La compra de una propiedad es un momento sumamente importante en la vida de las personas. Al momento de tomar esta decisión, deberías conocer todos los trámites que es necesario realizar. En el siguiente artículo, encontrarás una guía útil sobre cómo comprar una casa o un piso.
Comprar una casa o un piso es una de las decisiones más significativas en la vida de cualquier persona. Requiere una gran reflexión, una inversión económica sustancial, algunos cuantos trámites burocráticos y mucha paciencia.
Desde Oi Real Estate queremos ayudarte a que tengas toda la información necesaria si estás pensando en adquirir una propiedad. Por este motivo, te guiaremos en el paso a paso del proceso de compra de un inmueble. Comencemos.
Paso a paso para comprar una casa
Para la que la adquisición de una vivienda sea exitosa, es necesario seguir ciertas pautas que compartiremos contigo. A continuación, encontrarás un resumen de todos los ítems recomendados para comprar una casa o piso, en orden cronológico.
1. Establecer necesidades, predilecciones y presupuesto máximo.
2. Elegir la vivienda adecuada.
3. Solicitar información al Registro de la Propiedad.
4. Consultar al banco, en el caso de que la casa tenga hipoteca.
5. Controlar los pagos de las cuotas de la comunidad.
6. Solicitar comprobantes del pago del IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles).
7. Evaluar las condiciones de los préstamos hipotecarios.
8. Redactar un contrato de arras.
9. Firmar el contrato de compraventa.
10. Realizar la escritura de la vivienda frente a un notario.
11. Abonar impuestos derivados de la compra y gastos adicionales.
12. Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
En el próximo apartado, encontrarás el desarrollo y la explicación de cada uno de estos pasos.
1. Establecer necesidades, predilecciones y presupuesto máximo
Comprar una casa es una decisión que afectará tu calidad de vida en el presente, pero también a largo plazo. La propiedad será tuya, probablemente, por muchos años. En consecuencia, merece la pena dedicar tu tiempo y atención a la compleja tarea de encontrar la vivienda que más se ajuste a tus necesidades actuales y a las que, previsiblemente, tengas en el futuro.
Los primeros pasos necesarios para encontrar el mejor inmueble donde residir son dos:
-Elegir el lugar en el que quieres vivir.
-Establecer tus necesidades y posibilidades económicas.
Elegir el lugar en el que quieres vivir
El primer paso debe ser siempre la elección del municipio, el barrio o la zona en la que te gustaría residir. Esta primera decisión condicionará tanto la búsqueda de la vivienda, como su precio y los gastos que pueden derivarse de su ubicación. También, influirá sobre tu calidad de vida en el presente y en el futuro, según en qué medida se adecúe a tu entorno cultural.
Aunque te guste a priori una determinada zona de un pueblo o ciudad, es aconsejable pasear por ella antes de elegirla como lugar de residencia. Esto se recomienda con el fin de comprobar que las expectativas se ajustan a la realidad. De este modo, los barrios o distritos que habías descartado inicialmente pueden sorprenderte positivamente y resultar los indicados.
Establecer tus necesidades y posibilidades económicas
Una vez seleccionada la zona en la que nos gustaría residir, es necesario establecer nuestras necesidades y saber el presupuesto del que disponemos.
En primer lugar, debes tener claro el presupuesto máximo al que debes ajustarte. Para ello ten en cuenta tus ahorros, tus ingresos anuales y tu capacidad de endeudamiento. También, considera las posibilidades de obtener alguna ayuda de las Administraciones Públicas. En tu presupuesto también deberás prever que, además del coste de la vivienda, comprar una casa conllevará otros gastos asociados.
Cuando has establecido el presupuesto, llega el momento de reflexionar acerca de cuáles son tus necesidades actuales y futuras.
2. Elegir la vivienda adecuada
Ya establecido tu presupuesto y determinadas previamente tus necesidades, podrás escoger el tipo de vivienda más adecuada para ti.
En primer lugar, deberás decidir si quieres comprar una vivienda unifamiliar o una colectiva. A continuación, tendrás que optar entre una propiedad libre o un protegida. Y finalmente, determinarás si deseas adquirir un inmueble en construcción (nuevo) o una vivienda de segunda mano.
Verificar la habitabilidad de la vivienda que vas a adquirir
Una vez decidida la zona y el tipo de vivienda que quieres comprar, comienza el proceso de búsqueda, hasta dar con la adecuada para ti. Sea personalmente o a través de un agente inmobiliario, es importante verificar las condiciones de habitabilidad y calidad de cada vivienda cuando la visites.
Si has optado por comprar una casa de obra nueva, puedes encontrarte con dos tipos de situaciones: que la vivienda aun no esté construida, en cuyo caso la comprarás sobre plano, o que la vivienda ya esté terminada y que la adquieras en primera transmisión.
Si se trata de una vivienda en construcción, debes prestar especial atención a los aspectos que influyen en la habitabilidad y exigirle los documentos correspondientes al promotor. Algunos de estos son los datos del Registro de la Propiedad, la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca y la licencia para la ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
Si has optado por comprar una casa de segunda mano, deberás comprobar antes de tomar una decisión su estado de conservación, la situación jurídica y otros datos económicos y fiscales del inmueble. Tienes que solicitar al propietario o a la empresa intermediaria el último recibo de abono del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y algún certificado mediante el que puedas comprobar que el propietario está al corriente del pago de las obligaciones económicas de la vivienda con la comunidad.
3. Solicitar información al Registro de la Propiedad
El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles, a los derechos reales que recaen sobre los mismos (como una hipoteca o las servidumbres) y resoluciones administrativas o judiciales que les pueden afectar, como los embargos.
Hay dos medios para obtener la información en el Registro sobre la situación jurídica de la vivienda: la nota simple y la certificación. La primera tiene un valor meramente informativo, mientras que la certificación acredita fehacientemente el contenido del registro y va firmada por el registrador. El precio de la certificación es más alto que el de la nota simple.
Los principales datos que debes comprobar son:
-Si la vivienda que vas a adquirir está a nombre de quien te la vende.
-Si existen cargas, tales como embargos o hipotecas.
La solicitud puede formularse presencialmente en el Registro competente, por correo electrónico o fax, o telemáticamente a través de su página web: http://www.registradores.org.
4. Consultar al banco, en el caso de que la casa tenga hipoteca
En el caso de que exista una hipoteca sobre la vivienda que vas a comprar, se recomienda solicitar al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago y las condiciones de la hipoteca. Es necesario obtener información sobre las condiciones del préstamo y, muy especialmente, sobre el tipo de interés.
Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarte, antes de decidir si te conviene subrogar o no. Es decir, previo a aceptar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y convertirte en deudor de la parte que quede por pagar.
5. Controlar los pagos de las cuotas de la comunidad
Es importante no olvidarse de requerir al vendedor los recibos que acrediten el abono por parte del propietario de las cuotas de la comunidad. En el caso de no estar pagadas, el nuevo titular responderá por las cantidades correspondientes a los meses ya transcurridos del año en el cual se produzca la compra y al año anterior.
6. Solicitar comprobantes del pago del IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles)
Si este impuesto no hubiese sido pagado, deberá hacerlo el comprador, ya que los bienes inmuebles quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria correspondiente.
7. Evaluar las condiciones de los préstamos hipotecarios
En caso de que hayas optado por la financiación parcial o total de la compra de tu vivienda mediante préstamo otorgado por una entidad financiera, lo normal es acudir a la figura de la hipoteca. Lo primero que debes hacer es solicitar condiciones a varios bancos. Cuantas más entidades visites mejor, ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante.
Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional, porque las entidades pueden mejorar a veces las condiciones, aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones, tales como domiciliar nóminas o recibos.
Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son: la cantidad de dinero que te prestará, el tipo de interés que aplicará (fijo o variable) y el índice de referencia publicado por el Banco de España. También, se acuerda el valor del diferencial, el plazo de amortización, la comisión de apertura y las comisiones de cancelación, total o parcial.
8. Redactar un contrato de arras
El contrato formaliza por escrito la entrega del comprador al vendedor de la señal o garantía de compraventa, así como las consecuencias para las partes en el caso del incumplimiento de este. La señal forma parte del importe total a pagar por la vivienda, por lo que se descontará del precio total de compraventa. Los contratos de señal o de arras pueden ser de tres tipos: penales, penitenciales o confirmatorios.
9. Firmar el contrato de compraventa
Mediante la figura del contrato privado, el comprador y el vendedor pactan en firme la compraventa de la vivienda, obligándose el segundo a entregar la propiedad al primero y este a pagar el precio acordado. Desde el momento de la firma del contrato, ambas partes se ven obligadas por el acuerdo, incluso si este no se ha formalizado ante notario. Una vez firmado el contrato, el comprador debe solicitar al vendedor la documentación relativa al inmueble.
10. Realizar la escritura de la vivienda frente a un notario
La escritura pública es un documento autorizado por el notario que recoge la voluntad de los otorgantes. Se redacta conforme a la legalidad y, en definitiva, da autenticidad al contenido del documento.
En España, la escritura de la compraventa de una vivienda es imprescindible para inscribirse en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de la protección jurídica que dicho Registro otorga. Además, el otorgamiento de escritura pública será necesario si se va a financiar la compra mediante un préstamo hipotecario.
11. Abonar impuestos derivados de la compra y gastos adicionales
La firma del contrato de compraventa obliga al comprador a pagar los impuestos correspondientes. En el caso de vivienda nueva, se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que, por lo general, constituye un 10%. Además, se paga el AJD a la Comunidad Autónoma en la que esté ubicada la vivienda.
Si, en cambio, se decidió comprar una casa de segunda mano, se abonará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). En este caso, no habrá de abonarse AJD, pues es incompatible con TPO.
Por otra parte, se encuentran los gastos notariales y registrales. Los de España son de los más bajos de la Unión Europea (inferiores a los de Alemania y el Reino Unido). Deberán abonarse los gastos notariales que gravan los documentos , en este caso, los derivados de la propia escritura y, en su caso, de la hipoteca.
Los aranceles notariales están establecidos legalmente en función al precio pactado, aunque sobre estas cantidades cada notario puede reducir sus honorarios hasta un 10%. Conforme a la ley, los gastos notariales corresponden al vendedor en cuanto a la autorización de la escritura y, al comprador, la expedición de copia. La totalidad de los gastos notariales corresponderá al comprador si así se pactara.
12. Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad
En el momento en el que se firma ante notario, si no se solicita lo contrario, se remite telemáticamente copia autorizada electrónica de la escritura de compraventa al Registro competente.
Para proceder a la inscripción será necesario acreditar que se ha efectuado el pago de los impuestos correspondientes, por lo cual, en la práctica suele aportarse una copia autorizada de la escritura en papel. En esta consta su presentación a la Administración Tributaria competente (en el caso del impuesto de plusvalía, la comunicación la realizan las notarías a los Ayuntamientos competentes). Esto último debe hacerse en el plazo de 60 días hábiles desde que se presentó la copia electrónica.
Una vez examinada y calificada la legalidad de la operación por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador y le entregará la copia de la escritura, con nota suscrita por el registrador en la que constará el cambio de titular en el Registro.
Una vez inscrita la compraventa, la nueva titularidad gozará de las presunciones establecidas en la ley. En concreto, se presume a todos los efectos legales que la vivienda pertenece y es poseída por su titular, estando bajo la protección de los Tribunales de Justicia.
En Oi Real Estate contamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos ayudado a miles de clientes a comprar la propiedad más adecuada a sus necesidades. Contáctanos, te aseguramos las mejores oportunidades.
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