Xavi Garcia

El mercado inmobiliario hace balance de 2017, con más de 432.000 operaciones en once meses. Un año en el que cuatro CCAA han llegado a concentrar dos terceras partes de la venta de viviendas.

Los niveles de compraventa residencial han moderado su crecimiento en los últimos meses del año. La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Noviembre 2017‘, por parte del Instituto Nacional de Estadística, registra un aumento del 18,1% interanual en la venta de viviendas.

Encadenándose así siete meses seguidos en positivo. A pesar de que la tasa de crecimiento en noviembre es inferior a la de octubre.

Destacando el mercado de segunda mano en términos absolutos, con más de 33.000 transacciones. Y la vivienda nueva en niveles de crecimiento, con un 29,8%.

Así como el papel de cuatro comunidades autónomas: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Entre todas ellas suman más del 66% de las operaciones en España.

Moderación en la venta de viviendas

El pasado mes de noviembre se incrementó en un 18,1% interanual la venta de viviendas. Sumándose 40.579 operaciones. llega

Este nuevo repunte permite que el sector inmobiliario encadene siete meses al alza. A pesar de la caídad en la actividad respecto al mes de octubre. Mes en que se registró un incremento del 25,7% interanual.

Con el penúltimo mes del año, el mercado suma un total de 432.212 operaciones de compraventa.

Superar las cifras de enero a noviembre de 2016 en un 15%. E incluso sumando en once meses de 2017 más que en todo el año 2016 (406.385 operaciones).

Vivienda usada en el mercado libre

Por tipología de inmuebles, la venta de viviendas usadas volvió destacar por encima de las transacciones de obra nueva.

Las operaciones sobre propiedades de segunda mano crecieron un 15,8% hasta sumar 33.100 transacciones. Frente a las ventas de vivienda nueva, que aún aumentando un 29,8% solo sumaron 7.479 transacciones.

De igual modo, la transmisión de viviendas en el mercado libre también dominó el mercado. Por delante de la venta de vivienda protegida.

Creciendo un 18,9% las operaciones sobre pisos libres (36.974 ventas). Mientras que las operaciones sobre vivienda protegida solo aumentaron un 11% (3.605 ventas).

Incremento en la transmisión de fincas

A nivel general, teniendo en cuenta fincas urbanas y rústicas, el número de transmisiones se incrementó en un 4,9% interanual. alcanzando las 153.390 transacciones mensuales.

Entre las operaciones más habituales volvió a sobresalir la compraventa de 81.125 fincas. Un 13,4% más que en el año anterior.

Superando a las 35.144 transmisiones por herencia. Un 0,7% más. Mientras que la donaciones y las permutas cayeron de manera importante. Sumándose 3.073 donaciones (-10,1% interanual) y 446 permutas (-3,3%).

Entre las 81.125 compraventas de fincas, además de 40.579 operaciones de venta de viviendas (+18,1%), también hay que recordar el repunte en la venta de fincas rústicas.

En noviembre se registraron 11.806 operaciones de este tipo. Un 5,9% más que un año antes.

Andalucía lidera la venta de viviendas

En noviembre se volvieron a registrar repuntes en la gran mayoría de comunidades autónomas.

Por encima de otras regiones, Andalucía volvió a liderar la venta de viviendas. Sumando 8.457 operaciones (+24,3%).

Seguida por tres comunidades con más de 5.000 operaciones mensuales: Cataluña con 6.462 ventas (+15,6%), Comunidad Valenciana con 6.373 ventas (+21,6%) y Comunidad de Madrid (+23,1%).

Mientras que en términos porcentuales, las tres CCAA con más ventas por cada 100.000 habitantes fueron la Comunidad Valenciana (163 operaciones), Baleares (138 operaciones) y Andalucía (128 operaciones).

Regiones que dominan el mercado año a año. E incluso mes a mes. Marcando la diferencia entre algunas comunidades que ya suben por encima del 23% mensual (Aragón, Andalucía y Castilla La Mancha) y aquellas que aún registran caídas (Extremadura y País Vasco).

El mercado inmobiliario goza de buena salud. Una década después del estallido de la burbuja, los niveles de actividad, los precios y la inversión se han recuperado. Siendo la demanda de vivienda responsable de ello.

Los últimos datos del Consejo General del Notariado y de BBVA Research certifican la evolución positiva.

Habiendo aumentado un 10,1% el número de operaciones, según los notarios. Y proyectándose un incremento de precios del 4,9% de cara a 2018, según BBVA.

También se beneficia la compra de vivienda por parte de extranjeros. Un tipo de cliente que representa casi la mitad de las ventas en la Costa Blanca o la Costa del Sol.

Sin embargo, aún quedan cosas por hacer para normalizar el mercado inmobiliario. Fundamentalmente, falta absorber una parte del stock disponible de vivienda que no deja despegar al sector. Y, al mismo tiempo, recuperar la estabilidad política perdida en los últimos meses del año.

La compraventa de viviendas sigue aumentando

Según la ‘Estadística Inmobiliaria. Noviembre 2017‘ del Consejo General del Notariado, las operaciones de compraventa de vivienda han aumentado un 10,1% en tasa interanual.

Durante el undécimo mes del año se registraron un total de 46.722 operaciones. Refirmando la creciente demanda de vivienda en España.

Entre los inmuebles que regiustaron más actividad destacaron los pisos en bloque. A nivel general, se vendieron 36.590 pisos. Un 9,1% más. De ellos, 34.734 en el mercado libre (+8,9%).

Por tipología, los pisos de segunda mano estudieron detrás de 31.578 operaciones (+8,9%).

Mientras que los pisos nuevos unicamente sumaron 3.154 transacciones (+9,5%) y las casas unifamiliares 10.132 (+13,7%).

Frente a la vivienda, el resto de inmuebles sumaron 10.754 operaciones (+3,2%) de las que 4.364 correspondieron a terrenos y solares (+8,4%).

El incremento de precios se modera

A nivel de precios, la vivienda frenó los sucesivos incrementos de los últimos meses. Cayendo un 0,9% respecto al año anterior hasta situarse en 1.288 euros por metro cuadrado.

Esta leve caída se debió, fundamentalmente, a las viviendas unifamiliares. Su precio medio cayó un 1,3% interanual, quedéndose en 1.000 €/m2. Mientras que los pisos en bloque lo hicieron un 0,1% hasta los 1.445 €/m2.

Una ligera caída, como la de los pisos del mercado libre (-0,1%).

Mientras que, por tipología, los pisos de segunda mano quedaron casi igual (-0,1%), con 1.434 €/m2. Y los pisos nuevos encadenaron su segundo mes a la baja. Cayendo un 1% hasta los 1.799 €/m2.

Esta situación contrasta enormemente con los datos registrados por otros inmuebles diferentes a viviendas. Incrementándose en un 120,5% su valor general hasta los 193 €/m2. Y disparándose en un 256,4% el precio de terrenos y solares. Hasta los 134 €/m2.

Balance de la vivienda en 2017

El mercado residencial ha cerrado un año con buenas cifras en todas sus variables.

Según el informe ‘Siuación Inmobiliaria en España. Enero 2018‘, elaborado por BBVA Research, durante 2017 el número de compraventas se ha incrementado en un 12,5%. Completándose cerca de 520.000 transacciones de vivienda.

El ritmo de operaciones ha caído ligeramente en diciembre, respecto a los once meses anteriores (+16,4%), por diversas razones.

Por un lado, la moderación en el crecimiento de la economía. Pero también ha influido la incertidumbre política en Cataluña. Así como la estabilización en los niveles de demanda de vivienda.

El incremento en la venta de viviendas ha permitido aumentar precios e impulsar los niveles de inversión. De hecho, la inversión en vivienda ha crecido a un ritmo trimestral del 2,10%. Alcanzando el 11,2% del crecimiento de la economía española en los nueve primeros meses de 2017.

Destaca la compra de vivienda por parte de inversores extranjeros. Especialmente en Madrid, Canarias y el litoral mediterráneo.

Alcanzando cerca de un 50% de compradores extranjeros las provincias de Alicante y Tenerife. Y superando el 30% Baleares, Girona, Málaga y Las Palmas.

La demanda de vivienda crecerá en 2018

De cara al año que acabamos de comenzar, el BBVA prevé una subida del 4,9% en el precio de la vivienda. Esto supone casi dos puntos y medio más que en 2017.

Respondiendo a futuros incrementos en los niveles de demanda de vivienda, cercanos al 6%. Y a una gran contención en la oferta residencial.

Llegando a aumentar en un 6% el número de transacciones a finales de 2018. Hasta cerca de 550.000 operaciones.

Mientras que el número de visados de obra nueva puede llegar a crecer un 16%. Acercándose a los 92.000 permisos anuales. Un crecimiento inferior al registrado en 2017 (+24%) por la gran cantidad de stock aún disponible.

La expectación por el uso de bitcoins solo puede compararse con la burbuja de las punto com. Un panorama en el que las criptomonedas permiten comprar cualquier cosa, incluso viviendas.

Los mercados han recibido a las criptomonedas, como el bitcoin, con los brazos abiertos. Renovándose a través de la tecnología blockchain y alertando de los riesgos que esconden las nuevas divisas.

Comprar con bitcoins ha dejado de ser un privilegio destinado a grandes inversores que buscan ampliar su fortuna. Y ahora es un auténtico fenómeno de masas.

La locura de los millennials por los bitcoins pareció tocar techo a finales de 2017. Cuando esta criptodivisa llegó a cotizar por encima de los 17.600 dólares. Gracias a su accesibilidad, simplemente con el uso de un smartphone.

Hoy, las criptomonedas amenazan a las principales instituciones financieras del mundo. Permitiendo invertir en todo tipo de activos, como aquellos que conforman el mercado inmobiliario.

Asegurando transacciones instantaneas sin necesidad alguna de intermediarios. Un sistema donde el código es la ley, que no está exento de riesgos.

La compra de viviendas con criptomonedas

Tras revalorizarse un 1.500%, desde principios de año, las criptomonedas y especialmente el bitcoin han ido ganando terreno. Tanto en el ámbito empresarial como en el mundo de la inversión. Siendo un buen ejemplo la compra de inmuebles.

¿Qué ventajas representa la compraventa con bitcoins?

Frente a los euros, las criptomonedas ofrecen:

1.- Transacciones seguras e irreversibles
2.- Anonimato en los negocios, tanto por compraventa como por alquiler o traspaso
3.- El dinero pasa directamente del comprador al vendedor, sin intervención alguna de autoridades
4.- Los bitcoins se pueden hacer servir en operaciones nacionales e internacionales. Comprando inmuebles a distancia o en la misma zona donde se reside, con un simple click.
5.- Se recibe la cantidad total abonada en la operación. Evitando fraudes y ofreciendo total seguridad.
6.- Se trata del medio de pago más económico, con una comisión voluntaria inferior a los tres céntimos.

Los bitcoins, Hacienda y mi casa

¿Cómo interpreta Hacienda estas transacciones?

Para la Dirección General de Tributos, el bitcoin es un medio de pago. Por ello, están sujetos a tributación y exentos de IVA.

Dejando claro que ‘las criptomonedas deben incluirse en el concepto ‘otros efectos comerciales’, quedan sujeta y exenta del impuesto su transmisión’.

¿Qué debo recordar al comprar o vender bitcoins?

Que la transmisión de bitcoins quede exenta de IVA no exime también a los beneficios generados. Estos deben tributar como ganancia patrimonial. Igual que otras inversiones.

Por ello, todo contribuyente que obtenga ganancia, entre el valor de compra y el de transmisión, está obligado a incluirlo en el IRPF.

Además, la rervalorización de los propios bitcoins respecto al momento de adquirirlos, también se debe tener en cuenta. Obligando a declararlos en el Impuesto de Patrimonio.

¿Y al adquirir una vivienda con bitcoins?

La transmisión de propiedades queda gravada por el IVA o el ITP y AJD.

La base imponible de ambos impuestos hace referencia tanto al valor real como al importe de la transacción.

Así, usar euros o bitcoins, no debe afectar al tributar la operación de compraventa. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se sigue liquidando en base al valor real y el IVA al precio pactado.

Pero, si al alterar la composición del patrimonio en la compra del inmueble (bitcoins a cambio de una propiedad) se cambia el valor del patrimonio, el contribuyente debe declarar dicha ganancia patrimonial en el IRPF.

La primera propiedad pagada con bitcoins

El pasado mes de septiembre se dio a conocer el primer proyecto inmobiliario dedicado exclusivamente a la inversión en criptomonedas. Un edificio de Dubai con 150 apartamentos a la venta y un solo método de pago: bitcoins.

Cuatro meses después, España completa la primera venta de una propiedad inmobiliaria pagando exclusivamente con esta divisa. Un inmueble situado en la ciudad de Tarragona.

Convencidos de las enormes ventajas que suponen este tipo de ventas, los responsables de la venta no han tardado en expresar su satisfacción tras completar la operación.

Se trata de un ático situado en la céntrica Plaza Imperial Tarraco. Heredado y puesto a la venta por un importe de 40 bitcoins. Equivalentes a 550.000 euros.

Seguramente, otras operaciones se completarán mediante el uso de criptomonedas. ‘Su uso puede permitir impulsar las ventas y revitalizar el sector’, ha defendido Víctor Monreal. Uno los responsables de la operación.

Apuntando que actualmente ya disponen de otra vivienda, con idénticas condiciones, en el Eixample de Barcelona.los responsables. Apuntando que actualmente ya disponen de otra vivienda, con idénticas condiciones, en el Eixample de Barcelona. Y que próxiamente anunciarán las viviendas tanto en euros como en bitcoins.

Al igual que pasó hace unos días con los alquileres, el precio de la vivienda de segunda mano sigue subiendo a buen ritmo. Especialmente en los archipiélagos balear y canario.

El ‘Informe anual de precios de venta. Diciembre 2017‘, elaborado por Pisos.com, recoge los últimos datos estadísticos del año pasado.

Destacando un incremento medio, a nivel nacional, del 1,64% que permite alcanzar a la vivienda usada los 1.571 euros por metro cuadrado.

‘El precio de la vivienda sigue subiendo de la manera sostenible, cerrando un año de fortalecimiento tanto en precios como en operaciones e hipotecas‘, señala F. Font (Pisos.com).

En este contexto, el mercado inmobiliario ha ido acogiendo a nuevos actores que han impulsado nuevos proyectos, intentando no caer en los errores que condujeron a la burbuja.

‘Ahora tenemos por delante todo un año de retos y novedades. Como la tramitación de la Ley Hipotecaria, la compatibilidad entre los alquileres turístico y residencial, o las alternativas a la falta de suelo en algunos mercados‘.

En un momento excelente para la vivienda. Donde la demanda residencial sigue aumentando, la concesión de hipotecas evoluciona favorablemente y la inversión inmobiliaria continúa creciendo. Ya no solo en Barcelona y Madrid, sino también en las regiones de Baleares y Canarias.

Las islas Canarias se revalorizan un 13,14%

El precio de la vivienda en España continúa evolucionando a doble velocidad.

En el grupo de cabeza, con Canarias (+13,14%) y Baleares (+7,73%) liderando las subidas en tasa interanual. Por delante de Galicia (+5,95%) y Cataluña (+2,36%).

Al contrario de lo que pasa en Aragón (-10,40%), Navarra (-8,41%) o Asturias (-5,38%). Las comunidades que registran las mayores caídas.

En valores absolutos, el país Vasco sigue siendo la comunidad más destacada con 2.599 €/m2. Superando a Baleares (2.379 €/m2), la Comunidad de Madrid (2.029 €/m2) y Cataluña (1.785 €/m2).

Cuatro comunidades que multiplican que llegan a doblar e incluso triplicar los precios de Castilla La Mancha (882 €/m2).

Tenerife, Baleares y Las Palmas en cabeza

Del mismo modo que sucede en las comunidades, Canarias y Baleares también lideran las subidas por provincias.

Respecto al año anterior, Sta Cruz de Tenerife (+13.14%) lidera los incrementos. Seguida de Baleares (+7,73%), Las Palmas (+6,56%), Barcelona (+5,28%) y Alicante (+2,42%).

Todo lo contrario que Zaragoza (-13,48%), Cádiz (-12,02%), Toledo (-11,34%), Almería (-11,01%) o Álava (-10,64%).

Entre las provincias más valoradas, destacan Guipúzcoa (2.785 €/m2), Vizcaya (2.583 €/m2) y Baleares (2.379 €/m2).

Aunque también cabe tener en cuenta las regiones de Madrid (2.029 €/m2) y Girona (2.000 e/m2).

Palma de Mallorca se acerca al 9,5%

En cabeza de las capitales de provincia aparece Palma de Mallorca (+9,45%). Por delante de Barcelona (+8,44%), Málaga (+5,45%), Madrid (+4,82%) y Las Palmas de Gran Canaria (+3,76%).

en el extremos contrario, y cayendo a doble dígito, encontramos a Cádiz (-15,97%), Albacete (-12,59%), Zaragoza (-11,73%), Huesca (-10,87%) o Vitora (-10,10%).

Mientras que el ranking en valores absolutos sigue situando por encima de los tres mil euros a: Barcelona (3.890 €/m2), San Sebastián (3.755 €/m2) y Madrid (3.024 €/m2).

Frente a las ciudades de Ávila (944 €/m2) y Cuenca (988 €/m2) que no alcanzan los mil.

Distritos con subidas a doble dígito

Vale la pena estudiar en detalle los barrios de las tres grandes capitales: Madrid, Barcelona y Valencia.

En Barcelona, los grandes incrementos en tasa interanual se concentran en Gracia (+19,88%), Horta-Guinardó (+16,36%) y Sants Montjuic (+145). Siendo Sant Martí (-2,48%) el distrito que más cae. Y Sarrià-Sant Gervasi (5.164 €/m2) la zona más cotizada.

En la ciudad de Madrid, las mayores subidas se han producido en el distrito Centro (+16,13%), Salamanca (+10,54%) y San Blas (+9,41%). Al contrario que el Puente de Valles (-0,74%). Eso sí, sigue destacando por el precio de la vivienda la zona de Salamanca (5.225 €/m2).

Finalmente, en Valencia destacan las subidas de tres distritos: Pobles de l’Oest (+12,18%), Poblats Marítims (+9,88%) y L’Eixample (+9,42%). Siendo el más valioso de la capital del Turia L’Eixample (2.686 €/m2).

El precio de la vivienda en otros municipios

Lejos de las capitales de provincia, el resto de municipios españoles también cuentan con presencia insular.

Entre las grandes subidas interanuales, Capdepera (Mallorca) sube un 25,36%. Superando a Valle de Trápaga (+24,82%), Baza (+21,23%), Manacor (+20,865) y St Josep de Sa Talaia (+20,25%).

Municipios a las antípodas de Seseña (Toledo), Puerto Real (Cádiz), San Fernando (Cádiz) o Almonte (Huelva). Todos ellos caen por encima del 23%.

Entre los más cotizados en términos absoluto, vuelve a estar presente Baleares. Este vez de la mano de cuatro municipios ibicencos: Ibiza (5.284 €/m2), St Josep de Sa Talaia (5.046 €/m2), Sta Eulalia del río (4.120 €/m2) y St Antoni de Portmany (4.106 €/m2).

Cuatro enclaves privilegiados que superan a Sitges (Barcelona), con 3.874 €/m2.

El arrendamiento residencial sigue despertando interés y elevando el precio del alquiler en España. Incluso en un último trimestre del año con sabor agridulce por las subidas en Baleares y las caídas en Barcelona.

La elevada demanda de la vivienda en alquiler hace que promotores e inversores se froten las manos. Tal y como apuntó hace unos días Leopoldo Moreno (Ibosa), “Los inversores miran hacia España para promover viviendas destinadas al alquiler“.

En ese contexto, e incrementándose al alza la actualización de rentas en cerca de un 3,9%, el año 2017 deja un excelente balance para el mercado del alquiler.

El portal Idealista ha destacado, en su último informe de ‘Precios del alquiler‘, el incremento general del 18,4% respecto al año anterior.

Siendo Baleares y Cataluña las dos comunidades más destacadas. Ambas sobrepasan las rentas máximas de 2007. Aunque mientras Baleares sube a un ritmo del 22,1%, la ciudad de Barcelona cae un 2,4% interanual.

Nueva actualización de rentas del alquiler

La última revisión del año en los alquileres ha dejado un incremento medio de rentas del 3,85%.

Según el Índice ARCA, Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler, el mes de diciembre volvió a cerrar al alza el mercado del alquiler. Encadenando así ocho meses seguidos de subidas.

Desde Alquiler Seguro, responsables de este indicador, recuerdan que no solo han subido las rentas en 2017. También lo hicieron los suministros (luz y gas), los servicios y numerosos bienes.

Por ello, aunque aparentemente sea ‘acusada’ una subida cercana al 3,9%, en realidad solo se trata de un ajuste del mercado. El incremento de la demanda y la falta de oferta impulsan al alza el precio del alquiler.

El precio del alquiler sigue su escalada

“2017 ha sido el gran año del alquiler en España, con subidas generalizadas y una tendencia al alza que únicamente se ha atenuado en el último periodo“, apunta Fernando Encinar (Idealista).

El año ha finalizado con una subida media del 18,4% en los alquileres, dejando la renta media en 9,7 €/m2.

Este incremento no ha sido aún mayor debido a un último trimestre marcado por la moderación en que los precios solo subieron un 3,3%.

Aún así, existen buenas noticias que protagonizan ambos archipiélagos. Tanto Baleares, como Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife se llevan los mayores incrementos. Subiendo por encima del 21%. Mientras que Barcelona capital cae, desviando su demanda residencial hacia el área metropolitana.

El alquiler por CCAA

Absolutamente todas las comunidades suben rentas respecto al año anterior. Siendo las islas Canarias (+27,8%) quienes más destacan. Seguidas de Baleares (+22,1%) y Andalucía (+15,5%).

A nivel de precios, Cataluña y la Comunidad de Madrid lideran el ranking. Ambas con 14,4 euros por metro cuadrado. Superando a Baleares (12,5 €/m2) y País Vasco (11,2 €/m2).

El alquiler por provincias

En la clasificación de provincias, las islas se llevan las subidas más destacadas. En primer lugar encontramos a Las Palmas (+26,9%). Seguida de Baleares (+22,1%) y Sta Cruz de Tenerife (+21,8%).

Mientras que únicamente tres provincias ven caer el precio del alquiler: Cáceres, Cuenca y Burgos.

Entre las regiones más cotizadas, sobresalen las provincias de Barcelona (15,8 €/m2), Madrid (14,4 €/m2) y Guipúzcoa (12,9 €/m2).

El alquiler por capitales

Finalmente, la gran mayoría de capitales de provincia sigue subiendo los alquileres. Destacan las ciudades de Sta Cruz de Tenerife (+22,7%), Las Palmas de Gran Canaria (+22,5%) y Girona (+20,5%).

Únicamente caen dos capitales: Barcelona (-2,4%) y Cáceres (-1%). La ciudad condal, moderando precios y trasladando demanda a ciudades del área metropolitana como Castelldefels (+21,5%).

Algo parecido a lo que sucede en Madrid, donde se dispara Pozuelo de Alarcón (+19,8%).

Eso sí, la capital con mayores rentas sigue siendo la ciudad de Barcelona (17,5 €/m2). Por delante de Madrid capital (15,5 €/m2) y San Sebastián (14,1 €/m2).

Alquiler por distritos de Barcelona y Madrid

Las dos grandes ciudades españolas cuentan con diversos escenarios en función de cada barrio o distrito.

En Madrid, casi todos los distritos suben el precio del alquiler respecto al año anterior.

Destacando la subida anual de Usera (+15,7 %), Barajas (+15,4 %), Hortaleza (+13,2 %) y Chamartín (+13 %). Y siendo el Distrito Centro el más cotizado, con 19 euros por metro cuadrado.

Por su parte, Barcelona cuenta con cinco distritos que suben de precio y cinco que bajan.

Entre las mayores subidas anuales destacan Sant Martí (+7,4%) y Nou barris (+4,9%). Frente a las caídas de Ciutat Vella (-5%), Eixample (-3,8%) y Gracia (-3,6%).

Mientras que a nivel de precio, Sant Martí (19,2 €/m2), Ciutat Vella (18,9 €/m2) y Eixample (18,1 €/m2) son los únicos distritos que superan el precio medio de la ciudad.