Si te encuentras en la situación de haber decidido vender tu vivienda, uno de los documentos que deberás obtener es el de la Cédula de habitabilidad. A continuación te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de ella.
En este artículo encontrarás:
Qué es la cédula de habitabilidad
En primer lugar, es importante aclarar que las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad con las cuales una vivienda debe cumplir para obtener la cédula correspondiente y poder ser vendida, varían según cada Comunidad Autónoma.
Estas normas o decretos municipales que las Comunidades emiten, si bien varían en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación.
Es un documento administrativo otorgado por el ayuntamiento del lugar donde se encuentra la vivienda. En él, se acredita que el inmueble reúne ciertos requisitos mínimos que garantizan su habitabilidad.
Condiciones mínimas de habitabilidad
Dependencias que debe poseer
Para ser habitable, se exige que una propiedad esté formada por varias habitaciones o dependencias. En caso de que se trate de una vivienda reducida o de un único dormitorio, lo mínimo con lo que debe cumplir en materia de habitaciones es lo siguiente:
- Una cocina, un salón y un comedor: en este caso, salón y comedor pueden integrarse, formando un salón-comedor. También existe la posibilidad de fusionar los tres espacios mencionados, formando un salón-comedor-cocina. A esta última opción se la conoce con el nombre de cocina americana.
- Un dormitorio principal o único: esta habitación debe contar con espacio suficiente para incluir una cama matrimonial, una cómoda y un armario.
- Un baño completo: este debe estar compuesto por un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
Superficies o dimensiones mínimas que debe tener
En el caso de las superficies, las distintas dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:
- Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo, que es el encargado de distribuir el acceso a las diferentes habitaciones de la vivienda.
- Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.
- Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.
- Cocina: este espacio debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, que son los siguientes:
- Extractor de humo.
- Fregadero
- Encimera
- Horno
- Toma para colocar una lavadora.
Cabe volver a aclarar aquí que existe la posibilidad de integrar salón y comedor, como también de fusionar salón, comedor y cocina. En estos casos, debe ampliarse la superficie de dichos espacios.
- Dormitorios:
- Principal: como mencionamos previamente, en esta dependencia deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda.
- Dormitorio simple: en caso de que no haya dormitorio principal o que haya más de uno, para un dormitorio simple se exige que cuente con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
- Dormitorios dobles:en caso de que haya una habitación en donde se puedan ubicar dos cama, las dimensiones mínimas requeridas son de 8 metros cuadrados.
- Baño principal: como mencionamos, este espacio debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
- Aseo o segundo baño: este espacio es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.
Condiciones mínimas de salubridad e higiene
Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:
- Iluminación: las características de la vivienda deben garantizar una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad. Este requisito es obligatorio para todos los espacios de los que hablamos, menos para los pasillos, los recibidores y los baños. Cabe aclarar que la superficie mínima de iluminación en cada habitación debe ser de alrededor de un 10%.
- Ventilación: en este caso, las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior. Existen dos tipos de ventilación que las disposiciones diferencian:
- Ventilación a través de ventanas: la superficie de estas aberturas debe ser, como mínimo, de un 10% en relación con las dimensiones de la habitación en donde se encuentran. Cabe aclarar que pueden ser las mismas aberturas a través de las cuales ingresa la luz natural. En este caso, los baños pueden contar con ventilación por sumideros o ventanillas. Por otro lado, no se exige que los pasillos y recibidores cuenten con ventanas.
- Ventilación continuada: aparte de las ventanas, la vivienda debe disponer de un sistema de ventilación continua, de manera que, aunque todas las aberturas se encuentren completamente cerradas, exista una corriente de aire que renueve constantemente el aire.
Condiciones mínimas de seguridad
Las condiciones mínimas de seguridad hacen referencia a diferentes tipos de instalaciones que permiten el uso de servicios, las cuales deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:
Instalaciones
La vivienda, como mencionamos, debe disponer de las instalaciones correspondientes para el uso de energía eléctrica, agua fría y caliente sanitaria, desagües y telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:
- Eléctrica: debe contar con elementos adecuados como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.
- Fontanería: debe poder ofrecer agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en todas las zonas con grifos y una llave de corte general.
- Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.
- Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.
Materiales de suelos, paredes y techos
En este caso, los materiales que componen a la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser adecuada.
¿En qué consiste la cédula de habitabilidad de una vivienda?
Ahora que ya conoces cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad con las cuales debe cumplir una vivienda, ¿cómo puede acreditarse que la propiedad se atiene a estos requisitos al momento de venderla? El documento que lo certifica es la cédula de habitabilidad.
Esta cédula de habitabilidad es expedida por la Oficina de la Vivienda o por cada ayuntamiento, teniendo en cuenta que los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado o a un profesional, como un arquitecto, para que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.
También es importante tener en cuenta que los requisitos de los que hablamos en este artículo son de carácter general, por lo tanto será necesario que averigües cuáles son específicamente en la Comunidad que te corresponde.
En este artículo te contamos más acerca de este documento.
Tipos de cédula de habitabilidad
El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.
Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.
En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.
Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.
Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.
Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
¿Es obligatorio tramitarla para vender una vivienda?
Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para iniciar su venta, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.
Por el momento, para vender un inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
Exoneración de cédula de habitabilidad
Sin embargo, hay un caso bastante frecuente en el que se puede escriturar un piso sin cédula de habitabilidad. Y conviene que los técnicos lo tengan presente para que no los agarre desprevenidos. Se trata de viviendas que se adquieren para una reforma integral, ya sea porque están en estado semirruinoso o porque solamente gracias a ese proyecto de reforma, podrían conseguir el certificado de habitabilidad.
En estos casos, existe un documento que se denomina “Certificado de exoneración de cédula de habitabilidad”. Es un modelo tipo que se puede descargar en el caso de Cataluña de la misma web del Colegio Oficial de Arquitectos, en el que hay que especificar la situación y referencia catastral del inmueble y los datos del arquitecto que certifica la exoneración.
Es muy importante que el técnico que rellene este impreso tenga previsto que el cliente –movido por las decisiones de su representante o de la notaría que se haga cargo de la compraventa– pida que el certificado de exoneración esté firmado con una legitimación notarial.
Pacto entre partes firmantes
El segundo caso frecuente en el que se puede escriturar sin cédula de habitabilidad es mediante acuerdo entre las dos partes, la compradora y la vendedora. Sabemos que en Cataluña el Decreto 141/2012 es de obligatoria aplicación en estas operaciones, pero es el arquitecto la máxima autoridad en lo que se refiere a certificar las correctas condiciones de habitabilidad de un inmueble
Por tanto, la existencia de un certificado de habitabilidad visado y tramitado en la Oficina de Vivienda, con su número de registro y sus comprobantes de pago, es suficiente para que se pueda avanzar en el proceso de compraventa y cerrar operaciones.
¿Puede gestionar la cédula de habitabilidad una inmobiliaria?
Al contratar los servicios de una agencia inmobiliaria, tanto si se trata de una proptech como de una tradicional, muchos de los trámites y documentos que se necesitan para vender la casa los gestionarán ellos. La cédula de habitabilidad es uno de los trámites que bien puede realizar la inmobiliaria.
¿El notario necesita la cédula de habitabilidad para la escritura?
Como hemos mencionado, algunos de los documentos para vender un piso los vamos a necesitar en varias fases de la venta. Bien sea porque nos la pida el comprador o porque lo necesitemos para promocionar la venta. La cédula de habitabilidad es uno de los documentos que el notario necesitará para la escritura.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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