Cataluña es la primera comunidad autónoma que ha sesionado en el Parlamento catalán para poner límite de precio al arrendamiento residencial. Esta nueva norma no afectará a todos los contratos de alquiler. Tampoco la limitación de precios afectará todo el territorio catalán.
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Los nuevos contratos de alquiler de vivienda de Barcelona y otros 59 municipios de Cataluña tendrán un límite de precio en la renta de alquiler.
El 22 de septiembre del 2020 ha entrado en vigor en Cataluña la Ley 11/2020. Dicha ley autoriza a la Administración catalana a calificar ciertas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso. De esta manera, puede sujetar los contratos de alquiler que se concluyan en ellas a un régimen de contención de las rentas.
¿El límite de precio afecta a todo el territorio catalán?
No, solo se verán afectados los contratos de alquiler que refieran a viviendas ubicadas en zonas que hayan sido declaradas “áreas con mercado de vivienda tenso”.
Los municipios afectados son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.
¿Qué son las áreas de mercado tenso?
Se trata de municipios o sectores de municipio que están particularmente en riesgo de no disponer de la suficiente cantidad de viviendas de alquiler a un precio módico que permita acceder a ellas a toda la población. Esta situación de riesgo puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:
1- Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido superior al de la media del territorio de Cataluña.
2- Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares. También, si la media del coste de los arrendamientos de vivienda supera el 30% de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años.
3- Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años previos al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de por lo menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.
¿En qué consiste el límite de precio?
La norma no afectará a todos los contratos, ya que su objetivo es regular el límite de precio en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se den las siguientes circunstancias:
-El contrato debe ser de alquiler residencial.
-El inmueble alquilado debe estar destinado a residencia permanente del arrendatario.
-El inmueble debe estar ubicado en una zona declarada como “área con mercado de vivienda tenso”.
-El contrato debe finalizar a partir del 23 de septiembre del 2020. La norma no afecta a contratos que ya hayan concluido. Excepto en el caso de que estos se modifiquen luego de que el área correspondiente se declare como “área con mercado de vivienda tenso”. Además, la novación debe suponer una extensión de la duración del contrato o una variación de la renta.
A pesar de cumplir con estas condiciones, están exentos de la aplicación de la Ley 11/2020 los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995. También, aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:
-Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
-Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
-Los de carácter asistencial.
-Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
Si no acato la norma ¿Hay sanciones?
Pueden imponerse sanciones administrativas porque la Ley 11/2020 ha modificado la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda. Esta ha incluido una serie de infracciones graves y leves. En definitiva, entre otras sanciones vinculadas a este régimen, establecer una renta que supere los importes establecidos en la Ley 11/2020 puede ser una infracción grave e implicar multas de hasta 90 000 euros (si la renta fijada era en un veinte por ciento o más el importe máximo) o leve con multa de hasta 9 000 euros (si la diferencia es de menos de veinte por ciento). Además, en estos casos el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
El límite de precio variará según el tipo de propietario
En caso de que se trate de una persona jurídica: la renta inicial no sobrepasará el importe de referencia para el alquiler de un inmueble de características análogas en un entorno urbano.
También, si el inmueble ha sido alquilado en los cinco años previos a la fecha de entrada en vigencia de la Ley 11/2020 y no resultaba afectado por un régimen de limitación de rentas, la renta inicial no sobrepasará la renta acordada en el último contrato de alquiler debidamente actualizada. Es por esto que el propietario debe informar por escrito la fecha y la renta del contrato anterior. También, podrá autorizar al inquilino a solicitar esta información del registro de finanzas antes de firmar. Luego de firmar, el arrendatario podrá solicitar esta información sin obligación de autorización.
Si se trata en cambio, de propietarios personas físicas: aplican los mismos requisitos pero con las siguientes limitaciones.
Solo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de alquiler si la unidad de convivencia del propietario tiene ingresos iguales o menores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña. También, si los ingresos del alquiler son mayores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.
Únicamente aplica el precio de referencia como tope de renta si había una relación de parentesco entre las partes. Estas partes deben haber firmado el último contrato de alquiler suscrito previamente a la entrada en vigencia de la Ley 11/2020.
Si una misma vivienda es objeto de varios contratos de alquiler de vigencia simultánea que afectan a distintas partes, la suma de las rentas acordadas en los contratos no sobrepasará la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda.
¿Cuál es el monto de referencia que actúa como límite de precio?
El precio se estipula a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. Para establecer el tope de rentas se tiene en cuenta el índice, no los márgenes de precio superior e inferior.
Sin embargo, el precio podrá aumentar en dos casos:
-Si en el último año se han ejecutado obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética de la vivienda.
-Si la vivienda cuenta con al menos tres de las siguientes características: Ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (jardín o azotea). Piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.
Si la vivienda es nueva ¿Qué sucede?
Si la vivienda es nueva o sufrió un gran proceso de rehabilitación durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta acordada al inicio del contrato podrá ser mayor. Esto se debe a que, si bien el contrato esté sometido a contención, el precio de referencia será el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Esto no aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, en ese caso el precio de referencia será el índice (no el margen superior). La entrada en vigencia de esta especialidad se atrasa tres años.
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