A la hora de comprar un inmueble heredado, es habitual que surjan algunos problemas que deberás tener en cuenta a la hora de acudir a la notaría. En esta nota te sugerimos que estés atento a estos detalles que te pueden cambiar la operación.
En este artículo encontrarás:
Hay que tener un cuidado especial cuando una herencia se recibe de un hermano o un tío, ya que la Ley Hipotecaria limita la posibilidad de hipotecar ese inmueble, durante el plazo que va desde la muerte del antiguo propietario en dos años. Por lo que si una persona que quiera comprar tiene una hipoteca, el banco no se lo va a conceder, y al vendedor tampoco.
Esta circunstancia no viene reflejada en la nota simple, porque se la considera una “limitación legal”, pero no tiene la consideración de “carga”. Esto quiere decir también que si hay muchos compradores que quieren comprar al contado y se enteran de la limitación que existe, deberás tener en cuenta que no podrás hipotecar, pero sí comprar de contado.
Comprar un inmueble heredado de contado
Comprar un inmueble heredado de contado implicará un riesgo para el comprador, que podrá ser que en el transcurso de los dos años antes de la muerte del antiguo titular, aparezca un heredero real y reclame la propiedad que vendió el heredero aparente.
En este caso, el comprador perderá el inmueble frente al heredero real, pero se lo podrá reclamar al heredero aparente que se lo vendió. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria lo explica así:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos DOS AÑOS desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de “herederos forzosos”.
Herederos forzosos
Regulado por el Art. 807 del Código Civil, son herederos forzosos los hijos, tanto naturales como por adopción, matrimoniales y no matrimoniales, y descendientes, y en su defecto, los padres y ascendientes. Por otro lado, el viudo/a heredará en la forma establecida legalmente.
Derechos de un cónyuge viudo
Regulado por los artículos 834 a 840 del Código Civil, los derechos del Cónyuge viudo varían en función de las personas con las que tenga la herencia:
-Con hijos y descendientes (nietos): tiene derecho al usufructo vitalicio del tercio de mejora. Si no hubiese descendientes pero si ascendientes (padres, abuelos), tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia.
-Falta de ascendientes y descendientes: podrá tener el usufructo vitalicio sobre dos tercios de la herencia.
-En defecto de ascendientes y descendientes, y antes de los colaterales: sucederá en todos los bienes del difunto el cónyugue sobreviviente.
¿Cómo se divide una herencia?
La herencia se divide en tres partes. Una parte legítima en la que el testador no puede disponer libremente, porque por ley se reserva a determinados herederos forzosos, excepto que el testador decida desheredarlos de forma expresa. Hace referencia a la tercera parte de la herencia que legítimamente les corresponde a los descendientes directos del fallecido por derecho. Claro que en primer lugar son los hijos. Se reparte en partes iguales, y si uno de los hijos falleció, pasa a sus descendientes directos.
La segunda parte es el tercio de mejora es el derecho del testador de disponer de una parte de su legado para beneficiar a uno o varios de sus herederos. Para que esto se aplique en la división de la herencia, tiene que quedar reflejado en el testamento. En caso de que no exista eso, la mejora se repartirá en partes iguales entre los mismos perceptores de la parte legítima.
La última parte es el tercio de libre disposición que es la parte sobre la que el fallecido puede actuar con total libertad, y permite que en su testamento pueda legar un tercio de sus bienes a quien quiera, sin necesidad de que sean familiares. En caso de que no exista esta voluntad del fallecido, la división de la herencia formará parte de la parte legítima.
Entonces ten en cuenta que a la hora de comprar un inmueble heredado
El Art. 28 de la Ley Hipotecaria dice que por regla general, en el principio de fe pública registral, si el vendedor heredero es el titular registral del inmueble tras la compra, la inscribe a su favor en el registro, quedará protegido frente a futuros reclamos de otros.
Hay una excepción. Si en los dos años posteriores al fallecimiento del causante, aparece un heredero forzoso con mejor derecho hereditario al del vendedor, podrá reclamarle sus derechos y no podrá defenderse alegando la protección que le brinda su inscripción registral.
Son herederos forzosos, según el Código Civil, los hijos y descendientes, padres o ascendientes, viudo o viuda.
¿Pueden aparecer herederos forzosos después de adjudicada e inscrita la herencia? Puede suceder que aparezca un testamento que no se había inscripto en el Registro de Actos de la última voluntad, o existía un testamento escrito a mano y no presentado a un notario. También puede surgir un hijo extramatrimonial, o volver un heredero que se creía ausente.
Ante todo esto, la solución posible de una compraventa es que el comprador no quiera asumir el riesgo, y entonces hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas.
Si estás pensando en comprar un bien heredado, ten en cuenta todo esto que te contamos, y además, te podrás poner en contacto con un asesor de Oi Real Estate.
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