Si tienes una vivienda y quieres venderla. Si quieres sacar una hipoteca. Incluso, si quieres dividir los bienes y entre ellos tu casa. Para cualquier transacción de este tipo necesitas tasar tu piso. Hoy te contamos el paso a paso para realizar una tasación.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la tasación de un piso?
La tasación es un documento elaborado por un profesional cualificado o tasador, que establece el valor (precio de mercado) de un bien, en este caso un inmueble. La valoración se realiza aplicando una normativa legal que dicta una metodología específica y el cumplimiento de una serie de criterios.
La tasación debe especificar concretamente su finalidad. Esto es imprescindible, ya que la manera de tasar un piso y los métodos utilizados cambian según el uso que se le vaya a dar a la tasación.
Es importante recordar que los documentos de tasación de un piso son válidos solo por un período determinado de tiempo. Esto se debe a que el precio de mercado es afectado por variables que pueden cambiar muy rápidamente.
Los tasadores usualmente son arquitectos, arquitectos técnicos e incluso ingenieros.
¿Cuándo se requiere tasar un piso?
Hay dos grandes momentos en los que puedes necesitar los servicios de un tasador. Uno, si vas a pedir una hipoteca en el banco. Dos, si tu piso está sujeto a algún proceso judicial como un embargo, herencia o similares. Si quieres saber cómo tasar un piso, probablemente te estás enfrentando a uno de estos dos momentos:
- En el caso de tasaciones hipotecarias. Las agencias tasadoras autorizadas por el banco de España están a cargo de elaborar el documento de tasación. El objetivo es el otorgamiento de la hipotecas por parte de las entidades bancarias. La normativa impone que la empresa tasadora sea totalmente independiente a la entidad financiera que otorga la hipoteca.
- En el caso de tasaciones judiciales. Cuando es necesaria la repartición de bienes como son los casos de herencias, divorcios o embargos, entre otros.
- En el caso de tasación comercial. Cuando quieres conocer el valor de un piso antes de ponerlo a la venta o comprarlo.
Pasos a seguir para tasar un piso
La tasación inmobiliaria está basada en criterios físicos, técnicos y legales.
Estos son los pasos para tasar un piso:
- Entrega y preparación de la documentación
El proceso se inicia con la entrega de la documentación del piso al tasador.
2. Inspección del piso por parte del tasador
El tasador realiza la inspección del piso, con el objeto de comprobar su estado. En esta visita él realizará fotografías y hará mediciones del lugar.
3. El tasador realiza un estudio de mercado
El tasador seleccionará otras propiedades “testigos”, que son otros pisos en la misma zona, lo más similares posible al piso en valoración. La tasación, al igual que otros documentos relacionados con el valor de la vivienda, es un trámite por el que hay que pasar en toda compraventa y conviene saber en qué consiste.
Documentación necesaria para realizar una tasación
Es recomendable preparar la documentación necesaria antes de que el tasador visite nuestro inmueble. De esta manera, el proceso de tasación se desenvuelve rápidamente y el tiempo de espera será mucho menor.
Para Vivienda:
- Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
- Documentación Catastral.
- En caso de ser VPO: fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
- En caso de estar alquilada: fotocopia contrato de arrendamiento, los últimos recibos de alquiler, estado de pago y de gastos.
Inmueble en Construcción:
- Proyecto visado.
- Documentación Catastral.
- Fotocopia de licencia de obra o solicitud de la misma.
- Ultima certificación de obra expedida por la dirección facultativa.
- Contrato de ejecución de obra.
- Presupuesto real del contrato de obras.
- Memoria de calidades finales.
Oficinas:
- Certificación registral.
- Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
- Estatutos de la comunidad de propietarios.
- Fotocopia de licencia de apertura o inicio de actividad.
- Si está arrendada: fotocopia del Contrato de Arrendamiento con las Condiciones del mismo. Últimos recibos de alquiler, estado de pago y relación de gastos.
Naves:
- Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
- Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
- Fotocopia de licencia de apertura o inicio de actividad.
- Si está arrendado: fotocopia del Contrato de Arrendamiento con las Condiciones del mismo. Últimos recibos de alquiler, estado de pago y relación de gastos.
Edificios:
- Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
- Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
- Cédula urbanística o Certificado Municipal.
- Estatutos de la comunidad de propietarios.
- Si es VPO: fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
- Fotocopia de licencia de apertura o inicio de actividad (para actividades comerciales).
- Si está arrendado: fotocopia del Contrato de Arrendamiento con las Condiciones del mismo. Últimos recibos de alquiler, estado de pago y relación de gastos.
Terrenos Urbanos:
- Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
- Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
- Cédula urbanística o Certificado Municipal (aprovechamiento urbanístico).
Terrenos Rústicos:
- Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
- Documentación Catastral.
- Régimen de explotación.
- Derechos de riego.
Inspección del piso por parte del tasador
En segundo término el tasador realiza la inspección del piso, con el objeto de comprobar su estado. En esta visita él realizará fotografías y hará mediciones del lugar. El tasador hará un examen pormenorizado de:
- La ubicación geográfica. Es común que la ubicación del barrio determine el valor del metro cuadrado de la vivienda. La ubicación también se considera al sumar los comercios y servicios disponibles en las inmediaciones del barrio. Tales como colegios, hospitales, zonas verdes, centros comerciales, etc.
- Mantenimiento del piso, así como la ubicación. Revaloriza los inmuebles. En este momento se valorará el estado del piso. La distribución que se haya hecho del espacio también es un factor a considerar. Incluyendo el número de habitaciones y baños que se ve reflejado en el plano que elabora obligatoriamente el tasador. También importa la situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si el piso está orientado hacia el sur o está en un piso alto.
- Eficiencia energética. El tasador podrá apoyarse en la información asentada en el certificado energético de la vivienda. Este es un documento obligatorio para todos los inmuebles en venta o alquiler. Este certificado categoriza a los inmuebles en una escala desde la A (mayor eficiencia y ahorro energético) hasta la G (más desfavorable y de menor ahorro). Así, una vivienda que posea una calificación energética alta tendrá una valoración mayor que otro piso. Ya que, aunque tenga características similares, posee una menor eficiencia energética.
El tasador realiza un estudio de mercado
Por último, el tasador procederá a realizar un estudio del mercado. Con este fin, el tasador seleccionará otras propiedades “testigos”, que son otros pisos en la misma zona, lo más similares posible al piso en valoración.
Según establece la Ley Hipotecaria, a partir de esta comparación el tasador deduce los metros cuadrados para obtener el precio del inmueble. Luego, procede a emitir el documento que certifica el valor económico actual del piso.
En este paso resulta vital la apropiada selección de los testigos y proceder a hacer la valoración. Esta no se hace sobre ofertas de ventas anunciadas en los portales de compra-venta, sino sobre precios de compra definitivos.
Más allá de la ubicación, la comparación debe abarcar características relevantes como presencia o no de trasteros, piscinas, garajes. También otras características como longitud de fachada, orientación, tipos de acabado, la insonorización de las habitaciones o el estado de las instalaciones de las que dispone (calefacción, aire acondicionado..) etc. Por estas consideraciones, es posible que exista subjetividad en la valoración de una propiedad y que el propietario no esté de acuerdo con la tasación o informe de valoración.
¿Cuánto cuesta tasar tu piso?
La clave es escoger a un profesional experto. Así, te aseguras de que la empresa o el profesional estén legalmente acreditados para emitir informes de tasación válidos ante entidades bancarias o estatales.
Los precios de una tasación varían mucho de una empresa a otra, porque este sigue siendo un mercado muy competitivo. Si buscas el equilibrio perfecto entre precios alcanzables y experiencia profesional, en Oi Real Estate puedes pedir una tasación de tu piso de manera gratuita. Solo contáctanos ¡Y nosotros hacemos el resto!
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