Si tienes un piso para alquilar, este artículo es dedicado para ti. Te vamos a contar qué es lo que se analiza a la hora de establecer el precio de alquiler o la cuantía mensual que quieras recibir por alquilar tu inmueble en 2023. Si quieres obtener mayor información sobre este tema. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Precio del alquiler: Conoce cuáles son los factores que influyen
La zona
Las características del inmueble tienen una gran influencia en el precio a definir. Ya que el ingreso que obtendremos dependerá de la zona donde esté ubicado. No es lo mismo el centro de una ciudad que zonas residenciales a las afueras de las mismas. Además, tenemos que tener en cuenta la accesibilidad. Es decir, si es fácil llegar en coche, si hay transportes públicos cercanos, si hay servicios en la zona como comercios, zonas de ocio, etc.
Estado del edificio y sus extras
El estado del edificio y el estado del inmueble son características también a tener en cuenta ya que a unas mejores condiciones estéticas mayores ingresos recibirás. Además, otros servicios del edifico como, por ejemplo, ascensor, piscina, videoportero, plaza de garaje, trastero etc. suponen un valor añadido a la vivienda, por lo que el precio de alquiler aumenta.
Características principales del inmueble
Por último, están las características del inmueble en sí. Si está amueblado o no, los metros cuadrados que tiene, el número de habitaciones, el número de baños, si posee garaje o no. Es decir, no es lo mismo si el inmueble tiene mayor o menor capacidad y más o menos extras. También hay que tener en cuenta que las viviendas exteriores suelen ser más valoradas que las interiores. Lo mismo pasa con los pisos que están en las plantas superiores. No es lo mismo alquilar una vivienda en la planta baja, que en la segunda planta o un ático. Por lo general cuanto más alto está, más elevado será el precio.
Si adicionalmente has reformado la vivienda, debe reflejarse en el precio de alquiler. Ya que los inquilinos podrán disfrutar de un inmueble en mejores condiciones en comparación con lo que ofrece la competencia.
Otros factores a tener en cuenta
¿Amueblado o sin amueblar?
Hay un porcentaje elevado de los inmuebles en alquiler que se alquilan amueblados. Por este motivo, las condiciones del mobiliario deben ser óptimas y atractivas para atraer a mejores inquilinos.
Una pequeña inversión en mobiliario hará que lo amorticemos rápidamente ya que hará que nuestro inmueble sea más atractivo y esté menos tiempo sin alquilar.
¿Qué método de valoración usar para calcular el precio de alquiler de tu piso?
Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:
- Valoración relativa
- Descuento de flujos de caja
El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa. Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo el precio de otras viviendas de localización cercana y similares características. Aplicando al final diferentes correctores de valor, relativos a las diferencias que puede haber con los pisos que se han comparado.
El método de descuento de flujos de caja es el más adecuado para calcular el valor de un inmueble. Se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.
La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:
- Las alternativas de inversión que tengamos
- El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble
Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).
Qué incluye el precio del alquiler
El precio de alquiler es la remuneración del propietario por ceder su inmueble. Los gastos de la comunidad también corresponden pagar al propietario. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite repercutir este gasto al inquilino, siempre y cuando se acuerde en el contrato. Los gastos de servicios asociados al inmueble, como son el consumo de electricidad, agua, gas e Internet, correrán a cargo del inquilino, por lo que no debes incluirlos en la cuantía del alquiler. Dependiendo del caso, alguna vez, gastos como agua ya están incluidos en el alquiler, por lo que inquilino no tendría que pagarlo.
Cómo se regula el precio del alquiler
Después de varios años de subida de los precios de alquiler y ante la falta de oferta de viviendas en el mercado inmobiliario, el gobierno español ha estado trabajando en definir reglas. Con el fin de controlar el sector de viviendas en alquiler de larga duración. En concreto, se ha publicado un decreto de alquiler de viviendas. Aunque no hay reglas para regular el precio final de alquiler, según este decreto, las variaciones anuales podrán realizarse según la variación del IPC de un año al otro. De esta manera, se protege más al inquilino evitando así subidas unilaterales y arbitrarias dentro del mismo contrato.
También se está tratando de crear estadísticas fiables y oficiales de los precios de alquiler por cada zona (por parte de INE). Como así también, el índice estatal de referencia de precios. Sin embargo, son proyectos que están en curso y estos datos aún no están disponibles. Estas medidas no tienen como objetivo regular el precio de alquiler, sino proporcionar información a las Comunidades para que pueden fijar y establecer políticas fiscales dentro de los márgenes que marca la ley.
Evolución del precio del alquiler
En el año 2014 el precio de alquiler de vivienda ha tocado mínimos. Han pasado varios años desde el año de la crisis económica en 2007 para llegar a los niveles más bajos. Para tener una referencia, el precio medio de alquiler en España por m2 en 2007 se aproximaba a 10€. Sin embargo en 2014 este precio ha bajado hasta cerca de 7€.
Desde entonces, los precios de alquiler han experimentado subidas año tras año y hay una mezcla de causas de esto. El mercado laboral está más activo, lo que ha provocado desplazamientos de las clases medias en búsqueda de nuevo empleo, sobre todo en las principales ciudades de España. Falta de crecimiento en los salarios, cambios de hábitos de las nuevas generaciones y, sobre todo, falta de acceso a la financiación de la compra de una vivienda nueva. Además, el aumento de viviendas destinadas al alquiler turístico. Todo esto ha provocado aumento de demanda y falta de oferta de viviendas en alquiler de larga duración.
Precios de referencia
Hay varias empresas y portales nacionales que ofrecen estudios regulares de los precios de alquiler de vivienda. Allí puedes encontrar la evolución de los precios de referencia en cada zona de España.
Rentabilidad del alquiler
Para que nos salgan las cuentas: para calcular la rentabilidad del alquiler, el ingreso mensual de este debería cubrir, por lo menos, los gastos que nos ocasiona dicho inmueble. Esto quiere decir que debe cubrirnos la cuota de la hipoteca (si la tenemos), el pago de los impuestos, el pago de las cuotas de la comunidad, etc. Este sería el caso ideal. Hay que tener en cuenta que esto no siempre puede ser así. Porque todo depende del precio de compra de la vivienda y su correspondiente hipoteca, del estado del mercado inmobiliario (oferta y demanda), de nuestra situación personal y la urgencia que tengamos por alquilarlo.
Tienes que tener en cuenta que para ser competitivo, el precio que establezcas debe estar dentro del rango de precios de la zona donde se encuentra nuestra vivienda.
Siempre puedes consultar a un profesional del sector inmobiliario que te ayude a establecer el rango de precio que debes fijar. El equipo de Oi Real Estate, está a tu disposición para ayudarte en esta decisión.
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