Existen dos tipos de inversiones inmobiliarias seguras y rentables: comprar para alquilar y comprar para vender. Pero ¿cuál de ellas es mejor? ¡Aquí te lo contamos!
En este artículo encontrarás:
La inversión inmobiliaria en España es una de las más rentables. En efecto, las propiedades han funcionado como valor refugio a lo largo de 2020, luego de que la pandemia del coronavirus desestabilizara la economía global. Pero dentro del mundo de los bienes raíces, podemos elegir diferentes opciones para rentabilizar nuestro dinero: comprar una vivienda para alquilarla es una de ellas; adquirirla para reformarla y revenderla es otra.
Sobre la base de las múltiples posibilidades, surge entonces el siguiente interrogante: ¿es mejor comprar para alquilar o comprar para revender? En Oi Real Estate decidimos analizar ambas opciones para que puedas ser tú quien decida cuál es la más conveniente.
Comprar para alquilar: ventajas y rentabilidad
Un informe del Banco de España demuestra que la rentabilidad total anual de una vivienda en 2020 fue del 5,2%. Este porcentaje se puede desglosar en dos fuentes generadoras de ingresos: el alquiler en sí mismo (que arrojó una rentabilidad del 3,7%) y la variación de los precios de la vivienda, más conocida como plusvalía (que se situó en 1,5%). Si bien estas tasas de retorno son ligeramente más bajas que las que se obtuvieron en años anteriores, continúan demostrando que se trata de una oportunidad rentable para invertir.
En efecto, las razones por las cuales deberías considerar comprar un piso para alquilarlo son las siguientes:
- Aumento de la demanda: en la actualidad, muchas personas no cumplen los requisitos para solicitar una hipoteca. Esta dificultad para acceder a la vivienda propia produce un aumento en el interés por los alquileres.
- Ingresos mensuales regulares: una vez que hayas encontrado a tu inquilino ideal, tendrás ingresos estables cada mes en tu cuenta bancaria.
- Tiempo medio de alquiler más rápido que de venta: el tiempo medio de alquiler en España es de 49 días, mientras que el de venta es de seis meses.
- Beneficios fiscales: entre las deducciones del IRPF se incluye el 60% del total de las rentas cuando el inmueble se alquila para vivienda habitual.
¿Cómo saber si comprar un inmueble para alquilar es rentable?
Existen fórmulas matemáticas que te permitirán identificar si un inmueble representa una buena oportunidad de inversión. La más popular es el cálculo de la rentabilidad neta, que relaciona el dinero invertido con las rentas anuales percibidas. La fórmula exacta consiste en:
Ahora bien, para que no queden dudas respecto de este cálculo, desglosaremos cada uno de los términos:
- Por alquiler anual entendemos los ingresos percibidos en concepto de renta durante doce meses. Es decir, el alquiler mensual multiplicado por doce.
- Por cargas, entendemos: el coste anual del seguro de impago, el IBI, el mantenimiento, la previsión de los meses durante los cuales la vivienda estará vacía y los costes de mantenimiento.
- Con dinero invertido nos referimos a la cuantía que hayamos desembolsado para adquirir la propiedad.
Imagina, entonces, que adquieres un inmueble por 200 mil euros con la intención de obtener de él una renta mensual. Investigas otras propiedades similares y descubres que puedes alquilarlo por mil euros al mes, por lo que obtendrás unos ingresos de doce mil euros al año.
A esos doce mil euros, deberán descontársele los gastos, que en general se calculan en un 30% de los ingresos. Es decir que tendrías unos gastos anuales de 3 600 euros relacionados con el inmueble alquilado (30% de 12 000). Entonces, la rentabilidad neta de la inversión resultaría en:
Rentabilidad neta por alquiler: [(12 000 – 3 600) / 200 000] x 100
Rentabilidad neta por alquiler: 4,2%
El apalancamiento en la inversión para alquilar
Ahora bien, la situación anterior cambiará si solicitamos una hipoteca para adquirir el inmueble. En primer lugar, porque deberemos añadir los intereses hipotecarios a los gastos. En segundo lugar, porque el dinero invertido incluirá únicamente el desembolso inicial para acceder a la hipoteca. Evaluemos otro ejemplo:
Imagina ahora que decides adquirir una propiedad cuyo precio de 200 mil euros con la intención de alquilarlo. De la renta, obtendrás unos ingresos de doce mil euros anuales, que se transformarán en 8 400 luego de descontarle los gastos de mantenimiento del inmueble.
Pero, a diferencia del caso anterior, ahora decides pedir un préstamo hipotecario por el 70% de tu inversión, que son 140 mil euros. A ello deberás sumarle los intereses, que en España representan una media del 2% del dinero solicitado: 2 800 euros anuales.
En este nuevo escenario, como inversor solo utilizarías 60 mil euros de tu bolsillo para adquirir la propiedad. Entonces, el cálculo de la rentabilidad neta cambiaría.
Rentabilidad neta= [(12 000 – 3 600 – 2 800) / 60 000] x 100
Rentabilidad neta por alquiler = 9,3 % anual
Este aumento de la rentabilidad que produce la adquisición de deuda se conoce como apalancamiento.
House flipping: comprar para reformar y vender
Esta técnica, conocida como house flipping, consiste en adquirir propiedades antiguas, reformarlas y venderlas nuevamente. Las estadísticas indican que estas operaciones arrojan entre un 15% y un 20% de rentabilidad.
Las ventajas que lograron atraer la atención de miles de inversores en los últimos años radican en la:
- Mayor posibilidad de adquirir viviendas a buen precio. Como se trata de inmuebles deteriorados, el margen de negociación del precio de compra es mucho más amplio.
- Gran demanda de propiedades reformadas. Aunque el mercado de viviendas de segunda mano es el más popular, la oferta de este tipo de viviendas completamente reformadas es escasa; en consecuencia, existe una demanda importante para las pocas propiedades que se encuentran en el mercado.
- Beneficios a corto plazo. A diferencia de lo que ocurre con los alquileres, comprar para vender nos permite recuperar el dinero invertido casi de inmediato.
¿Cómo saber si una propiedad para reformar es rentable?
En este caso, también podemos calcular la rentabilidad y el procedimiento será considerablemente más sencillo:
Habremos de calcular el precio de venta del inmueble y restarle: el precio de compra, los gastos asociados a la operación y los impuestos correspondientes. A ello, deberemos dividirlo entre la inversión inicial (que en este caso incluye el coste de adquisición y de la reforma) y lo multiplicaremos por cien. Así, obtendremos la rentabilidad neta.
Veamos un ejemplo:
Imagina ahora que compras una vivienda por cien mil euros, inviertes diez mil en reformarla y luego la vendes por ciento treinta mil. Se calcula que los gastos e impuestos asociados con la transacción suman el 10% del precio de venta. Entonces, la rentabilidad será igual a:
Rentabilidad neta= [(130 000 – 13 000 – 100 000) / 110 000] x 100
Rentabilidad neta = 15,45 %
El apalancamiento en el house flipping
El apalancamiento también incide cuando compramos para revender, puesto que, al adquirir una hipoteca, la cantidad real de dinero invertida disminuye y, con ello, aumenta la rentabilidad de la inversión.
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos ahora que de los cien mil euros que necesitamos para comprar la propiedad, solo invertimos setenta mil (puesto que al resto lo obtenemos de la hipoteca), más diez mil de la reforma.. Además, añadimos un 2% de intereses a nuestros gastos, que suman en total 1 400 euros. Entonces, la rentabilidad será igual a:
Rentabilidad neta= [(130 000 – 13 000 – 100 000 – 1 400) / 80 000] x 100
Rentabilidad neta = 19,5 %
Entonces, ¿qué es mejor: comprar para alquilar o comprar para vender?
La respuesta dependerá de tus necesidades puntuales. Si bien comprar para vender es más rentable que arrendar la propiedad, esta segunda opción implica un ingreso de dinero estable y sostenido en el tiempo. En el largo plazo, el dinero proveniente de las rentas podría superar en cuantía al proveniente de la venta. No obstante, si lo que necesitas son ingresos inmediatos, entonces comprar para vender será la opción ideal para ti.
Sea cual fuera tu decisión, puedes estar tranquilo: una inversión inmobiliaria bien hecha es rentable y segura. ¿Quieres recibir apoyo profesional en tu inversión? ¡Contáctanos! Estaremos encantados de ayudarte.
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