. Por otro lado, existen bancos que pueden llegar a denegar la hipoteca si ven que los ahorros del cliente provienen de un préstamo personal reciente. De esta manera, la persona podría conseguir el préstamo personal pero no la hipoteca.
Comprar una casa sobre plano
Otra de las opciones disponibles consiste en comprar una vivienda antes de que esté terminada e incluso antes de que haya empezado a construirse. Esto permite al comprador ir pagándola en cuotas hasta alcanzar ese 20% del precio que, usualmente, los bancos no financian al otorgar una hipoteca. También le da la posibilidad de ahorrar un monto de dinero que será necesario para pagar los impuestos inherentes a la compra, como el 10% de IVA, por tratarse de una vivienda nueva. En este caso, lo ideal sería contratar una hipoteca dentro de un plazo de dos o tres meses antes de habitar la vivienda.
Elegir un alquiler con opción a compra
A la hora de pensar en comprar una casa pero no contar con ahorros suficientes, el alquiler con opción a compra puede ser una gran opción. Esta fórmula consiste en firmar un contrato de alquiler en donde se acuerde que, una vez cumplido un plazo de tiempo determinado, el arrendatario tendrá derecho a adquirir la vivienda. El precio también deberá ser acordado previamente con el propietario y se descontará el importe que el inquilino haya pagado a través de las rentas mensuales hasta el momento.
Se trata de un mecanismo que ofrece ventajas al arrendatario y futuro comprador pero también para el arrendador y actual propietario de la vivienda. El inquilino, por su parte, se asegura de que, en caso de no poder adquirir finalmente el inmueble, su compromiso podrá ser interrumpido dentro de las condiciones legales habituales. Por otro lado, le permite conocer con anticipación la vivienda y la zona en la que se encuentra para definir si ambas se adaptan a sus necesidades antes de comprar.
En el caso del propietario, el principal beneficio es que percibe ingresos y rentabilidad durante los meses en que su vivienda está alquilada. Además, puede ser útil si la misma se encuentra en una zona en donde el mercado de compraventa está detenido.
Recibir un préstamo o una donación por parte de familiares para comprar una casa sin ahorros
Existe la posibilidad de que una persona perteneciente al entorno de la persona que desea comprar una casa posea ahorros suficientes para brindarle un préstamo. Según el Consejo General del Notariado, las donaciones en metálico se encuentran en máximos históricos. Lo mismo ocurre con las donaciones de viviendas, de acuerdo a datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Que sea un familiar el que solicite un préstamo personal
También puede ocurrir que ningún familiar o amigo disponga de un colchón financiero suficiente para afrontar un préstamo. En este caso, es frecuente que sea esa persona quien solicite un préstamo personal a una entidad bancaria para cubrir el importe que no esté incluido en la hipoteca. Se trata de una alternativa más arriesgada que la anterior, ya que supone un nivel mayor de endeudamiento para la persona que quiera beneficiar a su allegado.
Solicitar un aplazamiento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compra de viviendas usadas. Depende de la comunidad autónoma en donde se encuentre, el valor puede ser de entre un 4% y un 10% sobre el valor del inmueble. Cuando no se cuenta con dinero suficiente, es posible aplazar el pago del tributo. La condición es que el inmueble no posea más de 120 metros cuadrados de superficie útil. Una de sus desventajas es que implica el pago de intereses a la Hacienda autonómica de turno.
Comprar un piso de banco
Por último, otra manera de acceder a una vivienda sin ahorros es comprar un piso de un banco. ¿De qué se trata? Luego de la crisis de 2008, los bancos han acumulado gran cantidad de capital en forma de bienes inmuebles. El problema es que el negocio principal de estas entidades no es el inmobiliario, entonces su deseo es deshacerse de estos activos.
Por esta razón, los bancos ofertan dichos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros similares que se encuentran en el mercado. Lo hacen a través de campañas de descuentos y, muchas veces, por precios inferiores a 80.000 euros. Además, también ofrecen préstamos que se ajustan a este tipo de operaciones. Estas hipotecas ofrecen condiciones que son especialmente ventajosas para los contratantes, ya que es el propio banco el interesado en vender estos bienes. De esta manera, es muy frecuente que los financien por más del 80% habitual.
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