Cuando buscamos oportunidades de inversión inmobiliaria, comprar un piso a un banco se transforma en una posibilidad rentable y atractiva. Pero ¿de dónde vienen estos pisos? ¿Cuáles son sus características? ¿En qué se diferencia esta operación con una compraventa tradicional? En este artículo te lo contamos.
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Los pisos de los bancos provienen de ejecuciones hipotecarias, casi todas ellas realizadas durante la crisis de 2008. En otras palabras, tanto personas físicas como jurídicas solicitaron financiaciones para adquirir propiedades en ese entonces, pero la explosión de la burbuja inmobiliaria y la consecuente crisis económica impidieron que pudieran continuar con el pago de su hipoteca. En consecuencia, el banco tomó posesión de los pisos.
Ahora bien, la actividad económica de las entidades financieras más tiene que ver con la concesión de préstamos y menos con la explotación de un bien inmueble. En definitiva, tener propiedades no les resulta estratégico, por lo que procuran venderlos rápidamente. Es por ello que los costes de comprar un piso a un banco suelen ser menores que si se compra a un particular. No obstante, habremos de tener presente que estas viviendas tienen ciertas características diferenciales.
Características de los pisos de banco
La primera de ellas es que la oferta es muy heterogénea: podemos encontrar pisos grandes, pequeños, ubicados en las grandes ciudades o en los pueblos, con habitaciones o sin ellas… Pero una peculiaridad que sí comparten muchas de estas propiedades es que su estado de conservación no es óptimo. En la mayoría de los casos, luego de comprar un piso a un banco, deberemos proceder con una reforma para devolverle su condición de habitabilidad.
Por otro lado, ya hemos mencionado que los precios de los pisos de banco suelen estar por debajo de los que establece el libre mercado, pero en este sentido, hemos de hacer una aclaración: en Madrid y en Barcelona, la demanda de pisos de banco es muy alta, por lo que la diferencia de valor con los inmuebles de particulares no es tan significativa como en las ciudades más pequeñas.
Por último, debemos agregar una característica fundamental: los bancos suelen conceder hipotecas al 100% cuando esta se utiliza para comprar un piso que les pertenece. Mientras que en condiciones normales solo conceden el 80% del valor de compra de la propiedad, si estamos interesados en un piso de banco podremos comprarlo sin entrada.
¡Atención! Aunque podamos obtener una hipoteca al 100%, recuerda que, habitualmente, los pisos de banco deben ser reformados. Las entidades financieras no nos aseguran el dinero necesario para llevar a cabo las obras. Por lo tanto, deberemos disponer de una base de ahorros para rentabilizar la inversión.
Diferencias entre comprar piso a un banco y hacerlo de forma tradicional
No existen grandes diferencias entre comprar un piso a un banco y comprárselo a un particular. En lo que se refiere a los impuestos, la operación tributa siempre de la misma manera para el comprador, independientemente de quién sea el vendedor. Sin embargo, sí debemos mencionar que las entidades financieras no suelen cobrar comisiones de compraventa. Además, como ya te hemos dicho, el precio de compra es, generalmente, más bajo que el que establece el mercado inmobiliario.
Entre las diferencias que implican una desventaja respecto de la operación tradicional, debemos incluir que comprar un piso a un banco amerita una serie de trámites más burocráticos. En estos casos, por ejemplo, se debe seguir el protocolo de prevención de blanqueo de capitales, lo que suele demorar los procedimientos.
Cinco consejos para comprar un piso a un banco
Ahora que ya conocemos las características fundamentales de los pisos que venden los bancos y comprendemos las diferencias con una compraventa entre particulares, estamos en condiciones de elegir si es la opción más conveniente para nosotros. Pero, si decidimos inclinarnos por esta alternativa, será mejor que tengamos en cuenta estos cinco consejos:
- Evitar inmuebles tapiados: un piso tapiado es signo de alto riesgo de okupación. En efecto, los bancos suelen realizar esta práctica en viviendas que ya han sido okupadas.
- Analizar la redistribución de los espacios: muchas propiedades de bancos son antiguas y responde a distribuciones que ya no resultan eficientes. Por eso, es conveniente analizar la posibilidad de realizar una reforma y contemplar dicho gasto en nuestro presupuesto de inversión.
- ¡Pedir nota simple!: una vez que hayamos visitado el piso y analizado sus características, es conveniente pedir una nota simple para verificar las deudas y embargos del inmueble, entre otras cosas. Si el piso en cuestión tuviera deudas, es aconsejable solicitar al banco que añada una cláusula al contrato de arras, donde se comprometa a vendernos la propiedad libre de cargas (y, por qué no, libre de ocupación).
- Negociar el precio: una vez hayamos acordado las condiciones de la reserva y la compraventa, podremos negociar el precio. Recuerda que para las entidades financieras no es rentable tener estas propiedades en su poder, por lo que el contexto favorece la negociación.
- Asegura la vivienda: asegurar el contenido y el continente siempre es recomendable, más aún si la compraventa se realiza sobre un inmueble antiguo o en mal estado de conservación.
Ahora bien, si no quisiéramos enfrentarnos a las reformas, la burocracia y las demoras en la adquisición de la propiedad, siempre queda otra posibilidad: la de comprar un piso a un particular, a través de los portales online o de una gestora inmobiliaria. ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte! ¿Comenzamos?
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