Aquí te contaremos cómo cancelar la hipoteca cuando optas por vender la vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Una hipoteca es una gran opción para financiar la compra de nuestra primera vivienda, sin embargo, también se trata de un compromiso a largo plazo. Es sabido que la vida puede cambiar y por ende, nuestras necesidades de vivienda pueden ser diferentes a las actuales en un futuro. Es muy habitual que aparezca una duda cuando tu vivienda actual aún está bajo hipoteca: ¿Es posible vender la vivienda y a la vez cancelar la hipoteca? La respuesta es sí, se puede cancelar la hipoteca en el momento de la venta, no obstante, hay ciertos puntos que debes tener en cuenta.
¿Cómo cancelar hipoteca al momento de venta?
Cancelar la hipoteca al momento de vender la vivienda, implica liquidar cualquier saldo pendiente de tu préstamo hipotecario antes de transferir el inmueble. Esto puede ser, abonar la última cuota hipotecaria, o bien, llevar a cabo una amortización total anticipada. Se trata de algo muy común en la venta de viviendas, y tanto las gestorías como los asesores hipotecarios saben muy bien cómo manejarlo.
De hecho, si ya terminaste de abonar tu hipoteca hace algunos años, tendrás que llevar a cabo la cancelación formal en el Registro de la Propiedad. Esto te asegurará que tu vivienda se encuentre completamente libre de cargas, un detalle muy importante para los compradores. Cancelar la hipoteca es fundamental para vender tu vivienda, y además, te servirá para acceder a un nuevo préstamo más favorable o para rehipotecar tu propiedad.
Una vez que hayas cancelado la hipoteca, los compradores tendrán la posibilidad de verificar por medio de una nota simple del Registro de la Propiedad que la propiedad está libre de cargas. Este documento también proporciona detalles sobre la propiedad y su dueño actual.
Cancelar la hipoteca y vender la vivienda son pasos muy habituales en ciertas situaciones, por ejemplo, cuando se necesita una vivienda más grande, por un cambio de trabajo o solo buscar un cambio de ambiente.
¿Se puede vender la vivienda y no cancelar el préstamo hipotecario?
Es habitual que surja esta duda, si se puede vender sin cancelar el préstamo hipotecario. La realidad es que no es lo más común si bien técnicamente es posible. La subrogación de hipoteca es una opción. En este caso, el comprador se hace cargo del préstamo hipotecario que ya existe sobre la vivienda. Por otro lado, también existe la hipoteca puente, los bancos la ofrecen para evitar abonar dos hipotecas al mismo tiempo.
¿Qué trámites debo hacer para cancelar la hipoteca al vender la vivienda?
Al pensar en cómo cancelar una hipoteca al vender la vivienda podemos considerar que será un proceso bastante complicado. No obstante, si sigues pasos será bastante simple. Aquí va todo lo que debes hacer para que todo marche sin inconvenientes:
Certificado de deuda cero
Debes obtener este certificado, lo emite tu entidad bancaria y confirma que has abonado por completo tu préstamo hipotecario.
Escritura de cancelación de hipoteca
Debes seleccionar un notario y presentarle el certificado de deuda cero. Un representante de tu entidad bancaria también deberá estar presente para firmar la escritura.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Es posible solicitarlo en las oficinas de Hacienda usando el modelo 600, o bien, en línea con tu DNI electrónico. Si bien, puede hacer por cuenta propia, lo más aconsejable es solicitar asistencia profesional.
Registrar cancelación en el Registro de la Propiedad
Una vez que tengas la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado, deberás acudir al Registro de la Propiedad donde tu vivienda se encuentra inscrita. Ten en cuenta que la cancelación de la carga hipotecaria será completada en, aproximadamente, unos 15 días.
Debes tener en claro que, estos trámites pueden llevar entre uno y dos meses, por este motivo, lo ideal es poner tu vivienda a la venta en primer lugar.
Por otro lado, es importante mencionar que, según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, es posible reclamar el 50% de los gastos de tu préstamo hipotecario si fue firmado antes del 16 de junio de 2019, debido a que no es justo que únicamente el ciudadano afronte estos gastos. Es por este motivo que, lo más probable, es que la entidad bancaria no quiera firmar la cancelación de hipoteca y sea necesario negociar.
Coste de la escritura de la cancelación hipotecaria: ¿Quién lo asume?
La respuesta a esta pregunta se encuentra en la normativa y la jurisprudencia actual. La regla Sexta de las Normas Generales de Aplicación del Arancel de los Notarios (Real Decreto 1426/1989) nos indica que, aquel que solicita los servicios notariales debe cubrir los costes. Cuando se trata de la cancelación de hipoteca, por lo general, es el propietario de la vivienda quien solicita la escritura para liberar la carga de su propiedad.
Por otro lado, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 105/2019) establece que el prestatario, en otras palabras, la persona que recibió la hipoteca, deberá asumir este gasto, ya que se trata del principal interesado en liberar el gravamen.
Además, el Código Civil, en su artículo 1168, acompaña esta interpretación. Afirma que la persona que tiene la obligación de extinguir la hipoteca es responsable de los costes asociados.
En otras palabras, las normativas y también, las interpretaciones del Tribunal Supremo establecen que el deudor hipotecario es quien debe abonar el coste de la escritura de cancelación de hipoteca. Ya que se trata de la persona que se beneficia de la liberación registral de la hipoteca cuando se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
En ocasiones el comprador abona la cancelación registral de la hipoteca del vendedor: ¿A qué se debe?
Si bien es cierto que la ley establece que el deudor hipotecario, generalmente el vendedor, es quien debe cubrir los gastos que implica la cancelación de la hipoteca al vender la vivienda, en la práctica es habitual que el comprador se haga cargo de estos costes y gestiones.
El motivo es que el comprador tiene un interés directo en asegurarse de que la propiedad que va a comprar se encuentre libre de cargas hipotecarias. Entonces, a pesar de que la ley indique una cosa, las prácticas del mercado pueden ser diferentes con el objetivo de facilitar una transición más segura y eficiente.
Aquí va un ejemplopara comprenderlo mejor. El comprador abona el precio de la vivienda directamente a la entidad bancaria, saldando la deuda hipotecaria del vendedor. Si bien el pago elimina la deuda, el préstamo hipotecario continuará apareciendo en el Registro de la Propiedad. En caso de ser responsabilidad del vendedor cancelarla, probablemente haya demoras o descuidos, ya que no se beneficia de esta acción. Por su parte, el comprador busca asegurarse de que la propiedad se encuentra libre de cargas.
¿Cómo cancelar hipoteca por prescripción?
Más allá del proceso común de cancelar la hipoteca al vender la vivienda, hay una opción no tan utilizada. Se trata de la cancelación de hipoteca por prescripción. Se puede aplicar si ya han pasado más de 20 años desde la última cuota de la hipoteca sin acciones legales por parte del acreedor. En estos casos, el derecho hipotecario puede caducar y ser cancelado registralmente.
Cancelar hipoteca por prescripción
Para hacerlo, será necesario presentar un documento al Registro de la Propiedad, con una firma notarial, solicitando la cancelación por prescripción. Esta alternativa, requiere trámites específicos y puede ser más larga, sin embargo, te permite liberar la propiedad sin tener el consentimiento del acreedor. Se trata de una opción interesante fundamentalmente, cuando la hipoteca se constituyó por un plazo determinado y este venció.
Si bien se trata de un método de bajo costo, lo que lo hace muy atractivo, debemos mencionar que puede llevar tiempo y mantener la propiedad gravada por la hipoteca por años. Sin dudas, esto puede futuras transacciones como la venta o la rehipotecación.
En resumen, saber cómo cancelar la hipoteca al vender la vivienda es un paso muy importante para una transacción inmobiliaria sin inconvenientes. Puede ser abonando la última cuota, llevando a cabo una amortización anticipada, o bien, considerando la cancelación por prescripción. Es fundamental comprender los procesos y los requisitos para cada uno, ya que de este modo, sabrás cuál es el más conveniente para ti.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre cómo cancelar la hipoteca al vender la vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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