¿Qué dice la última modificación a la ley conocida como “Ley Antidesahucios”? Cómo afectarán estas modificaciones al mercado inmobiliario? En este post te lo contamos.
En este artículo encontrarás:
La última modificación del real decreto-ley que tomó medidas para paliar los efectos de la pandemia ha traído algo de polémica en el mercado inmobiliario. Es que el nuevo texto establece ciertas condiciones que parecerían favorecer la toma ilegal de inmuebles. El sector inmobiliario ha reaccionado con cierta indignación y pronostica consecuencias ruinosas para el rubro. En este post te contamos de qué se trata.
Antecedente
El Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo del año pasado, adoptó algunas medidas urgentes para paliar las consecuencias económicas del coronavirus. Mediante este decreto se prohibieron los desahucios de personas vulnerables durante el estado de alarma. Asimismo se previeron planes de suspensión de pagos en ciertos contratos de arrendamientos. En el mismo sentido, se estableció una modalidad de prórroga extraordinaria para contratos de alquiler de vivienda habitual.
Mediante esta norma también se protegió a los avalistas, a los deudores hipotecarios, a los empleados temporarios y a los autónomos. Se garantizó el suministro de energía eléctrica y se establecieron medidas para proteger a los consumidores.
Condiciones para ser beneficiario
En el marco de lo antedicho, la moratoria en las deudas de alquiler estaba atada a tres condiciones indispensables:
1) Sólo podrán acogerse a la suspensión del pago las personas en situación de “vulnerabilidad económica”
2) Debe tratarse de un contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.
3) El propietario debe ser o una empresa pública o un “gran tenedor”, dueños con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
Prohibición de los desahucios
Mediante el Real Decreto-ley se prohibieron los lanzamientos de inquilinos vulnerables de forma expresa en su artículo primero. Allí se establece que la suspensión debe ser notificada por los afectados al juzgado que lleve el caso, que lo transmitirá al Letrado de la Administración de Justicia y a los servicios sociales. Acreditada la situación de vulnerabilidad, se suspenderá de forma extraordinaria el desahucio.
Si la paralización del lanzamiento afecta a su vez a un propietario vulnerable, el Letrado de la Administración de Justicia deberá dar parte a los servicios sociales para que decidan cómo proceder en el caso.
Última modificación de la Ley Antidesahucios
Desde que se dictó la medida, la norma se ha reformado en repetidas oportunidades. El 22 diciembre de 2020, mediante el Real decreto-ley 37/2020, se ampliaron los supuestos en los que los juzgados podían paralizar un desahucio.
Antes, la suspensión temporal del procedimiento solo se contemplaba para los desahucios que jurídicamente seguían la vía civil. Este es el caso mayoritario por representar la vía más rápida. Ahora se incluyen “aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante”.
En otras palabras, se amplía el beneficio de la paralización del desahucio a personas que estén ocupando una vivienda de manera ilegal. Sin embargo, junto con esto, el decreto contempla otros requisitos y no ampara a cualquier persona que ocupe una vivienda, solo lo hace bajo determinadas circunstancias.
Exclusión a la ocupación ilegal con intimidación o violencia
La nueva Ley Antidesahucios modificó el apartado séptimo, que regula una serie de exclusiones a la norma. Este es el cambio que más polémica ha levantado: hasta ahora se decía que era imposible parar el desahucio cuando la entrada o permanencia en el inmueble fuera “consecuencia de delito”. Ahora ese requisito dice que será “cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas”. Es decir que si hubo delito pero no hubo intimidación o violencia sobre las personas, se podrá dictar la paralización del desahucio.
Efectos de la nueva Ley Antidesahucios
Inseguridad jurídica
Como era de esperar, el sector inmobiliario señala que este cambio normativo genera inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda. Hay quienes sostienen que la protección que incluye la nueva versión del Real Decreto-ley podría suponer incluso una llamada a la ocupación ilegal. Se verían particularmente afectadas por este efecto las viviendas que se encuentren vacías. Ya que la ocupación ilegal de una vivienda vacía difícilmente entre en el supuesto de exclusión por intimidación o violencia que vimos en el apartado anterior.
Baja de la inversión en vivienda
La agencia de calificación Moody ‘s señaló en un informe reciente que la nueva Ley Antidesahucios traerá aparejado un deterioro de la calidad de la vivienda como activo de inversión. Ello es lógico si pensamos que quien invierta en la compra de un inmueble puede verse despojado del uso del mismo por una ocupación ilegal y sin posibilidad de iniciar el desahucio. Como se sabe, la inversión inmobiliaria se caracteriza históricamente por ser una inversión cara pero segura. El planteo de los inversores es que al perder seguridad, pierde atractivo como inversión.
Menor oferta de vivienda
La falta de inversión en vivienda por parte de quienes tienen el capital para hacerlo, trae aparejada a futuro una falta de oferta de la vivienda. Ya sea para venta o para arriendo. Se espera que se reduzca la inversión privada en el mercado inmobiliario español. Vale aclarar que la medida es temporal y rige hasta la finalización del estado de alarma por la Covid-19. Sin embargo, en el rubro se respira un aire de desconfianza respecto de la capacidad y los reflejos del Estado para revertir a futuro, y sin más, estos derechos precarios de vivienda que hoy otorga. Existe una probabilidad creciente de que la mayoría de estas medidas se extiendan o se reemplacen por otras cuando expiren.
El informe de Moody ‘s se retrotrae, para ejemplificar, al año 2012. Ese año el Ejecutivo de Mariano Rajoy estableció limitaciones a los desalojos de prestatarios hipotecarios vulnerables. Ello se dio en el peor momento de la crisis provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Desde entonces, se han ampliado los plazos de vencimiento y su alcance.
Inmobiliarias de la banca
Estos cambios legales, según el informe de Moody ‘s ya mencionado, serán particularmente negativos para las propiedades inmobiliarias de la banca. Se trata de propiedades que previamente pertenecían a desarrolladores inmobiliarios. Tales propiedades tienden a tener altos niveles de ocupación ilegal. La ocupación ilegal se calculaba entre el 5% y el 10% antes de la pandemia. Sin dudas la crisis por el coronavirus ha aumentado estos niveles
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