Autor

Xavi Garcia

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Desde el pasado 3 de enero ha entrado en funcionamiento una nueva norma europea de carácter financiero: el MiFID II. Una directiva que tan solo ha sido transpuesta parcialmente en España, pero que viene a cambiar muchas cosas.

Esta nueva Directiva 2014/65/EU, de Mercado de Instrumentos Financieros, introduce cambios regulatorios en la información financiera. Buscando transparencia en los costes, eficiencia en los mercados y profesionalidad en la figura del asesor financiero. Tanto si el servicio es ofrecido por bancos como si se trabaja con un agente o asesor independiente.

Una regulación con impacto directo en clientes y entidades financieras. Pendiente aún se su adaptación en España, nuestro país debe afrontar nuevos retos para no quedarse en desventaja frente a otros países europeos.

Una norma para ordenar y dar transparencia

La complejidad de los productos y servicios financieros es cada vez mayor. Sin embargo, en los últimos años, el cliente ha tomado conciencia de la necesidad de ser asesorado por un auténtico profesional. De ello depende su salud financiera.

En muchos países europeos, la venta e información sobre productos de inversión se ha ejercido libremente. Sin necesidad de competencia o conocimiento profesional alguno.

Markets in Financial Instruments (MiFID II)

Un panorama desolador que, nuevamente, una normativa europea ha venido a cambiar. Tras la aprobación de la directiva europea MiFID II, tanto el personal de entidades financieras como los asesores independientes deben contar con conocimientos, competencia y experiencia adecuados para informar y asesorar a sus clientes.

Aplicando en la MiFID 2 criterios similares a la directiva del Crédito Hipotecario y la directiva de Seguros. El nivel mínimo de conocimiento de los productos de inversión fue concretado por la ESMA, autoridad europea de mercados y activos financieros, en unas directrices publicadas a finales de 2015. Siendo los reguladores nacionales, como la CNMV en España, quienes debína adaptar dichos criterios.

¿Qué cambios introduce la MIFID II?

Con su aprobación, la Directiva de Mercados de Instrumentos Financieros aporta muchas novedades:

1. La prestación de servicios de inversión deberá quedar recogida en un contrato
2. La información facilitada al cliente quedará registrada en un soporte accesible y duradero
3. Antes de firmar, la entidad ofrecerá información sobre la gestión de conflictos de interés
4. La entidad deberá conservar el registro de operaciones durante un mínimo de cinco años
5. Las entidades deberán diferenciar entre clientes minoristas y profesionales, según sus conocimientos
6. El asesor deberá demostrar conocimientos y habilidades con el examen EFPA y las entidades tendrán que estar incritas en la CNMV, además de ser reconocidas como empresas de asesoramiento financiero (EAFI)
7. Se crea un nuevo sistema de comunicación directa entre la autoridad europea y los supervisores nacionales. Comunicando así todas las operaciones de manera eficiente
8. La ciberseguridad toma un papel relevante, implementándose nuevas medidas tanto del control de la información y como de las órdenes

La MIFID II tiene en cuenta la ciberseguridad

9. Cada institución deberá identificar el centro de negociación utilizado. Optimizando recursos y solicitando consentimientos al cliente
10. Las sicavs son consideradas como productos no complejos en la MIFID II. Por ello, no están sujetos a cambios importantes
11. Los depósitos estructurados pasan a ser considerados instrumentos financieros de naturaleza mixta
12. Aparecen los OTF, como categoría de mercado para derivados, bonos y productos estructorados. Incrementándose los requerimientos exigidos para su comercialización
13. Las retrocesiones quedarán limitadas a tres casos concretos, según el Anteproyecto de la Ley de Mercados de Valores (APL) y de los Instrumentos Financieros
14. Entidades, crokers y plataformas de trading facturarán separadamente los costes de análisis, tanto para clientes como para operaciones
15. Se asegurará la total transparencia dando a conocer al cliente el coste de cada transacción y el concepto correspondiente

Las novedades aplicadas en España

Con carácter de urgencia, y antes de acabar el año, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 21/2017 que introduce la transposición de la MIFID II al mercado español.

Entre sus novedades, se establecen nuevos requisitos aplicables al funcionamiento y la regulación de las bolsas de valores. Necesarios para asegurar la liquidez y la transparencia del mercado. Además de obligar a la comunicación de todas aquellas operaciones basadas en algoritmos financieros y derivados.

El Real Decreto-Ley 21/2017 introduce la transposición de la MIFID II

Asímismo, el Real Decreto-Ley también regula sistemas multilaterales de negociación (SMN). Como el Mercado Alternativo de Renta fija (MARF) o el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), creando los llamados mercados de pymes en expansión. Y modificando los sistemas de contratación de derivados, titulizaciones y renta fija.

Finalmente, la norma española establece un nuevo régimen sancionador que, en infracciones graves, puede ir de los 600.000 euros a los cinco millones.

Aún así, no cabe duda que se trata de una primera medida de urgencia. Quedando pendiente la total transposición de la MIFID II a través de dos pilares importantes:

1. Las medidas de protección al inversor
2. La regulación de los servicios de modelo financiero, donde quedan incluidos los análisis, los incentivos y la gobernanza de productos.

Los tribunales empiezan a poner coto en las reclamaciones contra la banca por el pago de gastos hipotecarios. Condenando a una entidad al pago de la mayoría de las cantidades desembolsadas.

¿A quién corresponde el pago de los gastos al constituir una hipoteca? ¿Al cliente? Tal y como especifican las condiciones de muchos créditos hipotecarios. ¿O al banco? Como defienden muchos tribunales en la anulación de cláusulas abusivas.

Las nuevas sentencias sancionadoras por hacer correr con los gastos hipotecarios al prestatario siguen quitando la razón a la banca. Quedando acreditado que tanto el gasto de notaría como los de registro y gestoría corresponden a la entidad. O, como mínimo, buena parte de la cantidad desembolsada.

La última sentencia de la Audiencia de Palma así lo dictamina. Obligando asumir al cliente únicamente los impuestos por la constitución de la hipoteca.

Los gastos hipotecarios como cláusula abusiva

Uno de los últimos frentes judiciales contra la banca es la reclamación de los gastos soportados en el momento de formalizar préstamos hipotecarios.

En un cálculo de diferentes asociaciones de consumidores se estimaba que el cobro de gastos hipotecarios a clientes podría afectar a un total de ocho millones de clientes.

Diferenciando entre gastos derivados de la compraventa y del préstamo hipotecario, los gastos que son objeto de reclamación son estos últimos. Ya que la compraventa del inmueble es un negocio jurídico ajeno a la entidad en la que que únicamente intervienen comprador y vendedor.

Sin embargo, tal y como establece la sentencia del TS 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, sí que se pueden reclamar los gastos por la formalización del préstamo. Un acuerdo en el que se considera nula la cláusula que obliga al usuario a pagar gastos de constitución e inscripción hipotecaria.

Argumentando que con ello ‘se quiere atribuir al consumidor absolutamente todos los costes derivados del contrato‘ y obligando a devolver el dinero abonado a tal efecto.

Los diez bancos con más reclamaciones

Aunque se trata de una práctica generalizada, el cobro de gastos hipotecarios cuenta con algunas entidades que acumulan reclamaciones.

Desde reclamador.es han calculado que los usuarios de la banca llevan denunciados cerca de cinco millones de euros por este concepto.

Elaborando un ranking con los diez bancos que han recibido más reclamaciones a lo largo de 2017. Entre ellos destaca el BBVA con un importe total reclamado de 1.184 millones de euros. Prácticamente el doble que Caixabank (631.000 €). y superando también a otras entidades como Bankia (566.000 €), Banco sabadell (471.000 €) o Santander (448.000 €).

Mientras que la clasificación según el importe medio reclamado está liderada por el Sabadell (3.500 €). Superando a Bankinter (3.300 €), ING (3.200 €) y Abanca (3.100 €)

Una sentencia que generará jurisprudencia

Sumándose a una larga lista de sentencias en contra de la banca, la Audiencia Provincial de Baleares ha estimado el recurso interpuesto por una pareja contra el Banco Sabadell por el pago de gastos de una hipoteca firmada en 2014.

La sentencia estima buena parte de la cantidad reclamada por los clientes en relación a los gastos hipotecarios.

En ese sentido, el tribunal condena al banco a devolver 1.400 euros de gastos de notaría y registro. Eximiendo a la entidad del abono de 6.022 euros relativos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Tal y como ya dictó anteriormente el Juzgado número 17 de Palma.

Los magistrados defienden que la responsabilidad en los gastos de notario y registro de la hipoteca deben ser pagados por el beneficiado de dicha garantía. Es decir, la entidad bancaria.

Anulándose así la quinta cláusula de la hipoteca que obligaba a los clientes a pagar todos los gastos. Una condición calificada de abusiva.

Eso sí, quedan exentos los impuestos correspondientes al préstamo. Pagados a Hacienda. Excluidos de la reclamación debido a que los compradores son también los sujetos que deben cumplir con las obligaciones tributarias.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Oi Real Estate

El mercado inmobiliario sigue atentamente el aumento de la demanda residencial sin perder de vista la seguridad de la inversión. Dos factores, estabilidad y rentabilidad del alquiler, que caracterizan al parque de viviendas de buena parte del Mediterráneo y Madrid.

Los grandes expertos del sector inmobiliario coinciden en que la futura oferta residencial debe tener muy en cuenta el mercado del alquiler. La llegada masiva de toda una generación de ‘millenials‘ al mundo de la vivienda pone en valor una necesidad. La flexibilidad, como filosofía de vida.

Desde el mundo laboral hasta el panorama residencial y financiero, el ‘millenial‘ quiere moverse con libertad. Y el mercado del alquiler es la alternativa perfecta ante la dificultad de asumir la compra de una vivienda.

Por ello, resulta imprescindible una mayor profesionalización de este subsector. Poniendo en valor cada inmueble frente a una demanda que no dejará de crecer en los próximos años.

Un interés por el arrendamiento que convierte a ciertas ciudades en mercados de referencia. Tanto por la rentabilidad del alquiler como por la seguridad de la inversión.

De la cultura de la propiedad a la tendencia del alquiler

El alquiler de vivienda viene para quedarse. Aunque seguimos siendo un país de propietarios, las perspectivas de crecimiento del alquiler son enormes. Apuntan desde Servihabitat.

Frente a la media europea, donde el 35% de la población vive de alquiler, únicamente el 22,2% de los españoles arrienda su vivienda. Según las estadísticas de Eurostat.

Riesgos y rentabilidad del alquiler de vivienda

Esta cifra, que se ha incrementado enormemente en la última década, aún seguirá creciendo en los próximos años. Tanto por la movilidad geográfica como por la incorporación de nuevas generaciones de jóvenes y la llegada de turistas.

Frente al 20% de España, Alemania y Francia alcanzan un 40% de residentes en régimen de alquiler. Y es precisamente hacia ese porcentaje donde podemos llegar, si el mercado sabe aprovechar la oportunidad.

Especialmente profesionalizando un parque de alquiler. Hoy en día controlado por particulares en un 90% de los casos. Dotándolo de eficiencia y controlando ciertas tensiones en el incremento de rentas. Como las producidas en Madrid o Barcelona.

La rentabilidad del alquiler se sitúa en el 7,29%

El beneficio bruto por el alquiler de vivienda ha vuelto a aumentar. Como apunta el informe ‘Tendencias del Sector Inmnobiliario. Enero 2018‘, la inversión inmobiliaria destaca por la elevada rentabilidad del alquiler y su escaso riesgo.

Este estudio, elaborado por la Sociedad de Tasación a partir de los datos de urban Data Analytics, sitúa la rentabilidad media bruta de diciembre de 2017 en el 7,29%. Frente al 6,91% de finales de 2016.

Evolución de la rentabilidad del alquiler y el riesgo inmobiliario

Otro factor a tener en cuenta es el riesgo inmobiliario. Un indicador que clasifica las diferentes provincias españolas en función del mayor o menor riesgo en la inversión.

Destacando el gran número de provincias con bajo o muy bajo riesgo inmobiliario. Especialmente frente a un gran número de productos financieros y de la mano de la recuperación económica. Esto, junto al aumento del interés de los inversores y la apuesta de grandes fondos, tiene un papel destacado en el nuevo ciclo inmobiliario.

Pudiendo asegurar la rentabilidad del alquiler a pesar de algunos aspectos de incertidumbre. Como trasladar los datos macroeconómicos a la economía de los hogares, los últimos cambios en la fiscalidad del alquiler o algunas medidas reguladoras tanto autonómicas como locales.

La evolución del riesgo y la rentabilidad

Frente a la compra de vivienda, el alquiler residencial empieza a dibujar un panorama positivo para los inversores. En él, diversas provincias cuentan ya con una rentabilidad bruta superior a los siete puntos.

Barcelona, Valencia y Toledo cuentan con un beneficio medio del 7,5%. Por delante de Cuenca y Huelva, que tienen una rentabilidad del 7,3%. De Ciudad Real y Palencia con un 7,2%. Y de la Comunidad de Madrid con un 7,1%.

Mapa de la rentabilidad del alquiler por provincias

Frente a este panorama general, una vivienda media en la ciudad de Valencia (85 m2) se eleva la rentabilidad hasta el 8,1% (+16,4% interanual). Mientras que Madrid capital (55 m2) alcanza un 7,7% de rentabilidad (+4%).

Se trata de dos de las grandes ciudades con menor riesgo inmobiliario. Junto a la Málaga capital.

Mientras que la vivienda media en Baleares (85 m2) alcanza un 7% de rentabilidad (+15,1% interanual) y la vivienda en Barcelona (85 m2) cae ligeramente hasta el 6,9% (-2%). Dos ciudades que mantienen un bajo riesgo inmobiliario similar al de Alicante.

La recuperación económica ha traído consigo nuevas profesiones y renovados conceptos de trabajo. Una tendencia que llega tras hacer balance anual de los nuevos proyectos de oficinas desarrollados en España.

Conciliar vida y trabajo es todo un reto en la época de la productividad, la flexibilidad y la conectividad. Un tiempo en que la forma de trabajar demanda colaborar entre profesionales, flexibilizar la jornada laboral, estar abiertos a la movilidad geográfica y predispuesto a trabajos multidisciplinares.

En este contexto, el emblemático Edificio Cuzco IV de Madrid pone de manifiesto las cinco grandes tendencias en la optimización de oficinas.

Los nuevos profesionales, preparados para el futuro contexto empresarial, ya hacen suyas algunas de estas tendencias laborales. Mientras las empresas vuelven a apostar por abrir centros de trabajo. Adaptados a los nuevos tiempos.

Esta estrategia de expansión ha llevado a desarrollar casi 200 nuevos proyectos de oficinas. Demostrando la gran oportunidad que tiene ante sí el mercado inmobiliario.

Nuevas tendencias en el alquiler de oficinas

El incremento en la demanda de oficinas en alquiler va de la mano de las nuevas necesidades en términos de eficiencia y productividad.

Unas tendencias que el equipo del Edificio Cuzco IV ha clasificado en cinco categorías:

a. Crece la demanda de más espacios colaborativos

La compartimentación de las oficinas tiene los días contados. Superando el concepto de coworking, la nueva manera de trabajar debe incentivar una comunicación libre de barreras entre profesionales.

b. La nueva oficina debe contribuir a retener el talento

Uno de los principales retos de las empresas es la atracción del talento. Objetivo que Cuzco IV intenta asegurar generando una sensación de bienestar y confort. Con impacto directo en la productividad laboral.

Tendencias de diseño en los proyectos de oficinas

c. El buen diseño impulsa la productividad

Está demostrado que el diseño de los espacios de trabajo tiene una influencia directa en la productividad. en ese sentido, la neurociencia recomienda adaptar aspectos como la temperatura y permitir espacios para sociabilizar.

d. Espacios adaptados a las necesidades

Las nuevas oficinas deben ofrecer soluciones a la medida de la empresas, permitiendo la ampliación de espacios según las necesidades de cada momento. Ya sea por eventos excepcionales o ampliación del equipo de trabajo.

e. Una oficina que lo integra todo

Cada desplazamiento supone una pérdida de tiempo. Por ello es importante que la nueva oficina ofresca la mayor cantidad posible de servicios, integrados en un mismo inmueble.

Un 32% más de proyectos de oficinas

El desarrollo de nuevas oficinas está lejos de haber tocado techo. Los proyectos vinculados con la construcción de nuevas oficinas se han incrementado en un 31,79% a lo largo de 2017.

El Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) y la consultora DoubleTrade estiman que durante el año pasado se pusieron en marcha 199 proyectos de oficinas. Datos correspondientes a los visados de obra para dichos proyectos.

Un conjunto de proyectos donde se incluyen edificios de oficinas, ampliaciones de despachos preexistentes y diversos tipos de complejos (logísticos, industriales, de innovación,..). Tanto por iniciativa privada como pública.

Estadística de nuevos proyectos de oficinas en 2017

En ese sentido, la construcción de proyectos de oficinas continúa siendo la más numerosa. Impulsando, hoy en día, la construcción de edificios en Alicante, Sevilla o Málaga.

Aunque los más llamativos son proyectos desarrollados en Madrid (Torre Rioja-Madrid por valor de 15,8 millones de euros) o Barcelona, que tiene en marcha dos edificios con presupuestos superiores a los 20 millones de euros cada uno.

Nuevas oportunidades para el negocio inmobiliario

Para los responsables de DoubleTrade, “el incremento en el número de proyectos de construcción de oficinas abre nuevas oportunidades de negocio para diversos sectores“.

No únicamente por la edificación en sí. También se genera negocio para todas aquellas empresas que ofrecen servicios o proveen de suministros para dichos espacios.

En el informe anual de CGATE sobresalen las obras visadas en la provincia de Barcelona. Proyectos de construcción que han aumentado en un 15,08% respecto al año anterior. Mientras que la Comunidad de Madrid crece un 12,56%. Por delante de Sevilla con un 5,03%, A Coruña con un 3,52% y Guipúzcoa con un 3,52%.

Regiones que están a la espera de muchos otros proyectos de oficinas de cara a 2018.

Finalizado 2017, España suma cuatro años consecutivos de recuperación en la inversión inmobiliaria. A pesar de la incertidumbre catalana y sumando a las buenas perspectivas del mercado la vuelta de la construcción.

El sector inmobiliario va camino de sumar cuatro años consecutivos en la senda de la recuperación. Teniendo la posibilidad de registrar su mayor nivel de crecimiento en 2018.

El ladrillo vuelve a brillar. La mayoría de los expertos coinciden en señalar que este nuevo año vendrá marcado por la recuperación de un sector clave para la economía española. La nueva inversión inmobiliaria viene abandera por el saneamiento en gran parte de los inmuebles en buena parte del territorio.

Un fenómeno que lideran Madrid y Barcelona, y al que poco a poco se suman desde Baleares hasta la Comunidad Valenciana.

Aún así, cabe seguir de cerca la evolución de la vivienda en Cataluña. Una comunidad que en el último trimestre de 2017 ha abandonado el grupo de cabeza en la revalorización inmobiliaria.

Mientras la obra nueva se suma a los grandes repuntes que parecían reservados a la vivienda usada. Registrando el mayor incremento de precios de la última década.

Gran año para la inversión inmobiliaria

Tras un periodo de dificultades para el sector inmobiliario, 2018 puede ser el gran año de la recuperación. El mercado inmobiliario se encuentra en un buen momento, superando los 10.000 millones de euros de inversión inmobiliaria.

2018 será el gran año de la inversión inmobiliaria

El mercado inmobiliario se encuentra en un buen momento, superando los 10.000 millones de euros de inversión inmobiliaria. Según datos de JLL. Este volumen de negocio tendrá un enorme impacto en el parque residencial, que verá crecer un 18% el número de compraventas. Superándose las 550.000 transacciones anuales, según Servihabitat.

La recuperación llegará a todas las CCAA, aunque a ritmos muy diferentes. Existiendo grandes diferencias, no solo entre comunidades sino también dentro de una misma región.

No cabe duda que la Comunidad de Madrid, ambos archipiélagos (Baleares y Canarias) y la costa mediterránea serán los grandes motores del mercado. Defienden desde el Servicio de Estudios del BBVA. Zonas muy vinculadas al turismo, donde la demanda de vivienda por parte de extranjeros ha pasado del 12% (2012) al 17% (2017). Con casos excepcionales, como el del Alicante, donde se supera el 50%.

Vivienda en sintonía con la economía

En esta última etapa, la recuperación del mercado inmobiliario ha venido marcada por la solvencia. Tanto por parte de compradores adinerados, como por un mayor acceso al crédito bancario y el interés por promover obra nueva por parte de importantes fondos estadounidenses.

La recuperación del mercado inmobiliario ha venido marcada por la solvencia

Sobre los dos grandes focos de inversión, Madrid y Barcelona, JLL recuerda que las oportunidades para invertir son cada vez más escasas. Por ello, otras capitales secundarias irán tomando el relevo con buenas oportunidades. Capaces de ofrecer mayor rentabilidad a cambio de asumir algo más de riesgo.

Aún así, España sigue destacando frente a otros países de su entorno. Precisamente por esa capacidad para ofrecer oportunidades rentables a un precio asequible. Reflexionan desde CBRE.

La previsión económica positiva para el periodo 2017-19 permite que nuestro país continue ganándose la confianza de los inversores. Y aunque el precio de la vivienda ha subido una media del 4% en el último año, existen mercados que han multiplicado por cuatro y por cinco dicho porcentaje.

Lo más destacados, Barcelona (+14,8%%) y Madrid (+17,1%). Dos ciudades que lideran la rentabilidad en el último año. Permitiendo revalorizar la inversión en poco tiempo.

El ‘asunto’ catalán y la vivienda barcelonesa

El último del 2017 no ha sido bueno para el mercado inmobiliario de Barcelona. La situación política ha tenido un impacto directo en el precio de la vivienda durante el último trimestre, como demuestran los datos del informe Tinsa IMIE. Mercados Locales. 4º Trimestre‘.

Precios para la inversión inmobiliaria por capitales de provincia, según Tinsa

Una caída intertrimestral del 1,7% en la ciudad condal que contrasta con el repunte del 4,5% en la capital española. Y que tras frenar a los inversores traslada la incertidumbre al resto de potenciales compradores.

El enfriamiento del mercado de la vivienda en Barcelona no ha frenado la subida de los precios en 2017. Encareciendo en un 14,7% los pisos. Prácticamente el doble que un año antes. Hasta alcanzar los 3.129 euros por metro cuadrado. Superando tanto a San Sebastián (3,231 €) como a Madrid (2.601 €).

Una tendencia que puede repetirse en 2018, ya que los precios aún están un 29,5% por debajo del máximo histórico de 2007. Y que, de seguir la incertidumbre política, podría ter consiugo una caída de precios que ya vemos en Girona (-0,9% interanual) o en Lleida (-2,4%).

La obra nueva se suma al ciclo alcista

La limitación del stock en las principales ciudades está impulsandola promoción inmobiliaria. Así lo defiende el informe de ‘Tendencias del Sector Inmobiliario‘ de Sociedad de Tasación.

Según sus datos, el precio de la vivienda nueva ha crecido un 5% respecto al año pasado. Alcanzando los 2.227 euros por metro cuadrado. El mayor incremento de la última década que eleva a 7,6 años de salario íntegro el esfuerzo medio por la compra de vivienda.

Esfuerzo para la inversión inmobiliaria, según Sociedad de Tasación

Esta tendencia se ha concentrado en el segundo semestre del año. Periodo en el que se avanzó un 3,3% (julio-diciembre) frente al 1,7% anterior (enero-junio).

Siendo, como no, Barcelona la ciudad con la vivienda nueva más cara (3.865 €/m2). Y Cataluña la comunidad más destacada (3.452 €/m2).

Pero también la única donde cae el índice de confianza inmobiliaria. Situado ahora en un 56,2 puntos. El resultado de más inmediato de una verdadera crisis política.

La nueva ley de crédito inmobiliario quiere poner en orden la concesión de hipotecas y facilitar el acceso a la compra de vivienda. Una norma para dar transparencia al mercado hipotecario y prevenir malas prácticas.

Un nuevo año en el real estate

El nuevo año traerá consigo una nueva ley hipotecaria, cuyas inmediatas consecuencias serán una mayor protección a los hipotecados y más barreras a los créditos de alto riesgo.

Estas condiciones, que venían abanderadas por la desaparición de comisiones y los productos bancarios vinculados, pueden acabar por encarecer el acceso al crédito.

Precisamente ahora que los tipos de interés están en mínimos históricos. Mientras la banca alienta la contratación a tipo fijo y el mercado hipotecario amenaza con volver a dar hipotecas por el 100% del valor de tasación.

Un panorama prácticamente olvidado, una década después del estallido de la crisis.

Nuevos pasos en la reforma hipotecaria

Probablemente, el nuevo proyecto de ley del mercado hipotecario comenzará su tramitación parlamentaria durante los primeros meses de 2018. De cara a su entrada en vigor durante la primera mitad del año.

La posibilidad de que España sea sancionada por la UE ha acelerado esta última fase de aprobación. De hecho, desde el 21 de marzo de 2016, nuestro país acumula un gran retraso en la transposición de la directiva europea correspondiente. Incidencia que se puede saldar con una multa de cerca de 106.000 euros al día.

Dejando de lado este detalle, los expertos prevén que la nueva norma acabe encareciendo el crédito hipotecario a cambio de reducir el riesgo para el mercado y aumentar la seguridad para el consumidor.

Todo ello tiene un coste que probablemente acabarán pagando los nuevos hipotecados. Primero en forma condiciones más estrictas, y en un futuro a través de la subido de los tipos.

El cliente gana tiempo a la banca

Si proteger al cliente sale más caro, asumir mayores riesgos debe tener un precio más elevado. Este es el principal mensaje que dejan las nuevas medidas de prevención de la morosidad.

Y mientras el cliente gana margen ante una hipotética ejecución, las entidades toman medidas ante los posibles riesgo en la concesión de hipotecas.

Con el objetivo de adaptarse a la revisión de los actuales plazos de ejecución por impago que solicita el TJUE, la nueva norma establece diversos escenarios. En función de la duración de la hipoteca y el número de cuotas adeudadas.

Estableciéndose un límite inicial de impago del 2% del capital o nueve cuotas. Y en la segunda parte del préstamo del 4% del capital o doce mensualidades. Escenario que aumenta el riesgo para los bancos. Obligándolos a esperar más tiempo antes de realizar una ejecución.

Una barrera a los intereses de demora

Otro detalle que introduce la reforma de la ley hipotecaria es el límite de los intereses de demora. Un recargo cobrado por las entidades y que no podrá superar el triple del tipo de interés legal según la nueva norma.

Igual que en otros condicionantes, esta barrera incrementará el riesgo asumido pos las entidades. Aunque la ley ha acabado matizando el criterio establecido por el Tribunal Supremom, según el cual el límite máximo era de dos puntos por encima del tipo pactado con la entidad.

El nuevo criterio establecido por el proyecto de ley alcanzar hasta tres veces el tipo establecido sin que las condiciones sean sancionables.

Importante reducción de las comisiones

Un tercer aspecto que puede afectar al negocio de la banca es la rebaja en las comisiones por amortizar anticipadamente.

En la actualidad, los bajos tipos de interés disminuyen el margen de las entidades. Siendo las comisiones una fuente alternativa de negocio.

La reforma hipotecaria quiere fijar los límites de las comisiones por amortización anticipada tanto de parte del préstamo como de su totalidad.

En hipotecas a tipo variable con un límite máximo del 0,5% hasta el tercer año, del 0,25% hasta el quinto. Quedando sin penalización a partir del sexto año. Y en hipotecas a tipo fijo, pasando del 10% durante los diez años iniciales al 3% en los siguientes.

Otros cambios en las condiciones

Asímismo, la nueva norma también quiere incentivar el cambio de hipotecas variables a préstamos a tipo fijo. Estableciendo una comisión inicial del 0,25% durante los tres años iniciales y del 0% en los siguientes. Fijándose también una reducción del 90% en los gastos de notaría.

Estas medidas, junto al asesoramiento gratuito por parte del notario y la prohibición de obligar a contratar productos bancarios vinculados a la hipoteca, ponen énfasis en la seguridad jurídica del consumidor.

Aún así, los expertos también señalan que el nivel de protección ha acabado siendo más suvea de lo esperado. Debido que a muchos detalles del crédito hipotecario quedan a merced de la negociación entre cliente y entidad. Acuerdo donde el banco siempre está en una posición de superioridad.

El mercado hipotecario volverá a dar el 100%

Anticipadas las nuevas normas del mercado hipotecario, las entidades bancarias se preparan para una guerra comercial en torno a las hipotecas.

Según Agencia Negociadora, el nuevo escenario puede traer consigo viejas prácticas. durante la primer mitad de 2018. Llegando a concederse hipotecas por el 100% del valor de tasación. Incluyendo los gastos. Cantidad que acostumbra a estar por debajo del 10% del valor de la operación.

Este panorama, inédito en la última década, abriría definitivamente el acceso a la financiación. Y aunque existen condicionantes, en relación a las provisiones para hipotecas que superen el 80% del valor de tasación, los bancos no tendría grandes impedimentos para ofrecer el 100%.

Los expertos apuntan a la gran competencia bancaria como el principal culpable en la relajación de las exigencias para conceder hipotecas. Al tiempo que recuerdan que el número de hogares que ha cambiado su hipoteca a tipo fijo ha crecido en un 36% en 2017.

Sin duda, clientes y entidades han cambiado su perspectiva respecto al mercado hipotecario. ¿Cambiarán también las prácticas crediticias?

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Oi Real Estate

Completed 2017, Spain adds four consecutive years of recovery in real estate investment. In spite of the Catalan uncertainty and adding to the good prospects of the market the return of construction.

The real estate sector is on track to add four consecutive years on the path of recovery. Having the possibility of recording its highest level of growth in 2018.

The brick shines again. Most experts agree that this new year will be marked by the recovery of a key sector for the Spanish economy. The new real estate investment is supported by the sanitation of a large part of the properties in a large part of the territory.

A phenomenon that Madrid and Barcelona lead, and which little by little are added from the Balearic Islands to the Valencian Community.

Even so, we must closely monitor the evolution of housing in Catalonia. A community that in the last quarter of 2017 has left the leading group in real estate revaluation.

While the new work adds to the large spikes that seemed reserved to the used housing. Registering the highest price increase of the last decade.

Great year for real estate investment

After a period of difficulties for the real estate sector, 2018 may be the great year of recovery. The real estate market is at a good time, exceeding 10 billion euros of real estate investment.

2018 será el gran año de la inversión inmobiliaria

The real estate market is at a good time, exceeding 10 billion euros of real estate investment. According to JLL data. This volume of business will have a huge impact on the residential park, which will see an 18% increase in the number of purchases. Overcoming the 550,000 transactions per year, according to Servihabitat.

The recovery will reach all the CCAA, although at very different rates. There are great differences, not only between communities but also within the same region.

There is no doubt that the Community of Madrid, both archipelagos (Balearic and Canary Islands) and the Mediterranean coast will be the main engines of the market. They defend from the BBVA Research Department. Areas closely linked to tourism, where the demand for housing by foreigners has increased from 12% (2012) to 17% (2017). With exceptional cases, such as Alicante, where 50% is exceeded.

Housing in tune with the economy

In this last stage, the recovery of the real estate market has been marked by solvency. Both on the part of wealthy buyers, as well as greater access to bank credit and interest in promoting new work by important US funds.

La recuperación del mercado inmobiliario ha venido marcada por la solvencia

On the two major investment focuses, Madrid and Barcelona, ??JLL reminds that the opportunities to invest are increasingly scarce. Therefore, other secondary capitals will take over with good opportunities. Able to offer greater profitability in exchange for taking on more risk.

Even so, Spain continues to stand out against other countries in its environment. Precisely because of that ability to offer profitable opportunities at an affordable price. Reflect from CBRE.

The positive economic forecast for the period 2017-19 allows our country to continue to earn the trust of investors. And although the price of housing has risen an average of 4% in the last year, there are markets that have multiplied by four and five times that percentage.

The highlights, Barcelona (+ 14.8 %%) and Madrid (+ 17.1%). Two cities that lead profitability in the last year. Allowing to revalue the investment in a short time.

 

The Catalan ‘affair’ and Barcelona’s housing

The last of 2017 has not been good for the real estate market in Barcelona. The political situation has had a direct impact on the price of housing during the last quarter, as shown in the report ‘Tinsa IMIE. Local Markets 4th Trimester. ‘

 

Precios para la inversión inmobiliaria por capitales de provincia, según Tinsa

A quarter-on-quarter drop of 1.7% in Barcelona, ??which contrasts with the 4.5% rise in the Spanish capital. And that after restraining the investors moves the uncertainty to the rest of potential buyers.

The cooling of the housing market in Barcelona has not slowed down the rise in prices in 2017. The floors were flattened by 14.7%. Practically twice as much as a year before. Up to 3,129 euros per square meter. Overcoming both San Sebastian (€ 3,231) and Madrid (€ 2,601).

A trend that can be repeated in 2018, since prices are still 29.5% below the historical maximum of 2007. And that, if political uncertainty continues, there could be a fall in prices that we already see in Girona (- 0.9% year-on-year) or in Lleida (-2.4%).

 

The new construction joins the bull cycle

The limitation of the stock in the main cities is driving the real estate promotion. This is defended by the report of ‘Trends in the Real Estate Sector’ of the Valuation Company.

According to their data, the price of new housing has grown by 5% compared to last year. Reaching 2,227 euros per square meter. The largest increase of the last decade that brings the average effort for home purchases to 7.6 years of full salary.

 

Esfuerzo para la inversión inmobiliaria, según Sociedad de Tasación

This trend has been concentrated in the second half of the year. Period in which progressed by 3.3% (July-December) compared to the previous 1.7% (January-June).

Being, of course, Barcelona the city with the most expensive new housing (€ 3,865 / m2). And Catalonia the most outstanding community (€ 3,452 / m2).

But also the only one where the index of real estate confidence falls. Now located at 56.2 points. The most immediate result of a real political crisis.

The uncertainty that invaded the world a year ago seems to have been largely cleared. Not only in the United Kingdom or the US, but also in Spain. After the elections in Catalonia and with many opportunities to invest profitably.

Investors face the new year with optimism. Thanks to a favorable scenario, both from the economic stability and from the opportunities opened by some markets. And real estate investment is a good example.

The international economy will grow by 3.6% in 2017, reaching 3.7% in 2018. A framework driven by various indicators. From the forecasts of companies to interest rates, which the European Central Bank will maintain around 0% in the next year.

Completing the panorama a few Bags that remain in maxima on both sides of the Atlantic. Both on the Nasdaq and the Dow Jones, as Frankfurt or Paris. A scenario that must finish clearing in Spain. And what better ally than the housing market?

A way to invest with ideal profitability for good strategists!

 

Doubts to clear and reforms to assume

The end of the political nervousness and the need to recover Catalan stability seem to reach a turning point.

After the elections of 21D, and with a backdrop characterized by the fall in investment, the break in tourism and the flight of thousands of companies, Catalonia is in the eye of the geopolitical hurricane.

Las empresas buscan invertir con rentabilidad

Faced with this scenario of uncertainty, the other burning issue is the reform of pensions. What is the outlook for the new pension plans? How will public pensions become sustainable?

In the last twelve months, the profitability of pension plans has sparked more than one debate. Forcing to compare risks and profits to invest profitably.

Take risks and collect benefits

Faced with the situation of a year ago, with the Brexit, the victory of Donald Trump and the expectation of both French and German, the year 2018 begins with a clearer picture. Although the situation in Catalonia and the new Italian elections have yet to be resolved.

Currently, there are no risk factors that make people fear a derailment. But nervousness and attention to changes like the one that will happen in the US. After the tax form of Trump and its amount cut taxes to companies.

In this context, the business profit will be a boost for the stock markets. And annual growth forecasts of 7% in the US and 10% in Europe are already being handled. A profitability that will end up being transmitted to investors throughout 2018.

Close to the withdrawal of economic stimuli

European investors remain alert to any change in the European Central Bank’s strategy. Announced the end of the program for the purchase of bonds. This can cause the Euribor to rally in the second half of 2018. Repercuting on the 2019 rates.

Currently, with interest rates at historic lows, the investor must take risks and abandon defensive positions. Since the returns equal or higher than 1.5% are only in terms of more than 10 years.

Experts agree that the ECB will not raise rates throughout 2018. Taking into account the fall in inflation and interest rates, investment in the stock market gains positions. Offering dividends of up to 5% while bank deposits remain at 0% and bonds close to 1%.

 

Invertir con rentabilidad gracias a las socimis

The importance of planning investments

Given this scenario, the most important thing is to have an investment plan. Having clear the objective to achieve, the available time period and the risk that is willing to assume.

It is clear that the more diversification in investments, and more types of assets, the lower the risk. But we must also take into account the date of maturities, which allows us to take advantage of good times and protect ourselves in bad times.

Among the most recommended sectors, technology plays a predominant role. With big projections for the next years. While the electric sector and telecommunications allow to ensure gains with more conservative positions. And financial companies take advantage of US increases in rates and the increase in consumption.

In this sense, and given the risk involved in investing directly in the stock market, the increase in the number of reits and their progressive specialization allow profitable investment in a sector that continues to be renewed. Offering returns of 6% and 7% per annum.

Invest profitably in housing

Housing remains an excellent investment formula. Although times are changing and strategy takes over from impulsivity.

That need to invest in housing with a head is what Gonzalo Bernardos points out. Taking into account two fundamental reasons.

On the one hand, the new real estate cycle is still in an initial stage. Aspect that allows revaluations above 50% (returns of 8.5% per year) if it is correct with the place and the characteristics of the property. In front of prices below 25% for those who do not know how to choose.

 

Invertir con rentabilidad en el mercado inmobiliario

In addition to the sale, Bernardo also points to the profitability of housing leases. The demand for residential rental in towns that exceed 10,000 inhabitants will continue to grow. Exceeding gross yields of 4.75%.

Allowing benefits “as long as you do not resort to instinct and forget logic“. The advice: look for well-located assets, in medium-sized municipalities or in the metropolitan area of ??large cities. Fleeing from those who became excessively expensive in the last two years. Some assets that can earn us a minimum profit of 5.5% on their rent.

 

La incertidumbre que invadió al mundo hace un año, parece haberse despejado en buena parte. Ya no solo en el Reino Unido o EEUU, sino también en España. Tras la celebración de elecciones en Cataluña y con muchas oportunidades para invertir con rentabilidad.

Los inversores encaran con optimismo el nuevo año. Gracias a un escenario favorable, tanto desde la estabilidad económica como desde las oportunidad que abren algunos mercados. Y la inversión inmobiliaria es un buen ejemplo.

La economía internacional crecerá un 3,6% en 2017, pudiendo llegar al 3,7% en 2018. Un marco impulsado por diversos indicadores. Desde las previsiones de las empresas a los tipos de interés, que el Banco Central Europeo mantendrá en torno al 0% en el próximo año.

Completando el panorama unas Bolsas que se mantienen en máximos a ambos lados del Atlántico. Tanto en el Nasdaq y el Dow Jones, como Fráncfort o París. Un escenario que debe aacabar de despejar España. ¿Y qué mejor aliado que el mercado de la vivienda?

¡Una manera de invertir con rentabilidad ideal para los buenos estrategas!

Dudas por despejar y reformas por asumir

El final del nerviosismo político y la necesidad de recuperar la estabilidad catalana parecen llegar a un punto de inflexión.

Tras las elecciones del 21D, y con un telón de fondo caracterizado por la caída en la inversión, el parón en el turismo y la huida de miles de empresas, Cataluña está en el ojo del huracán geopolítico.

Las empresas buscan invertir con rentabilidad

Frente a este escenario de incertidumbre, el otro tema candente es la reforma de las pensiones. ¿Qué panorama plantean los nuevos planes de pensiones? ¿Cómo llegarán a ser sostenibles las pensiones públicas?

En los últimos doce meses, la rentabilidad de los planes de pensiones ha suscitado más de un debate. Obligando a comparar los riesgos y las ganancias para invertir con rentabilidad.

Asumir riesgos y recoger beneficios

Frente a la situación de hace un año, con el Brexit, la victoria de Donald Trump y la expectativa del panorama tanto francés como alemán, el año 2018 comienza con un panorama más claro. Aunque todavía queda por reconducirse la situación en Cataluña y afrontar las nuevas elecciones italianas.

Actualmente, no existen factores riesgos que hagan temer un descarrilamiento. Pero sí nerviosismo y mucha atención a cambios como el que acontecerá en EEUU. Tras la forma fiscal de Trump y su importe recorte de impuestos a las empresas.

En este contexto, el beneficio empresarial será un revulsivo para los mercados bursátiles. Y ya se manejan previsiones anuales de crecimiento del 7% en EEUU y del 10% en Europa. Una rentabilidad que acabará transmitiéndose a los inversores a lo largo de 2018.

Cerca de la retirada de estímulos económicos

Los inversores europeos siguen atentos a cualquier cambio en la estrategia del Banco Central Europeo. Anunciado el final del programa para la compra de bonos. Esto puede hacer que el euríbor repunte en la segunda mitad de 2018. Repercutiendo en los tipos de 2019.

Actualmente, con los tipos de interés en mínimos históricos, el inversor debe asumir riesgos y abandonar posiciones defensivas. Ya que las rentabilidades iguales o superiores al 1,5% solo se encuentran en plazos superiores a los 10 años.

Los expertos coinciden en que el BCE no subirá tipos a lo largo de 2018. Teniendo en cuenta la caída en la inflación y los tipos de interés, la inversión en Bolsa gana posiciones. Ofreciendo dividendos de hasta el 5% mientras los depósitos bancarios permanecen al 0% y los bonos rozan el 1%.

Invertir con rentabilidad gracias a las socimis

La importancia de planificar las inversiones

Ante este panorama, lo más importante es contar con un plan de inversión. Teniendo claro el objetivo a conseguir, el plazo disponible de tiempo y el riesgo que se está dispuesto a asumir.

Queda claro que a más diversificación en las inversiones, y más tipología de activos, menor riesgo se corre. Pero también cabe tener en cuenta la fecha de los vencimientos, que permite aprovechar los buenos momentos y protegerse en los malos.

Entre los sectores más recomendados, la tecnología tiene un papel predominante. Con grandes proyecciones de cara a los próximos años. Mientras que el sectort eléctrico y las telecomunicaciones permiten asegurar ganancias con posiciones más conservadoras. Y las empresas financieras se aprovechan se las subidas estadounidenses de tipos y el incremento en el consumo.

En ese sentido, y dado el riesgo que conlleva invertir directamente en Bolsa, el incremento en el número de socimis y su progresiva especialización permiten invertir con rentabilidad en un sector que sigue renovándose. Ofreciendo retornos del 6% y el 7% anual.

Invertir con rentabilidad en viviendas

La vivienda sigue siendo una excelente fórmula de inversión. Aunque los tiempos están cambiando y la estrategia toma el relevo a la impulsividad.

Esa necesidad de invertir en vivienda con cabeza es la que apunta Gonzalo Bernardos. Teniendo en cuenta dos motivos fundamentales.

Por un lado, el nuevo ciclo inmobiliario está todavía en una etapa inicial. Aspecto que permite revalorizaciones por encima del 50% (rentabilidades del 8,5% anual) si se acierta con el lugar y las características del inmueble. Frente a encarecimientos por debajo del 25% para quellos que no sepan escoger.

Invertir con rentabilidad en el mercado inmobiliario

Además de la compraventa, Bernardo también apunta a la rentabilidad del arrendamiento de viviendas. La demanda de alquiler residencial en localidades que superen los 10.000 habitantes seguirá creciendo. Superando rentabilidades brutas del 4,75%.

Permitiendo obtener beneficios ‘siempre que se no se recurra al instinto y se olvide la lógica‘. El consejo: buscar activos bien localizados, en municipios de tamaño mediano o en el área metropolitana de las grandes ciudades. Huyendo de aquellos que se encarecieron en exceso en los últimos dos años. Unos activos que podrán ganatizarnos una ganancia mínima del 5,5% en su alquiler.

El mercado hipotecario vuelve a dar un nuevo impulso a la compraventa inmobiliaria. En octubre, tocando mínimos en tipos de interés y máximos en contratación de hipotecas para viviendas.

Los niveles de activdiad en la firma de créditos hipotecarios continúan recuperándose. Aunque de manera más moderada.

La ‘Estadística de Hipotecas. Octubre 2017‘, elaborada por el INE, registra un nuevo incremento en las hipotecas para viviendas. Un producto que alcanza las 24.706 firmas mensuales. Aumentando en un 8,2% las cifras del año pasado.

También se dispara el importe medio de los préstamos hasta los 120.628 euros. Un 9,2% más en tasa interanual.

Mientras que el tipo medio de interés si túa en un 2,67%. También inferior al registrado en 2016.

En este contexto, la Comunidad de Madrid y Andalucía sobresalen como las más activas. Celebrando cerca de 5.000 operaciones mensuales cada una.

Repunte moderado en hipotecas para viviendas

La contratación de créditos hipotecarios sigue incrementándose.

El número de hipotecas para la compra de vivienda se ha situado en 24.706 durante el mes de octubre. Un 8,2% más respecto al año anterior.

Con este nuevo repunte, la actividad hipotecaria encadena seis meses seguidos en positivo. Aunque la contratación cae un punto respecto al mes anterior, cuando la concesión de hipotecas crecía a un 9,2% interanual.

Importe y tipología de hipotecas para viviendas

De hecho, comparando los meses de octubre y septiembre, la firma de hipotecas para viviendas ha caído un 15,9%. Y, aunque octubre de 2016 también fue mes de caídas, el dencenso ha sido más acusado en este último periodo.

El importe medio se consolida en 120.000 €

Además de los niveles de actividad, también ha incrementado la cantidad de los préstamos.

En octubre, el importe medio en hipotecas para viviendas ha subido un 9,2% en tasa interanual. Consolidándose en torno a los 120.628 euros.

Aunque cae un 2,4% respecto al mes anterior. Cuando los créditos hipotecarios tuvieron un importe medio de 123.600 euros.

Por su parte, el capital total de los préstamos alcanzó los 2.980,2 millones de euros. Un 18,2% más respecto a octubre de 2016.

La Comunidad de Madrid es líder en actividad

La comunidades de Madrid y andalucía concentran la mayor parte de la actividad hipotecaria.

Firma de hipotecas para viviendas por comunidades autónomas
En octubre, Madrid celebró la firma de 5.168 hipotecas. Por delante de Andalucía con 4.847 hipotecas, Cataluña con 3.998 o la Comunidad Valenciana con 2.380.

Mientras que los mayores incrementos respecto al año pasado se concentraron en La Rioja (+87%), la Comunidad de Madrid (+31,2%) y Galicia (+22,1%).

En términos de capital prestado, Madrid volvió a ser líder indiscutible con hipotecas por valor de 859,5 millones de euros. Superando tanto a Cataluña (575,5 millones) como a Andalucía (492,2 millones).

Unos tipos de interés en mínimos históricos

Junto a la contratación y el importe de los préstamos, el secreto de la actividad hipotecaria está en los bajos tipos de interés.

El tipo medio de las nuevas hipotecas para viviendas cayó en octubre hasta el 2,67%. Mientras que un año antes era del 3,17%, en octubre de 2016. Al tiempo que el plazo medio de los préstamos quedó fijado en 24 meses.

Tipos de interés en la contratación de hipotecas para viviendas

Otro detalles que debe destacarse es la evoluciónb de los diferentes tipos de hipotecas. Constituyéndose un 63% de los préstamos a tipo variable y el 37% restante a tipo fijo.

Y cayendo nuevamente el número de cambios registrales. Para ser exactos, en octubre se realizaron 7.228 cambios. Un 14,7% menos en tasa interanual. Operaciones que descendieron en un 18,7% entre las hipotecas para viviendas.

El mercado inmobiliario avanza por el crédito

La mayoría de los grandes expertos se ha felicitado por las excelentes cifras de las hipotecas de de octubre.

Los niveles de actividad hipotecaria que siguen creciendo pero que aún están alejados de la época del boom inmobiliario.

El aumento de las hipotecas y la caída de los tipos de interés impulsa la competencia entre las entidades bancarias‘, ha señalado Fernando Encinar (Idealista).

La financiación hipotecaria lleva meses moderando su crecimiento y eso hace que las hipotecas para viviendas se vayan normalizando‘, apunta Beatriz Toribio (Fotocasa).

Con el actual panorama de tipos en mínimos y euríbor negativo, el cliente debe estudiar bien el tipo de hipoteca a contratar, preparándose para otros escenarios menos favorables‘, recuerda Ferran font (Pisos.com).