Ser beneficiario de un legado supone entrar en una maraña legal. Inevitable, cuando una vivienda en herencia trae consigo legalizar la propiedad del inmueble para rentabilizar su posesión. En Oi Real Estate, queremos contarte todo acerca de la vivienda en herencia y los trámites necesarios.
En el proceso de legalización y cambio de nombre, el pago de impuestos es la obligación más pesada que debe afrontar un heredero. Un deber que ha llevado a triplicar el número de renuncias a herencias durante la crisis. Hasta sumar 200.000 transmisiones fallidas desde 2008.
Entre los tributos, el Impuesto de Sucesiones es el más dispar en función de cada comunidad autónoma. Mientras que la plusvalía depende de cada municipio concreto.
Sea como sea, de los 5 millones de inmuebles que se han transmitido en los últimos 4 años, una quinta parte lo han sido por herencia de vivienda.
Un problema al que la mayoría, tarde o temprano, deberemos enfrentarnos.
Impuestos por vivienda en herencia
Toda herencia, tras ser adjudicada, lleva consigo el pago de una serie de impuestos:
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Plusvalía Municipal
Impuesto de Bienes Inmuebles
Tasas generales (comprobación de cargas, inscripción del inmueble,..)
Tributos que pueden llegar a disparar la ‘factura’ por hacerse cargo de una legado para el que muchos herederos no están preparados.
Los costes llegan a ser tan importantes que desde el estallido de la crisis se han triplicado las renuncias. Pasando de 11.000 (2007) a 38.000 (2015). Cifra que se ha moderado ligeramente en el último año, con 36.000 casos (2016).
¿Qué se puede hacer con el inmueble?
Una vez solventados los trámites y asumida la vivienda en herencia, los herederos se enfrentan ante una pregunta: ¿vender o alquilar?
El alquiler es una solución factible. Aunque implicando a varios copropietarios hace falta poner a todos de acuerdo y abonar de los impuestos de manera equitativa.
La alternativa es vender el inmueble. En plena recuperación del mercado inmobiliario, vender la vivienda a un tercero o incluso a uno de los herederos solventa definitivamente el problema. Aprovechando la revalorización que actualmente tiene una buena parte del parque residencial.
Tanto una como otra fórmula tienen ventajas e inconvenientes. Sin embargo se trata de un proceso importante que afecta en buena medida al mercado inmobiliario.
De hecho, las herencias representan casi una cuarta parte del total de transmisiones. Hasta 392.183 operaciones en el año 2016, que afectan a todo tipo de inmuebles.
Pago de la plusvalía municipal
Todos los herederos de una vivienda en herencia deben pagar la plusvalía municipal si el inmueble se encuentra en terreno urbano. Exista o no incremento de valor. Lo recuerdan desde reclamador.es.
La liquidación obliga a entregar en el ayuntamiento, en un plazo de 6 meses, una declaración con los elementos que permitan el cálculo del importe.
Mientras que en la autoliquidación, es el contribuyente quien cumplimenta un impreso y calcula la cantidad a pagar. Teniendo un plazo máximo de medio año desde la fecha del fallecimiento.
El importe a abonar depende de los años transcurridos entre la fecha de compra del inmueble y el fallecimiento. Con un límite máximo de 20 años. Aplicando un gravament sobre la base imponible.
Cálculo y reclamación de plusvalías
El cálculo de la base imponible se obtiene aplicando al valor catastral un coeficiente de incremento que fija cada ayuntamiento. Sin embargo, esta método no calcula el incremento de valor presente sino el futuro.
Diversos tribunales y juzgados han acreditado la inexactitud de la fórmula municipal. Pronunciándose, finalmente, el Tribunal Constitucional. En su sentencia, defiende que no se puede exigir el pago del impuesto. Ya que en todos los casos, se ha calculado erroneamente.
Se abre así una puerta a la reclamación:
Si el inmueble disminuye de valor, pudiendo recuperar hasta el 100% de la plusvalía
Si el inmueble aumenta de valor, pudiendo reclamar hasta el 37,5% del impuesto
En todo caso, tanto si se está en trámites como si aún no se ha pagado, se recomienda el abono del impuesto de plusvalía. No hacerlo puede suponer sanciones y recargos. Perdiendo la opción a posteriores reclamaciones.
Mientras que en pagos aplazados, no es necesario esperar a liquidarlo en su totalidad. Puede empezarse a reclamar ya. Dado que el doumento de pago especifica la cantidad total, calificada como errónea por los tribunales.
Excepciones y apuntes a tener en cuenta
En la plusvalía municipal por transmisión de inmuebles, no solo hay que tener en cuenta el incremento de valor sino también la ubicación.
Es cierto que la plusvalía grava terrenos, viviendas, locales y otros inmuebles. Pero siempre que la finca tenga la calificación de urbana.
Las fincas rústicas quedan exentas del pago del impuesto. Tanto por la venta como por una vivienda en herencia.
Como tampoco conviene olvidar quien paga el impuesto en cada caso. Mientras que en una compraventa lo paga el vendedor, en una herencia o sucesión lo paga el heredero.
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