Muchos inversores suelen preguntarse cuán beneficioso puede ser comprar la nuda propiedad. Para determinarlo, deberán tenerse en cuenta algunas variables que repasamos en este artículo. ¡Sigue leyendo y resuelve todas tus dudas!
En este artículo encontrarás:
Comprar la nuda propiedad puede ser una excelente oportunidad para algunas personas, dado que les permitirá acceder a un inmueble por un precio más asequible. Sin embargo, habrán de considerarse algunos aspectos particulares de esta operación antes de proceder con la transacción. ¿Cuáles son estas peculiaridades? Te lo contamos en este artículo.
¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
El concepto de nuda propiedad va acompañado por el de usufructo. Este último se define en el Código Civil Español, entre los artículos 467 y 522. Para comprender estos términos, a grandes rasgos, deberás saber que el pleno dominio de un inmueble puede dividirse en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El primero, entonces, es el derecho al uso de una vivienda ajena. El segundo es la propiedad del bien en sí misma.
Para ser más específicos, podríamos decir que, cuando compras un inmueble en condiciones normales, te haces propietario de su pleno dominio. Esto quiere decir que eres dueño de la propiedad y del derecho a usarla. Pero, cuando compras la nuda propiedad, si bien eres el dueño del inmueble, careces del derecho a su use y disfrute, al menos momentáneamente.
Esta última afirmación se debe a que el usufructo tiene una fecha de expiración. La causa más común de ello es la muerte del usufructuario. Esto significa que, frente a su fallecimiento, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio del inmueble.
Entonces, ¿es beneficioso vender o comprar la nuda propiedad? ¿En qué casos es más común inclinarse por esta práctica?
En general, comprar la nuda propiedad es una operación ventajosa para el interesado porque adquirirá el inmueble a un precio más bajo que el establecido por el mercado. Pero el vendedor tendrá también un beneficio: recibirá dinero por la venta de la nuda propiedad sin perder el derecho a vivir en el inmueble. Analicemos este asunto con más profundidad.
¿Cuándo es conveniente vender la nuda propiedad?
La situación más frecuente en donde se vende la nuda propiedad refiere a personas mayores cuyas pensiones no les alcanzan para vivir en condiciones dignas. Por lo tanto, para mantener su calidad de vida, deciden vender la nuda propiedad mientras continúan disfrutando del uso de la vivienda hasta el final de sus días.
En este sentido, cabe aclarar que la venta de la nuda propiedad podrá realizarse sobre la vivienda habitual al igual que sobre una segunda residencia e incluso sobre una propiedad de la que se obtengan ingresos provenientes de la renta.
En lo que respecta al precio de venta, deberás saber que, para determinarlo, se consideran dos variables: la salud y la edad del futuro usufructuario. Esto se debe a que, a mayor edad y peor estado de salud, más posibilidades tendrá el comprador de adquirir el pleno dominio a corto plazo. En general, el precio se establece sobre el 50% y el 80% del valor del mercado de la vivienda.
Cabe destacar que vender la nuda propiedad también será conveniente para resolver el futuro reparto de la herencia, dado que se podrá optar por heredar el dinero proveniente de la transacción o donar en vida dicho importe a los futuros herederos. De esta manera, el procedimiento es mucho más sencillo que cuando se trata de tramitar la herencia de una propiedad.
Por último, queremos recordarte que la venta de la nuda propiedad tributa para los mismos impuestos que se pagan cuando se vende un piso. Es decir que, si vendes la nuda propiedad, estarás obligado a hacer frente a la Plusvalía Municipal y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como consecuencia de la ganancia patrimonial obtenida.
¿Cuándo conviene comprar la nuda propiedad?
Comprar la nuda propiedad tiene una ventaja fundamental: podrás adquirir un inmueble a largo plazo por menos dinero del que realmente vale. No obstante, si piensas en llevar adelante esta operación, deberás ser precavido con algunos aspectos particulares.
En primer lugar, para establecer el precio de compra, te recomendamos que realices una tasación y que, además, evalúes en profundidad tanto las características del inmueble como el estado de salud del vendedor. Esta última variable te permitirá estimar en cuánto tiempo podrás disponer de la vivienda para hacer con ella lo que desees.
En segundo lugar, intenta informarte para conocer las previsiones sobre los precios del mercado de la vivienda. En este sentido, pueden ocurrir dos cosas, más aún en medio de este panorama tan incierto que nos plantea el coronavirus: que los precios suban con el tiempo o que bajen. Frente a la primera posibilidad, comprar la nuda propiedad será todo beneficios. Frente a la segunda, deberás ser más cauteloso porque podría ocurrir que tu operación incurriera en pérdidas.
En definitiva, cuanto más precisos puedan ser tus cálculos respecto de la esperanza de vida del usufructuario, menos expuesto te verás a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
Gastos asociados a la compraventa de la nuda propiedad
Ahora que ya conoces las ventajas y desventajas que acarrea esta operación, es momento de que conozcas los gastos asociados a la transacción.
Gastos generales
En primer lugar, será el comprador quien deberá enfrentar los gastos de notaría y del registro. Pero, además, pese a no ser el pleno dominio lo que se compra, sí se produce una transmisión patrimonial. Por lo tanto, el comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que está regulado por las comunidades autónomas.
En segundo lugar, el pago de las cuotas de la comunidad será responsabilidad del nudo propietario. Aunque, en ocasiones, ambas partes acuerdan una distribución diferente de los gastos. Por ejemplo, suele pactarse que el usufructuario pague los gastos ordinarios, como los recibos de la comunidad y las tasas de basura; y el nudo propietario pague los gastos extraordinarios como, por ejemplo, las derramas.
Impuestos
A su vez, cuando finalmente se consolide el pleno dominio, deberá tributarse nuevamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pero, esta vez, se hará únicamente por la parte correspondiente al usufructo.
En lo que respecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pagarlo seguirá siendo responsabilidad del usufructuario hasta tanto el comprador obtenga el pleno dominio de la propiedad.
Respecto del IRPF, quien adquiera la nuda propiedad deberá declararla frente a Hacienda, pero no tributará para este impuesto, dado que la vivienda en nuda propiedad no genera rendimientos.
Por último, el nudo propietario no tendrá que pagar la Plusvalía Municipal cuando obtenga el pleno dominio, dado que se entiende que ya era propietario del inmueble y que en ese momento solo adquiere el derecho a su use y disfrute.
Ahora ya estás en condiciones de decidir si es o no conveniente para ti comprar la nuda propiedad. ¿Tienes más inquietudes? ¡No dudes en contactarnos! Estaremos encantados de ayudarte.
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2 Comentarios
Hola, una duda: voy a vender un piso y voy a vivir de alquiler con parte de ese dinero y con otra parte del dinero de la venta de mi piso estoy pensando en comprar la nuda propiedad del piso donde vive mi tia de manera que cuando dentro de X años ella fallezca dejo el alquiler y me voy a vivir a su piso que entonces ya será mío independientemente de que pueda aceptar la herencia de ella o no . ¿Hay algún problema legal con esa operación?, ¿Como ves la operación? ¿Beneficiosa o problemática?. Muchas gracias
Juan Carlos,
Nuestra recomendación es investigar sobre la futura herencia. Si bien al fallecer el titular del usufructo, el propietario de la nuda propiedad podría gozar del pleno dominio del inmueble, hay que tener en cuenta la presencia de otros herederos. Es por esto que le sugerimos, para poder hacer una operación conveniente y beneficiosa, se asesore con un letrado.
Esperamos que nuestra respuesta le sirva.
Saludos!