Autor

Xavi Garcia

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La buena salud de los grandes mercados residenciales está fuera de toda duda. El precio de la vivienda en las principales ciudades y el litoral mediterráneo crece por encima de la media nacional. Especialmente la Comunidad de Madrid.

Los pisos en el centro urbano y las casas en primera línea de costa siguen liderando el mercado de la vivienda. Con incrementos que superan en dos y cuatro puntos, respectivamente, al encarecimiento medio.

El informe ‘Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Noviembre 2018‘ vuelve a destacar el papel de la vivienda urbana. Según los datos de la tasadora, el precio de la vivienda en las grandes ciudades aumenta a un ritmo del 9,4% interanual.

Por delante del mercado en la costa mediterránea (+7,8%) y del incremento medio a nivel nacional (+5,6%).
Ya por debajo encontramos la viviendas en áreas metropolitanas (+4,7%), en ambos archipiélagos (+2,3%) y en el resto de municipios (+0,1%).

Esto últimos apenas registran variación de precio. Al contrario que ciertos mercados, como el de la región de Madrid, donde la vivienda se ha disparado un 1,2% entre octubre y noviembre. Según Fotocasa.

Las grandes ciudades lideran el mercado

En noviembre, el precio de la vivienda (nueva o usada) se ha incrementado en un 5,6% respecto al año pasado. Tres décimas por encima de la subida registrada en octubre.

Entre los segmentos donde más suben los precios destacan las grandes ciudades. Con un encarecimiento medio del 9,4% interanual. Y la vivienda en la costa mediterránea, que sube un 7,8%.

Mientras que la vivienda en las zonas metropolitanas sube en torno al 4,7%. Por delante de las islas Baleares y Canarias, con un 2,3%.

Y a mucha distancia de los demás municipios españoles, con un 0,1%. “Frente a capitales que casi suben a doble dígito existen mercados que no experimentan mejora alguna“, señala Luis Gualtieri. “Muestra inequívoca del carácter heterogéneo de la vivienda en España“, recuerda el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda recupera un 12,6%

Respecto a mínimos históricos, el precio de la vivienda ya ha recuperado un 12,6% de su valor. Mientras que frente a máximos, aún le queda un 35,4% por recuperar.

Existe por ello margen para que sigan subiendo precios y revalorizándose mercados“, señala Luis Gualtieri.

Respecto a esos valores máximos, logrados en 2007, ambos archipiélagos solo han recuperado un 24%. Por delante del precio de la vivienda en las grandes ciudades, que aún están un 35,2% por debajo.

Mientras que el resto de municipios está a un 35,8%, las zonas metropolitanas a un 40,7% y el litoral mediterráneo a un 43,5%.

Costa mediterránea e islas cotizan al alza

Por detrás de las grandes ciudades, la vivienda de costa es otro mercado con mucho potencial“, remarca Luis Gualtieri. “De hecho, engloba a dos de los segmentos más valiosos con más de 1.400 puntos respecto al valor de referencia en 2001 (1.000 puntos) y presentan mucho margen de mejora“.

La subida interanual del mercado del arco mediterráneo supera en un 2,2% al incremento medio nacional”, añade. “Un mercado en el que Oi Realtor cuenta con casas en venta en Maresme, Costa Brava de Girona, Costa Dorada de Tarragona y Costa del Sol de Málaga“.

Mientras que las islas Baleares y Canarias, a pesar de subir por debajo de la media, disponen de uno de los mercados con más demanda internacional“, señala Gualtieri. “Razón por la que recientemente hemos abierto en Canarias nuestra primera multifranquicia“.

Madrid y su región como grandes referentes

Entre los principales mercados urbanos, la vivienda en la comunidad de Madrid merece una mención especial.

Según la última estadística de Fotocasa, Madrid es la segunda región donde más ha subido el precio de la vivienda entre octubre y noviembre. Un 1,2%. solo por detrás del 2,2% de Canarias.

Este encarecimiento es especialmente intenso en algunos distritos de la capital como Barajas (+5,1% intermensual), Latina (+1,4%) y Villaverde (+1,1%).

Aunque los mayores precios siguen concentrándose en los barrios más emblemáticos de Madrid: Salamanca (6.142€/m2), Chamberí (5.298€/m2), Chamartín (5.256€/m2) y Centro (5.073€/m2).

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Aparcar en el centro urbano de una gran ciudad puede ser una auténtica pesadilla. “Algo que ya están notando las personas que frecuentan la zona conocida como Madrid Central”, afirma Luis Gualtieri. Un problema que dispara tanto la búsqueda de pisos con garaje en Madrid y como el precio de las plazas.

La entrada en vigor de una nueva ordenanza de movilidad sostenible en Madrid endurecerá las condiciones para circular y aparcar en el centro de la capital.

Una medida que puede tener efectos en el comercio, la logística y el transporte de la emblemática almendra central. Y que ya tiene consecuencias en su parque inmobiliario. Como el encarecimiento de las plazas de aparcamiento en el centro urbano y la demanda de pisos con garaje en Madrid.

Madrid Central redibuja el mapa urbano de la capital. Con prohibiciones a la circulación de vehículos y saturación en los principales lugares de estacionamiento. Unas limitaciones que acarrearán sanciones en pocos meses y que han conseguido disparar un 12% el precio de las plazas de aparcamiento en el centro.

¡Quien tiene un garaje en Madrid Central posee un tesoro!“, afirman algunos residentes. Mientras en el mercado inmobiliario comienzan a escasear la viviendas con parking incluido.

Nuevas condiciones de movilidad en Madrid

La reciente ordenanza de movilidad ha endurecido las restricciones al estacionamiento y la circulación en el centro urbano de la capital.

Área de restricciones a la circulación y el estacionamiento en Madrid Central

Únicamente los vehículos con etiquetas medioambientales de la Dirección General de Tráfico (DGT) podrán circular por Madrid Central. Aquellos que dispongan del distintivo B, C, CERO o ECO podrán acceder. Aunque la circulación de los dos primeros (B y C) sólo se permitirá a residentes que dispongan de estacionamiento.

La ordenanza, que entró en vigor el pasado 30 de noviembre, se aplicará parcialmente durante los primeros meses. Únicamente informando a los conductores y alertando de las prohibiciones.

Quedando aplazadas las sanciones hasta el mes de febrero de 2019.

Las plazas en Madrid Central suben un 12%

Tal ha sido el impacto de la nueva normativa de movilidad sostenible que el precio de las plazas de aparcamiento lleva meses cotizando al alza en el centro de Madrid.

Según El Mundo, a partir de datos de Fotocasa, el importe medio de los garajes ubicados en Madrid Central se ha incrementado cerca de un 12% en los últimos meses. De septiembre a octubre.

Los pisos con garaje en Madrid Central llevan meses encareciéndose

“Hemos detectado una gran subida en las semanas previas a la entrada en vigor de la ordenanza”, señalan dichas fuentes. “Plazas que costaban cerca de 27.000 euros en septiembre pasaron a venderse 200 euros más caras en octubre”.

En contraste con las plazas situadas fuera del anillo central de Madrid. Que no ha sufrido cambio de precio. Aunque se espera que en los próximos meses también se contagie de dicho encarecimiento.

“Crece la demanda de pisos con garaje en Madrid”

Si aparcar frente a la puerta de casa resulta imposible, el impacto más importante recaerá en los pisos con garaje en Madrid“, apunta Luis Gualtieri.

Limitaciones en las zonas de estacionamiento, aglomeraciones en las principales avenidas, renovaciones de los tickets de aparcamiento,.. Los inconvenientes para aparcar en la vía pública impulsan la compraventa y el alquiler de viviendas con parking.

Resulta inevitable que el cliente interesado en una viviendas del centro de Madrid pregunte si tiene parking“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y esto acaba provocando que su demanda sea mucho mayor“.

Está aumentado la demanda de pisos con garaje en Madrid

Frente a los 5.400 euros por metro cuadrado de una vivienda media en el distrito Centro, los pisos con garaje en centro se sitúan en torno a los 7.500 €/m2“, añade Gualtieri.

Algo parecido pasa con los pisos con garaje en Salamanca, que cuestan unos 400 euros más. Así como los pisos con garaje en Chamberí (135 € más), los de Chamartín (290 € más) o los de Moncloa-Aravaca (170 € más)“.

¡Sí, realmente quien tiene casa con garaje en Madrid tiene un tesoro!

Este pasado verano hacíamos balance de la importancia que la construcción estaba tomando en la economía española. Mientras que ahora, a finales de año, comienzan a surgir dudas en torno a la actividad de la construcción en 2020 y 2021. Frente al crecimiento del sector para este año y el próximo.

A pesar de incorporarse tarde a la recuperación económica, la actividad de la construcción ha crecido un 6% en el primer trimestre del año. El doble que el PIB español, con un 3%. Un dato histórico que nunca antes se había producido y que recogían los datos trimestrales del Instituto Nacional de Estadística (INE).

De hecho, el sector de la construcción es el que crece con mayor rapidez de toda la economía. Por delante de la industria (+2,8%) y los servicios (+2,5%).

Medio año después de dicha estadística, el ITeC publica el nuevo informe Euroconstruct de la construcción española. Documento que comienza a dibujar un panorama de la economía europea con muchos claroscuros.

La actividad de la construcción todavía disfruta de un buen ritmo de producción. Llegando incluso a superar los niveles de 2007 en 9 de los 19 países estudiados por Euroconstruct. Sin embargo, también se prevé que el ritmo se contraiga progresivamente durante los próximos años. De manera especial en la edificación residencial. Tras cuatro años más que positivos.

Actividad de la construcción de 2018 a 2021

Según el Instituto de tecnología de la Construcción (ITeC), el sector alcanzará en 2018 su año de máximo crecimiento. Con un incremento del 5,7% en la actividad de la construcción, frente al 4,3% del año pasado.

Mientras que en 2019 el crecimiento previsto será del 4,5%. Para ir cayendo progresivamente, hasta el 3% en 2020 y el 1% en 2021.

Perspectivas en la actividad de la construcción españolaEn ese sentido, el sector puede tomar oxígeno durante estos dos próximos años. Gracias especialmente a la elevada demanda y a que aún no existe sobreproducción.

ITeC aprovecha para hacer un balance positivo de los cuatro últimos años. Un periodo marcado por la recuperación en la actividad que culminará a finales de 2018, con las mejores cifras en diez años.

Perspectivas del mercado residencial en España

Si un segmento ha impulsado la actividad de la construcción ese ha sido el mercado de la vivienda. La edificación residencial, que acumula cuatro años en positivo, repuntará un 11% a finales de 2018 y un 8,5% el próximo 2019.

Para comenzar a perder dinamismo a partir de entonces. Concretamente, se prevé un crecimiento del 3,5% en 2020 y del 3% en 2021. Como consecuencia de la escasez de suelo edificable, de la lentitud en la concesión de permisos y del incremento del precio de la vivienda.

Edificación residencial como motor de la actividad de la construcción

Todavía existe cierto control sobre los precios, pero de seguir incrementándose a este ritmo los demandantes acabarán por no poder afrontarlos“, señala F. Diéguez (ITeC).

El mercado que más ha permitido crecer al sector de la construcción en Europa, la vivienda de obra nueva, se está quedando sin argumentos para continuar creciendo“, finaliza Diéguez.

Inversión no residencial e ingeniería civil

Frente a este panorama, la edificación no residencial también crece. Aunque perderá fuerza progresivamente, del 4% (2018) al 2,5% (2021).

Mientras que la ingeniería civil se verá frenada tras la celebración de las elecciones municipales. Cayendo hasta el 1,5% en 2019 para volver a reactivarse en 2020 (+3,5%) y 2021 (+4,5%).

Finalmente, la rehabilitación logrará mantenerse durante los próximos años, con un crecimiento medio del 2,5%.

Hay que trabajar para que la actividad de la construcción siga siendo un motor económico“, puntualiza Luis Gualtieri. “Proyectando allí donde más se necesita y agilizando tanto los planes urbanísticos como la concesión de permisos“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Conseguir que las inversiones inmobiliarias permitan mejorar y actualizar el parque de viviendas ha de ser un objetivo a perseguir“, finaliza. “Para así satisfacer la demanda, tanto nacional como internacional“.

Aunque las hipotecas al 100% pretendan facilitar el acceso a la financiación entre quienes no disponen de ahorros, sus efectos pueden ir más allá. Tanto alterando las tasaciones como disparando los precios y llevando a la sobrevaloración de vivienda.

El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene. Esta frase, atribuida a Warren Buffett, nos recuerda el hecho de que aunque una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, esto no quiere decir que su valor sea exactamente ese.

La vuelta de las hipotecas por el 100% del valor de tasación trae consigo viejos fantasmas que creíamos desaparecidos. La sobrevaloración de la vivienda.

Igual que todos remamos a favor cuando los precios suben tras una gran caída como la de hace una década, deberíamos frenar la euforia cuando el mercado toca techo“, señala Luis Gualtieri. ¿Qué ganamos haciéndole creer al cliente que venderá su vivienda pida lo que pida por ella?, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate.

España corre el peligro de repetir los errores cometidos durante la época del boom“, recuerda J.M. Raya. “Cuando los pisos se sobretasaban alrededor de un 30%“.

Raya fue el autor del estudio de investigación ‘El verdadero precio de la vivienda en España‘. Donde se analizaba el impacto sobre diversos sectores, como el inmobiliario.

Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100%“, apunta Gonzalo Bernardos. Pero, lejos de cubrir gastos, “esto hace que también suban precios y se hinchen tasaciones, finaliza el economista.

Del 80% ‘oficial’ al 100% ‘ofrecido’

Los préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación permiten comprar casa a más gente, pero también inflan precios y fomentan sobretacaciones“, señalaba hace unos meses David Fernández.

Este tasador se animó a enviar una carta al Banco de España para denunciar esta nueva estrategia de las entidades. “En cuanto la banca ha comenzado a ofrecer estas hipotecas, las tasaciones han comenzado a inflarse“.

David viene a alertar de que, habitualmente, cuando una entidad ofrece el 80% del valor tasado el cliente debería tener ya ahorrado el otro 20% además de los gastos de gestión. Sin embargo, cuando no se posee dicha cantidad lo único que queda por hacer es confiar en que el valor de tasación se sitúe bastante por encima del precio a pagar por la vivienda.

¿Quién puede creer que todas las propiedades hipotecadas cuentan con una rebaja así respecto al precio de mercado?“, pregunta el tasador. Es por ello que la entidad financiera se arriesga a perder la operación si la tasación no responde a las expectativas del comprador.

De facto, las hipotecas al 100% no hacen más que responder a la necesidad de tasaciones un 20% más elevadas“, finaliza. “Se trata de una práctica aún no generalizada pero que comienza a ser frecuente entre pequeñas firmas“, añade G. Bernardos.

Peligro en las tasaciones de medida

Aunque la elección del tasador puede ser casual, algunas empresas contratan servicios de firmas que permiten alcanzar el valor que se requiere“, puntualiza David Fernández.

Firmas especializadas en ofrecer el 100% de la financiación. “El banco solo comprueba que el cliente no pide más del 80% del valor tasado, sin averiguar si la tasación está o no a nivel de mercado“, añade. Ya que, al fin y al cabo, el propósito de un banco está en cumplir sus objetivos.

Una situación que nos gustaría que revirtiese la futuro ley hipotecaria“, comenta Luis Gualtieri. “Norma que debería desvincular la venta de créditos hipotecarios del beneficio de los banqueros“.

Aunque parezca mentira, el propio David Fernández lamenta la presión ejercida sobre los tasadores. Porque sin informes que corroborasen la sobrevaloración de vivienda, muchas operaciones no podrían llevarse a cabo. “Afortunadamente, existen inmobiliarias que no caen en esas prácticas“, señala.

Vuelve la sobrevaloración de vivienda

Somos profesionales expertos y ofrecemos a nuestros clientes servicios como el de tasación de vivienda“, explica el CEO de la agencia. “La manera más rápida, transparente y eficaz de conocer el valor real de un inmueble según la situación real del mercado“.

Teniendo en cuenta tanto el estado de conservación como las características, la ubicación del inmueble y la oferta disponible“, añade. “Porque entendemos que el mercado de la vivienda ofrece rentabilidad cuando se cuenta con la ayuda de un experto“.

¡Inversiones inmobiliarias con perspectivas de futuro!

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Las vacaciones han sentado fantásticamente bien al mercado hipotecario. Según las últimas estadísticas, en el pasado septiembre se recuperaron los niveles de 2011. Con un 9,5% más en la firma de hipotecas sobre viviendas, un 8,3% más de fincas hipotecadas y un 4,1% más de dinero prestado.

Mes a mes, la constitución de hipotecas va recuperando el brío de los años anteriores a la crisis. El acceso al crédito hipotecario es cada vez mayor y el interés por la firma de hipotecas cada vez más intenso.

La ‘Estadística de Hipotecas. Septiembre 2018‘, elaborada por el INE, eleva a 32.457 préstamos el volumen de actividad hipotecaria. Un 9,5% más respecto al año anterior. La mayor cifra en los últimos siete años.

Por su parte, el número de fincas hipotecas ascendió a 44.132 unidades. Un 8,3% superior a las registradas en septiembre de 2017. Mientras que el importe medio de los préstamos hipotecarios ascendió un 4,1% interanual. Hasta situarse en 127.732 euros. Y el volumen de capital prestado se disparó en un 14%.

Se trata de una subida generalizada en todos los indicadores, aunque algunas comunidades siguen destacando por encima de las otras. Concretamente, la Comunidad de Madrid y Andalucía, con más de 6.000 hipotecas mensuales y Cataluña con más de 5.000 préstamos.

Récord de hipotecas sobre viviendas desde 2011

La firma de hipotecas sobre viviendas acumula un nuevo mes al alza. Según el INE, los préstamos hipotecarios inscritos en el mes de septiembre de 2018 ascendieron a 32.457. Un 9,5% que un año antes y un 12,9% respecto al mes anterior.

Con esta cifra se alcanza el mayor registro desde junio de 2011. Con un crecimiento progresivo entre 2014 y 2018.

España encadena así medio año al alza en la firma de hipotecas. Préstamos que el propio INE recuerda que corresponden a escrituras formalizadas anteriormente.

Aún así, conviene esperar a finalizar este año. Ya que la polémica en torno al pago del impuesto de las hipotecas seguramente hará mella en las estadísticas de octubre y noviembre.

Más dinero en las hipotecas y más capital prestado

Junto al número de operaciones, vinculadas a la compras compraventa de viviendas, también aumenta el importe medio de las hipotecas, vinculado al precio de la vivienda.

El importe de los préstamos aumentó en septiembre un 4,1% interanual. Hasta situarse en unos 127.732 euros. Aumentando también un 4,3% respecto al mes anterior. Con un plazo medio de amortización de 24 años.

Por su parte, el capital global prestado en las hipotecas ascendió un 14% respecto al año pasado. Sumando un total de 4.145,8 millones de euros.

Unas cifras que dan prueba del interés entre los nuevos compradores y la accesibilidad entre las entidades financieras.

La firma de hipotecas sobre viviendas

Según el INE, en septiembre se hipotecaron 44.132 fincas. Entre rústicas y urbanas. Un 8,3% más respecto al pasado 2017.

La gran mayoría fueron fincas urbanas, donde se incluyen las viviendas, con 42.822 hipotecas registradas. Un 10% más en tasa interanual.


Mientras que los préstamos sobre fincas rústicas apenas fueron 1.310. Un 28,8% por debajo de los registrado hace un año.

Frente al incremento de las hipotecas sobre viviendas, los cambios en las condiciones hipotecarias siguen cayendo. Concretamente, en septiembre se registraron 5.739 modificaciones. Un 15,5% interanual.

Madrid, Andalucía y Cataluña en cabeza

La mayoría de las regiones participan del repunte en la actividad hipotecaria. Sin embargo, unas pocas siguen destacando por encima del resto.

Se trata de la Comunidad de Madrid (6.530 hipotecas), Andalucía (6.282 hipotecas) y Cataluña (5.246 hipotecas). Las tres CCAA con mayor número de préstamos en septiembre.

Por otro lado, las regiones donde más crece la concesión de hipotecas sobre viviendas son La Rioja (+67,4% interanual), Extremadura (+34,4%), Asturias (+26,7%) y Navarra (+20,9%).

Mientras que el mayor volumen de capital prestado se concentra precisamente en las zonas con más hipotecas. Concretamente la Comunidad de Madrid (1.219,4 millones), Cataluña (758,8 millones) y Andalucía (654,4 millones).

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Desde Oi Realtor, comenzamos un ciclo de previsiones para el mercado inmobiliario de 2019. Artículos para conocer los principales mercados de la vivienda e invertir de manera inteligente con el consultor de referencia. En esta ocasión, hablando de la vivienda en Barcelona.

El mercado de la vivienda en España continúa con un ciclo expansivo que comenzó hace casi un lustro. Por un lado, con un crecimiento general en el número de operaciones de compraventa. Y por el otro con una subida de precio bastante heterogénea, en función de cada mercado local.

La tasadora Tinsa acaba de dar a conocer su informe de ‘Previsiones mercado residencial 2019‘. Documento donde las transacciones, los visados de obra nueva y las hipotecas crecerán a doble dígito a lo largo del año que viene. Mientras que los precios lo harán entre un 5 y un 7%.

Una tendencia general que contrasta con la situación de algunos mercados locales. No solo aquellos que aún no se han ajustado al nuevo ciclo, sino también uno que parece haber tocado techo. El mercado de la vivienda en Barcelona.

Según el responsable de estudio de pisos.com, Ferran Font, el mercado residencial de la zona condal está viviendo un cambio de tendencia. Con leves caídas en los precios de la zona alta y derivación de la demanda lejos del centro urbano. Tanto a barrios periféricos como a municipios del área metropolitana.

Algo que solo puede acrecentar la próxima aprobación de la norma que impone un 30% de vivienda social en las nuevas promociones”, señala Luis Gualtieri. ¿Qué alternativas existen? “Abandonar este tipo de medidas impuestas y ayudar al inversor”, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Previsión del mercado residencial 2019

El mercado residencial continuará creciendo en 2019. Según Tinsa, los diversos indicadores apuntan a un año más de ciclo expansivo en España.

En el último informe de la tasadora se prevé un incremento del 15,6% en la compraventa de viviendas. Según Tinsa, en 2019 se realizarán entre 625.000 y 650.000 operaciones.

Previsiones del mercado residencial para 2019 de Tinsa

Crecimiento muy parecido al de la actividad constructora. A partir de los datos de Fomento se prevén entre 100.000 y 125.000 nuevos visados de obra. Un 14,2% más respecto a 2018.

La demanda de vivienda sigue creciendo y con ella tanto la actividad inmobiliaria como la construcción residencial“, recuerda Luis Gualtieri.

Precios y firma de hipotecas al alza

El impulso de la demanda no solo tiene efectos en la compraventa y la edificación“, añade el CEO de Oi Realtor. “Los precios también subirán a buen ritmo“.

Según Tinsa, el precio medio de la vivienda llegará a crecer del 5% al 7% durante el año próximo. Un crecimiento sostenido, aunque heterogéneo. Aunque se revalorizarán prácticamente todos los mercados, el incremento interanual de precios llegará a marcar diferencias de hasta el 15%.

Ahora, más que nunca, conviene contar la ayuda de un experto“, apunta Luis Gualtieri. “Para invertir en las zonas que más subirán de precio y así obtener la máxima rentabilidad en la operación“.

Subida general de los precios, a excepción de la vivienda en Barcelona

Del mismo modo que los precios, también aumentará el número de préstamos hipotecarios. El informe de la tasadora calcula que se contratarán entre 275.000 y 300.000 nuevas hipotecas en 2019. Un 13,2% más.

Sumando ambos factores la consecuencia es lógica: el importe de los préstamos también será mayor“, matiza Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona

A pesar de las buenas perspectivas, no todos los mercados reaccionarán de la misma manera. El último informe de pisos.com hace balance del año 2018 y lanza previsiones de cara a 2019. con una mención especial al mercado de la vivienda en Barcelona.

La situación actual ha marcado un cambio de tendencia en Barcelona“, señala Ferran Font. “De hecho, es la única gran capital donde comienzan a caer los precios“.

Por un lado, “los barrios más céntricos y la zona alta comienzan a detectar moderación en los precios“. Ya sea por el panorama político o por ciertos cambios entre los compradores, que no están dispuestos a pagar cualquier precio.

La demanda de vivienda en Barcelona se traslada a otras zonas periféricas

Y, por el otro, la demanda se está derivando hacia barrios y municipios alternativos. “Igual que ha pasado con la almendra central de Madrid, los clientes de Barcelona también cambian de preferencias. Hacia zonas periféricas (Sant Andreu, Horta-Guinardó,..) y ciudades metropolitanas (Hospitalet de Llobregat,..)“.

En beneficio de las zonas metropolitanas

A todo esto se suma la imparable actualidad política de la ciudad condal.

Ayer mismo se ha dado a conocer la fecha de aprobación de la medida que impondrá un 30% de vivienda social en las nuevas promociones residenciales de Barcelona ciudad.

Se trata del próximo miércoles 5 de diciembre. “Una mala noticia que se ha acabado confirmando“, añade Luis Gualtieri. “Y que paralizará muchas inversiones” La consecuencia directa de todo ello la podemos ver en muchos proyectos inmobiliarios que se han trasladado a la periferia urbana.

Como los planes que lleva a cabo el Ayuntamiento de l’Hospitalet de Llobregat. El segundo mayor municipio de Cataluña planea la construcción de 9 hoteles más hasta 2022. Mientras Barcelona continúa con la moratoria hotelera un año más.

Según el TS, tras un proceso de divorcio, el hecho de que un miembro de la ex pareja conviva con otra persona anula el derecho a hacer uso de la vivienda familiar. Una sentencia importante que aboga por la venta del inmueble para así resolver el conflicto entre ambos cónyuges y facilitar que rehagan su vida.

El uso vivienda familiar es uno de los temas que genera más conflicto en caso de separación o divorcio de la pareja. Tanto en procedimientos de mútuo acuerdo como en asuntos contenciosos.

El destino del inmueble depende de ambos miembros de la pareja. Pudiendo venderse a una tercera persona, adjudicarse a uno de los propietarios, compensando a la otra parte, o cederse a uno de los cónyuges. Habitualmente el que se hace cargo de los hijos menores. Sin dejar por ello de existir la copropiedad.

Se trata, esta última, de una decisión más o menos acordada. Que permite que la propiedad siga siendo la vivienda familiar. Sin embargo, con el paso del tiempo es posible que ambos cónyuges acaben rehaciendo su vida.

¿Qué sucede entonces con la vivienda familiar? Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha venido a solventar ciertas dudas. En lo relativo a la convivencia en el marco de una nueva relación.

Concretamente, el Alto Tribunal dictamina que convivir con una nueva pareja tras el proceso de divorcio extingue el derecho a usar dicha vivienda familiar. Decisión ante la que resulta mucha más recomendable vender el inmueble.

Límites al uso de la vivienda familiar

El Tribunal Supremo considera que una persona divorciada debe desistir en el derecho a usar la vivienda familiar, con sus hijos, cuando tiene una nueva pareja que ha entrado a vivir en la casa. Se pierde así, según el Alto Tribunal, el concepto de “vivienda familiar“. Porque el ex cónyuge pasa a formar parte de una familia diferente.

Hasta ahora, el progenitor que se hacía cargo de los hijos acostumbraba a quedarse en el domicilio familiar. Tanto si rehacía su vida con otra pareja como si no. Sin embargo, la nueva sentencia obligará a vender la vivienda y repartir el dinero. O bien comprar a la expareja la mitad de la vivienda familiar. Algo que beneficia, sobre todo, al progenitor que ha tenido que irse de casa.

Sentencia Pleno Hipotecas (1) by on Scribd

Los abogados entienden que, del mismo modo que pasaba con las pensiones compensatorias, la nueva pareja no debería tener derecho a beneficiarse de la vivienda familiar. Porque no la paga.

La sentencia del TS considera además que los hijos menores no acaban quedando desprotegidos. Ya que de ningún modo se les niega el derecho a una vivienda. Es más, en caso de que con el importe por la venta del piso los hijos no puedan acceder a otra vivienda en buena condiciones, el juez podrá fijar un complemento de pensión. A cargo del otro progenitor.

Precedentes de un fallo histórico

Con esta nueva doctrina, el Supremo revalida los argumentos valorados por la Audiencia Provincial de Valladolid. Tribunal que no admitió el alegato del fiscal en el caso de una mujer que tenía derecho a uso de la vivienda familiar con sus hijos menores.

La fiscalía acabó recurriendo la sentencia, tras considerar que lo que se debía tener en cuenta es el interés de los hijos menores. Y no el patrimonio de los progenitores. En ese sentido, el Supremo aclara que en ningún momento se cuestiona la libertad para emprender una nueva relación. Pero sí que dicha libertad se use en perjuicio de otra persona. En esta ocasión, el progenitor que no cuenta con la custodia.

Para el TS, es evidente que una nueva relación de pareja tras la ruptura debe influir tanto en la pensión compensatoria como en el derecho a convivir en la vivienda familiar e incluso en el propio interés de los hijos.

Proceder a la venta del inmueble y repartir las ganancias entre ambos cónyuges es la mejor opción para resolver el problema“, añade Luis Gualtieri. “Una posibilidad que facilitamos desde la agencia inmobiliaria Oi Real Estate, con el servicio ‘Compramos tu casa“.

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El mercado de la vivienda lleva semanas pendiente de la actualidad jurídica y económica. Desde la sentencia del impuesto hipotecario a los síntomas de desaceleración económica. Sobre hipotecas para casas a buen precio, según los últimos datos, la confianza inmobiliaria se modera mientras los planes de la banca pasan por encarecer la hipotecas. ¿Conviene esperar para comprar casa y contratar una hipoteca?

Aunque la confianza en el mercado inmobiliario sigue al alza entre los españoles, el optimismo general se modera progresivamente. A consecuencia de la ralentización económica.

Eso sí. Frente a la percepción actual, las perspectivas de cara al futuro son bastante mejores que hace solo seis meses. Esta percepción del mercado de la vivienda, que tienen los españoles, contrasta con el panorama hipotecario.

Según los expertos, si se encuentra casa a buen precio lo más recomendable es contratar una hipoteca cuanto antes. Ya que las futuras condiciones no serán mejores que las actuales.

Muchos clientes se preguntan hasta qué punto conviene darse prisa. Mientras las entidades financieras comienzan a tomar posiciones de cara al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

Crece la inquietud por la subida de la vivienda

Aunque la confianza en la compra de vivienda continúa en cifras positivas, el optimismo cae ligeramente frente a los datos del año pasado.

El ‘Índice de Confianza Inmobiliaria. Noviembre 2018‘, publicado por Solvia, estudia tanto la percepción como las expectativas de los ciudadanos sobre la conveniencia de comprar vivienda.

En este en este último año, los españoles siguen siendo optimistas en relación al mercado inmobiliario. Aunque por debajo de años anteriores.

El índice de confianza parte de un rango entre 0 y 200 puntos. Moviéndose ahora entre 108 (abril 2018) y 109 puntos (noviembre 2018). Mientras que hace un año se situaba entre 112 (abril 2017) y 116 puntos (noviembre 2017).

Más confianza inmobiliaria de cara al futuro

Por su parte, el indicador que mide la situación actual del mercado tiende hacia la moderación. Si entre abril y noviembre de 2018 se han rozado los 100 puntos (posición neutra), en noviembre de 2017 se alcanzaron los 110 puntos.

Una percepción que mejora cuando se analiza el mercado de cara al futuro. De hecho, las perspectivas a dos años vista han mejorado de 113 puntos (abril 2018) a 118 puntos (noviembre 2018).

Esa mejora en la confianza de cara al futuro se debe a la idea que que los precios acabarán moderándose. Mientras que en el plano personal, los españoles también confían en la mejora laboral, las posibilidades de ahorrar y el acceso a las hipotecas.

Frente a las perspectivas del mercado del alquiler. Cuya creencia mayoritaria va en la línea de progresivos encarecimientos de las rentas.

Recomiendan contratar una hipoteca ya

Tras los últimos acontecimientos en torno al pago del impuesto de las hipotecas, las entidades financieras han comenzado a mirarse de reojo para preparar su nueva estrategia hipotecaria.

Hace dos semanas de la aprobación del Real Decreto-Ley 17/2018, que obliga a que la banca pague el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, los diferenciales respecto al euribor en hipotecas variables continúan por debajo del 0,9% en hipotecas variables. Mientras que algunos préstamos a tipo fijo no llegan a sobrepasar el 2,5%.

¿Quiere decir esto que no se prevén cambios? Todo lo contrario. Ninguna entidad quiere ser la primera en dar el paso por la reputación que ello conlleva.

Si se trata de contratar una hipoteca, yo no seguiría esperando“, señala J. Villén (idealista). “Estoy convencido al 100% de que las condiciones actuales serán mejores que las que están por venir“.

Actualmente, los tipos de interés continúan siendo seductores porque el precio del dinero es bajo. Pero los valores acabarán subiendo y con ellos las hipotecas tanto fijas como variables“, vaticinan desde Credimarket.

Conviene por ello estudiar el coste de oportunidad que supone no esperar más y contratar una hipoteca ahora que aún no han subido los tipos.

Hipotecas para casas a buen precio

Tras la última sentencia del Supremo en relación al AJD, y descartada la reclamación del impuesto con carácter retroactivo, las futuras hipotecas serán probablemente más caras.

Muchos expertos coinciden en vaticinar que el coste derivado sobre las entidades acabará siendo repercutido a los hipotecados. A través de incrementos en los tipos de interés.

¿En qué medida? Según un cálculo aproximado, la banca debería aplicar una subida media para llegar a compensar el pago del AJD. Cifra que no llegaría a superar los 13 euros mensuales por hipoteca. O 21 puntos sobre los tipos de interés.

Dicho encarecimiento neutralizará el ahorro que actualmente disfrutan los hipotecados por la política monetaria. Llegando incluso a incrementar el importe total a amortizar. Aunque, al ser una estrategia de toda la banca, no se espera que caiga la contratación de nuevos préstamos hipotecarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Oi Real Estate

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha dado a conocer una nueva reforma en las condiciones del arrendamiento de viviendas. Medidas que incluirán prórrogas en los contratos de alquiler, límites en el depósito de fianzas y redistribución de los gastos de gestión.

El Gobierno español no quiere perder tiempo en la agenda social, especialmente en materia de vivienda. Además de un ambicioso plan que incluye la construcción de miles de viviendas sociales durante los próximos años, Fomento quiere reformar el mercado del alquiler.

Concretamente, el ministro de Fomento ha anunciado un paquete de medidas para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Cuya puesta en marcha para por la próxima aprobación de un real decreto ley en materia de vivienda. Además de acciones concretas para controlar el precio del alquiler y estimular la oferta disponible.

Unas medidas, de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que recientemente criticaban fondos de inversión y grandes propietarios. Porque su efecto más inmediato puede ser la subida de los alquileres y la pérdida de interés por alquilar.

Cambios en los contratos de alquiler

El Gobierno prepara una reforma legal del alquiler para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Según el último anuncio del ministro de Fomento, J.L. Ábalos, la situación apremia dicha reforma para evitar “situaciones trágicas”.

Las medidas quedan enmarcadas en un real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda. cuyas líneas maestras han sido dadas a conocer este martes en el Senado. Una norma que el ejecutivo prevé presentar próximamente, aunque sin especificar la fecha concreta.

Los futuros contratos de alquiler contarán una prórroga automática de cinco años

Entre las novedades que incorpora destaca la ampliación automática de tres a cinco años en los contratos de alquiler. Así como la limitación de la fianza, exigible al inquilino, a un máximo de dos mensualidades. Y además, si el arrendador es una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión del contrato.

Limitar rentas y frenar el alquiler turístico

Además del real decreto ley, el Gobierno quiere incorporar algunas medidas para limitar el precio del alquiler. Con especial atención a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se han disparado las rentas.

Así como el impulso de una reforma fiscal con la que se quiere estimular la oferta de viviendas en alquiler entre los propietarios de viviendas vacías. Junto a la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye la prórroga automática de los contratos de alquiler.

Unas medidas para fomentar un mercado “accesible” que irán acompañadas de otras para frenar la proliferación de los pisos turísticos. Se trata de cambios legales para “definir” qué se entiende por “vivienda de uso turístico”.

Aumentará la vigencia de los contratos de alquiler y se limitarán los precios

Un paso necesario, según el Ministerio de Fomento, para asegurar que “el parqué de viviendas cumple de manera prioritaria con la función social que garantice el derecho a la vivienda“.

Probables efectos ‘colaterales’ de la reforma

Frente este último anuncio del ministro de Fomento, fondos de inversión y grandes propietarios llevan semanas insistiendo en los efectos ‘colaterales’ de una reforma de la LAU como la planteada por Ábalos.

Tras la subida del 2,7% en el precio del alquiler del pasado mes de octubre, recogida por Fotocasa, una reforma que frene las subidas y sobre proteja a los inquilinos podría tener consecuencias desastrosas.

Por un lado, frenar el volumen de inversión previsto para el mercado español“, señala Luis Gualtieri. “Y, por el otro, en lugar de hacer más flexible el mercado del alquiler llegaría a ralentizarlo“. Sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Este tipo de medidas resultan discriminatorias“, afirman fuentes cercanas a los inversores. “Porque además de afectar a la inversión, condicionar los precios en un mercado libre puede encarecerlo, teniendo así un efecto totalmente opuesto al perseguido“.

¿Quién puede asegurar que ahora los propietarios no exigirán rentas aún más altas para obtener la misma rentabilidad?

El hecho de repartir una herencia sin conocer la voluntad del testador pone a prueba la unión de muchas familias. Herencias sin testamento que pueden derivar en situaciones inevitables cuando resulta imposible poner de acuerdo a todos los herederos.

Las herencias pueden provocar muchos dolores de cabeza. Tanto por disputas familiares, a veces insalvables, como por problemas financieros derivados del pago de impuestos.

Contratiempos que, en parte, se pueden evitar planificando la cuestión sucesoria y dejando clara la voluntad en un testamento. Los expertos recomiendan hacer testamento tan pronto como se sea dueño de un bien. Aunque siempre contando con la ayuda de un auténtico profesional.

Al repartir es tan importante individualizar cada bien o confeccionar cada lote como estudiar todos los detalles legales. Recurriendo incluso a la figura de un albacea.

Por otro lado, la posibilidad de donar en vida también acarrea el pago de muchos impuestos. Aunque puede ser mejor legar dinero antes que bienes a repartir después. A pesar de que Hacienda se lleve una parte.

Hacer testamento es más importante cuanto mayor sea la familia o el número de herederos“, señala Luis Gualtieri. “¿Cuántos hermanos, sobrinos o nietos dejaron de hablarse tras repartirse una herencia?“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “¡Tantos que resultaría imposible contarlos!“.

Por qué dejar herencias sin testamento

La falta de previsión del testador puede derivar en diversos conflictos al repartir la herencia.

Por un lado, las herencias sin testamento. Origen de muchos problemas, ya que los descendientes deben ponerse de acuerdo. En Cataluña, por ejemplo, existe derecho a la legítima. El equivalente a una cuarta parte de la herencia, que debe repartirse entre todos los herederos.

La necesidad de planificación la sucesión y hacer testamento

A su vez, el cónyuge tiene derecho al usufructo. Con ello, los hijos no pueden reclamar la legítima mientras uno de los progenitores sigue vivo. Circunstancia que puede derivar en conflictos familiares. Aunque legalmente, se puede cambiar dicho usufructo universal por una cuarta parte más del usufructo de la vivienda habitual. Algo que desconocen muchos herederos.

Por otro lado, existen las llamadas herencias ‘envenenadas’. Aquellas que poseen más deudas que el propio valor de la herencia. Si existe testamento a favor de los descendientes, conviene avisarlos.

Evitando así que se asuman las deudas y abriendo la posibilidad a hacer aceptación en beneficio de inventario. Circunstancia que limita la responsabilidad del heredero, ante las deudas del difunto, a la parte del importe de los bienes que se perciben en herencia.

Repartir la propiedad de un provindiviso

Cuando, en herencias sin testamento, los hijos reciben la nuda propiedad (jurídicamente ‘proindiviso’) frente al usufructo del cónyuge, puede producirse un problema si alguno necesita vender. Ya que debe ponerse de acuerdo con sus hermanos para la transmisión.

El primer problema surge cuando uno de los descendientes es menor de edad. situación que provoca aún más papeleo.

El problema del proindiviso en las herencias sin testamento

También puede suceder que alguno de los hijos del difunto, estando casado y con hijos, muera. Circunstancia ante la que el proindiviso quedaría repartido entre hermanos y sobrinos, a cargo de la nuera o el yerno del difunto si son menores de edad.

Estos casos, más comunes de lo aparente, hacen que las herencias sin testamento tengan fatales consecuencias. No sólo provocando conflictos familiares, sino incluso la pérdida del patrimonio familiar.

Una situación que, de haberlo sabido, el testador hubiera querido evitar. O dejando claro el reparto o vendiendo los inmuebles en vida para legar únicamente una parte de su valor correspondiente.

Saber la situación del patrimonio familiar

Una de las primeras decisiones que deberían tomar los herederos es averiguar la situación del patrimonio familiar“, señala Luis Gualtieri. “No son pocos los propietarios que, sin hacer testamento, afirman legar una casa o piso a sus hijos. Cuando dicho inmueble no es de su propiedad sino que pertenece a una sociedad“.

Son dos situaciones diferentes. Como también lo es saber la voluntad del testador“, puntualiza. “Porque puede nombrar herederos universales, legar bienes concretos a sus herederos, e incluso realizar pactos sucesorios“.

Patrimonio familiar en peligro por herencias sin testamento

Esta última es una posibilidad interesante, especialmente si los herederos deben asumir una empresa familiar“, matiza. “Sin olvidar que puede que el testador quiera proteger de manera especial a alguno de sus herederos. Como puede ser el cónyuge, que habitualmente desconoce todos sus derechos. Como el de la cuarta viudal, el usufructo o el año de viudedad“.

Aunque también suceder todo lo contrario. “Es decir, el deseo expreso de que no herede un yerno o una nuera“, finaliza Gualtieri. “Circunstancia que se puede solventar mediante un fideicomiso que preserve el patrimonio de cara a los nietos“.

Importancia de la fiscalidad en las herencias

La tributación es uno de los aspectos más importantes al hacer testamento. Puede resultar más interesante legar en favor de los hijos, si el cónyuge es muy mayor. Ya que volverían a tributar cuando el segundo progenitor muera.

También conviene saber quien tiene derecho a la legítima. Es decir, la facultad de los hijos a participar en la herencia por una cuarta parte del total. Cantidad que aquellos designados como herederos deberán descontar de su parte.

Por ello, planificar y hacer testamento resultan fundamentales para que se vean cumplidos los deseos del testador. Algo en lo que conviene contar la ayuda de profesionales legales y planificar con gestores patrimoniales.

¿Por qué no vender antes para evitar un problema después? Desde Oi Realtor ofrecemos el servicio ‘Vender tu casa‘. La opción más rápida, rentable y fácil para dar una salida al patrimonio familiar.