¿Comprar o alquilar? ¿Cuáles son los trámites y gastos?

Si tienes pensado comprar o alquilar una vivienda, tendrás que prever una importante serie de trámites y de gastos. En algunos casos, el agente inmobiliario o el banco, si es que tienes que firmar una hipoteca, puede encargarse de realizar determinados trámites. Sin embargo, es necesario que los conozcas todos.

Hay que tener en cuenta que los gastos asociados a la compra de una vivienda están en torno al 10-15 % del valor total de la misma. Deberás calcular los gastos de compra de tu vivienda más los gastos de contratación de la hipoteca. En cuanto al alquiler, los gastos asociados están entre seis mensualidades. De igual manera, esto dependerá de la negociación entre tú y el propietario y/o agencia inmobiliaria.

Por eso en este artículo, te contamos todo lo que necesitas saber sobre comprar o alquilar un inmueble.

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Trámites a realizar al momento de comprar o alquilar

Comprar

• Deberás acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información jurídica acerca de la vivienda. Es importante que sepas si tiene cargas asociadas, como una hipoteca o si está embargada. Además, siempre puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y cargas, que tiene validez legal.
• Ir al ayuntamiento para conocer la situación legal del edificio, ya que este podría estar afectado por un plan urbanístico futuro.
• Acudir al notario para escriturar la vivienda. Los honorarios están regulados por ley y son proporcionales al precio del inmueble.
• Volver al Registro de la Propiedad para inscribir las dos escrituras a tu nombre: la de la vivienda y la de la hipoteca. El coste varía dependiendo del ayuntamiento y del precio de la vivienda.
• Ir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra el lugar donde se realiza el cambio de titular. Este trámite no es obligatorio, pero es aconsejable. Así te podrán enviar el IBI que tendrás que pagar cuando ya seas propietario de la vivienda.

Alquilar

• Lo más recomendable es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular de la vivienda y en qué estado se encuentra.
• También es aconsejable inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. De esta forma, tendrás un seguro ante la venta del edificio o de la vivienda.

Gastos para a tener en cuenta para comprar o alquilar un inmueble

Comprar

• Si el inmueble te interesa demasiado, debes empezar haciendo una paga y señal para que te la reserven. La cantidad no debe ser muy alta. Otra opción es redactar un precontrato de compraventa, donde se determine el método de pagos pactado con el vendedor y los datos sobre el inmueble.
• Firmar el contrato de arras, el cuál está regulado en el Código Civil y además sirve para que te reserven la vivienda. La cantidad a pagar varía entre el 5 y el 15 % del valor de la vivienda. Este porcentaje, después se descuenta del total, y compromete a ambas dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero de seguro perderás el dinero. Ahora bien, si quien lo rescinde es el vendedor, deberá pagarte el doble de lo que has puesto.
• Deberás elegir la hipoteca que más te sea acorde para financiar la compra. El Banco de España aconseja que el coste mensual de la hipoteca no supere el 30% de tus ingresos. La firma del contrato de la hipoteca genera un Impuesto de Acto Jurídico Documentado (AJD) donde tienes que pagar el 1 % de la cantidad escriturada.
• Tendrás que tasar la vivienda para definir su precio según el mercado actual por parte de un tasador oficial. Sin dudas es un requisito imprescindible para el cálculo hipotecario por parte del banco. Suele valer entre 250 y 350€.
• Si es una vivienda de segunda mano, habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este varía según la Comunidad Autónoma y va entre un 5 % y un 10 % del valor escriturado.
• Si la vivienda es nueva, debes pagar el IVA. Este es un 10% del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4 % si la vivienda es protegida.
• Suministros. Es obligatorio cambiar el titular de los contadores de agua, luz y gas, tanto si se decide comprar o alquilar el inmueble.
• Si has contratado los servicios de la gestoría para asesorarte en todo el proceso de compraventa, deberás pagarles.

Cuando ya seas propietario

• Cuando ya seas el propietario de la vivienda, deberás pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento. Se encuentra entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor total de la vivienda. Este impuesto es anual y se puede fraccionar. Sin embargo, en el año de venta del inmueble, es el propietario quien debe pagar el IBI.
• El impuesto de basuras. Este varía según el municipio y, a veces, se cobra junto al IBI.
• Tendrás que pagar el recibo de la comunidad para los gastos de la vivienda.
• El seguro de la comunidad, que cubre siniestros estructurales que pueda llegar a sufrir el inmueble.

Alquilar

• La agencia inmobiliaria o el propietario pueden pedirte una paga y señal como reserva de la vivienda. Luego será descontada de la primera mensualidad o se comprometerán a devolverla si el contrato no se llegara a firmar.
• Si el alquiler lo realizas mediante una inmobiliaria, tendrás que pagar la comisión. Sin embargo, puede ser que tengas que pagar a medias con el propietario o al 100 % por ser inquilino.
• Pagar la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario, que deben estar depositadas en la Entidad Autonómica que corresponda. Incasòl, en Catalunya. IBAVI, en Illes Balears. Agencia de Vivienda Social, en Madrid. Bizilagun, en Euskadi. AVRA en Andalucía, etc. Esta cantidad se reintegra una vez que finalice el contrato. Siempre y cuando no se haya incumplido ninguna cláusula del contrato, ni causado ningún desperfecto, daño o impago. La Entidad Autonómica es quién devuelve el dinero.
• En algunos casos, los propietarios suelen pedir un garante bancario para afrontar posibles impagos.
• La primera mensualidad del alquiler. Siempre debes recordar que el precio del alquiler no debe superar el 30 % de tus ingresos mensuales.
• Es optativo pero se recomienda asegurar el contenido de la vivienda. El continente ya está asegurado por el propietario.
• Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula según los años de contrato y el precio del alquiler. Este impuesto varía según la Comunidad Autónoma.
• Suministros. Es obligatorio cambiar el titular de los contadores de agua, luz y gas, tanto si se decide comprar o alquilar el inmueble.
• El pago de la mudanza, siempre y cuando el piso no esté amueblado o si te trasladas desde otro inmueble.

Entonces, ¿comprar o alquilar?

Te recomendamos que leas este post sobre la rentabilidad de la compra o el alquiler de una vivienda. Sin embargo, la decisión final dependerá de la situación financiera de cada interesado. Algunas preguntas que puedes hacerte antes de resolverlo son:

• ¿Cuáles son tus planes para el futuro?
• ¿Piensas moverte de ciudad?
• ¿Tienes una buena estabilidad económica?
• ¿Cuánto dinero tienes ahorrado?
• ¿Cuál es la cuota mensual que puedes pagar?

Por último, hay que mencionar que una posibilidad intermedia entre comprar o alquilar es la del alquiler con opción a compra. Es una modalidad similar a la del alquiler, ya que existe un contrato de arrendamiento, pero incluida la opción a compra. Este funcionará durante un plazo establecido y puedes decidir si comprarás la propiedad o si continuarás rentando.

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber acerca de comprar o alquilar una propiedad, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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