El comercio post- COVID19 ha sufrido cambios que se verifican tanto en la forma de comprar como en los sectores más rentables para invertir. Enterate de todos los datos y proyecciones en esta nota.
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El impacto que la primera ola del coronavirus generó en el comercio ya es posible de cuantificar. Los analistas plantean que, pese a un aumento en la afluencia a los centros comerciales, la renta de los alquileres de locales sufrió una caída. Por otro lado, el comercio electrónico experimentó un alza gracias a la cantidad de gente que se volcó a las compras electrónicas. En cuanto a las inversiones, se produjo un crecimiento en el interés por los activos logísticos
Centros Comerciales: ¿cómo se vieron afectados por la pandemia?
Según estudios publicados por Bankinter, los centros comerciales, que abrieron sus puertas luego de 12 semanas cerrados han registrado una caída destacable en sus rentas. El índice en baja rondará entre los -15 % y -25%.
Y aunque el gobierno español haya decretado un nuevo estado de alarma, no se han emitido restricciones en cuanto a la circulación en las galerías comerciales, por lo que en esta oportunidad podrán continuar sus actividades con los recaudos necesarios.
Es posible entonces hacer proyecciones sobre lo que dejará este 2020, marcado por la pandemia Covid19, que dejó sus consecuencias en todos los ámbitos de la vida cotidiana.
Renegociación de alquileres luego del primer confinamiento
El primer estado de confinamiento, limitó el movimiento de las personas buscando contener la oleada de contagios pero significó un golpe al corazón del comercio. Para evitar grandes conglomeraciones de personas, los locales comerciales fueron los primeros afectados por la caída en sus ventas. En este contexto, los inquilinos estaban obligados a pagar sus rentas pero lograron renegociar sus contratos.
Durante los más de dos meses que estuvieron cerrados, la mayoría de propietarios optaron por aplazar temporalmente las rentas. Con respecto a los grandes tenedores con Pymes y autónomos como inquilinos, la mora fue avalada por el gobierno. A través del Decreto- Ley 15/2020, proclamado el 21 de abril se contempló la moratoria con un máximo de 4 meses y sus consiguientes prórrogas.
En una primera fase de la pandemia se trató de negociar una suspensión total del pago del alquiler, manteniendo los gastos fijos del centro comercial. En una segunda fase, los comerciantes optaron por la renegociar los alquileres a medio y largo plazo.
Estas negociaciones entre empresarios y compañías inmobiliarias se realizaron analizando caso a caso las previsiones de venta. No era lo mismo plantear una rebaja en un centro comercial de las periferías de Madrid que uno del centro de la ciudad. En este último caso por ejemplo, la mayor afluencia se la daba el turismo y tenía una renta mucho más alta.
Realidad de los centros comerciales en el mundo
En otros países la actividad en los centros comerciales verifica cambios más drásticos. Según consigna Bankinter, en Estados Unidos y Reino Unido el panorama de los grandes conglomerados comerciales no vislumbra una tendencia positiva. Se están produciendo cierres, rebajas en las valoraciones de los activos, e incluso quiebra de algunos operadores.
La situación difiere radicalmente por un detalle, no menor en el análisis de esta tendencia negativa. Estados Unidos presenta un modelo que, por lo menos hasta fines del año pasado, le funcionaba con creces. La superficie comercial por cantidad de población da como resultado una relación de 1602 m2 por cada 1000 habitantes. Esta sobreoferta de posibilidades de compra no está siendo satisfecha por la demanda de la población. Los ciudadanos, golpeados por la crisis económica, optan por recortar sus gastos. Su afluencia a los grandes centros comerciales verificó una baja, sumado al descenso del turismo también producto de las restricciones por la pandemia explican estos números.
¿Cómo es la situación de los centros comerciales en España?
En España la situación es diferente. Según los números facilitados por la AECC, en España hay 568 centros comerciales. Su superficie Bruta Alquilable (SBA) es de 16.436.650 m2 los cuales aportan una capacidad para incluir 36.126 locales (85% de los cuales son menores de 300m2). Dentro de esta oferta, se dispone de una dotación de 871.608 plazas de aparcamiento para el público que los visita.
La relación entre superficie comercial y cantidad de población es mucho más reducida. Cada 1000 habitantes se registra una superficie de 280m2, una proporción mucho más apropiada y contenida por el consumo.
Es así como luego del desconfinamiento se pudo verificar una recuperación en la afluencia del público a las galerías comerciales. Si bien se registró una baja respecto del año anterior, la caída en los últimos meses fue más contenida. Comparando el mismo mes del 2019, agosto tuvo en 22% menos de visitas, lo cual era previsible por las condiciones afrontadas.
Comercio electrónico:¿por qué se acelera su crecimiento?
Contando con las herramientas y el conocimiento del virus como se ha venido comportando hasta ahora, es factible realizar proyecciones sobre los próximos meses. El panorama que se viene a mediano y largo plazo parece indicar que el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales.
La primera ola del Covid 19 realizó un entrenamiento rápido para que los usuarios pudieran familiarizarse con la modalidad online. Al ser la única alternativa de compra en muchos casos, los clientes tuvieron a la fuerza que acostumbrarse a realizar sus pedidos a través de internet.
A nivel global, el comercio electrónico representa un 14 % de las ventas minoristas. Si esta tendencia sigue en alza como se estima, es probable que alcance el 22% para el año 2023. Otro punto a favor de esta tipología de activos es que es la más sensible a un potencial cambio de ciclo, con lo cual se adapta fácilmente a las nuevas vicisitudes del mercado.
Activos logísticos: en alza
La otra cara de la moneda la exponen los activos logísticos. Esto incluye los nodos de infraestructuras (puertos, aeropuertos, zonas económicas especiales, terminales, fronteras) y los conectores (trenes, autopistas, carreteras) que conforman la red logística.
El covid 19 reforzó con creces su demanda empujada por el crecimiento del comercio electrónico, que prevee una suba superior al 5 % anual. Sumado a este punto, se espera que el comercio internacional siga creciendo, a un ritmo de 3.6% interanual entre 2018 y 2024.
Un atractivo interesante por el que los activos logísticos aceleran su crecimiento es por su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se explica porque el alquiler de las instalaciones no representa un gran coste de dinero para las empresas logísticas. Dentro de sus presupuestos, tan sólo un 5% está destinado para dicho gasto. Teniendo en cuenta esto, un incremento en las rentas del 20% resultará en una suba del 1% sobre el coste total de la compañía. Con estos datos se verifica que la actividad empresarial es poco sensible al precio de la renta, una ventaja que muchos inversores están empezando a aprovechar.
¿Cuáles son los activos logísticos más demandados?
Los tipos de activos más demandados con menor oferta son las grandes instalaciones, próximas a Madrid, Barcelona y Valencia de más de 20.000 m2. El interés de las compañías logísticas también se centra en los activos que cuenten con menor superficie pero bien ubicados lo más cerca posible de las ciudades, especialmente en Madrid.
Por otra parte, se verifica un aumento en el interés de las empresas logísticas por activos logísticos “de última milla”, con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades
Al contar con menos tiempo de entrega, el interés de las empresas logísticas se centra en los activos con menor superficie pero situados lo más cerca posible de las ciudades.
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