Cuando vas a comprar un inmueble, lo primero que debes hacer antes de soltar dinero es comprobar que no tiene cargas pendientes, ya que éstas pasaran a ti como nuevo propietario. En Oi Realtor te explicamos cómo saber si un piso tiene un embargo u otras cargas pendientes. También te contamos qué tipos de embargos hay y si es posible comprar una vivienda embargada.
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Solicita una nota simple
En realidad, saber si un piso tiene un embargo es mucho más sencillo de lo que piensan muchas personas. Simplemente hay que solicitar una nota simple del inmueble.
La nota simple es un documento que recoge los datos principales de la vivienda y su titular, la situación legal, el tipo de derecho que tiene el propietario sobre el inmueble y, lo más importante es este caso, si tiene algún tipo de carga pendiente (hipoteca, embargo, etc.).
Las cargas son las obligaciones económicas que tiene la vivienda y se transmiten al comprador cuando adquiere el inmueble. De ahí, la importancia de verificar siempre que el inmueble que vas a comprar no tiene ninguna. Debido a su trascendencia, las cargas deben aparecer siempre reflejadas en el Registro de la Propiedad. Así, cualquier persona o empresa interesada en el inmueble puede saber si está libre de ellas o no. Existen diferentes tipos de cargas. La hipoteca es la más habitual, pero también puede haber embargos, arrendamientos, usufructo y servidumbres.
Por lo tanto, la nota simple del Registro de la Propiedad te permitirá saber si un piso tiene un embargo. Por eso es importante solicitarla antes de firmar el contrato de arras o realizar cualquier otra gestión relacionada con la compra de la vivienda. Esta nota puede solicitarse de forma online o presencial en el propio Registro que corresponda a la vivienda. También puede pedirse de forma telemática en el sitio web del Colegio de Registradores.
La ley establece que cualquiera puede solicitar la nota simple de un inmueble siempre y cuando tenga un motivo legítimo, válido y veraz (como su compra). Para hacer esta consulta necesitas saber alguno de los siguientes datos: el Código Registral Único (CRU), que es el identificador único de la finca; el titular de la finca (nombre, apellidos y NIF); los datos registrales de la vivienda (número de registro de la propiedad, municipio y dirección de la finca); o los datos de identificación del inmueble (dirección completa).
¿Qué es un embargo?
Ahora que ya te hemos contado cómo saber si un piso tiene un embargo, vamos a explicarte un poco más en qué consiste. Un embargo es una traba que se impone por un mandato judicial y que afecta a un bien. Su objetivo es garantizar el cobro de una deuda en el futuro.
El embargo se produce cuando una persona no ha pagado una deuda y el acreedor reclama al juez su abono. En ese caso, el juez puede decretar al embargo de la propiedad para su posterior subasta pública, con la finalidad de utilizar el dinero obtenido para saldar la deuda.
El embargo solo puede ser decretado por un juez cuando se trata de un embargo judicial o por una autoridad administrativa cuando es un embargo administrativo, según se establece en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
Existen dos tipos de embargo:
- Embargo preventivo. Se emplea para asegurar el cobro de la deuda en el caso de que se dicte una sentencia (se hace como medida preventiva, como su propio nombre indica). Si el embargo se realiza sobre un bien inmueble debe anotarse en el Registro de la Propiedad. Se trata de una medida cautelar que puede anularse si el embargado satisface sus deudas.
- Embargo ejecutivo. Se produce cuando el juez dicta sentencia y decreta la retención de ese bien para hacer frente al pago de la deuda. El deudor dispone de un periodo de tiempo para devolver la deuda. En caso contrario se decretará la subasta judicial del inmueble.
¿Se pueden comprar pisos embargados?
Si te estás planteando comprar pisos embargados, lo primero que debes saber es que la ley establece un plazo máximo de cuatro años para la prescripción del embargo. Transcurrido ese tiempo y si no se ha producido la reclamación, la obligación de pago desaparece.
La compraventa de pisos embargados es completamente legal. Eso sí, el nuevo propietario heredará todas sus cargas, por lo que es importante que antes de cerrar la transacción sepa cuáles son y su importe. Al heredar esta carga, los pisos embargados son más baratos que uno normal (lo normal es que a su precio de mercado se reste como mínimo la cuantía del embargo). Por otro lado, el nuevo propietario deberá abonar la deuda pendiente, además de eliminar la anotación del embargo en el Registro (algo que también tiene un coste añadido).
Otra alternativa es solicitar al dueño que cancele el embargo antes de realizar la venta del piso para no hacerte cargo de la deuda. Eso sí, esta alternativa no suele ser muy habitual debido a los apuros económicos por los que pasa el propietario (y que suelen ser los que han motivado precisamente ese embargo).
La última alternativa, y la más recomendable, es comprar pisos embargados por el banco pero que ya están libres de cargas. Estas viviendas de bancos se ponen a la venta a través de sus propias webs y de portales inmobiliarios independientes. Estos inmuebles ofrecen varias ventajas: suelen ser más baratos y ofrecen mejores condiciones de financiación (muchas veces hasta pueden obtenerse con hipotecas del 100%). El motivo por el que su compra es más ventajosa es porque forman parte del stock de viviendas de los bancos, que quieren dejar de ser sus propietarios lo antes posible.
