Comprar una casa exige la firma de diversos documentos cuyo objetivo es garantizar la correcta transmisión legal del bien. Como esta operación se realiza en distintas instancias y tiene características propias según el tipo de vivienda (si es nueva o de segunda mano), también los tiempos y documentos pueden variar algo. En ese marco, hacer un contrato de compraventa es una opción para dejar asentado que las partes acuerdan la transmisión de una casa.
En la nota de hoy te proponemos revisar la importancia de este documento específico, su función dentro de la operación global de compraventa y el modo de confeccionarlo de forma correcta.
En este artículo encontrarás:
Ventajas y limitaciones de hacer un contrato de compraventa
Para comprar una casa no es obligatorio hacer antes un contrato de compraventa. Sin embargo es muy recomendable realizarlo dado que otorga ventajas significativas para la tranquilidad de las partes firmantes. La primera de ellas es que en este documento habitualmente se explicitan los derechos y obligaciones que afectan a los compradores y los vendedores. De esta manera, se garantiza un orden en cuanto a los pasos que deben cumplir uno y otro para que toda la operación sea exitosa. Además, siempre que las cláusulas que contenga no sean ilegales, las partes estarán obligadas a cumplirlas. Caso contrario cualquiera de ellas tendrá derecho de rescindir el contrato, en tanto exista una cláusula que lo permita.
Por otra parte, es importante recordar que éste es un documento de carácter privado, por lo que solamente representa un acuerdo de condiciones de compraventa pero en ese mismo ámbito. Esto significa que dicha rúbrica es legal y suficiente para las partes firmantes pero insuficiente para realizar determinados trámites públicos. Específicamente, no podrá usarse el contrato de compraventa para solicitar una hipoteca al banco ni para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Para esto último, en efecto, se requiere contar con la escritura pública definitiva firmada ante un notario. Esta última limitación no desmerece las ventajas de firmar un documento donde, básicamente, se dejan claras todas las condiciones de una compra que en general es onerosa y lleva bastante tiempo.
Aún tratándose de un trámite tan relevante que otorga orden y tranquilidad a los firmantes, suelen surgir algunas dudas al respecto. Repasemos entonces qué información debe ser incluida en este tipo de contratos y qué hay que conocer para confeccionarlos.
Lo que debes saber antes de hacer un contrato de compraventa
- La existencia del contrato de arras
Un contrato de arras es un adelanto económico otorgado por los compradores a los vendedores y que funciona como una seña de reserva respecto de la propiedad implicada en la compraventa. En este tipo de contratos se explicitan los datos necesarios para la compraventa del inmueble, las condiciones de la transacción y la fecha límite para la entrega de la escritura. Es una forma de asegurar la inversión ya que previene un posible arrepentimiento de las partes antes de hacer la escritura pública ante notario. Frecuentemente se firma antes de formalizar el contrato de compraventa y por ende debe figurar como abonado en este último.
- Deudas del inmueble
Otro aspecto esencial antes de firmar un contrato de compraventa es conocer si el inmueble está libre de deudas y cargas. Esto implica averiguar si está hipotecado o embargado, o en proceso de subasta judicial, entre otras situaciones posibles.
Las deudas pendientes también pueden incluir aquellas vinculadas a los suministros de la vivienda, que deben estar saldadas hasta la fecha de la firma. De no ser así, los compradores “heredan” la gestión de lo que debe hacerse con esos servicios impagos. Para evitar esto, lo mejor es realizar la consulta sobre su existencia a través de una nota simple en el Registro de la Propiedad. Allí el organismo detallará toda la información acerca del inmueble: descripción, titularidad y cargas, principalmente.
El detalle de la propiedad y la titularidad
- Las características del inmueble
Una vez reservada la compra por el contrato de arras y aseguradas las condiciones en que se recibe la propiedad (deudas), es importante enfocarse en los datos de la propiedad y su titularidad. Aunque parezca una obviedad, vale aclarar que en la confección de un contrato de compraventa debe figurar el detalle de la vivienda, básicamente en cuanto a su ubicación, superficie (datos catastrales) y las características del inmueble.
- Los datos de las partes firmantes
De manera similar, es indispensable conocer certeramente a quién o quiénes pertenecen la propiedad. En el documento esto se detalla con nombre completo de las partes firmantes, su DNI y su dirección habitual.
Si se trata de un bien ganancial o un inmueble heredado, deberán firmar todos los propietarios o herederos. En este último caso deberá tenerse en cuenta que deben contar con el Impuesto de Sucesiones abonado.
Si la venta es a través de una firma promotora, la rúbrica en el contrato de compraventa la pondrá su representante legal.
Posibles Gastos del inmueble
- Gastos comunes de la vivienda
Un dato que suele escaparse a las averiguaciones previas necesarias antes de hacer un contrato de compraventa tiene que ver con los gastos comunes del inmueble. En este sentido y para evitar sorpresas, se sugiere contatar cuáles son los gastos de la comunidad de propietarios, que también deberán estar abonados.
- Gastos de la transacción
El otro tipo de gastos que atañen a la transmisión de una vivienda en esta instancia son los gastos e impuestos derivados de su compra. Los mismos variarán en función de si compramos una de segunda mano o una de obra nueva, y de la comunidad autónoma en la que se encuentre. Por ello es importante dejar asentado en el contrato quién se encargará de abonar los gastos de la compraventa, especificando modalidades de pago y tiempos.
Fecha de entrega del inmueble y vigencia del contrato
Finalmente es importante remarcar que al hacer un contrato de compraventa se debe establecer un periodo de vigencia, que habitualmente es superior a los dos meses. Esto se especifica en función de facilitar la formalización de la hipoteca y el resto de gestiones, así como dejar constancia de cuándo el vendedor debe abandonar el inmueble.
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