Xavi Garcia

El Gobierno reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en un intento por proteger al inquilino, restando derechos al propietario. Extendiendo la duración de los contratos de alquiler de vivienda. Aunque sin limitar los precios. Aunque sin limitar las rentas. Convencido que así detendrá la escalada de precios.

Los precios del alquiler se han disparado en ciudades como Madrid y Barcelona. Un asunto, con consecuencias para los residentes, que ha llevado al gobierno español a impulsar una serie de medidas “urgentes” para moderar el incremento en las rentas.

Los nuevos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) incluyen la extensión de los contratos de alquiler de viviendas y la limitación a dos mensualidades en la garantía que el propietario puede exigir al inquilino. Prohibiéndose otras garantías adicionales como los avales bancarios.

Así mismo, la reforma también prevé que los ayuntamientos puedan realizar rebajas en el IBI a los propietarios que alquilen una vivienda a un precio asequible.

Frente a estas medidas, se descartan otras que han generado gran debate. Como la intervención en los precios del mercado del alquiler. Aunque el Gobierno no cierra la puerta a hacerlo durante el ejercicio 2019. Con ello, el PSOE intenta evitar un veto al acuerdo por parte de Podemos. Cuya principal exigencia es la limitación de las rentas del alquiler.

“Si no se añade dicha medida, votaremos en contra”, han advertido desde las filas de Pablo Iglesias. Mientras la Moncloa no quiere descartar que el decreto se tramite como proyecto de ley y acabe finalmente incluyendo la regulación de los precios máximos.

Algo que los expertos desaconsejan radicalmente. “El mercado inmobiliario tiene capacidad para autorregularse“, señala Luis Gualtieri. “Limitar los precios de los contratos de alquiler de vivienda será como castigar a los propietarios y esto acabará reduciendo la oferta y subiendo las rentas“, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Condiciones de los contratos de alquiler de vivienda

Duración del contrato de arrendamiento

Entre los cambios más llamativos del nuevo marco legal del alquiler hay que prestar atención a la duración de los contratos.

Según la reforma propuesta, la duración mínima del contrato pasa de tres a cinco años. Llegando a siete, si el propietario de la vivienda es una empresa o sociedad.

También se amplía de uno a tres años la conocida como prórroga tácita del contrato. Hecho que se produce cuando se agota el tiempo del contrato y ninguna de las dos partes se manifiesta en contra de renovarlo.

Este cambio supone revertir la última reforma de la LAU, impulsada por el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013. Momento en que se redujo a tres años la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda.

Y que, al no poner freno al incremento de los alquileres, el nuevo Gobierno quiere suprimir. “Sin embargo, no se tiene en cuenta que alquilar o no depende del propietario“, señala Luis Gualtieri, “A menor flexibilidad en las condiciones, más reticencias a ceder un piso propio perdiendo garantías frente al antiguo marco legal“.

Garantías y gastos en el alquiler

También cambian de manera importante ciertas condiciones relativas a las garantías y el pago de gastos en el alquiler.

Por un lado, se ponen nuevos límites a las fianzas. Fijándose un máximo de dos mensualidades, frente al marco actual que no establece límite alguno. Además de prohibirse cualquier otra garantía adicional. Incluido el aval bancario, por considerarse una práctica abusiva.

Así mismo, tras la reforma, quedará regulado por contrato quién debe pagar cada gasto de la vivienda. El propietario, siempre que sea una empresa, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Por otro lado, si el contrato queda registrado, se exime tanto al propietario como al inquilino de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Tributación del alquiler y protección del inquilino

Ayudas arrendamiento de viviendas

Cada ayuntamiento podrá facilitar bonificaciones de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Siempre que la renta del alquiler no supere un precio máximo. Dicha medida únicamente se aplicará en aquellos ayuntamientos que lo soliciten.

Además, con el decreto ley se quiere suprimir la obligación de cobrar el IBI al inquilino en el alquiler social por parte de Administración. Estableciendo también un recargo en el recibo anual para las viviendas vacías de manera permanente.

Otra medida destacable es el cambio normativo que permitirá que los ayuntamientos puedan destinar superávit a la promoción de viviendas públicas. Sin olvidar la promesa del Gobierno, en el marco del Plan Estatal de Vivienda. Donde se anunciaba, en un plazo de cuatro a seis años, la incorporación de de 20.000 nuevas viviendas en ciudades donde el precio del alquiler no deja de subir.

Alquiler turístico y límites al desahucio

La reforma de la LAU incluye limites al alquiler turístico en comunidades de vecinos.

Se aprueba una modificación que permitirá que las comunidades de propietario puedan “limitar” la oferta de viviendas de alquiler turístico. Aprobar dicho veto solo necesitará de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios de la comunidad.

Del mismo modo, este tipo de viviendas pasarán a prestar actividad turística y cada una de ellas estará sujeta a la normativa sectorial. No a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como venía sucediendo hasta ahora.

En lo relativo al desahucio, los servicios sociales deberán proteger a las familias vulnerables. Coordinándose con los juzgados, para evitar situaciones de desamparo. Medida que llega en un momento de crecimiento de los desahucios por impago del alquiler.

“¿Esta medidas lograrán frenar el incremento en las rentas?“, pregunta Luis Gualtieri. “¡Sinceramente creo que no!“. “¿Y tendrán efectos negativos en el mercado? Me temo que sí“.