Xavi Garcia

En el último trimestre de 2017, la compraventa y el precio de la vivienda registraron unos datos históricos que invitan a seguir confiando en la inversión inmobiliaria durante este año.

El último boletín registral de 2017 llega en un momento de escasa credibilidad de los tradicionales productos de ahorro. Desde cuentas bancarias a planes de pensiones.

Se trata de la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 4º Trimestre 2017‘, elaborada por el Colegio de Registradores. Cuyo balance deja una subida media del 7,6% en el precio de la vivienda en el último periodo del año.

Este dato, no solo desvela la confianza entre los compradores nacionales. Sino también interés por parte de compradores extranjeros. Un grupo que concentra el 13,1% de las operaciones de compraventa.

Frente a un panorama poco o nada rentable para el ahorro, el mercado inmobiliario ofrece productos que se revalorizan día a día. Mientras las condiciones hipotecarias son cada vez más favorables al comprador de vivienda.

¡Un panorama óptimo para invertir con rentabilidad inmobiliaria!

Tendencia al alza en el precio de la vivienda

El mercado de la vivienda sigue gozando de buena salud.

La estadística registral de los meses de octubre a diciembre desvela subidas tanto en el número de compraventas como en el precio medio de los inmuebles.

Por un lado, la venta de propiedades en el último trimestre alcanzó las 111.921 unidades. Sumándose así todo un año, entre enero y diciembre, con más 110.000 operaciones trimestrales. Un hecho que no sucedía desde 2008.

Mientras que por el otro lado, el precio de la vivienda subió un 7,6% en tasa interanual.

Disparándose un 19,8% respecto al trimestre anterior. Y situándose ya un 21% por debajo de los máximos históricos alcanzados en 2007.

Trece comunidades creciendo a doble dígito

De esta excelente estadística ha participado ambos tipos de vivienda, tanto nueva como usada. Sumándose un total de 464.233 operaciones anuales de compraventa.

En ese sentido, la venta de vivienda nueva se incrementó un 11,3%. Mientras que la vivienda usada repuntó un 15,8%. Esta desigualdad se se traduce también en la distribución de las compraventa.

Alcanzando las viviendas de segunda mano el 82,73% de las operaciones. Frente al 17,27% de las viviendas nuevas.

También participan de la actividad la gran mayoría de comunidades autónomas. Siendo trece las que llegan a crecer a dos dígitos. Con Castilla La Mancha (+23,1%), Asturias (+20,7%), Comunidad de Madrid (+19,1%) y Comunidad Valenciana (+17,8%) en cabeza.

Y siendo cuatro las provincias donde se superan las 25.000 operaciones trimestrales: Madrid (69.966 ventas), Barcelona (53.773), Alicante (34.631), Málaga (30.300) y Valencia (26.437).

Los extranjeros suponen el 13,1% de las compraventas

El incremento en el precio d ela vivienda, no solo animó a los compradores ancionales sino también a los extranjeros.

Concretamente, los clientes con otras nacionalidades completaron cerca de 61.000 operaciones de compraventa. El 13,1% de las transacciones.

Estando entre las principales la nacionalidad británica (15%), francesa (8,6%), alemana (7,8%), belga (6,4%), sueca (6,4%) e italiana (5,8%).

Y las provincias con mayor proporción de compradores extranjeros: Alicante (42,72%), Tenerife (38,75%), Baleares (35,40%), Girona (32,59%) y Málaga (31,83%).

Crecen también las hipotecas para compra de vivienda

Junto al precio de la vivienda, también subió el importe de las hipotecas.

Concretamente un 5,7% respecto al año anterior. Situándose el importe medio en 118.027 euros.

Muy inferior ala hipoteca media en las comunidades con mayor precio de la vivienda, como Madrid (184.031 euros),, Baleares (152.429 euros), Cataluña (138.828 euros) o País Vasco (133.055 euros).

 

Aunque el endeudamiento hipotecario (+1,4%) y el periodo medio de contratación (23 años y seis meses) es claramente superior al de anteriores periodos.

Consecuencias de la mejora en las condiciones de contratación durante los últimos trimestre.

¿Qué ofrece el ahorro frente a este panorama?

Ciertamente, el actual ritmo de revalorización de la vivienda permite una rentabilidad que raramente pueden igualar la mayoría de bancos.

De hecho, basta con echar la vista atrás para descubrir que el ahorro bancario no pasa por sus mejores momentos. Y cuesta entender que el 37% de la riqueza financiera de las familias españolas se guarde aún en forma de depósitos.

Especialmente si hacemos caso a las últimas declaraciones de la Asociación Española de Banca (AEB) donde se apuntaba “el gran esfuerzo de las entidades por retribuir de algún modo los depósitos bancarios”.

Una contraprestación que con intereses negativos del 0,4%, dificilmente se prolongará durante mucho más tiempo. ¡Todo lo contrario de lo que sucede en la inversión inmobiliaria!

Mientras el suelo de las capitales se agota, el ritmo de construcción de viviendas continúa lejos de los máximos históricos de hace una década. Dos problemas que pueden estrangular a un sector en plena recuperación.

Ésta pasada semana, los principales de la promoción inmobiliaria han puesto su atención en la escasez de suelo edificable en las grandes ciudades.

Desde Asprima alertan de la parálisis que se viene produciendo en las capitales españolas. Las trabas administrativas y los cambios políticos en los principales ayuntamientos están estrangulando el desarrollo urbanístico en un momento de cambio de ciclo.

Con Madrid y Barcelona a la cabeza, la construcción de viviendas está inmersa en un proceso de parálisis que no permite responder a la demanda existente en el mercado.

Todo ello en un momento en que la construcción está lejos de sus máximos históricos. Tal y como demuestra la última estadística de la Generalitat de Cataluña. Con apenas de 6.892 viviendas acabadas en 2017. Lejos de las 79.580 lograda hace una década. en pleno boom inmobiliario.

Agotamiento del suelo finalista en las capitales

El desarrollo urbanístico de las grandes ciudades se está encontrando con problemas ajenos a la promoción inmobiliaria.

Según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), la rigidez de la normativa urbanística está paralizando la construcción de viviendas en las capitales.

Los últimos cambios políticos en los ayuntamientos, en lugar de simplificar la normativa, han traído consigo alteraciones en el desarrollo urbanístico. Acumulándose retrasos en la gestión del suelo. Precisamente en pleno cambio de ciclo inmobiliario.

A pocas semanas de comenzar el Sima, Madrid cuenta con suelo finalista para la construcción de 20.000 viviendas. Y aunque existe más suelo, no se le puede dar uso por la existencia de problemas jurídicos o su carácter de proindivisos.

De hecho, los expertos señalan que en España en existe suelo finalista para millón y medio de viviendas. Un sotck que permitiría abastecer al mercado durante los próximos diez años.. Pero que en ciudades como Barcelona, Madrid, Bilbao, Málaga o algunas zonas de costa no acaba de desarrollarse con la suficiente celeridad.

Un 24,5% más de construcción de viviendas

En 2017 se terminaron un total de 6.892 viviendas nuevas en Cataluña. Las últimas Estadísticas de construcción de viviendas de la Generalitat de Catalunya registran un incremento del 24,5% en la edificación respecto al año anterior.

Se trata de un incremento significativo. Aunque los niveles de construcción residencial en el conjunto de Cataluña aún están lejos de los máximos históricos logrados durante el boom inmobiliario.

De hecho, el año en que más viviendas nuevas se terminaron en Cataluña fue 2007. Concretamente 79.580 unidades. Once veces más que en 2017, cuando se lograron 6.982 . Tan solo un 8,6% de lo conseguido una década antes.

En los años de la crisis, la pérdida de actividad fue rápida y gradual.

Primero cayendo hasta las 71.007 nuevas viviendas (2008). Para seguir, un año más tarde, con 37.871 viviendas (2009). Aunque el mínimo histórico no llegó hasta hace dos años, con las 4.034 viviendas de 2015.

Lejos del máximo histórico de 2007

Tras caer a mínimos, el sector encadenó dos años consecutivos de mejora en la construcción de viviendas.

Primero con 5.534 viviendas terminadas en 2016 y finalmente con 6.892 de 2017. Pero aunque la recuperación parece haber llegado, esta es aún tan lenta que se ve imposible volver a alcanzar los niveles de anteriores a la crisis.

Los efectos de la reactivación del sector puede verse en la evolución de las nuevas viviendas iniciadas. Cuya construcción finalizará y saldrá al mercado en los próximos dos años. De hecho, en 2017 se inició la construcción de 11.340 viviendas en Cataluña. Cifra un 36% superior a la registrada en el año anterior.

En contraste con el año con menor ritmo de construcción: 3.036 en 2013. Desde entonces, la cifra ha ido aumentando progresivamente. Desde los 3.846 de 2014 a los 6.176 de 2015, los 8.317 de 2016 y los 11.340 de 2017.

A pesar de todo, la cifra marcada en 2017 es aún es baja en términos absolutos. Especialmente si se compara con el máximo histórico de construcción de viviendas en Cataluña. Logrado en 2006, cuando se comenzó la construcción de 127.117 nuevas viviendas. Equivalente a once veces lo conseguido en 2017.

La provincia de Barcelona crece un 6,3%

Barcelona fue la demarcación que más viviendas aportó a la construcción en Cataluña. Concretamente un 20% del total de viviendas nuevas acabadas en 2017.

De las 1.373 viviendas construidas en Barcelona durante el año pasado, cifra que es un 6,3% superior a la del año 2016.

En Barcelona, ??el año que se terminaron más viviendas fue en 2008, con 4.404, y desde ese año fue cayendo la vivienda nueva hasta caer a sólo 555 nuevos pisos en 2014. En 2015 se terminaron 836 viviendas, en 2016 hasta 1.291 y en 2017 hasta 1.373.

Durante el año 2017, en Barcelona se inició la construcción de 1.373 viviendas. Un 11% más que en 2016. Siendo el tercer año consecutivo en que se superó el millar.

A pesar de quedar por debajo de 2015, cuando se iniciaron 1.408 viviendas, con 2017 se deja atrás el mínimo histórico de 2012 (493 viviendas). Aunque también queda lejos el máximo de 2005 (5.841 viviendas).

Siendo Barcelona el municipio más activo en la construcción de viviendas con 1.373 viviendas iniciadas. )Por delante de Badalona (960 viviendas), L’Hospitalet de Llobregat (746), Sant Just Desvern (639), Sant Cugat del Vallès (583) y Mataró (300).

Las dos grandes capitales españolas pelean por ocupar un lugar destacado entre los principales ejes comerciales de Europa. Algo que no resulta difícil gracias bulevares emblemáticos como la calle Ortega y Gasset o la Avda Diagonal.

Compitiendo por atraer a las firmas de referencia internacional, cada semana Madrid y Barcelona anuncian la llegada de marcas que buscan el mejor escaparate posible.

Estos últimos días no han sido una excepción. De hecho, algunos de los principales ejes comerciales han saltado a las principales cabeceras de la prensa económica por su buena valoración general.

De Madrid se ha hablado en relación a la calle Ortega y Gasset. Una vía de la capital que se ha situado como la tercera más destacada por el turismo internacional de compras.

Mientras que en Barcelona, las noticias han llegado de la mano de la renovada Avenida Diagonal. Donde la contratación de locales comerciales empieza a rivalizar con el emblemático Paseo de Gracia del Eixample.

Ortega y Gasset entre los grandes ejes comerciales

La calle Ortega y Gasset de la capital española ha protagonizado la buena noticia de la semana para los ejes comerciales españoles. Situándose en el podio europeo de los principales destinos del turismo de compras.

El ranking lo elabora la empresa de métodos de pago Global Blue. A partir del importe de las compras realizadas en comercios de moda, entre diciembre de 2016 y noviembre de 2017.

La clasificación está liderada por la calle Montenapoleoni, situada en Milán. Uno de los ejes comerciales más importantes de Italia, donde el ticket medio alcanza los 1.809 euros.

En segundo lugar aparece la avenida Montaigne de París. Gracias a un ticket medio de 1.729 euros. Mientras que la calle Ortega y Gasset ocupa la tercera posición, con un gasto medio de 1.602 euros.

A nivel general, la venta de artículos de lujo en todo el mundo se ha incrementado hasta los 249.000 millones de euros.

Un mercado en el que Nueva York es líder destacado, con un volumen de negocio de 24.700 millones anuales. Aunque Madrid también cuenta con ejes comerciales donde están presentes las principales firmas mundiales.

Básicamente la llamada Milla de Oro madrileña, situada en el barrio de Salamanca. Entre las calles Serrano, Velázquez, Ortega y Gasset, Ayala, Lagasca o Claudio Coello.

La Avenida Diagonal despega definitivamente

Tarde o temprano, la renovación urbanística acaba teniendo efectos en la vida comercial. Así podríamos resumir lo sucedido en el tramo de la Avda Diagonal, entre el Paseo de Gracia y la Plaza Francesc Macià.

Finalizadas a principios de 2015, las obras que han limitado el tráfico de vehículos y han ensanchamiento las aceras han acabado por disparar el precio de los locales comerciales.

Según Cushman & Wakefield, la Diagonal es la calle comercial que más se ha encarecido en el último año. Concretamente una media del 16,7%.

Esta tendencia coincide con la valoración realizada por Savills Aguirre Newman, quienes estiman que el incremento ha sido del 25% desde la finalización de las obras. Frente a la subida general del 10% en los locales comerciales de la ciudad de Barcelona.

Unos porcentajes directamente relacionados con el balance de la actividad inversora. De hecho, en los dos últimos años se han firmado 24 operaciones de alquiler. Once en 2016 y trece en 2017.

Barcelona, una ciudad comercial centralizada

Para hablar de retail en Barcelona es imprecindible hacer referencia al centro de la ciudad condal. Gran eje de las compras donde se concentran casi la mitad de los locales comerciales en alquiler.

Según el último estudio de Laborde Marcet. Los tres distritos centrales de Barcelona concentran el 45% de las tiendas disponibles. Concretamente, destaca el distrito del Eixample (24,5% del total), Ciutat Vella (11,5%) y Gracia (8,3%).

Tres zonas con cerca de la mitad de los 3.900 locales comerciales con disponibilidad para ser alquilados. Encontrándose los locales con más difícil comercialización en Gracia y Ciutat Vella. Especialmente por sus limitadas dimensiones: menos de 100 m2 entre el 50 y el 55% de locales.

Frente a las tiendas del Eixample. Un 42% tienen más de 200 m2 y un 30% menos de 100 m2.

Del resto de distritos, también destacan Sants-Montjuic (11,55), Sarrià-Sant Gervasi (11%) y Sant Martí (10,3%).

Mientras que la oferta disponible en Horta-Guinardò (6,9%), Sant Andreu (6,8%), Nou Barris (4,7%) o Les Corts (4,5%) es bastante inferior.

Cada vez más, el cliente opta por la compra de una vivienda reformada. Una tendencia inmobiliaria al alza donde triunfan los sistemas de eficiencia energética y los inmuebles listos para entrar a vivir.

Teniendo en cuenta la importancia de la vivienda usada y la antigüedad del parque residencial, el mercado inmobiliario permanece atento a la conservación de viviendas y edificios.

El pasado tres de febrero fue convocada la segunda edición del Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios existentes. a través del Ministerio de Fomento.

Conocido como ‘Programa PAREER II‘, cuenta con un presupuesto de 125,6 millones de euros en subvenciones para la mejorar el rendimiento del parque residencial. Inferior en un 37% al del año pasado (200 millones de euros destinados a 33.000 viviendas). Aun así, uno de cada mil inmuebles podrá acogerse a un programa que intenta combatir el desaprovechamiento energético.

En ese contexto, pisos.com ha elaborado un estudio sobre las condiciones de conservación de las viviendas de segunda mano en España. Motor de la actividad sectorial según los datos estadísticos.

Y el resultado ha sido sorprendentemente positivo. Concluyendo que el 75,8% de pisos y casas se encuentra en buen estado. Casi medio punto por encima de hace un año.

Programa de ayudas a la eficiencia

La publicación del “Programa PAREER II” en el Boletín Oficial del Estado pone en marcha una nueva convocatoria de ayudas para la rehabilitación energética de edificios.

Ciertamente el programa resulta insuficiente, teniendo en cuenta que España posee cerca de 25,5 millones de inmuebles con más de 40 años.

Aunque tampoco deja de ser verdad el hecho de que los españoles, a nivel particular, gastamos una gran cantidad de energía. Concretamente, la factura energética de los hogares representa una tercera parte del consumo total en España. Según datos de Andimac.

Parte importante del ‘derroche’ se debe al mal aislamiento térmico de muchas viviendas y edificios. Afrontar este problema podría reducir el gasto de la vivienda entre un 50% y un 60%.

De hecho, si tenemos en cuenta que el 13% del gasto de un hogar va destinado al consumo de energía, la implementación de sistemas de eficiencia energética podría llegar a rebajar la factura anual en unos 1.500 euros.

Mientras que, a nivel de edificio, un correcto aislamiento reduciría las emisiones contaminantes por encima del 20%.

¿Es mejor la vivienda reformada?

Según pisos.com, las viviendas reformadas están muy presentes en la oferta inmobiliaria de segunda mano.

De hecho, su número total ha pasado del 75,4% en 2016 al 75,9% en 2018. Destacando entre ellas un 8,3% de inmuebles reformados recientemente y un 7,9% que se ofertan ‘a estrenar’.

Frente a un 8,1% de viviendas a reformar. Porcentaje medio punto inferior al del año pasado.

¿Qué nos ofrecen una y otra? “Muchos compradores prefieren evitar un proceso incierto de reformas, a veces plagado de retrasos y problemas“, recuerda Ferran Font de pisos.com.

Aunque no debería descartarse tan rápidamente una vivienda a reformar. Tratándose de una vivienda con posibilidades de aprovechamiento y de una actualización asumibles, es más una oportunidad que un problema.

Lo más importante es hacer cálculos y ver si la operación rentable. Y a partir de ahí tomar una decisión.

La vivienda a reformar por CCAA

Según pisos.com, el estado de conservación del parque residencial ha mejorado respecto al año pasado.

La gran mayoría de comunidades autónomas cuenta con más de un 70% de viviendas en buenas condiciones. Destacando Extremadura (81,8%), región de Murcia (81%) y islas Canarias (80,8%).

Frente a este porcentaje, las CCAA con más vivienda “a estrenar” son La Rioja (14,7%) y Galicia (14,4%). Mientras que la vivienda reformada recientemente sobresale en en País Vasco (11,9%) y la Comunidad Valenciana (10,9%).

Siendo también el País Vasco (13,1%), Comunidad de Madrid (10,9%) y Asturias (10,8%) las tres regiones con más inmuebles a reformar.

Pisos reformados en Valencia, Cádiz y Zamora

A nivel de provincias, hay catorce cuyo parque residencial supera el 80% de viviendas en buen estado. Destacando Álava (83,6%), Almería y Sta Cruz Tenerife (81,9%).

Situándose las mejores oportunidades en vivienda para reformar entre las provincias de Cuenca (16,7%) y León (14,9%).

Aunque si existe una escala donde los datos son significativos es analizando capital a capital.

Las capitales de provincia con más vivienda reformada son Valencia (21,4%), Cádiz (20,6%) y Zamora (20,3%).

Mientras que en el otro extremo, con más viviendas a reformar, encontramos a la ciudad de León (24,2%).

Inteligencia artificial, ciberseguridad, robótica, automatización o blockchain son algunos de los conceptos a los que hemos tenido que acostumbrarnos en los últimos tiempos. Todos ellos acabarán formando parte de la futura tecnología inmobiliaria.

El informe ‘Sociedad Digital en España 2017‘, de la Fundación Telefónica, destacó los avances tecnológicos que permitirán acabar con las barreras entre la vida analógica y digital.

Tecnologías tanto para personas como para empresas que cambiarán tanto la economía como la sociedad.

En ese sentido, el mercado inmobiliario tiene ante sí el importante reto de la digitalización. El reconocimiento facial, los sistemas OCR y la firma digital permiten ya la compra o el alquiler de una vivienda a distancia. Con una integración online de todo el proceso y asegurando que las transacciones sean totalmente seguras.

De hecho, la propia Fundación Telefónica va mucho más allá. Poniendo el foco en la colaboración entre la inteligencia artificial y la robótica para hacer realmente efectiva la automatización de procesos.

Un paso más en esa soñada digitalización que conlleva tanto riesgos como oportunidades de negocio.

Tecnología inmobiliaria de presente

El mercado inmobiliario está vivivienda un proceso intensivo de transformación. Del uso de sistemas OCR en la gestión documental, hemos pasado a la firma digital y el reconocimiento facial en la identificación de personas.

La unión de toda esta tecnología inmobiliaria permite actualmente optimizar todo el proceso de compra o alquiler. Limitando la presencia física y la pérdida de tiempo a lo absolutamente imprescindible.

“La biometría, el reconocimiento óptico de carácteres y la firma electrónica permiten formalizar un contrato de alquiler o arras con total seguridad para ambas partes“, asegura Raúl Tapias (Ecertic).

El uso de estas tecnologías facilita la identificación del comprador o inquilino y certifica las condiciones del inmueble. Desde sus características hasta su estado de conservación. Evitando la pérdida de tiempo y la burocracia en todo lo posible, para formalizar la operación de manera rápida y segura.

A partir del DNI o el pasaporte y usando sistemas de reconocimiento facial, se puede verificar la identidad del cliente. Una vez reconocida la persona, faltará certificar las características, el estado y la geolocalización de la propiedad. Paso previo a la presentación del material gráfico sobre el inmueble (fotografías, vídeos,..) que deben ajustarse al anuncio comercial del mismo.

Quedando abierto un último proceso, la formalización de la operación. Toda esta tecnología inmobiliaria, con la firma digital integrada y mediante el uso del blockchain, facilitará la firma del contrato y la transferencia económica correspondiente.

Un paso más en la transformación digital

Las empresas que permanecen ausentes ante el cambio tecnológico y las tendencias de futuro están dando pasos atrás.

Entre las principales tecnologías para 2018, junto a la inteligencia artificial, el internet de las cosas o los ‘chatbots’, la experiencia visual sigue muy presente.

El mencionado informe de la Fundación Telefónica hace un repaso a la implementación de sistemas de realidad virtual (VR) y realidad aumentada (AR).

Ejes fundamentales para la transformación del modelo de negocio en muchas empresas.

Con la creación de experiencias ‘envolventes’ e ‘invisibles’, se permite al usuario la interactuación con objetos reales o digitales. Un sistema que resulta imprescindible para el asesoramiento inmobiliario.

Especialmente si se trabaja con un producto de alto standing. Donde cada inmueble cuenta con detalles únicos que le aportan valor añadido: amplitud, iluminación o vistas panorámicas.

Una imagen vale más que mil palabras

El uso de fotografías de alta calidad es imprescindible para posicionar y vender una inmueble por internet. Del mismo modo que una mala fotografía puede hundir cualquier anuncio.

La fuerte competencia en los profesionales del sector hace que cada detalle importe para atraer la atención del cliente.

Los usuarios que buscan vivienda gastan un 60% del tiempo en ver imágenes de los anuncios, según los datos de Vitrio. Por ello, hace falta que el fotógrafo disponga de unos conocimientos básicos sobre imagen. Además de estar al día en tecnología fotográfica.

Solo así se pueden llegar a publicar anuncios realmente atractivos. Capaces de captar la atención de un posible comprador o un buen inquilino.

En ese sentido, resulta básico contar con cámaras que permitan hacer fotografías en 360º. Además de adaptar la web para el uso de dispositivos electrónicos. Mediante un diseño responsive que permita disfrutar de excelente calidad en cada imagen.

Detalles que marcan la diferencia cuando se necesita un consultor inmobiliario de lujo.

El pasado año se ha confirmado como el mejor para el mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja. El resumen estadístico del INE sitúa la venta de viviendas un 14,6% por encima del año anterior.

Dos años después de la recuperación ha llegado el momento de crecer. Tras los primeros repuntes de 2015 y la consolidación de 2017, el mercado de la vivienda de 2017 se ha situado a niveles precrisis.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. 2017‘, elaborada por el INE, contabiliza un total de 464.423 operaciones. Esto supone un 14,6% más en tasa interanual.

A pesar de no haber alcanzado el medio millón operaciones, la venta de viviendas suma cuatro años consecutivos al alza. En 2017 se logró el mayor incremento desde 2008.

Una escalada que se debe, en buena parte, a la vivienda usada. Frente a la nueva. Y a la vivienda libre, frente a la protegida.

Como también se concentra especialmente en cuatro comunidades autónomas. Andalucía, Cataluña ,Madrid y Comunidad Valenciana sumaron casi dos terceras partes de toda la actividad nacional.

La venta de viviendas en niveles precrisis

El mercado inmobiliario está mostrando la cara más amable de la recuperación económica.

Del último resumen anual del Instituto Nacional de Estadística recoge un incremento en la venta de viviendas del 14,6%, tras cerrarse 464.423 operaciones en 2017.

Con este último año, el sector deja atrás los peores años de la crisis, situados entre 2008 y 2009, cuando las transacciones cayeron un 28,8% y 25,1%, respectivamente. Dos años después, las caídas aún eran a doble dígito. Tanto en 2011 (-18,1%) como en 2012 (-11,5%).

El frenazo al descenso se produjo en 2013 (-1,9%). Mientras que los repuntes llegaron en 2014 (+2%), 2015 (+11,5%) y 2016 (+13,6%). Anticipos de este 14,6% de 2017. Cuarto año consecutivo al alza.

Optimismo en el sector inmobiliario

Los principales expertos no han tardado en destacar el ‘buen momneto’ que vive el mercado innmobiliario. ‘Se ha superado la crisis catalana, con una moderación en la venta de viviendas; pasando de crecer al 20% (junio) a hacerlo al 13% (diciembre)‘, apunta Fernando Encinar

Y aunque se han superado todas las previsiones, tanto en actividad como en precios, ‘aún nos encontramos lejos de los máximos históricos de 2007‘, recuerda Beatriz Toribio.

Además de la actividad por venta de viviendas, el año pasado también registró buenas cifras en la transmisión de fincas. Concretamente un 1,9% más respecto a 2016. Sumándose un total de 125.263 transmisiones en el mes de diciembre.

De ellas, 64.135 por compraventa. Un 4,15 más. Frente a herencias o donaciones. Cuyo número descendió en tasa interanual.

En ese sentido, y a nivel de compraventas, las fincas urbanas (incluidas viviendas) sumaron 54.510 transmisiones en el último més del año. Mientras que las fincas rústicas no superaron las 9.625 operaciones.

La vivienda usada como impulsora

La reactivación del mercado residencial sigue estando directamente vinculada con la vivienda de segunda mano.

En diciembre, de las 32.211 operaciones realizadas 26.473 correspondieron a viviendas usadas. Frente a 5.738 operaciones sobre viviendas nuevas.

En términos anuales, las ventas de pisos usados se dispararon un 15,4% en 2017 (381.163 operaciones). El mayor incremento desde 2007. Mientras que la obra nueva lo hizo un 10,8% (83.260 operaciones). Superando a 2015 y 2016.

Junto al principal tipo de vivienda, la promoción sigue estando en manos de la iniciativa privada. La vivienda libre supone el 90,2% de las transmisiones por compraventa. Frente al 9,8% de la vivienda protegida.

Aunque la venta de viviendas crecen con fuerza entre ambas. Un 15,1% la libre y un 9,5% la protegida.

Buena parte de las ventas en el Mediterráneo

Durante 2017, gran parte de la actividad inmobiliaria se trasladó a orillas de la costa mediterránea.

En porcentaje de venta de viviendas la Comunidad Valenciana fue la más destacada. Sumando 1.7563 operaciones por cada 100.000 habitantes. Por delante de Baleares (1.717 operaciones) y de la Comunidad de Madrid (1.375 operaciones).

 

Mientras que en términos absolutos, Andalucía fue la comunidad líder. La vivienda andaluza sumó 89.337 ventas. Superando a Cataluña (76.369 operaciones), C. de Madrid (70.203 operaciones) y C. Valenciana (68.512 operaciones).

En datos relativos, absolutamente todas las comunidades mejoraron en venta de viviendas. Aunque, sorprendentemente, el mayor repunte se lo llevó Castilla La Mancha con un 24,7% más de actividad. Superando a Madrid, con un 18,9%, o la Comunidad Valenciana, con un 18,1%.

Si la vida da muchas vueltas para las parejas, también son muchas para las viviendas. Hacer partícipe de un piso de soltero a nuestra pareja o llevar el divorcio a la extinción de la vivienda familiar son algunas de las situaciones que generan más dudas.

El uso y disfrute de la vivienda familiar es una de las cuestiones que tienen en común los miembros de una pareja. Una situación que se rompe con el divorcio o se reequilibra con el final de la soltería.

¿Qué sucede en caso de divorcio? ¿Es recomendable ampliar una hipoteca a estos efectos? ¿Y si la vivienda pertenece solo a uno de los dos?

El destino del hogar puede variar en función de diversos factores, tanto económicos como legales. Aunque para cambiar de la soltería a la convivencia, o viceversa, se necesita ir paso a paso.

Divorcio con vivienda familiar de por medio

Nadie dijo que acabar con una relación sea fácil. Pero cuando existe una vivienda familiar con hipoteca compartida de por medio la situación se complica.

Para comprar el 50% de la vivienda a la expareja lo mejor es llevar a cabo una extinción de condominio mutuamente acordada. Adjudicándose a la parte interesada (comprador) la cuota correspondiente de la vivienda. Previo pago de una compensación económica.

A esta acción se la conoce como adjudicación al comunero. Mientras que para la extinción acordada del condominio se recomienda la elaboración una escritura notarial. Bastante menos costosa que una operación de compraventa.

De no poder extinguirse el condominio por vía extrajudicial, la parte interesada en la vivienda familiar tendrá que interponer una demanda de división en el juzgado. Por este procedimiento, el inmueble acaba saliendo a subasta. Única manera de poder adjudicarse la mitad restante a la parte interesada.

¿Ampliar hipoteca para quedarse con la casa?

Exista o no acuerdo, si la vivienda familiar está hipotecada el banco debe consentir el cambio de situación. Es decir, la subrogación de la hipoteca.

Cuando el crédito hipotecario subsiste, las entidades bancarias acostumbra a recomendar una ampliación de la hipoteca.

Algo en lo que no comparten la mayoría de abogados. ‘No es necesario ampliar la hipoteca, únicamente subrogarla, y para ello sí que necesitamos del consentimiento del banco‘, responden desde LEAN Abogados.

A efectos prácticos, las entidades son reticentes a permitir una subrogación. Una decisión que sustentan en el hecho de que la hipoteca pasa de tener dos titulares a uno solo.

Lo mio es tuyo, incluida la vivienda

Al comprar una vivienda estando soltero, nadie imagina si aquel acabará siendo un hogar conjunto. Y si es o no muy costoso hacer partícipe de la vivienda familiar a la nueva pareja.

Existen dos opciones para ceder el 50% de la propiedad a la pareja: donar esa mitad de la vivienda o aportarla como gananciales.

La donación tendría un gravamen, el del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Determinando siendo la base imponible el valor de la mitad de la vivienday aplicándose coeficientes según el grado de parentesco.

Mientras que aportar un bien propio a la sociedad de gananciales puede hacerse sin contraprestación económica. O bien a título lucrativo (oneroso). Si es una aportación gratuita, los tribunales la entienden como una donación. Siendo gravada como acabamos de explicar.

¿Y el IRPF? ¿Y Transmisiones?

Aunque no exista ánimo de beneficio, donación y aportación a gananciales de la vivienda familiar deben pasar cuentas con Hacienda.

En el caso de una donación, al liquidar el donante el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Ya que una donación debe tributar como ganancia patrimonial. Determinándose la cantidad concreta por la diferencia entre el precio de compra y el precio otorgado al donarse el bien.

Por otro lado, aportar la vivienda de soltero a una pareja en régimen de sociedad de gananciales a título oneroso tiene otro coste. Al existir el pago de una cantidad a cambio de un bien, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Quedando, a efectos prácticos, exento este caso concreto. Algo que especifica el propio impuesto.