Con el nuevo año se renuevan las expectativas para acceder a la vivienda propia, sobre todo en los más jóvenes. Los índices de inflación y el contexto parecen poco alentadores. Pero como los alquileres van a permanecer altos, muchos hacen cuentas para tomar la mejor decisión, si comprar o alquilar en este 2023.
Entre las expectativas de muchos españoles para este 2023 se encuentra la compra de una vivienda. Aunque el contexto no muestra señales de facilitar el camino, con una inflación todavía alta y la relación entre oferta y demanda atascada. En el año que comienza la subida de precios de la propiedad nueva va a continuar y la vivienda usada también va a seguir revalorizándose. A lo que se agregan los costes de los hipotecarios y las otras opciones de inversión que compiten con el ladrillo por la rentabilidad.
En cuanto a los alquileres, los precios no van a bajar durante 2023, al menos así lo estiman las previsiones. Y aunque el tope del 2% marcado por el gobierno ayuda a que los inquilinos tengan un grado de certidumbre, seguirán siendo altos. Por lo tanto, comprar o alquilar una vivienda es una decisión nada fácil para un año para los españoles.
Las viviendas aumentaron su valor
Durante el año pasado, la compraventa de inmuebles ha tenido un desempeño positivo, sumando casi unas 670.000 operaciones realizadas. Esto equivale a un aumento del 2% respecto de 2021. Y como es de esperar, a toda demanda le ha correspondido una subida en los precios del valor de la vivienda, tanto en la nueva como en la usada.
Los números finales no están disponibles aún, aunque las estimaciones dan cuenta que el valor de la vivienda se ha incrementado en un promedio del 8,8% durante el año. Esto es un precio medio de 1.751 euros por metro cuadrado. Son números por encima de la inflación, ya que el índice Eurostat marcó en diciembre un aumento anual de precios del 5,6% en España y del 9,2% para toda la zona euro.
Un punto importante a la hora de decidir si comprar o alquilar una propiedad es la evolución del valor. Las ciudades capitales encabezaron el alza de precios de las propiedades. Por ejemplo, en Madrid la subida fue del 9,2%. Mientras que también por encima de la inflación se encontraron las viviendas de San Sebastián (aumentaron el 10,8%), Zaragoza (con el 10,9%) y Cádiz, que registró un 9,3% de aumento. Apenas por debajo estuvieron los precios de las viviendas de Las Palmas, con un 8,9% de revalorización. Y por encima del 8% estuvieron las propiedades en Bilbao, Málaga y en Valencia. Por el otro lado, el promedio de aumento de las casas en Barcelona fue del 4,7%.
Los alquileres también incrementaron sus precios
En cuanto al precio de los alquileres, también presentaron una evolución semejante a los valores de venta. Cabe recordar que se trata de la primera opción para quienes no pueden o no se animan a la compra de la vivienda. E incluso por encima de la adquisición para el sector juvenil de la población, que se moviliza de una ciudad a otra por disfrute, estudios o empleo.
De acuerdo a las primeras estimaciones, el año 2022 cerró con un aumento del 8,4% en el valor del alquiler. En promedio nacional, el valor es de 11,40 euros el metro cuadrado por mes. Aunque la evolución de este coste varía de acuerdo a las ciudades en que se encuentra la propiedad. Para poder determinar si conviene comprar o alquilar se debe considerar que de igual modo que la venta, los alquileres siguieron el desarrollo de una coyuntura económica signada por la inflación, subida de hipotecarios y caída de la oferta de nueva vivienda.
En toda la región mediterránea se verificaron aumentos por encima del promedio nacional. Barcelona es donde más se incrementaron los alquileres: nada menos que el 25,7% en el año. Luego le siguieron los aumentos en Alicante (con el 23,4%), Valencia y Málaga apenas por debajo del 21%. Madrid, una de las ciudades con alquileres más altos, tuvo un alza del 11,2%. Mientras que por el lado de Palma de Mallorca y Teruel, los costes por alquilar una vivienda estuvieron cerca del 12% más caro en 2021. En tanto que en San Sebastián, que tiene el segundo alquiler más caro, el aumento experimentado llego por debajo de la inflación: 5,2%.
Lo nuevo: límite a la subida
La medida que ha tomado el gobierno de limitar a un máximo del 2% el precio de los alquileres, podría afectar la rentabilidad de los propietarios. Las suposiciones marcan que podría caer al 4% anual. Si bien es un incentivo para los inquilinos, que da un cierto grado de certidumbre, por el lado de los propietarios podría experimentarse una retracción y así retirar del mercado la oferta.
Lo planteado por el gobierno es que la limitación del 2% tiene como objetivo contener una disparada de precios que afecte a la inflación. Pero no contempla a los nuevos contratos de locación. Por lo tanto, las nuevas propiedades puestas al mercado de alquileres van a estar revalorizadas, ya sea a causa de los niveles de inflación esperados, la falta de oferta o la dinámica económica de la región donde se encuentra. Madrid, Barcelona y las Islas del Mediterráneo van a seguir esta lógica, más allá de las barreras que pretende poner la normativa gubernamental.
Comprar o alquilar en 2023
Toda vez que se debe tomar tal decisión es necesario tener muchos factores en cuenta para, luego sí, inclinarse por comprar o alquilar la vivienda. El contexto va continuar dando señales poco alentadoras. Inflación, hipotecarios altos, los ahorros de las familias resentidos por la suba de precios y el aplacamiento de los ingresos, una guerra que lleva casi un año. Además, hay alternativas de inversión que dejan una rentabilidad nada despreciable, como los soberanos, a la espera de mejores opciones futuras de compra.
De acuerdo a estimaciones oficiales de Banco Central Europeo, el precio de la vivienda en la zona euro puede caer hasta un 9% durante el periodo 2023-2023. En tanto que analistas locales prevén una desaceleración o estabilización del precio. Y hay quienes hasta pronostican bajas del 2% al 3% para el mismo periodo.
Con la oferta de vivienda nueva estancada y la revalorización de la de segunda mano, pareciera que lo conveniente sería alquilar hasta que los precios evolucionen a la baja. Hay quienes se deciden a tomar la opción de compra antes que una nueva escalada inflacionaria dispare los precios y deteriore su poder adquisitivo. En definitiva, comprar o alquilar una vivienda es una decisión personal, pero que depende cada vez más del contexto.
Hasta aquí algunos aspectos que debes tener en cuenta a la hora de decidir si comprar o alquilar en este 2023 una vivienda. ¡No dudes en contactar a Oi Real Estate para asesoramiento!
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