Comprar una vivienda en Hong Kong demandará 20 años de salario íntegro, lo cual coloca a la ciudad en el puesto número uno del ranking UBS Global Real Estate Bubble Index 2020. Por su parte un trabajador de Madrid necesitará 6 años de trabajo para adquirir una vivienda céntrica.
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El banco suizo UBS presentó el informe anual para identificar el riesgo de burbuja de los mercados inmobiliarios. Según el Global Real Estate Bubble Index, al ranking lo lidera la ciudad de Hong Kong, donde se necesitan 20 años de salario para la compra de un departamento de 60 metros cuadrados.
El informe analiza los 25 principales mercados del planeta. De sus datos se infieren también cuántos salarios se necesitan para comprar un piso de 60m2 en el centro de estas ciudades, y en cuántos años de arrendamiento se recupera la inversión.
El USB analiza con este dossier la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda mediana con el salario medio de un trabajador cualificado en el sector servicios.
Con respecto a Madrid, el análisis da cuenta de que para generar compensar la inversión de un piso céntrico se necesitan 24 años de arrendamiento, mientras que para su adquisición se requieren seis años de salario íntegro.
Si observamos el riesgo de burbuja inmobiliaria, las que tienen mayor riesgo burbuja en el precio de la vivienda son Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam y Zúrich.
¿Cómo se realiza este índice?
Se contabilizan los años de salario íntegro necesarios para adquirir en cualquiera de las 25 ciudades consideradas más importantes un departamento de 60m2.
Además se analizan cuántos años deberían estar esos pisos alquilados para amortizar el precio de la compra, tomando como referencia la renta media de arrendamiento.
¿Cómo evolucionó el mercado de compra de pisos céntricos en 10 años?
La tasa de esfuerzo aumentó en 17 de las 25 ciudades analizadas respecto a 2010. Esto significa que la compra de un piso para un trabajador de ingresos medios es cada vez más difícil. El promedio de años que necesita dentro de estas ciudades es 8,6 años de trabajo.
La ciudad que requiere mayor esfuerzo por parte de los asalariados para la adquisición de un piso es Hong Kong. Incluso aquellos que ganan el doble del salario medio tienen dificultades para pagar un apartamento, llegando a tener que juntar más de 20 años de sueldos íntegros.
Otras ciudades donde se necesitan más años de ahorros de sueldo por parte de los trabajadores son Nueva York, Tel Aviv, Tokio, Singapur, París y Londres. Aquí, se necesitan más e 10 años de trabajo completos para poder lograr acceder a la vivienda.
En la otra punta del ranking se encuentran las ciudades donde comprar una vivienda es mucho más accesible. Por ejemplo en ciudades estadounidenses como Chicago( 3 años)o Los Ángeles(5 años) y entre las europeas Milán y Madrid (6 años) registran tasas relativamente bajas de esfuerzo.
¿Cómo influyen el salario y las tasas hipotecarias en la compra de pisos?
La adquisición de una vivienda dependerá de muchos factores. Por un lado influye el salario, ya que si es lo suficientemente alto alcanzará para adquirir la vivienda en un tiempo inferior. Tal es el caso de ciudades como Ginebra o Zúrich donde el acceso a un piso es relativamente factible para sus residentes porque el salario es elevado.
Otro de los factores trascendentes desde el punto de vista del comprador es el tipo de interés hipotecario y las obligaciones de amortización.
En ciudades con tipos de interés bajo, los precios elevados pueden mantenerse fácilmente elevados como por ejemplo Suiza y en Amsterdam.
En Estados Unidos, los intereses más altos requieren un mayor esfuerzo de los trabajadores, a pesar de que los precios están más equilibrados respecto de los salarios.
¿Cuántos años de arrendamiento se necesitan para compensar la inversión en un piso?
Según el índice que publica todos los años el banco suizo, más de la la mitad de las ciudades necesitan más de 25 años para compensar la inversión a través del alquiler.
Estos datos surgen de cruzar el coste medio de un piso en el centro con el precio del alquiler de un departamento para arrendar con las mismas características. De esta manera se puede saber cuántos años se necesita tener en el mercado de alquiler el apartamento para recuperar el dinero invertido.
Las que superan los 35 años necesarios de arrendamiento son Múnich, Hong Kong, Zúrich y París. Por su parte se requerirán 30 años de alquiler para recuperar la inversión las ciudades de Singapur, Londres, Ginebra, Frankfurt y Estocolmo.
Vancouver, Milán, Toronto, Tel Aviv, Sídney, Nueva York, Moscú y Ámsterdam necesitan 25 años para compensar la inversión de la compra.
Madrid, la única ciudad española dentro del ranking, ocupa el puesto 18, ya que para comprar una vivienda tipo de 60 m2 en el centro de la ciudad debe estar 24 años en el mercado del alquiler para recuperar su inversión.
El ranking continúa con: San Francisco (19 años), Los Ángeles (18 años), Boston (17 años) y Chicago (12 años), Varsovia (17 años) y Dubái (16 años)
Desde la institución financiera explican que las leyes de alquiler pro-inquilino vigentes en Francia, Alemania, Suiza y Suecia evitan que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado. Por el contrario en las ciudades norteamericanas rigen leyes más flexibles en cuanto a regulación del mercado del alquiler por lo que se requieren menos años de arrendamiento para recuperar inversiones.
¿Cómo afectó la pandemia para adquirir pisos en las grandes urbes?
La pandemia de coronavirus puso en duda las perspectivas de crecimiento de la vivienda en los centros urbanos. El teletrabajo aumentó la demanda en zonas fuera de las grandes urbes ya que muchos trabajadores ven la necesidad de buscar espacios más cerca de la naturaleza para establecerse. De todas maneras, los grandes centros urbanos seguirán siendo los concentradores de la economía y muchas personas estarán interesadas en vivir allí.
El informe del banco sugiere cautela a los inversores, ya que por el momento los precios se mantienen altos y las perspectivas de demanda aún son débiles como para tomar decisiones.
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