En el aspecto laboral, solemos afirmar que el real estate tiene una gran ventaja respecto a muchos otros mercados: para ingresar y formar parte activa en él no es necesario ningún título colegiado. Siempre tienes tiempo de especializarte en cualquiera de sus campos. De momento, en España el convertirse en agente inmobiliario está considerado como uno de los mejores primeros trabajos. Sin embargo, en este competitivo y burocrático circuito, los documentos mandan. Comprender sus funciones y sus aplicaciones es clave para comenzar con el pie derecho a transitar su sinuoso camino. Entre aquellos documentos, uno destaca por lejos. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas entre muchas claves en un contrato de alquiler. Te invitamos a leer el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico recurrente entre los asesores, con el fin de cometer la menor cantidad de errores no forzados. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
Las viviendas y los contratos de alquiler
Como dijimos, el real estate se encuentra plagado de trámites, de los más diversos. Si estás por ingresar el sector, en poco tiempo identificarás cuál es la rama que mejor te calza o se adapta a tus inquietudes, y desarrollarte en pos de ser un excelente agente inmobiliario. Pero hay algunos tramiteríos con los que te encontrarás a diario o asiduamente y que deberás retocar o modificar de forma permanente, ya que cada caso es un mundo.
En este sentido, un contrato de alquiler de vivienda es un documento que reglamenta un período de tiempo determinado y el uso de un inmueble. Para ello, hace constar en él las obligaciones y derechos de las partes. ¿A qué debe estar atento un propietario o un inquilino? ¿Qué podrá reclamar y en cuáles casos el dueño de la propiedad y quien la ocupa provisoriamente?
LAU
Recuerda que para que un contrato de alquiler tenga validez legal, deben seguirse las pautas que expone la Ley de Arrendamientos Urbanos desde el año 2019. Ten en cuenta que la ley implementada desde marzo de ese año contiene una serie de modificaciones sustanciales respecto a su predecesora.
Claves en un contrato de alquiler
Hablemos específicamente de un contrato de alquiler particular. Esto es, destinado a regular el alquiler de una propiedad para uso habitual y no comercial. Los contratos comerciales cuentan con una serie de pautas específicas que podrás encontrar detalladas en muchas otras notas de nuestra sección alquilar; te recomendamos visitarla.
Como primera medida, desde la página de la OCU podrás descargar la plantilla de contrato de alquiler vigente a la fecha. Asimismo, podrás valerte de ella para despejar alguna duda puntual.
Veamos entonces los principales puntos a tener en cuenta acerca de qué debería incluir un contrato de alquiler, para no incurrir en errores que podrían conducir a problemas entre las partes.
1 Definir lapsos
Se estima que el promedio de la duración en los contratos de alquiler es de un año, con posibilidad de extender a posteriori hasta cinco años. Ten en cuenta que el inquilino puede solicitar una prórroga hasta esos cinco años, incluso habiendo pactado períodos inferiores. El propietario tiene a su vez que notificar cualquier extinción del mismo con una antelación de cuatro meses, mientras que el inquilino podrá hacerlo solo dos meses antes de proponer su finalización.
2 Prórroga según LAU
Es común que muchos propietarios o agencias propongan realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un contrato de alquiler de uso comercial y evadir así el derecho a prórroga. Sin embargo, la OCU señala que si una vivienda está siendo destinada para uso habitual, el inquilino tendrá derecho a solicitar prórroga sin importar qué diga o figura en el contrato de alquiler.
3 ¿Cuándo puede recuperar su vivienda el propietario?
Un propietario podrá reclamar el recupero de su vivienda luego del primer año. Esto podrá darse si demuestra la necesidad de utilizar la vivienda para sí o para un familiar directo (hijos, hermanos, padres).
Por parte del inquilino, respecto a la normativa en vigencia, el mismo podrá rescindir su contrato a partir de los seis meses de la fecha de inicio. Si por fuerza mayor el inquilino desistiera de continuar habitando la vivienda en una fecha calendaria anterior, deberá expresarlo mínimamente dos meses antes.
4 Fianzas
El decreto citado previamente insta a que en el contrato de alquiler figure que para acceder a la vivienda se deben anticipar un mes (de la cuota estipulada) como fianza y dos mensualidades más como máximo a modo de garantía adicional. Una vez finalizado el contrato o rescindido, inquilino y propietario recorrerán la propiedad asegurando el estado de la misma, pudiendo devolver parte o todo de esas mensualidades extras.
5 El inventario
Las fianzas y mensualidades extras suelen ser objeto de controversias y sendas disputas. En este sentido, una fianza se devolverá recién comprobado que no existen deudas y que la unidad se encuentra en óptimo estado. La dinámica de estas normas de argumentación poco comprobable promueve costumbres problemáticas.
- Inquilinos. Muchos suelen no abonar el último mes de cuota del contrato considerando que la fianza cubrirá dicho gasto.
- Propietarios. Suelen considerar que el deterioro de la propiedad supera la fianza depositada.
Con el fin de evitarse este tipo de inconvenientes que suelen erosionar la relación propietario / inquilino (agencia por medio), es aconsejable realizar un inventario detallado al máximo del estado del inmueble a la hora de ingresar los inquilinos a la vivienda. En su comparativa, al momento de finalizar el mismo, se recorrerá la vivienda estancia a estancia para determinar cuáles son los deterioros que pueden tomarse a cuenta de la fianza y cuáles son propios del desgaste al paso del tiempo.
Hemos visto algunas claves en un contrato de alquiler, propios de nuestra época. Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.
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