No es lo más habitual, sin embargo, vender un piso con hipoteca es posible. Aquí te contaremos cuáles son los pasos que tienes que seguir para que la venta de tu piso se desarrolle de la mejor manera.
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Es posible vender una vivienda de muchas maneras. El mercado inmobiliario permite llevar a cabo diferentes maniobras de venta y muchas personas no están al tanto de estas posibilidades. El proceso de venta de una vivienda no es nada fácil y si a eso se le agrega que está hipotecada, mucho menos. Sin embargo, hay diferentes opciones para vender un piso con hipoteca, aquí te contaremos cuáles son las más eficaces.
La situación ideal de cualquier venta es vender sin adeudar nada. No obstante, la realidad es que en ocasiones, esta circunstancia no es posible y se opta por una venta con hipoteca. No debes preocuparte si te encuentras en esta situación, te explicaremos todas las alternativas que tienes para que tu venta sea un éxito.
¿Es posible vender un piso con hipoteca?
Vender un piso con hipoteca es una de todas las posibilidades que tienes al poner en venta una vivienda. Es más habitual de lo que parece, frecuentemente se compran casas que ya tienen hipotecas.
Sin embargo, para que esta situación de venta pueda llevarse a cabo, será necesario analizar cada una de las opciones que hay disponibles. En primer lugar, tenemos la situación de vender una casa con una hipoteca sin terminar de pagar. En este caso, es posible pagar la hipoteca con la venta de la vivienda o subrogarla al comprador.
Otra de las situaciones que pueden darse, consiste en vender una casa con una hipoteca ya pagada, que continúa figurando como carga en el Registro de la Propiedad. En este caso, será necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Por último, también es posible que busques vender un piso con hipoteca para comprar otro. En este caso, puedes optar por cancelar la hipoteca con el dinero que obtienes de la venta.
Autorización del banco para vender tu piso hipotecado
En primer lugar, debes saber que vender un piso con hipoteca no es una decisión que puedas realizar por ti mismo. La realidad es que dependes de la autorización de la entidad bancaria. Deberá estar de acuerdo con la opción de cancelar la hipoteca con el importe que se obtenga en la compraventa, además de un préstamo personal que podrá brindar si así lo desea.
Para que el banco pueda tomar una decisión, deberá evaluar tu situación financiera actual. De este modo, se asegura de que es posible pagar las cuotas que restan o no. Estará a favor de la venta, siempre que el importe que quede tras el proceso de compraventa sea pequeño.
En el caso de que la entidad bancaria aceptara la formulación de un trámite por el nuevo préstamo, debes saber que deberás pagar los gastos de cancelación de hipoteca y del nuevo crédito.
Vender un piso con hipoteca pendiente de pago
Al vender un piso con hipoteca pendiente de pago, se pueden dar dos situaciones. Por un lado, cuando el precio de venta de la vivienda es mayor a la deuda, se opta por pagar el préstamo con el dinero obtenido por la venta del inmueble. Sin embargo, puede que el precio de venta del piso sea más bajo que la deuda, en este caso, deberá negociar con la entidad bancaria para buscar una solución a esta situación.
En caso de que el precio de venta sea mayor a lo que resta pagar de hipoteca, se podrá terminar de abonar la deuda sin inconvenientes. Además, te permitirá hacer frente a los gastos de cancelación y el comprador no tendrá que preocuparse por nada que atañe al vendedor.
Ahora, si por lo contrario, el precio de venta es más bajo que la deuda que resta pagar, será el banco quien decidirá si la venta se lleva a cabo o no. Esto se debe a que, la entidad bancaria tiene la garantía del préstamo sobre la propiedad y le pertenece como tal, hasta que se termine de pagar la deuda.
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta
Se trata de la opción más habitual. Si vas a vender un piso con hipoteca pendiente, puedes ponerte en contacto con un agente inmobiliario o bien, publicar el anuncio como se hace al vender una propiedad libre de cargas. Los pasos que debes seguir para vender el piso serán los mismos que si no hubiera una hipoteca pendiente. Lo único que es diferente en el proceso llega cuando el comprador confirme la fecha de firma de la escritura. Una vez que esto suceda, deberás seguir los siguientes estos pasos:
- Solicita un certificado de saldo pendiente a tu entidad bancaria
Deberás ponerte en contacto con tu gestor para avisarle que venderás tu piso y en qué momento será la firma de la escritura. Además, deberás solicitar un certificado donde conste lo que te resta pagar de tu préstamo hipotecario.
- Entrega una copia del certificado de deuda pendiente al comprador
Al momento de la firma de la escritura, el comprador deberá llevar dos cheques, uno para el banco con el importe pendiente de pagar de la hipoteca y otro para ti por el importe que resta. Por este motivo, deberás presentarle el certificado de saldo pendiente con anticipación.
- Asiste a la firma de la escritura
En ese momento se entregará un cheque al banco con todo el dinero que te resta pagar, por lo que tu préstamo hipotecario ya no estará pendiente de pago.
- Cancelar hipoteca en el Registro
Por último, solo resta un paso, se trata de eliminar la carga hipotecaria que pesa sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto se llama cancelación registral de la hipoteca.
¿Qué sucede si el precio de venta es menor a la deuda?
En caso de que el precio de la venta sea menor al préstamo hipotecario, se llevarán a cabo los mismos trámites, la diferencia será que el monto del cheque del comprador se destinará en su totalidad a pagar la hipoteca.
Como la hipoteca no está completamente pagada, se generará una nueva deuda con la entidad bancaria, quien puede conceder otra hipoteca, o bien, un préstamo personal.
¿La hipoteca puede transferirse entre vendedor y comprador?
Se trata de una alternativa que propone una solución para el vendedor, consiste en transferir el préstamo de la hipoteca al comprador.
Sin embargo, es muy difícil lograrlo. El nombre que recibe esta operación es el de subrogación al deudor y los bancos no suelen aprobarla. El motivo es simple, prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra nueva con condiciones que se ajusten mejor a la situación del mercado en ese momento. Por otro lado, el comprador debería mostrar solvencia suficiente como para hacer frente a esa hipoteca. Es poco probable pero, en ciertas ocasiones los bancos aprueban esta modalidad.
La hipoteca está pagada, pero no figura en el registro: ¿Qué hago?
En primer lugar, se debe cancelar registralmente la hipoteca antes de que tenga lugar la venta del piso. Esto te dará la posibilidad de llevar un control del proceso y los costos de cancelación de los mismos.
Ten en cuenta que este trámite debes realizarlo con tiempo, puedes hacerlo solo, con una gestoría independiente o por medio de tu banco. Ten en cuenta que suele ser más costoso si se lo hace con el banco.
Si lo haces tú mismo te ahorrarás los gastos de gestión, sin embargo, deberás hacer frente a la burocracia y sus tiempos particulares. Si optas por hacerlo por medio del banco, puede pedir una gestión de fondos que va de 800 a 1500 euros por costes de gestión. Lo más conveniente es recurrir a una gestoría, ya que pagarás menos por gastos de gestión y trámites, ahorrarás tiempo y pagarás mucho menos que con un banco. De hecho, puedes llegar a ahorrarte 500 euros o más, variará dependiendo de las condiciones de tu préstamo hipotecario.
¿Quién debe pagar los gastos de cancelación de hipoteca?
Se trata de gastos que debe pagar el titular de la hipoteca cancelada. Es decir, si una persona vende su casa hipotecada y cancela su préstamo con el dinero que gana, será el vendedor y no el comprador el que debe abonar el coste del trámite. Esto se debe a que el titular es el principal interesado en que se libere su vivienda de cargas, así lo sentenció el Tribunal Supremo en el mes de enero de 2019.
No obstante, si debes pagar estos gastos y no quieres hacerlo, es posible intentar llegar a un acuerdo para que los abone el otro. Por ejemplo, si vendes tu piso, tienes la posibilidad de negociar con el comprador para que él se ocupe de todas o de una parte de las costas. Sin embargo, debes saber que es difícil que lo acepte, ya que no querrá pagar por algo que debes pagar tú. También, puedes ofrecer un descuento en el precio de la vivienda para intentar convencerle.
Pagar los gastos de cancelación de hipoteca paso a paso
El método para pagar los gastos de cancelar una hipoteca variará dependiendo de si contratas a una gestoría o no:
- Con gestoría
Ene este caso, deberás hacer una provisión de fondos. En otras palabras, se trata de depositar una cantidad de dinero determinada en una cuenta bancaria para que el gestor se encargue de abonar todos los gastos de cancelación registral de la hipoteca. Cuando termine de abonarlos, proceso que puede durar entre un mes y medio y tres meses, el gestor te entregará las facturas de cada gasto. Estos gastos incluyen notaría, registro y gestoría. Por último, te devolverá el dinero que haya sobrado, si es que sobra. En caso de que falte dinero, solicitará que ingreses más.
- Por tu cuenta
Deberás pagar tú las facturas. Los honorarios del notario se los tendrás que abonar cuando vayas a la notaría para recoger la escritura de cancelación. Por otro lado, los del registrador los deberás pagar cuando acudas al Registro de la Propiedad para encargar el levantamiento de la carga hipotecaria inscrita sobre tu vivienda.
Vender un piso con hipoteca para comprar otro
Si tu idea es vender tu piso con hipoteca para comprar otra vivienda, lo ideal es cancelar el préstamo con el dinero de la venta, y solicitar otra hipoteca para la nueva vivienda.
También existe una alternativa interesante, la hipoteca puente. Se trata de un producto específico para aquellos que quieren comprar una vivienda nueva y vender la suya un poco más adelante.
Hipoteca puente
En una hipoteca puente, el banco concede una nueva hipoteca por el precio de compra de la nueva vivienda además de la cantidad pendiente de amortizar de la antigua. De este forma, tendrás la posibilidad de cancelar la hipoteca de la primera vivienda y, además, unificar los dos préstamos. Sus características principales son las siguientes:
Garantía: la entidad bancaria toma los dos inmuebles como garantía.
Plazo: por lo general, se cuenta con un plazo de entre seis meses y cinco años para vender la vivienda anterior.
Periodo de carencia: en ese tiempo, únicamente te cobrarán intereses y no amortización del capital, por lo que la cuota será bastante menor.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre vender un piso con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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