El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los tributos que se deben pagar luego de vender una vivienda. Sin embargo, no es a esta transacción en sí que grava, sino a la titularidad sobre cualquier bien inmueble. De esta manera, los propietarios están obligados a tributar en él cada año que pasa. Pero ¿qué ocurre cuándo se produce una compraventa? ¿Debe el vendedor asumir la totalidad del impuesto a pesar de no haber sido titular de la vivienda durante todo el año que pasó? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de cómo tributar en el IBI al vender un piso.
Vender una vivienda implica tener que afrontar el pago de una serie de impuestos. En primer lugar está el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Luego, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. Por último, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). ¿Qué ocurre con este gravamen al producirse una compraventa? ¿Cómo debe proceder el vendedor para tributar en él? A continuación te lo mostramos. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de tipo directo que grava la titularidad de derechos reales sobre viviendas y otros bienes inmuebles, como locales y garajes. Se tributa de manera anual y se devenga todos los días 1° de enero, sin importar si se realizó o no algún tipo de transmisión del bien en ese período. De esta manera, una vez por año, los propietarios de estos inmuebles deben abonar por el IBI lo que corresponde a ese ejercicio.
Si bien se percibe en toda España, se trata de un impuesto municipal. Por esta razón, su recaudación está en manos de cada ayuntamiento y los montos a pagar son determinados por cada municipio en particular. Es importante mencionar que, desde el momento en que una persona adquiere un bien inmueble, se encuentra en la obligación de inscribirse en la Dirección General del Catastro y de tributar en el IBI todos los años.
¿Cómo se calcula?
Como ya adelantamos, quien se encarga de fijar las cantidades a tributar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el ayuntamiento de cada municipio. Para realizar este cálculo parten del valor catastral de cada bien inmueble en particular. ¿De qué se trata? Este valor es determinado por el Catastro Inmobiliario y es posible consultar el de cualquier inmueble en su sitio web.
Si bien no existen precisiones respecto a cómo se otorga el valor catastral a un bien inmueble, a rasgos generales, suele depender de los siguientes factores:
- La localización del bien inmueble.
- Su valor actual en el mercado.
- Las características urbanísticas de su terreno.
- El costo material de su construcción.
- Su antigüedad.
Una vez obtenido el valor catastral de un inmueble, teniendo en cuenta los factores enumerados, el ayuntamiento establece sobre él un tipo a aplicar por el IBI, que es diferente para cada bien. Para realizar este cálculo los municipios se sirven de los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, asentados en la Ley de Haciendas Locales. Si bien este paso está regulado por una normativa que se aplica de igual manera en toda España, es cada ayuntamiento el que finalmente decide qué valor aplicar, dentro de los límites que determinó Hacienda.
¿Cómo se tributa en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al vender un piso?
Ya sabemos que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se recauda a nivel municipal, que se abona una vez por año y que se calcula a partir del valor catastral. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando un inmueble es transmitido en una compraventa? Como ya mencionamos, la obligación de tributar en este impuesto existe para los propietarios todos los años, sin importar si el inmueble es comprado, vendido, donado o heredado.
Sin embargo, a menos que la compraventa de un piso se efectúe a las 0 hs de un 1° de enero, que no es lo más usual, en un mismo año, la vivienda transmitida contará con dos propietarios diferentes en momentos diferentes. Entonces ¿debe el vendedor asumir el pago por la totalidad de ese ejercicio, a pesar de no haber sido propietario del inmueble todo el año? ¿Qué dice la ley al respecto? ¿Es posible llegar a un acuerdo con el comprador? A continuación veremos cómo debe tributar el vendedor en el IBI al vender un piso.
¿Debe el vendedor asumir la totalidad del pago por el IBI luego de vender su piso?
Sí y no. Si bien la normativa vigente otorga esta obligación al propietario original de una vivienda en el año en que se produce su compraventa, lo injusto de esta disposición ha dado lugar a modificaciones a través de la doctrina jurisprudencial respecto a cómo debe tributar el vendedor en el IBI al vender un piso.
Qué dice la ley
El Real Decreto Legislativo 2/2004, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, indica, como ya mencionamos, que el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es la propiedad sobre un inmueble. Por lo tanto, el sujeto pasivo es su propietario al día 1° de enero de cada ejercicio, que es cuando se devenga dicho tributo. De esta manera, la norma no deja lugar a dudas. Aún así un propietario venda su piso un 2 de enero y sólo sea su titular por dos días de ese año, deberá abonar el monto a pagar de IBI correspondiente a todo el ejercicio.
Qué dice la doctrina jurisprudencial
Sin embargo, diez años después, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014 modificó la doctrina jurisprudencial en un sentido diferente.
Este tribunal continuó sosteniendo que el propietario de un bien inmueble al día 1° de enero de cada año es el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, por lo tanto, quien debe tributar en él. No obstante, estableció que, al producirse una compraventa, esta persona debe poder trasladar el pago del IBI al nuevo propietario de manera proporcional al tiempo en que cada una de las partes sea titular del inmueble durante ese ejercicio.
Cómo acordar con el comprador el pago del IBI luego de vender un piso
Retomando lo anterior, el vendedor del piso sigue teniendo la obligación de abonar la totalidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al año siguiente de producida la compraventa. Sin embargo, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014 le permite repercutir al comprador, y nuevo propietario, el porcentaje que le corresponde por los días del año en que fue titular.
¿Cómo debe proceder el vendedor entonces para tributar en el IBI por vender un piso? Si la compraventa se produjo, por ejemplo, el 3 de enero del año anterior, habrá que solicitarle al comprador que le entregue el monto correspondiente a 362 días de 365 por lo que haya que abonar. El nuevo propietario tiene la obligación de reintegrar esta suma de dinero y, una vez que lo haga, el vendedor debe dirigirse al ayuntamiento y realizar el pago correspondiente. En términos prácticos, sólo le habrá tocado asumir por este tributo el valor correspondiente a 3 días de 365.
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