El mercado inmobiliario en China mostró a finales del año pasado un acentuado desaceleramiento que llamó la atención de analistas y autoridades. Los números de entonces indicaban un paro en el mercado que no se veía desde mediados de 2015. Las causas que derivaron en la falta de pagos de las grandes empresas inmobiliarias del país generaban a futuro nuevas inquietudes respecto del aporte del sector, que según algunos expertos ronda el 30% del PBI en la economía china. Esta situación hizo saltar las alarmas y disponer medidas y restricciones para que el sector no se vea desfinanciado y ello no afecte otras áreas. No obstante, hoy la situación sigue teniendo en vilo a los prestamistas y genera desconfinaza en los potenciales inversores, lo que hace creer en el inicio de un default.
En la siguiente nota revisaremos los hechos que han derivado en la crítica situación actual del mercado inmobiliario en China y las inquietudes que esto presenta para otros mercados similares.
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La situación en el mercado inmobiliario de China en 2021
En el último trimestre de 2021 el mercado inmobiliario de China mostraba una importante caída de precios en las 70 ciudades más importantes del país. Concretamente, los precios de las viviendas nuevas se habían reducido a la mitad. Esto significaba una baja para el sector de un 1,6% interanual en el tercer trimestre, mientras que la construcción cayó un 1,8% interanual.
Entre las causas que justifican esta caída, los expertos pusieron el foco en las medidas impulsadas por el gobierno central para frenar el endeudamiento. Las mismas consistieron en aplicar un marco regulatorio para controlar los balances sobrecargados de los promotores y constructores inmobiliarios. El objetivo era que las empresas cumplieran con ciertas “líneas rojas” si querían acceder a un crédito, lo que implicaba vender parte de sus activos. En consecuencia, hubo mayor presión a la baja sobre el precio de los inmuebles. Sumado a esto, las altas tasas de viviendas urbanas vacías en el país (del 13% al 22%, según distintas estimaciones) ampliaba demasiado la oferta.
Otra de las medidas que afectó el panorama fue la imposición de mayores pagos iniciales para los compradores de inmuebles, medida que en su momento se debatió junto con la de aplicar un impuesto a la propiedad. Todo esto desalentó a los inversores de obra nueva, tanto como a los compradores potenciales de viviendas. Así, frente a la creciente oferta, no respondió la demanda, y esto terminó desvalorizando todo el mercado.
El problema actual de China
Es difícil calcular exactamente cuál es la deuda que las empresas de construcción y el sector inmobiliario tienen en China, dado que hay muchos préstamos disfrazados. Sin embargo, las nuevas regulaciones fuerzan a blanquear esos préstamos, ya que hay que resolver un problema que viene afectado desde diversos flancos. No sólo el exceso de oferta no se corresponde con una demanda que haga ingresar dinero. También hay que considerar los recortes en la producción y la crisis energética producto de la guerra entre Rusia y Ucrania, que no facilitan los mejores horizontes de crecimiento.
No obstante lo anterior, y a modo de parámetro para entender la situación actual de China, se conoce que la deuda total de su economía ascendía al 274% del PIB a finales de 2021. Por su parte, la demanda final de inmuebles equivale a una cuarta parte del PIB del país, mientras que la vivienda representa el 78% de los activos de los hogares, y el 40% de los préstamos bancarios están respaldados por propiedades.
Los expertos del banco catalán CaixaBank Research explicaban en un informe especial que tales montos, sumados a las medidas restrictivas, derivan en un contexto inestable para el sector inmobiliario chino. De sus análisis se infiere que “existe el riesgo de que las condiciones de oferta de crédito y de demanda en el mercado inmobiliario se deterioren de tal manera (por la pérdida de confianza de consumidores y acreedores), que incluso promotores más solventes (por ejemplo, los que cumplirían en condiciones normales con las líneas rojas) pierdan acceso al mercado de crédito mientras se enfrentan a una fuerte caída de la demanda de viviendas”.
Los principales agentes de la deuda
Algunas de las más grandes empresas inmobiliarias del país, tales como Evergrande, han cesado los pagos de sus bonos. Se estima que son alrededor de treinta las empresas en esta situación, que juntas tienen un pasivo de un billón de dólares. Cuando los bancos empiecen a ejecutar las garantías, se puede producir una avalancha de liquidaciones que arrastrarán al precio de la vivienda. Recordemos, además, que la garantía de los bancos suelen ser viviendas terminadas o en construcción, las cuales justamente pierden valor con estas crisis.
Para evitar este posible efecto cíclico de depreciación de las propiedades y del mercado, las autoridades han revisado las medidas impuestas hasta el año pasado. Así, el Gobierno viene flexibilizando los controles crediticios y reduciendo los requisitos de pago inicial para la compra de viviendas en algunas ciudades. Esto hizo que los préstamos e hipotecas para los hogares aumentaran rápidamente en junio. El crédito pasó a los 848.200 millones de yuanes en junio, frente a los 288.800 millones de mayo. En ese camino, los bancos chinos concedieron 13,68 billones de yuanes en nuevos préstamos en el primer semestre de este año. Es la cifra más alta jamás registrada para ese mismo período en el país.
El problema más temido es que, dado el contexto actual adverso, esta avalancha de créditos e hipotecas vuelva a generar un cuello de botella de morosos e impagos. El desempleo en China subió hasta el 5,9% y el alza en la inflación puede terminar forzando al país a subir los tipos de interés, lo que empeoraría el escenario de deuda.
Efectos indirectos de la crisis
Detrás de esta situación político-financiera, está el freno en la actividad de gran número de industrias secundarias vinculadas al sector. Las empresas fabricantes de muebles, artículos para el hogar y productos electrónicos y electrodomésticos, comparten indirectamente el impacto de cada medida. Sumado a esto, los expertos vaticinan que seguirá creciendo el número de empresas que dejen de pagar. La lectura general, sin embargo, remite a un problema que se viene arrastrando desde hace años. Las empresas y promotores inmobiliarios crecieron durante mucho tiempo generando propiedades aún sin que les correspondiera una demanda que sustentara la inversión. Los créditos, eventualmente, hay que devolverlos, y quienes pueden invertir en comprar propiedades son cada vez menos. En China se estima que la población en edad de trabajar y ahorrar para conseguir una casa, alcanzó su punto máximo en 2015 con 801 millones de personas y ya ha bajado 20 millones desde entonces.
No es la primera vez que el gigante asiático se enfrenta a crisis estructurales. Sin embargo, aún con semejante descenso de la población económicamente activa, tiene recursos para hacerles frente, si las medidas implementadas aplacan los problemas que vayan surgiendo. El segundo semestre de este año será sin dudas relevante observar el pulso de la situación en la siempre vinculante economía china.
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