¿Estáis pensando en comprar o vender un local, nave comercial o despacho profesional? ¿Te has preguntado si es el momento para hacerlo? Te recomendamos que leas este artículo que te puede asesorar a la hora de concretar una operación ya que aquí te enseñaremos cómo ahorrar impuestos en la compraventa de un local.
En este artículo encontrarás:
Si estáis pensando en comprar un local, una nave comercial o un despacho profesional no deberías dejar de leer este artículo. Existen diferentes ítems que debéis tener en cuenta, como los impuestos, o la diferencia entre metros útiles y metros construidos, y varios aspectos más. Pero vayamos por lo primero.
Los impuestos rigen para todos los bienes inmuebles, se consideran “inversiones del contribuyente”. Los impuestos se cobran para que el Estado pueda ofrecer a los ciudadanos determinados bienes y servicios que están dirigidos a incrementar el bienestar social. En este artículo veremos cuáles son los impuestos vigentes a la hora de una transacción inmobiliaria y, más específicamente, los que atañen a los locales, naves comerciales o despacho profesional. Y veremos, por supuesto, cómo se pueden ahorrar algunos impuestos en la compraventa.
Cómo ahorrar impuestos en la compraventa
Aquí te detallaremos si debes pagar (o no) impuestos como el IVA o el ITP. El IVA (Impuesto al Valor Agregado) y el ITP (Impuesto a la Transmisión Patrimonial) son impuestos obligatorios. Ahora bien, la obligatoriedad legal no ocurre en todos los casos de compraventa.
Por más que pueda parecer sorpresivo, se puede realizar la operación sin pagar estos impuestos. Esto te ayudaría a ahorrar bastante dinero en la transacción final, aunque muchas veces se pasa por alto.
Lo importante es siempre estar bien asesorado para no cometer errores que te pueden costar varios euros.
Impuestos en la transmisión de un local
Es común que en una transmisión de un local, nave comercial o despacho profesional se produzcan alguno o varios de los siguientes impuestos y gastos:
- IVA (Impuesto sobre el valor añadido)
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
- Actos jurídicos documentados
- Notaría, registro, gestoría y demás gastos de un posible préstamo hipotecario.
La carga tributaria del IVA es del 21%, mientras que del ITP ronda entre el 6 y el 10%. Esto significa una gran cantidad de dinero que puedes ahorrarte dentro de lo que indica la ley.
Mediante la renuncia a la exención del IVA y la inversión de sujeto pasivo en la compra venta de inmuebles es justamente la manera en que puedes acogerte de la legalidad ante una transmisión.
Los impuestos en las compras de primera transmisión
Hay obligatoriedad de pagar el IVA cuando se compra un local o nave en primera transmisión. ¿Qué significa esto?
Dice la Agencia Tributaria:
«Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».
Entonces,¿cómo se aplica a nuestro propósito?
- Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan IVA.
- Y las segundas y posteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan ITP (Concepto Transmisiones Onerosas).
Los impuestos en segunda o posterior transmisión
Al tratarse de una segunda o posterior transmisión se puede pedir una exención. Esto está contemplado en el artículo 20. UNO de la Ley 37/1992 del Impuesto al Valor Añadido. Allí se establece que las transmisiones de terrenos rústicos que tengan la cualidad de edificables están exentos de los impuestos.
Cuando se trate, en cambio, de terrenos urbanizados o con posibilidad de serlo o de edificaciones que se transmiten en conjunto, dicha exención no será aplicable. Tampoco cuando se refiera a arrendamientos con opción a compra, transmisiones para reparación de la edificación o para demolición.
Casos de renuncia a las exenciones
El artículo 20. DOS de la misma ley posibilita la renuncia cuando:
– el adquirente es una persona física o empresa profesional sujeta al impuesto y tiene derecho a una deducción de la totalidad o parte del impuesto pagado en la adquisición.
– en caso de no hacerlo, según la finalidad del uso, los bienes adquiridos se utilizarán total o parcialmente en operaciones deducibles.
Pero en definitiva, ¿qué significan estos puntos? Pues que el sujeto pasivo puede renunciar a la exención en casos de que el adquiriente se desempeñe en un ámbito profesional o empresarial, o cuando dicho adquiriente pretenda utilizar las propiedades en operaciones que originen derecho a deducción.
Para comprender quién deberá declarar el IVA, el citado artículo especifica:
«Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al impuesto cuando se trate de una entrega de un bien inmueble y se trate, además, de las entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del art. 20.1 (art. 84.2.e) de la Ley 37/1992) en las que el sujeto pasivo hubiese renunciado a la exención».
Aquí estamos frente a una situación de: inversión del sujeto pasivo.
Inversión en la obligación de declarar el IVA
Según la normativa, los contribuyentes deben pagar el IVA, y normalmente se le cobra al cliente. Para empresarios o profesionales el IVA es neutro porque una parte recauda y la otra se resta. Como tal, la función principal de los empresarios o profesionales es la de recaudador del IVA.
Sin embargo, en algunos casos sucedía que el pagador había compensado o solicitado un reembolso, por lo que la Administración dejaba de cobrar ese dinero. Estas circunstancias llevaron a las autoridades fiscales a reformar las reglamentaciones para que los impuestos fueran neutrales y las arcas se salvaran. Ha surgido así una forma conocida como “inversión de sujeto pasivo”.
En los casos que hemos comentado anteriormente, estamos ante una “inversión del contribuyente”, es decir, cambia la cara del deudor.
La obligación no es de quien hace la entrega, que es una regla general, sino del adquiriente (siempre que se trate de una segunda o sucesiva entrega y se haya cancelado su exención).
Con todo, cada caso debe ser analizado ya que existen algunas excepciones, de ahí la importancia de la consulta previa. Lo mismo se aplica a las entregas creadas como consecuencia de un concurso de acreedores, que incluyen también las inversiones de los contribuyentes y los adquirentes deudores.
Entonces, ¿se puede ahorrar IVA o ITP?
De hecho sí, en ciertos casos que se cumplan las circunstancias detalladas arriba. Así como también, en la mayoría de los casos, si no se dan estas circunstancias, existen varias formas de legalizarlas: combinando la exención, su renuncia y la inversión del sujeto pasivo se puede evitar el IVA y el ITP.
Si tanto transmitente como adquiriente son sujetos pasivos del IVA (presentáis declaraciones de IVA) o como adquiriente vas a destinar a la actividad de arrendamientos, podéis no pagar ni IVA ni ITP en la compra de un local, nave o despacho profesional.
Muchos particulares, Pymes y pequeñas empresas han abonado el 10% por ITP (6-10% dependiendo del municipio) o el 21% de IVA al comprar su local comercial por falta de información relevante.
Curiosidades, pero el 10% cuando compráis un local de 120.000 euros son 12.000 euros. ¿Te sorprendéis por qué hay tantos casos en los que se paga IVA o ITP? Desafortunadamente, se debe a la falta de asesoramiento profesional.
Así que ya sabéis: si estás pensando en una compra de local, nave o despacho, podéis pedir la exención de impuestos en los casos detallados anteriormente.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo ahorrar impuestos en la compraventa de un local. Podéis compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encontráis en la situación de querer adquirir o vender una propiedad en estos momentos y no sabéis si debéis tributar IVA o ITP, no dudéis en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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