Si estás pensando en vender tu propiedad, pero no sabes cuál es su valor de mercado, desde OI REAL ESTATE te enseñaremos cómo calcularlo. Existen varios métodos para realizar una valoración aproximada del precio de una vivienda de segunda mano. Toma nota.
En este artículo encontrarás:
A continuación, enumeraremos los diferentes modos de estimar el precio de un inmueble de segunda mano:
Valoración según la tasación inmobiliaria
Las tasaciones inmobiliarias son realizadas por profesionales del sector, por lo cual, son muy convenientes para conocer el valor de mercado de nuestra vivienda.
De este modo, tendrás una visión más realista del precio de la propiedad y estarás asesorado sobre cómo sacar más partido a la venta del inmueble. Así, no te llevarás desilusiones si notas que la casa no se vende por haber puesto un precio incorrecto.
En España, es obligatorio realizar una tasación completa de la vivienda en algunos casos, como cuando se contrata una hipoteca o en la compraventa intervienen varios compradores o vendedores. Este paso sirve para facilitar la valoración de la propiedad y establecer un precio.
Existen herramientas online para realizar tasaciones aproximadas, pero nunca serán tan reales y precisas como las que pueda hacer un agente o tasador inmobiliario que visite el inmueble y pueda observar todos los detalles.
Durante esta tasación, se realiza una inspección de la vivienda, en la cual comprueban varios aspectos para determinar su valor, como los siguientes.
La zona y el valor del suelo
La localización o situación de la vivienda será seguramente el factor más influyente en la determinación del precio. Sin embargo, el valor del suelo puede ser el aspecto más difícil de calcular, ya que depende mucho de la oferta demanda de cada momento.
Lógicamente, no tendrá el mismo valor una casa en una capital o en un destino de costa que en un pequeño pueblo del interior. Se puede estimar el valor de la vivienda a través del precio por metro cuadrado de la zona.
Además, se deben tener en cuenta datos como la calidad del entorno, la actividad comercial de la zona, la existencia de parques y las zonas ajardinadas. También, se considerará la contaminación acústica y medioambiental, o la cercanía de los servicios como colegios, zonas deportivas, áreas de interés o transporte público. Estos aspectos, aunque no son determinantes, suman a la hora de establecer el precio de la vivienda.
La orientación y las vistas influyen al alza, especialmente en zonas de costa, donde una vivienda en primera línea de mar o con vistas aumenta el valor de la casa.
Antigüedad de la vivienda
El precio de la vivienda desciende cada vez más con el tiempo. Se estima que el coste de una propiedad cinco años después de su construcción, es del 85% de su valor de obra nueva. A partir de los 50 años de antigüedad, tendrá un 30% del precio de una obra nueva.
De todos modos, habrá que considerar el año de la última reforma y las mejoras realizadas , ya que pueden incluso aumentar el valor de la vivienda original.
Superficie de la vivienda
En la tasación se lleva a cabo una medición del interior para calcular la superficie real del inmueble y se realiza un plano o croquis que especifica la distribución de la vivienda y la superficie de cada estancia.
Según el tipo de demanda y la distribución, a una misma superficie se le dará diferente valor. Por ejemplo, las familias grandes requerirán de varios dormitorios y las parejas sin hijos preferirán amplias estancias.
También, hay que considerar las zonas comunes que pueda tener el inmueble, como jardín, piscina, gimnasio, solárium o zona de aparcamiento.
Estado de conservación de la vivienda
Al realizar la tasación, se evalúa el estado de la vivienda y de sus servicios. Para ello se realiza una inspección a fondo de todo el inmueble.
Se comprueba la estructura, si es de hormigón o no, o si la fachada está revestida con un enfoscado. Además, se evalúa la calidad de los materiales y acabados: suelos, revestimientos, puertas, ventanas, iluminación, armarios, sanitarios, grifería, caldera, calefacción, aire acondicionado.
Algunos de estos parámetros tendrán diferente importancia, según el mercado. Por ejemplo, la presencia de aire acondicionado en la vivienda tendrá más importancia para un comprador en Alicante que para un comprador de León.
Del mismo modo, la existencia de garaje tendrá un valor diferente, según la dificultad de aparcamiento en la zona. Asimismo, si tiene ascensor o no, será más importante de acuerdo a cuántas plantas haya que subir andando.
Este método de tasación de la vivienda es sin duda el más fiable. Podremos tener una idea del precio de mercado si nos dejamos asesorar por agentes inmobiliarios que conocen el precio de venta de los inmuebles de la zona. Sin embargo, existen otras fórmulas alternativas para fijar un precio de la vivienda.
Valoración según los valores fiscales
Podemos determinar y darle un valor aproximado a la vivienda a partir del valor catastral. Cabe recordar que este no es el valor de mercado que tiene el inmueble, por lo que debemos emplear alguna fórmula para estimar su precio.
Se trata de una forma rápida de conocer el precio de la vivienda, pero es difícil que esta fórmula pueda recoger aspectos como la calidad de los materiales, el estado del inmueble, los servicios y las facilidades o, incluso, la oferta y la demanda de las propiedades de la zona.
Valoración según viviendas similares
Otra forma intuitiva de estimar el precio de una vivienda es comparar su precio con otras viviendas similares. Esto se puede hacer comparando precios en portales inmobiliarios o preguntando a compradores y vendedores recientes de la zona donde tenemos la propiedad.
Se trata de una valoración relativa, sobre la cual debemos aplicar un corrector de valor en base a las diferencias que puede haber entre las viviendas comparadas, como la antigüedad, la superficie, las características y el estado de conservación.
Este método tiene el riesgo de desconocer algunos aspectos importantes para el precio de la compraventa, ya que es muy difícil hacer una buena comparación entre dos viviendas. Además, este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de las viviendas comparadas.
En este sentido, también se puede establecer el precio de una vivienda de segunda mano conociendo el precio de una vivienda de obra nueva similar en cuanto a características y superficies.
En este caso, se puede realizar un presupuesto que incluya el precio de la parcela, el proyecto, los materiales, la mano de obra y las facilidades que incluye, y, luego, aplicar una corrección de este precio en base a la antigüedad de la vivienda.
Valoración según el precio de alquiler
Los precios de venta y de alquiler siempre guardan cierta relación en viviendas similares, según su antigüedad, las características y la zona.
De esta manera, podríamos aplicar el método de descuento de flujos de caja para calcular el valor de una vivienda a partir de la rentabilidad del alquiler esperada. Se basa en el modelo matemático de valoración Gordon-Shapiro. Este método obtiene una equivalencia aproximada del precio de alquiler y de venta de una vivienda, según la zona.
Valorar tu piso con Oi Real Estate
La valoración de la propiedad es gratuita. Hacemos una tasación de tu casa según los precios del mercado y te asesoramos para que puedas conseguir la máxima rentabilidad.
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