A la hora de establecer las condiciones en un contrato de alquiler, la fianza es un tema que puede generar incertidumbre y dudas en el arrendatario. Esto generalmente sucede debido al desconocimiento de dicho punto. Especialmente, existen muchas preguntas sobre cuáles son los casos en los que no se devuelve la fianza. Esta es una situación que puede ocurrir como consecuencia de determinados hechos. En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicho tema.

Fianza según la Ley de Arrendamientos Urbanos

Para comenzar, hay que mencionar que la fianza es obligatoria atento a lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo regula la necesidad del arrendador de tener garantías a la hora de alquilar su inmueble.

En el mismo, se establece que: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Allí queda clara la diferencia existente entre el alquiler de un inmueble para vivienda y el alquiler de un inmueble para negocio u oficina. Cabe resaltar también que si el arrendatario no entrega al arrendador la fianza, es un motivo de resolución del contrato.

En cuanto a la actualización de la fianza, durante los primeros cinco años de contrato no se puede aumentar el importe. Esto si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. De haberse firmado antes de dicha fecha, se deberá observar si se pactó antes cómo y cuándo realizar la actualización.

Al mismo tiempo, cabe recordar a qué nos referimos cuando hablamos de fianza. La fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador. La misma se basa en el monto económico que el arrendatario le entrega al arrendador. Este monto económico será como forma de garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario.

Además de esta fianza, el arrendador tiene la facultad de exigirle al arrendatario otro tipo de garantías. Las mismas pueden ser el aval bancario; el seguro de impago de alquiler; un depósito, entre otras. La primera es comúnmente conocida como fianza legal, mientras que estas últimas se conocen como garantías adicionales.

¿En qué momento se debe realizar la devolución de la fianza según la LAU?

Con la entrega de la fianza, el arrendador adquirió la propiedad del dinero recibido, quedando obligado personalmente frente al arrendatario a devolver la fianza en el alquiler al terminar el contrato de arrendamiento. Esto sucederá de dicha manera a menos que por el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones, el importe de la fianza deba destinarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

En cuanto al plazo de la devolución de la fianza en el alquiler, será dentro del mes desde que el arrendatario entrega las llaves del inmueble. De esa manera está establecido en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir que la devolución de la fianza en el alquiler deberá llevarse a cabo dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador. De lo contrario, si no se devuelve en dicho plazo, devengará a favor del arrendatario el interés legal.

Casos en los que no se devuelve la fianza

El arrendador puede retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino. Por ende existen casos en donde no se devuelve la fianza, como cuando aún existen obligaciones achacables al inquilino o desperfectos en el inmueble. Es decir, el arrendador podrá retener la fianza si al finalizar el contrato el inquilino no ha cumplido con alguna de sus obligaciones mencionadas anteriormente. En ese sentido, los casos en los que no se devuelve la fianza son, por ejemplo, los siguientes:

  • Cuando el inquilino es responsable directo o indirecto de algún daño en el inmueble. En ese caso, la responsabilidad es del inquilino y el arrendador puede retener la fianza para realizar las reparaciones correspondientes.
  • Cuando los daños en el inmueble van más allá del normal deterioro que corresponde al uso de la vivienda. Allí, también el costo y responsabilidad de las reparaciones serán del inquilino. Por lo que el arrendador podrá retener la fianza.
  • Lo mismo sucede cuando existen deudas del inquilino, ya sea en cuando a la renta o de distintos pagos como por ejemplo de los suministros.
  • Cuando el arrendatario abandona el piso en alquiler sin previo aviso de 30 días. En este caso se utilizará el dinero de la fianza para cubrir la penalización por rescisión de contrato

Situaciones en las que el arrendador tiene que devolver la fianza

Por su parte, el arrendador estará obligado a realizar la devolución de la fianza en el alquiler, íntegramente, al inquilino cuando este haya cumplido con todas sus obligaciones una vez terminado el contrato. Generalmente, el arrendador tendrá que devolver la fianza si el inquilino ha pagado y si no hay daños atribuibles a este último. Es decir, cuando se hayan extinguido las obligaciones del inquilino. En ese sentido, aunque haya determinados tipos de defectos, el arrendador también deberá devolver la fianza. Esta situación ocurre, por ejemplo, en los siguientes casos:

Cuando existen daños que requieren obras de conservación. Esto quiere decir, cuando hay elementos en la vivienda que requieren ser reparados para que el inmueble sea habitable. Allí, el arrendador deberá hacerse cargo de los gastos, por lo que no estará habilitado a retener la fianza para ello.

En caso de pequeños daños debido al uso normal de la vivienda. Si el arrendador observa daños ocasionados por el uso normal del inmueble al terminar el contrato, la reparación de estos corresponde al arrendador. Allí también deberá hacerse cargo el arrendador, sin tener la posibilidad de utilizar la fianza para dichas reparaciones. Por lo que la se debe realizar la devolución de la fianza en el alquiler.

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10 Comentarios

  1. Buenas tardes,
    Os quería consultar si tengo derecho a la devolución de la fianza en el caso de comprar el piso donde estoy viviendo de alquiler.
    Muchas gracias y saludos,

    • María Redacción Responder

      Gemma:

      Al finalizar el contrato de alquiler corresponde al arrendador la devolución de la fianza, a menos de que, como mencionamos en el post:
      El inquilino sea responsable directo o indirecto de algún daño en el inmueble
      Cuando los daños en el inmueble vayan más allá del normal deterioro de la vivienda
      Existieran deudas pendientes del inquilino

      El contrato de compraventa será uno diferente al del alquiler, que deberá cumplimentarse y acordar nuevas pautas para la operación. En caso de que la fianza quiera tomarse en parte de pago, deberá ser especificado en los puntos de nuevo contrato.
      Esperamos haber resuelto tu consulta, saludos!

  2. Hola mi inquilino més aviso hoy dia 20/12/2021 que el dia 24/12/2021 marchara del Pisó, tengo la fianza mi pregunta és, se la tengo que devòlver??? Ia que no me ha avisado com tiempo. Gracias

    • María Redacción Responder

      Hola Mady,
      El inquilino puede desistir del contrato siempre que notifique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Por lo tanto si no se avisó con ese tiempo de anticipación, el arrendatario estaría incurriendo en una falta y por consiguiente en incumplimiento de contrato. Es común que se establezca por escrito que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento, aunque no es una cláusula que se incluya siempre. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
      En este caso si el inquilino no avisó con esos días de anticipación no se le debería devolver la fianza. Recomendamos chequear lo firmado en el contrato de arrendamiento entre las partes.
      Esperamos haber ayudado a resolver su duda. Muchas gracias por leernos!
      Saludos!

      • María Redacción Responder

        El contrato de compraventa será uno diferente al del alquiler. Este deberá acordar nuevas pautas para la operación. En caso de que la fianza quiera tomarse en parte de pago, deberá ser especificado en los puntos de nuevo contrato.
        Esperamos haber resuelto tu consulta, saludos!

  3. Pregunto: si las reparaciones de un local alquilado superan el depósito que se entregó al propietario, y el inquilino se niega a pagarlo, como se puede actuar.

    • María Redacción Responder

      Buenas Vicente:

      La fianza sirve de garantía, y como forma de cubrir los posibles deterioros o desperfectos que se produzcan en el inmueble arrendado. Finalizada la relación contractual el arrendador puede retenerla si:

      # El inquilino es responsable directo o indirecto de algún daño en el inmueble ó
      # Los daños van más allá del normal deterioro que corresponde al uso del local

      La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 21 distingue entre las reparaciones de la vivienda a cargo del arrendador y las reparaciones a cargo del arrendatario:
      a) Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
      b) Serán a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

      Teniendo en cuenta estos puntos, la fianza debería poder cubrir los daños que provocó el inquilino, ya que justamente es un dinero que recibe el propietario para cubrir estos gastos. Es en estos casos en los que se retiene el monto total de la fianza.

      Si necesita una consulta personalizada le sugerimos agendar una cita de pago con nuestros expertos al 600 008611

      Muchas gracias por leernos.
      Saludos!

  4. Buenas tardes, aquilé mi piso en octubre de 2020 y el día 23 de agosto de este año, mande un burofax a mis inquilinos para desistir el vencimiento del contrato, el cual expira el dia 26 de octubre de este año.
    El día 29 de agosto, me llaman por teléfono y me dicen que dejan el piso el dia 31, 3 días después de la notificación.
    Tengo derecho a devolverles la fianza?
    Aparte de eso, se niegan a pagarme los suministros de agua y luz, que ascienden a más de 600€.
    Muchas gracias

    • María Redacción Responder

      Buenas Carolina,
      Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario tiene que dar un aviso previo al arrendador de 30 días antes de dar por finalizado el contrato de alquiler. En caso contrario, deberá realizar una indemnización al arrendador, la cual puede cubrirse con el dinero de la fianza.

      Artículo 11. Desistimiento del contrato.
      El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

      Entonces, puedes considerar no devolverles la fianza, ya que deben indemnizarte por no haberte dado el previo aviso correspondiente establecido por la ley.
      Esperamos haber ayudado a resolver tu consulta
      Muchas gracias por leernos
      Saludos!

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