¿Qué pasa cuando al finalizar el contrato de alquiler el inquilino deja rentas impagas? ¿El arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? ¿El inquilino puede exigir que se use el monto de la fianza para compensar la deuda por rentas impagas? En este post te lo contamos.
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Supongamos el siguiente caso. Un contrato de alquiler llega a su último mes de duración. El inquilino recuerda que al comenzar la relación contractual entregó al arrendador el dinero correspondiente para la fianza. Entonces decide no pagar el último mes de renta y exigir al arrendador que se cobre ese mes con el monto depositado como fianza. ¿Puede hacerlo? ¿Es legal? ¿Qué sucede si el arrendador no acepta? Sigue leyendo y despeja tus dudas.
Conceptos preliminares
Antes de analizar el caso propuesto, explicaremos brevemente los conceptos básicos de los elementos en juego.
Fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes tener en cuenta es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.
Monto de la fianza
Cuando se firma un contrato de alquiler, es obligatorio para el inquilino entregar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza se paga en metálico.
Actualización de la fianza
La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
Garantías adicionales
En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.
Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.
Aviso al arrendador para recuperar la fianza
Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte.
Devolución de la fianza. Plazo.
Una vez concluido el contrato de alquiler y devuelta la posesión de la vivienda al arrendador, este inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino. Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza.
Interés por demora en devolver la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.
Fianza en compensación de otros conceptos
Cuando llegue la finalización del contrato de alquiler es importante que el inquilino entregue la vivienda en las mismas condiciones en que le fue dada, con todas las cuentas y las rentas pagadas a la fecha de su salida. Esa es la obligación legal que compete al arrendatario y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante deudas o daños que deje el inquilino.
El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino. Si quieres saber los usos legales de compensación de fianza, lee este post.
Compensación de rentas impagas con la fianza
Yendo al ejemplo dado al comienzo de este post. ¿Puede el arrendatario obviar el pago del último mes de renta y exigir que el arrendatario utilice la fianza para cobrar ese monto? La respuesta es un rotundo no. El arrendatario no puede exigir la compensación de fianza con la renta.
Obligación de pagar la renta
Una de las obligaciones, la más importante podríamos decir, del inquilino es pagar la renta. Durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino no puede obviar su obligación de pagar la renta. El pago de la renta por el mes de alquiler se hace a mes adelantado. Con lo cual, aun en el supuesto de que el dinero de renta compense equivalentemente el que se depositó de renta y no haya otras deducciones que hacer (por daños a la vivienda o deudas de servicios), aun en ese caso, repetimos, se estaría generando un perjuicio al arrendador. Esto es así porque se le estaría difiriendo el pago de la renta como mínimo un mes.
Concepto de la fianza
Como establece la ley y como ya se dijo, la fianza es una garantía para el arrendador. Ese monto debe permanecer intacto al momento en que el arrendador vuelva a tener la posesión de la vivienda. Es en ese momento que, previa inspección de la vivienda y verificación de las deudas que haya podido dejar del inquilino, pedirá la restitución de la fianza al ayuntamiento de que se trate.
Supuestos de compensación de renta impaga con la fianza
Existen dos opciones para que se compense una renta impaga con el importe de la fianza. Ya te anticipamos que ninguna de ellas es recomendable.
Acuerdo entre las partes
La primera es que el arrendador así lo acuerde con el inquilino. Esta es una opción que va en línea con el principio establecido por el artículo 4 de la LAU respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” Sin embargo, es una opción muy poco recomendable para el arrendador. Ya que si al momento de tomar posesión de su vivienda constatara que hay que realizar arreglos o existen deudas de servicios o suministros, no tendrá la fianza para realizar esos arreglos ni pagar esas deudas.
Reclamo en procedimiento judicial
La segunda opción que tiene el arrendatario para compensar la deuda de renta con la fianza es el reclamo judicial. Pero no podrá reclamar de manera directa con el objeto de que se haga la compensación. El arrendador deberá primero interponer un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas. En la contestación, el inquilino podrá alegar la compensación de la renta adeudada con la fianza, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta opción es muy poco recomendable para todas las partes, genera más gastos y demoras y terminará siendo más onerosa para el arrendatario, salvo situaciones excepcionales.
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