La futura e inminente Ley de Vivienda en España, será la primera de rango estatal aprobada en régimen democrático. Los expertos afirman que la norma, cuyo borrador se aprobó el martes 5 de octubre del corriente, se prevé de compleja aplicación. ¿Por qué? Pues básicamente porque todas y cada una de sus medidas dependen exclusivamente de los ayuntamientos y comunidades autónomas y su voluntad de aplicarla. El ciudadano común, por su parte, encuentra marchas y contramarchas legales difíciles de traducir al idioma del llano. Por esto, en el Gobierno parecen no estar demasiado conformes con la repercusión positiva, esperada del sector ciudadano. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas claves del nuevo acuerdo de vivienda, que acaso nos permitan comprender mejor algunos puntos confusos de esta nueva regulación.
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Opiniones encontradas
Tras el anuncio de la futura Ley de Vivienda, las más variadas opiniones coparon redes sociales, canales informativos y medios gráficos y digitales. Muchas a favor, muchas en contra. Un año les ha llevado a Unidas Podemos y PSOE acordar esta serie de regulaciones, con distintos asteriscos alterados desde las propuestas iniciales. A menudo, estas diferencias o cambios son los que terminan por hacer de una medida apuntada a la población, algo ininteligible para ella.
Un punto queda claro, desde el comienzo. El hecho de que las comunidades y ayuntamientos puedan decidir implementarlas o no, aparece de inmediato como una traba para lograr la reactivación del mercado, acorde a lo esperado por el conjunto del sector inmobiliario. Por ejemplo y en este sentido, el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida ya se ha expedido: no implementará ninguna de las medidas. Al menos de momento.
Esto, teniendo en cuenta que Madrid es una de las ciudades más densamente habitadas y con los costes de alquiler más elevados del país, acciona de forma negativa en el resto de las comunidades; y por supuesto en la opinión general.
¿Qué propone la nueva norma?
La norma que el Poder Ejecutivo tiene entre manos, busca fundamentalmente regular los alquileres. En este contexto, intentará diferenciar su aplicación, en función de quiénes sean los propietarios o caseros. A su vez, sus impulsores afirman que desalentará la tenencia de inmuebles ociosos o desocupados.
Se trata de una serie de medidas claves del acuerdo de vivienda, finalmente consolidadas por los sectores de mayor peso político, enmarcadas en un paquete integral. El objetivo: contribuir a la solución del problema al acceso a la vivienda; y colaborar drásticamente con las dificultades a las que se enfrenta el grueso de la población volcada al mercado del alquiler, como consecuencia de la crisis durante y post pandemia COVID 19.
Así, España intenta no quedar rezagada respecto a sus pares de la Unión Europea (Alemania, Francia, Italia) que rápidamente trazaron un nuevo rumbo enfocado al mercado inmobiliario.
Diferenciación interzonal
La aplicación o no de estas regulaciones, dependerán puntualmente si las zonas son consideradas tensionadas o no. El problema en la implementación, como dicen sus principales opositores, se da en que son las comunidades autónomas quienes deben solicitar al Gobierno la declaración de área tensionada. Siendo esto un opcional, y sin establecer una región geográfica específica (barrio, municipio o una comunidad autónoma íntegra), el uso de las regulaciones quedará libre a la intensión de cada autoridad zonal.
En este marco, para determinar si una zona es considerada “tensionada”, se considerará obligatorio el cumplimiento de dos requisitos:
- Primero: Que el coste promedio del precio de alquiler zonal haya sufrido un incremento durante los últimos cinco años calculado en más de cinco puntos por sobre el aumento del IPC. Recordemos que el IPC es el Índice de Precios al Consumo (valor numérico que refleja las variaciones experimentadas en los costes de un período determinado).
- Segundo: Que dicho valor suponga más del 30% del promedio de ingresos hogareños zonales. Se estima que el valor (recomendado por el mercado inmobiliario) para que un inquilino pueda pagar su cuota mensual de alquiler sin problemas, no debería superar el 40% de sus ingresos al hogar. En este caso, ese valor se ajustará diez puntos por debajo de lo recomendado.
Diferencias entre propietarios
Siguiendo con los aspectos claves del nuevo acuerdo de vivienda, una vez confirmada que la zona está declarada como tensionada, el implemento de estas medidas se ajustará según la modalidad entre propietarios. En este punto, también vemos una subdivisión compuestas de dos partes: mega propietarios y propietarios particulares. Veamos las diferencias entre ellos.
- Propietario particular: Se considera a toda persona propietaria que alquila o desea alquilar sus bienes inmuebles. Se maneja de forma independiente o a través de una agencia inmobiliaria. En estos casos, la nueva norma pondrá un tope máximo a las cuotas mensuales de arrendación.
- Grandes propietarios: Es todo aquél que posee más de una decena de viviendas en alquiler. Es lo más corriente que estas negociaciones sean llevadas a cabo por una empresa que maneja y administra esos arrendamientos. Para ellos, la principal acción de las nuevas regulaciones radicará en un descuento en sus aportes al fisco, tomados como incentivos fiscales.
Penalización a la vivienda ociosa
Una de las principales claves del nuevo acuerdo de vivienda está orientada a las comunidades o ayuntamientos en un estímulo de recaudación fiscal. En este sentido, se apoyan los argumentos de los impulsores de la nueva ley, en respuesta a la supuesta falencia de su implementación opcional.
Así, serán los ayuntamientos quienes podrán penalizar mediante multas fiscales a las viviendas desocupadas y ociosas, mediante un impuesto sobre bienes inmuebles de estas características. Si bien se trata de una cláusula contemplada desde hace más de diez años, su implementación se hace casi imposible en nuestros días. ¿Por qué? Pues por la falta de una definición por parte del Estado acerca de qué es legalmente una vivienda ociosa.
Esta dificultad no es exclusiva de España. Por el contrario, alcanza a casi todas las regulaciones alrededor del mundo, a la hora de poder definir un bien inmueble inutilizado. Una vez puesta en marcha la regulación, estas propiedades podrán ser penalizadas con un recargo del impuesto de hasta un 150%.
Vigencia de la nueva ley
Se espera entonces que el nuevo acuerdo de vivienda sea aprobado por el Consejo de Ministros y envíe el proyecto definitivo al Congreso. Los más optimistas, estiman que la aprobación definitiva de la norma esté lista de mediados a finales del año 2022.
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