Los nuevos inversores y la profesionalización inmobiliaria traen consigo un cambio de reglas en el arrendatario de viviendas. Tanto por la duración de los contratos como por la renovación de las rentas del alquiler.
En linea con lo anunciado hace algunos días, la falta de activos de calidad provocará que los existentes se ajusten a las condiciones del mercado.
Esto incluye los alquileres mensuales en viviendas, oficinas, locales e industria. Y, en ese sentido, la congelación de rentas o su ajuste al coste de la vida pasarán a la historia.
Frente al pacto entre propietario e inquilino, la llegada masiva de fondos de inversión cambiará profundamente el mercado del alquiler. Desde la comercialización de inmuebles al cálculo de las rentas.
Escasez de activos en las zonas ‘prime’
El mercado inmobiliario en España pasa por un excelente momento. Con buenos datos tanto en la demanda de alquiler como en los niveles de inversión.
Sin embargo, esta situación puede verse frenada en los próximos meses. Entre los factores que pueden desencadenar esta desaceleración destaca la caída en la disponibilidad de activos de máxima calidad.
Conclusión a la que llega el ‘Global Comercial Property Monitor. 1Q 2018‘ de RICS. Un informe realizado a partir de entrevistas a más de 1.700 expertos internacionales.
Según este informe, un 59% de los encuestados viene detectando una gran demanda por el alquiler de oficinas, locales y espacios logísticos. Mientras que la disponibilidad media caída en torno al 25% en el último año.
Esto provoca una moderación en las perspectivas de crecimiento para los principales sectores. Por la falta de suficiente oferta para atender tal nivel de demanda.
El IPC se queda atrás en las rentas del alquiler
Las rentas del alquiler, con todo un trimestre de subidas interanuales por encima del 4%, hace tiempo que siguen otra dinámica diferente al coste de la vida.
El IPC ha dejado paso a un indicador específico como ARCA. Como referencia para la renovación de los alquileres.
Aunque un nuevo método irrumpe con fuerza entre las sociedades que invierten en el mercado del alquiler. Los fondos de inversión extranjeros aparcan el IPC en al actualizar las rentas del alquiler.
En su lugar, hacen un pronóstico del incremento por adelantado y de manera unilateral. Tomando como referencia los tres primeros años contratados.
Por una lado, se establece un precio fijo para el primer año. Se eleva la renta en el segundo y se vuelve a subir en el tercero.
De hecho, los anunciantes advierten que el precio publicado corresponde solo a los doce primeros meses. Llegando a producirse subidas de hasta el 7% en los años posteriores. Mientras el IPC del año pasado no superaba el 1,2%.
Contratos por un máximo de tres años tras la LAU
Blackstone ha sido el primer fondo en aplicar esta formula en España. Revisando las rentas del alquiler año a año.
Algunos de sus pisos en Madrid, dejan claras las condiciones en el propio anuncio: Viviendas, situadas en pleno Ensanche de Vallecas, con una subida de rentas del 6,6% en tres años.
Los contratos de arrendamiento son siempre por un plazo máximo de tres años. Una circunstancias que ha facilitado la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013.
Estas nuevas normas para la actualización de rentas afectan a las cerca de 3.000 viviendas que poseen fondos de inversión en Madrid. Representantes de una decena de dueños, entre sociedades y grandes propietarios.
Aunque nadie duda que sentarán un modelo que acabará imponiéndose en el mercado del alquiler. Especialmente ahora que los activos en zonas ‘prime’ comienzan a ser escasos.
