Si conoces a algún agente inmobiliario, probablemente ya te has preguntado ¿por qué se sienten tan a gusto con su trabajo? Lo cierto es que esta profesión aporta muchos beneficios y satisfacciones personales. Por eso, si ejercerla despierta tu interés… ¡sigue leyendo este artículo de Oi Real Estate! Las respuestas acerca de los beneficios de ser un agente inmobiliario en el mercado laboral actual realmente te sorprenderán.¿Nos acompañas?
¿Qué hace puntualmente un agente inmobiliario?
El agente o asesor inmobiliario es una de las piezas fundamentales del mercado. Sus tareas incluyen actividades diversas como:
Captar propiedades
Inspeccionar y evaluar inmuebles
Organizar visitas
Gestionar documentación
Acompañar al cliente en todo el proceso de compra/venta.
El ambiente de trabajo es sumamente dinámico y, en consecuencia, se requiere de personas comprometidas y con actitud de servicio. Por ello los agentes inmobiliarios son siempre empáticos, poseen buenas habilidades comunicativas y, por sobre todo, tienen mucha actitud.
Ahora bien, te prometimos que te contaríamos cuáles son los beneficios de ejercer esta profesión. Así que, vamos a ello.
El agente inmobiliario en el mercado laboral
Los agentes inmobiliarios reconocen, principalmente, cuatro aspectos positivos en su trabajo.
Ingresos
Según el portal Indeed, el salario medio de un agente inmobiliario en España es de 30 052 euros brutos anuales. Este promedio se obtiene buscando un valor medio entre los salarios más altos y los más bajos, por lo que los ingresos pueden ser mucho mayores. En este sentido, existe una regla de oro: cuanto más te esfuerces, más dinero ganarás.
Flexibilidad horaria
Los comerciales inmobiliarios trabajan bajo el régimen de autónomos y gracias a ello, son sus propios jefes. Esto les permite administrar su tiempo según sus necesidades, logrando equilibrar su vida personal con su vida laboral. Un objetivo sumamente difícil de alcanzar cuando se trabaja en relación de dependencia.
Permanente formación
El negocio inmobiliario es muy dinámico y esto motiva a los agentes a actualizarse. Pues están siempre al corriente de las tendencias del mercado, la suba y baja de precios y de las necesidades generales de los clientes, entre muchas otras cosas.
Gratificación Personal
El cuarto, pero no por ello menos importante, es la satisfacción de ayudar a alguien más a cumplir sus objetivos. Cuando la venta ya ha terminado, los clientes suelen estar muy agradecidos. Pues, comprar un piso es avanzar un paso más en la superación personal. Dicho agradecimiento se transformará automáticamente en satisfacción. Y no hay mejor sensación que la de sentirse realizado, ¿verdad?
Como siempre, estamos para asesorarte. Sabemos por experiencia que el mercado inmobiliario es un mundo lleno de posibilidades. Por eso, si algo de todo esto te resuena, no lo dudes más: tú también puedes ser agente inmobiliario.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo deOi Real Estate:
A menudo nos preguntan sobre el cálculo de la cuota de la comunidad y sobre los pasos que hay que seguir si un vecino deja de pagarla. Para responderles, desde Oi Real Estate hemos decidido escribir este artículo. ¡Toma nota!
En este artículo encontrarás:
Cuando adquieres o heredas una propiedad, suele generarse una preocupación: ¿cuánto tendrás que pagar por la cuota de la comunidad? Si bien el importe varía en función de cada edificio, en este artículo decidimos facilitarte toda la información relevante para que comprendas exactamente de qué se trata y por qué debe pagarse todos los meses. Vamos a ello.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Cuando el inmueble se encuentra en una propiedad horizontal, es decir, en un edificio en donde los apartamentos tienen dueños diferentes, se crea una comunidad de propietarios. Su finalidad es la de gestionar y resolver todos los asuntos que afectan a las zonas comunes como fachada, ascensores y servicios de conserjería, entre otros.
En términos legales, una comunidad es una entidad jurídica compuesta por el conjunto de los propietarios de las viviendas, las plazas de garaje y los locales comerciales (si procede) que se encuentran en un mismo edificio o urbanización. En cuanto a su organización, la comunidad de propietarios se rige por sus propias normas, las cuales están escritas en los estatutos.
Ahora bien, todos los propietarios tienen participación en la toma de decisiones de la comunidad. No obstante, este grado de participación dependerá de la superficie de la vivienda en relación con la superficie total de la finca. Pero además se consideran otros factores como las zonas comunes, la plaza de aparcamiento o el trastero.
¿Qué es la cuota de la comunidad de propietarios?
Todo lo relativo a la comunidad de propietarios está regulado por el Código Civil Español en su art. 392. Allí se especifica que “el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas”. En esta definición, el código civil se refiere a la cuota de participación, que se define en el mismo documento de la siguiente manera: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida”.
En definitiva, tal y como te mencionábamos antes, la cuota de la comunidad se fija sobre la base de la relación entre la superficie útil de cada piso, local o plaza de aparcamiento y la superficie total del edificio. Además, la cuota de la comunidad de propietarios cumple tres funciones: la de representar el porcentaje del edificio que le corresponde a cada propietario, la de darle validez a los acuerdos aprobados en junta y la de determinar el monto de dinero con el cual debe contribuir cada uno de los propietarios para solventar los gastos generales del edificio.
Cuota de la comunidad: ¿qué ocurre con los morosos?
La morosidad en las cuotas de la comunidad es habitual, fundamentalmente en aquellos edificios en donde los apartamentos se alquilan a terceros y se traslada a los inquilinos esta obligación de pago. Ahora bien, en este sentido cabe hacer una aclaración: la obligación del pago de la cuota de comunidad es del propietario. Por lo tanto, en caso de morosidad, la deuda se le reclamará a este y no a los arrendatarios de su piso de alquiler. Si eres propietario, ¡cuidado con este punto!
Al respecto, el Código Civil establece que: “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”.
Pero entonces, ¿qué puedes hacer si un propietario deja de pagar la cuota de la comunidad?
Primero: intenta por la vía amistosa
La mejor manera de iniciar una reclamación por impago es hablar en buenos términos con el vecino en cuestión. Sin embargo, los expertos recomiendan que, además del contacto personal, se envíe una carta para recordarle las deudas que tiene con la comunidad. De esta manera se deja constancia de las reclamaciones y servirá en aquellos casos en donde el procedimiento termine en la justicia.
Segundo: inicia un procedimiento monitorio
Si, a pesar de las advertencias, el vecino continúa sin saldar las deudas, entonces podrás iniciar un procedimiento monitorio. Para ello no necesitas abogado, puesto se trata de un apercibimiento por vía judicial. Sin embargo, sí será obligatorio realizar un acuerdo previo con la comunidad de vecinos. Por lo tanto, deberá realizarse una junta de propietarios en donde figure como orden del día el inicio de las acciones judiciales sobre los propietarios morosos.
Tercero: el juez reclamará el pago de la cuota de la comunidad en un plazo de veinte días
En un plazo máximo de veinte días, el juez requerirá el pago de la deuda de la cuota de la comunidad. Frente a ello, pueden producirse dos escenarios: que el propietario pague la deuda (¡problema resuelto!) o que se oponga a pagar. Si ocurre este último suceso, la comunidad podrá continuar con la reclamación interponiendo un proceso ordinario por razón de la cuantía.
Cuarto: se puede iniciar una reclamación judicial
Si la junta de propietarios puede fundamentar sus sospechas de que el vecino no va a pagar su deuda, entonces podrán saltearse el procedimiento monitorio y acudir directamente a la reclamación judicial. En este caso, también deberá convocarse a una junta especificando los puntos a tratar.
Cabe agregar que, para la adopción de estas medidas, será suficiente con obtener el voto de la mayoría de los propietarios, siempre contemplando que aquellos que no pagan la cuota de la comunidad pierden su derecho a votar.
Quinto: el juez podrá ordenar la devolución del dinero y realizar embargos
La reclamación por vía judicial debe hacerse únicamente cuando se puede demostrar debidamente las acusaciones contra el vecino moroso. De lo contrario, el juez podrá condenar a la comunidad por falta de pruebas.
Ahora bien, si se puede demostrar correctamente la sospecha de que el vecino no pagará la cuota de la comunidad, el juez procederá a reclamarle el pago y, si fuera necesario, procederá a embargar sus cuentas y sus bienes.
Esperamos haberte ayudado con toda esta información sobre la cuota de la comunidad. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanosla en comentarios!
Si has llegado hasta aquí puede que te encuentres en medio de una operación de compraventa, pero el contrato de arras está vencido, ¿verdad? De ser así, continúa leyendo este artículo. Te especificaremos cuáles son las consecuencias de este contratao tanto para el comprador como para el vendedor.
En este artículo encontrarás:
El contrato de arras, o simplemente arras, es un documento privado que se firma entre las partes para pactar la reserva de la compraventa de una propiedad. Al hacerlo, se entrega una cantidad determinada de dinero en concepto de seña.
Ahora bien, como el tema que nos compete en esta ocasión está relacionado con el vencimiento o incumplimiento de las arras, primero deberemos conocer los diferentes tipos de contratos que existen.
Arras penitenciales: en este tipo de contrato, el comprador entrega una seña en concepto de reserva. Esta funcionará como indemnización en el caso de que se venzan o incumplan las arras. Además, el contrato podrá desistirse.
Arras confirmatorias: en este caso también se entrega una seña, pero no funciona como indemnización si se incumplen las arras. No se establecen de forma clara las penalizaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penales: es una suerte de combinación entre los dos anteriores. También se realiza la entrega de una seña en concepto de reserva y esta funciona como indemnización si se incumple el contrato. Pero, además, en caso de incumplimiento, se puede exigir la venta. Es decir que el contrato no puede desistirse.
Partiendo, entonces, de estas definiciones, podemos asumir que las consecuencias por el incumplimiento de las arras dependerán del tipo de contrato que hayas firmado. Pero iremos un poco más allá para poder ser más exactos.
Contrato de arras vencido: consecuencias para el comprador y el vendedor
Cuando se firma un contrato de arras, se realiza una suerte de reserva de la propiedad. Es por ello que se establece un tiempo límite para culminar la operación. Lo normal es que el plazo sea de dos o tres meses, pero puede llegar incluso hasta los cinco meses. Cumplido ese plazo, el comprador deberá pagar la totalidad del bien y el vendedor tendrá que poner el inmueble a disposición del interesado.
Ahora bien, en casi todos los contratos se detallan las consecuencias de su incumplimiento tanto para el comprador como para el vendedor. En un contrato de arras penitenciales, por ejemplo, se especificará que: si el comprador incumple con el contrato, perderá la suma de dinero que entregó en concepto de seña (esta será retenida por el vendedor). Si, en cambio, es el vendedor quien incumple el contrato, este habrá de devolverle al comprador el doble de la suma de dinero que se entregó como señal.
No obstante, esta no es una regla general. Es decir que, dichas penalizaciones solo tendrán lugar en aquellos contratos donde se especifiquen. ¿Y si el contrato no dice nada al respecto? Según los especialistas, en estos casos, los tribunales consideran que las arras se corresponden con una promesa de compraventa y se entiende que la suma de dinero es una entrega a cuenta o adelanto. Es decir que se ha formalizado la compraventa, pero solo se ha entregado una suma de dinero por adelantado.
La consecuencia del incumplimiento en estos casos será resuelta por la justicia, pero tanto el comprador como el vendedor podrían exigir que se realice la operación en las condiciones exactas que se especificaron en las arras.
¿Cómo reclamar un contrato de arras vencido?
Se puede reclamar un contrato de arras vencido por varias vías. Pero debes saber que se trata de un contrato privado, por lo que, si el documento no refleja el tipo de penalización o si la otra parte se niega a asumir las consecuencias, puedes reclamar de la siguiente manera:
Por vía extrajudicial
En este caso, puedes contactar con tu inmobiliaria y solicitarle la reclamación por incumplimiento. También puedes enviar un burofax a la otra parte para exigirle el cumplimiento de las arras, opción que resulta conveniente porque servirá de prueba en caso de ir a juicio. Por último, puedes interponer un recurso en los juzgados para exigir el cumplimiento del contrato. Este procedimiento se conoce como un “acto de conciliación” y también servirá de prueba en una posible instancia judicial.
Por vía judicial
Idealmente, será mejor agotar las instancias mencionadas anteriormente antes de acudir a la justicia. Pero si lo consideras oportuno, podrás poner una demanda en el juzgado correspondiente para exigir el cumplimiento de las arras.
Conclusiones
Si recapitulamos, entonces, podemos afirmar que:
Las consecuencias de un contrato de arras vencido tanto para el comprador como para el vendedor, dependerán del tipo de contrato que se haya firmado.
A grandes rasgos, las consecuencias para el comprador pueden ser: verse obligado a comprar la propiedad o perder la cuantía que entregó como señal.
También de manera general, las consecuencias de un contrato de arras vencido para el vendedor pueden resumirse en: verse obligado a devolverle al comprador el doble del dinero que este último entregó en concepto de seña, o vender obligatoriamente la propiedad en los términos pactados.
Considerando la situación actual, existe cierta flexibilidad en los plazos establecidos. No obstante, todas ellas deben estar detalladas en el contrato de arras, si no, no tendrán efecto.
¿Hemos podido ayudarte a resolver tus dudas respecto de las consecuencias para el comprador y el vendedor de un contrato de arras vencido? ¡Cuéntanoslo en comentarios!
¿Quieres vender tu piso? Nosotros te ayudamos. ¡Contáctanos!
Si estás evaluando comprar sobre plano, vas por buen camino. Sin embargo, te recomendamos leer esta serie de consejos antes de confirmar la operación. Te ayudarán a identificar las buenas oportunidades y a evitar posibles imprevistos. ¡Toma nota!
En este artículo encontrarás:
Una de las opciones que nos ofrece el mercado inmobiliario para adquirir un piso es la de comprar sobre plano. Esto significa que la única información de la que dispondremos al momento de comprar es aquella que nos proporcionará la promotora, puesto que el inmueble aún no estará construido. En efecto, suelen transcurrir dos años desde el inicio de las obras hasta la entrega de las llaves.
Visto de este modo, podemos pensar que es más conveniente comprar una vivienda terminada o de segunda mano. Sin embargo, existen ciertos beneficios al comprar sobre plano de los que no podemos disfrutar de otro modo.
Ventajas de comprar sobre plano
Operaciones más económicas. Comprar sobre plano suele valer hasta un 15% menos que comprar una vivienda terminada.
Privilegio de elección. Como el edificio en su totalidad estará en proceso de construcción, otra de las ventajas de comprar sobre plano es que podremos elegir la mejor propiedad según nuestras necesidades y deseos.
Posibilidad de modificar la vivienda. La otra gran ventaja es que podremos modificar nuestra vivienda sin vernos obligados a realizar una reforma a posteriori.
Como puedes ver, comprar sobre plano es beneficioso tanto si buscamos adquirir una vivienda como si pretendemos invertir en inmuebles para alquilarlos. No obstante, esta metodología de adquisición conlleva también algunos riesgos. Aunque, afortunadamente, existen formas de reducirlos y, por qué no, de evitarlos.
Desventajas de comprar sobre plano
Comprar una vivienda que aún no ha sido construida representa en sí mismo un riesgo. Puede ocurrir que, al finalizar la obra, el inmueble no sea tal y como nos lo habían enseñado o que los materiales de construcción no tengan la calidad esperada.
Pero, además, existe otra desventaja que te hemos mencionado anteriormente: el tiempo que se tarda en construir la vivienda. El plazo medio de construcción es de dos años y, mientras tanto, habremos de pensar en una vivienda alternativa.
Es cierto también que los plazos pueden atrasarse y que la entrega de llaves puede aplazarse más de una vez. Pero si bien todo esto representa algunas desventajas, no implicarán mayores inconvenientes si somos precavidos.
Consejos para comprar una vivienda sobre plano
En Oi Real Estate queremos que puedas realizar las transacciones de forma transparente, rápida y fácil. Por eso, decidimos enumerar una serie de consejos para que puedas comprar sobre plano con éxito y sin remordimientos.
Infórmate bien antes de comprar
Ya hemos dicho muchas veces que la información es poder y esa premisa también vale para comprar sobre plano. Un anuncio en internet o un folleto informativo pueden ser suficientes para captar nuestra atención, mas no para invertir nuestro dinero sin ahondar en los detalles.
Nuestro consejo es que, antes de elegir la distribución del inmueble o la calidad de los materiales, investigues a la empresa promotora. Averigua si es realmente la propietaria del suelo donde se construirá el edificio o si cuenta con las licencias pertinentes. También es oportuno buscar experiencias de otras personas que hayan comprado sobre plano con esta misma compañía para aumentar nuestra confianza.
Pide documentos que respalden los detalles
Si bien es cierto que las nuevas tecnologías nos permiten visualizar cómo será la vivienda una vez terminada la obra, comprar sobre plano implica también dar rienda suelta a nuestra imaginación. Pero para evitar sorpresas posteriores, nuestro segundo consejo es que reúnas la mayor cantidad de documentación posible en donde se detallen las características de la vivienda.
Los planos y la memoria de calidades son documentos básicos e infaltables, pero procura saber también si puedes personalizar la distribución de los espacios, cuáles son los las zonas comunes, si tendrá plaza de aparcamiento, si el edificio tendrá ascensor… Estos detalles que pueden parecer irrelevantes frente a la emoción de convertirnos en propietarios, se vuelven sumamente importantes a la hora de recibir las llaves del inmueble. ¡Adelántate a los posibles inconvenientes!
Lee bien la letra pequeña
Este es un consejo universal para cualquier operación que implique la firma de un contrato: ¡lee la letra pequeña! En este caso, el documento deberá detallar:
El precio exacto de la vivienda, con el IVA desglosado.
La fecha de entrega de las llaves.
Las penalizaciones en caso de mora en la entrega de la vivienda.
La forma de pago fraccionada seleccionada hasta la firma de la hipoteca.
Tal y como te sugerimos para firmar el contrato hipotecario o el de compraventa, procura comprender todas las cláusulas. Y si no las comprendes, no temas preguntar al respecto o consultar con un experto.
Revisa antes de firmar
Una vez completada la construcción de la vivienda sobre plano, solo restará firmar las escrituras. Sin embargo, resta hacer una última revisión: corroborar que todo lo que se había acordado previamente se cumplió y que el procedimiento se ajusta a la legalidad. Hecho esto, ya podrás estar tranquilo. ¡Serás propietario de una nueva vivienda!
¿Y si algo no va bien durante la compra sobre plano?
Si es la promotora la que está en falta, por ejemplo, por no respetar los plazos pactados, la ley establece que todos los pagos que realizamos durante la construcción deberán devolvérnoslos a través de una cuenta destinada exclusivamente a ese fin.
Si, por el contrario, somos nosotros quienes decidimos no continuar con la compra sobre plano, el procedimiento se complejiza. En principio, deberemos verificar si el contrato incluye alguna cláusula que permita renunciar al compromiso de compra. Habitualmente, no está contemplada esta opción, pero sí se encuentran protegidos los derechos de las promotoras. Por lo tanto, si dejamos de pagar las cuotas pactadas, la promotora puede:
Retener las cantidades de dinero que se haya pactado en cada contrato y sacar nuevamente la vivienda al mercado.
No sacar la vivienda al mercado, pero obligarnos al pago de la cuantía restante.
En definitiva, lo más conveniente es estar seguros de que podremos seguir adelante con la compra sobre plano antes de asumir el compromiso. Además, debemos ser cautelosos y seguir todos los consejos que hemos enumerado anteriormente.
Comprar sobre plano es una buena oportunidad para adquirir propiedades a precios más económicos. ¿Quieres comprar un piso? ¡Contáctanos! En Oi Real Estate podemos ayudarte.
Comprar un piso a reformar es una buena alternativa. ¿Quieres conocer los motivos? En este artículo te lo contamos. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Cuando te planteas comprar un piso, puedes optar por uno en obra nueva o uno de segunda mano. Dentro de esta última opción, también surgen distintas alternativas: la de adquirir un piso relativamente nuevo o la de elegir un inmueble a reformar. ¿Por qué deberías considerar esta última opción? Aquí te lo contamos.
Ventajas de comprar un piso a reformar
Comprar un piso a reformar puede resultar conveniente tanto si pensamos en realizar una inversión inmobiliaria como si buscamos un inmueble para habitar. En el primer caso, debes saber que:
Una reforma aumenta el valor de tu piso hasta en un 20%, por lo que rentabiliza la inversión.
También hace que la vivienda se vea más atractiva y, en consecuencia, aumenta las probabilidades de venta.
En el segundo caso, es decir, cuando buscas un inmueble donde mudarte con tu familia, te interesará saber que los pisos a reformar son considerablemente más baratos que el resto de las propiedades. Por consiguiente, podrías comprarlo a un precio más accesible y diseñarlo según tus gustos y necesidades. ¡Suena bien!, ¿verdad?
Ahora bien, para que la compra de un piso a reformar resulte exitosa, deberás tener en cuenta algunas cuestiones. Así, serás capaz de diferenciar entre una buena inversión y una que es mejor no realizar.
Cinco consejos para comprar un piso a reformar
Analiza la superficie disponible
Conocer la superficie útil del piso es crucial para realizar un plan de reformas. Si bien los vendedores suelen informarnos al respecto y la escritura de la propiedad también lo detalla, lo cierto es que muchas veces se refieren a los metros construidos, mas no a los útiles. Dicha superficie puede incluir los armarios empotrados e incluso una parte de la escalera común. ¿La solución? Pedirle al vendedor si podemos medir nosotros mismos la superficie.
Estudia la distribución
Si bien una reforma puede cambiar la distribución de la vivienda, si el piso es largo y estrecho las posibilidades se reducen: habremos de diseñar sí o sí un pasillo a través del cual se distribuyan el resto de las habitaciones. Además, el inmueble ideal es aquel que cuenta con, al menos, una ventana en cada estancia, de forma tal que la ventilación y la iluminación estén aseguradas.
Analiza los planos de la vivienda
En toda construcción existen elementos fijos de los que no podrás desprenderte. Las vigas maestras o los muros de carga son algunos de ellos, puesto que su eliminación traería algunos problemas muy graves a la vivienda, como el peligro de derrumbe. En general, estos elementos aparecen marcados en los planos de la vivienda, por lo que será importante analizarlos siempre que deseemos comprar un piso a reformar.
Observa las instalaciones eléctricas
Cuando se lleva a cabo una reforma integral, suelen cambiarse las instalaciones de agua y de electricidad. Sin embargo, es conveniente saber dónde se ubican para evitar romperlas por error durante la reforma. Si las cañerías se distribuyen por el exterior de la finca, no tendremos mayores inconvenientes. Pero si están en el interior y pegadas a las vigas maestras o a las paredes, habremos de ser cuidadosos al momento de ejecutar la reforma.
Estudia los posibles defectos de construcción
Existen ciertos defectos que no se ven a simple vista, por lo que siempre es aconsejable hablar con los vecinos. Las viviendas que se encuentran en los últimos pisos, por ejemplo, suelen tener problemas de humedad. También puede ocurrir que existan defectos relacionados con la estabilidad o la mala colocación de las tuberías. En cualquiera de estos casos, te aconsejamos que visites el inmueble con un experto en reformas, él podrá decirte si tiene solución o no la tiene. En caso de que no pueda arreglarse, será mejor comprar otro piso para reformar, por más accesible que sea su precio.
¿Cuánto cuesta una reforma?
El precio de una reforma dependerá del sitio en donde se encuentre el inmueble, de su superficie total, de la calidad de los materiales utilizados y del tipo de obra. En Barcelona, por ejemplo, los valores oscilan entre los 300 € y los 500 € por metro cuadrado. En Madrid, por su parte, varían entre los 200 € y los 450 € por metro cuadrado.
Ahora bien, debes saber también que existen distintos tipos de reforma: la integral es aquella en donde la obra afecta a la totalidad del inmueble. Pero también podría reformase únicamente el baño o la cocina, según el estado de conservación de la propiedad.
¿Cómo pedir presupuesto para una reforma?
Si quieres comprar un piso para reformar, puedes ver nuestra cartera de propiedades, allí encontrarás múltiples opciones. Pero, además, podemos ayudarte a definir un presupuesto para la reforma del inmueble que te interese. El procedimiento es muy sencillo:
Contáctanos y cuéntanos qué es lo que necesitas.
Realizaremos dos presupuestos detallados de reforma, ¡gratuitos!
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¡Manos a la obra! Tú puedes relajarte, que nosotros nos encargamos de todo.
Además, te brindamos facilidades de pago, asesoramiento experto, realizamos un seguimiento del proyecto y te aseguramos transparencia y fiabilidad.
¿Quieres comprar un piso para reformar? Pídenos tu presupuesto sin compromiso.
¿Quieres comprar un piso, pero no sabes cómo elegir el mejor barrio para ti? No te preocupes, con esta guía podrás encontrarlo fácilmente. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Podríamos hacer un ranking de los mejores barrios de España para vivir con tu familia. Sin embargo, en Oi Real Estate entendemos que somos singulares y que para elegir el mejor barrio donde comprar un piso, lo mejor es evaluar las necesidades particulares. Por eso, hemos escrito este post para ti. En él te contaremos cómo encontrar tu sitio ideal para vivir.
Seis preguntas que debes hacerte para encontrar el mejor barrio donde comprar un piso
Comprar un piso requiere de mucha energía y representa una inversión considerable de dinero. Es por ello que, lo ideal, es estudiar las características del inmueble y de la zona antes de proceder con la operación.
Lo más conveniente es partir de las características generales, para luego analizar las particulares. Por eso, te aconsejamos que primero evalúes la zona en donde quieres residir y solo entonces definas las características de tu casa ideal. Para comenzar con este asunto, es conveniente que respondas una serie de preguntas:
¿Qué servicios necesitas? Es importante tener en cuenta si tú o algún miembro de tu familia utiliza el transporte público para el desempeño de sus actividades diarias. Si la respuesta es positiva, será importante analizar la accesibilidad que tiene el barrio para con las líneas de metro, bus o ferrocarriles. Además, es conveniente considerar la cercanía con los servicios esenciales: supermercados, farmacias, Centros de Atención Primaria e incluso parques o zonas verdes si vives con niños.
¿De qué presupuesto dispones? Para tomar una decisión realista, este punto de partida es importante: ¿cuántos ahorros tienes? Recuerda que los bancos solo proporcionan el 20% del valor de compra en concepto de hipoteca. Además, los gastos de una compraventa representan el 10% del precio del inmueble. Por lo tanto, tus ahorros deberán sumar, como mínimo, el 30% del precio de compra de la vivienda. Para facilitarte la búsqueda del mejor barrio donde vivir, puedes apoyarte en los informes del precio medio del metro cuadrado que proporcionan los bancos. De esta manera, podrás filtrar los barrios que se adaptan a tus posibilidades económicas.
¿Es importante para ti vivir en un barrio seguro? De ser así, puedes evaluar los rankings de los sitios más seguros para viviren cada ciudad. En Barcelona, por ejemplo, Sarriá es uno de los sitios más tranquilos en materia de inseguridad. Lo mismo ocurre con Recoletos, en Madrid.
¿Tienes tiempo para trasladarte durante la semana? Esta pregunta apunta a establecer la importancia de vivir cerca de tu lugar de trabajo o bien del colegio de los niños. En general, el tiempo no abunda durante los días de semana, por lo que evitar grandes desplazamientos puede ayudarte a optimizarlo.
¿Haces teletrabajo? ¿Te molestan los ruidos externos? Si la respuesta es positiva, procura buscar un barrio donde no haya discotecas o salas de concierto. Si bien todos estos sitios suelen estar insonorizados, la afluencia constante de gente genera ruidos molestos que podrían perjudicarte en tus horas de trabajo o de descanso.
¿Disfrutas de los espacios de ocio en tu barrio? Existen dos tipos de personas: las que disfrutan del ocio en su mismo barrio y las que deciden pasar el fin de semana en sus segundas residencias o irse de viaje. Si eres de las primeras, entonces deberás evaluar la presencia de bares, restaurantes, cines o centros comerciales en la cercanía de la casa que quieras comprar. El objetivo es que te sientas a gusto en tu nuevo hogar y todas estas cualidades ayudarán a que disfrutes de tu barrio.
Una vez que hayas respondido a estas preguntas, tendrás una idea aproximada sobre cuál es el mejor barrio donde comprar piso según tus necesidades particulares. Entonces, será momento de seguir con el mismo procedimiento, pero para definir las cualidades de la casa que quieres comprar.
Cuatro preguntas que debes hacerte para encontrar la mejor casa según tus necesidades
Ya definido el barrio, encontrar la casa de tus sueños será más sencillo. Los filtros de las búsquedas online te ayudarán a acotar las posibilidades y lo mismo ocurrirá si decides apoyarte en un profesional inmobiliario. Pero para ello, tendrás que evaluar las siguientes cualidades de la vivienda:
¿Quieres una vivienda a estrenar o aceptas una de segunda mano? Esta pregunta te ayudará a acotar la búsqueda. No obstante, posiblemente esté relacionada con la cuantía de dinero de la que dispones: los inmuebles de segunda mano suelen ser más baratos que los de obra nueva.
¿Cuántas habitaciones necesitas? En primera instancia la respuesta será sencilla, puesto que dependerá de la cantidad de miembros que haya en tu familia. Sin embargo, si tienes niños, deberás decidir en este momento si compartirán habitación o dormirán en cuartos individuales. Lo mismo ocurre si vives con tu pareja y planean formar una familia en el futuro: ¿quieren adquirir una casa donde vivir a largo plazo? ¿Desean que tenga más habitaciones para que los niños tengan su espacio en el futuro?
¿Disfrutas de la luz, el aire libre, las terrazas…? Recuerda que comprar una casa representa una inversión a largo plazo, por eso es importante elegir un inmueble que satisfaga tus gustos y necesidades. Si disfrutas del aire libre, procura buscar una vivienda con terraza, balcón, o por qué no, un ático. Lo mismo ocurre con el deseo de que tenga abundante luz natural: cuanto más alta sea la planta donde se encuentra, más probable será que disfrutes de la luz del sol durante todo el día.
¿Qué esperas de las zonas comunes? Si quieres comprar un piso con piscina comunitaria, gimnasio o servicio de portería, este es el momento de definirlo. Si buscas un edificio de alto standing, encontrarás estos servicios y muchos más.
Como puedes ver, encontrar el mejor barrio donde comprar un piso requiere de algunas preguntas sencillas. Pero podemos asegurarte que sus respuestas te ayudarán a ahorrar tiempo y energía durante la búsqueda de tu casa ideal.
Para ponértelo más fácil, puedes contactarnos. ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a encontrar la casa de tus sueños!
Existen dos tipos de inversiones inmobiliarias seguras y rentables: comprar para alquilar y comprar para vender. Pero ¿cuál de ellas es mejor? ¡Aquí te lo contamos!
En este artículo encontrarás:
La inversión inmobiliaria en España es una de las más rentables. En efecto, las propiedades han funcionado como valor refugio a lo largo de 2020, luego de que la pandemia del coronavirus desestabilizara la economía global. Pero dentro del mundo de los bienes raíces, podemos elegir diferentes opciones para rentabilizar nuestro dinero: comprar una vivienda para alquilarla es una de ellas; adquirirla para reformarla y revenderla es otra.
Sobre la base de las múltiples posibilidades, surge entonces el siguiente interrogante: ¿es mejor comprar para alquilar o comprar para revender? EnOi Real Estate decidimos analizar ambas opciones para que puedas ser tú quien decida cuál es la más conveniente.
Comprar para alquilar: ventajas y rentabilidad
Un informe del Banco de España demuestra que la rentabilidad total anual de una vivienda en 2020 fue del 5,2%. Este porcentaje se puede desglosar en dos fuentes generadoras de ingresos: el alquiler en sí mismo (que arrojó una rentabilidad del 3,7%) y la variación de los precios de la vivienda, más conocida como plusvalía (que se situó en 1,5%). Si bien estas tasas de retorno son ligeramente más bajas que las que se obtuvieron en años anteriores, continúan demostrando que se trata de una oportunidad rentable para invertir.
En efecto, las razones por las cuales deberías considerar comprar un piso para alquilarlo son las siguientes:
Aumento de la demanda: en la actualidad, muchas personas no cumplen los requisitos para solicitar una hipoteca. Esta dificultad para acceder a la vivienda propia produce un aumento en el interés por los alquileres.
Ingresos mensuales regulares: una vez que hayas encontrado a tu inquilino ideal, tendrás ingresos estables cada mes en tu cuenta bancaria.
Tiempo medio de alquiler más rápido que de venta: el tiempo medio de alquiler en España es de 49 días, mientras que el de venta es de seis meses.
Beneficios fiscales: entre las deducciones del IRPF se incluye el 60% del total de las rentas cuando el inmueble se alquila para vivienda habitual.
¿Cómo saber si comprar un inmueble para alquilar es rentable?
Existen fórmulas matemáticas que te permitirán identificar si un inmueble representa una buena oportunidad de inversión. La más popular es el cálculo de la rentabilidad neta, que relaciona el dinero invertido con las rentas anuales percibidas. La fórmula exacta consiste en:
Ahora bien, para que no queden dudas respecto de este cálculo, desglosaremos cada uno de los términos:
Por alquiler anual entendemos los ingresos percibidos en concepto de renta durante doce meses. Es decir, el alquiler mensual multiplicado por doce.
Por cargas, entendemos: el coste anual del seguro de impago, el IBI, el mantenimiento, la previsión de los meses durante los cuales la vivienda estará vacía y los costes de mantenimiento.
Con dinero invertido nos referimos a la cuantía que hayamos desembolsado para adquirir la propiedad.
Imagina, entonces, que adquieres un inmueble por 200 mil euros con la intención de obtener de él una renta mensual. Investigas otras propiedades similares y descubres que puedes alquilarlo por mil euros al mes, por lo que obtendrás unos ingresos de doce mil euros al año.
A esos doce mil euros, deberán descontársele los gastos, que en general se calculan en un 30% de los ingresos. Es decir que tendrías unos gastos anuales de 3 600 euros relacionados con el inmueble alquilado (30% de 12 000). Entonces, la rentabilidad neta de la inversión resultaría en:
Rentabilidad neta por alquiler: [(12 000 – 3 600) / 200 000] x 100
Rentabilidad neta por alquiler: 4,2%
El apalancamiento en la inversión para alquilar
Ahora bien, la situación anterior cambiará si solicitamos una hipoteca para adquirir el inmueble. En primer lugar, porque deberemos añadir los intereses hipotecarios a los gastos. En segundo lugar, porque el dinero invertido incluirá únicamente el desembolso inicial para acceder a la hipoteca. Evaluemos otro ejemplo:
Imagina ahora que decides adquirir una propiedad cuyo precio de 200 mil euros con la intención de alquilarlo. De la renta, obtendrás unos ingresos de doce mil euros anuales, que se transformarán en 8 400 luego de descontarle los gastos de mantenimiento del inmueble.
Pero, a diferencia del caso anterior, ahora decides pedir un préstamo hipotecario por el 70% de tu inversión, que son 140 mil euros. A ello deberás sumarle losintereses, que en España representan una media del 2% del dinero solicitado: 2 800 euros anuales.
En este nuevo escenario, como inversor solo utilizarías 60 mil euros de tu bolsillo para adquirir la propiedad. Entonces, el cálculo de la rentabilidad neta cambiaría.
Este aumento de la rentabilidad que produce la adquisición de deuda se conoce como apalancamiento.
House flipping: comprar para reformar y vender
Esta técnica, conocida como house flipping, consiste en adquirir propiedades antiguas, reformarlas y venderlas nuevamente. Las estadísticas indican que estas operaciones arrojan entre un 15% y un 20% de rentabilidad.
Las ventajas que lograron atraer la atención de miles de inversores en los últimos años radican en la:
Mayor posibilidad de adquirir viviendas a buen precio. Como se trata de inmuebles deteriorados, el margen de negociación del precio de compra es mucho más amplio.
Gran demanda de propiedades reformadas. Aunque el mercado de viviendas de segunda mano es el más popular, la oferta de este tipo de viviendas completamente reformadas es escasa; en consecuencia, existe una demanda importante para las pocas propiedades que se encuentran en el mercado.
Beneficios a corto plazo. A diferencia de lo que ocurre con los alquileres, comprar para vender nos permite recuperar el dinero invertido casi de inmediato.
¿Cómo saber si una propiedad para reformar es rentable?
En este caso, también podemos calcular la rentabilidad y el procedimiento será considerablemente más sencillo:
Habremos de calcular el precio de venta del inmueble y restarle: el precio de compra, los gastos asociados a la operación y los impuestos correspondientes. A ello, deberemos dividirlo entre la inversión inicial (que en este caso incluye el coste de adquisición y de la reforma) y lo multiplicaremos por cien. Así, obtendremos la rentabilidad neta.
Veamos un ejemplo:
Imagina ahora que compras una vivienda por cien mil euros, inviertes diez mil en reformarla y luego la vendes por ciento treinta mil. Se calcula que los gastos e impuestos asociados con la transacción suman el 10% del precio de venta. Entonces, la rentabilidad será igual a:
El apalancamiento también incide cuando compramos para revender, puesto que, al adquirir una hipoteca, la cantidad real de dinero invertida disminuye y, con ello, aumenta la rentabilidad de la inversión.
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos ahora que de los cien mil euros que necesitamos para comprar la propiedad, solo invertimos setenta mil (puesto que al resto lo obtenemos de la hipoteca), más diez mil de la reforma.. Además, añadimos un 2% de intereses a nuestros gastos, que suman en total 1 400 euros. Entonces, la rentabilidad será igual a:
Entonces, ¿qué es mejor: comprar para alquilar o comprar para vender?
La respuesta dependerá de tus necesidades puntuales. Si bien comprar para vender es más rentable que arrendar la propiedad, esta segunda opción implica un ingreso de dinero estable y sostenido en el tiempo. En el largo plazo, el dinero proveniente de las rentas podría superar en cuantía al proveniente de la venta. No obstante, si lo que necesitas son ingresos inmediatos, entonces comprar para vender será la opción ideal para ti.
Sea cual fuera tu decisión, puedes estar tranquilo: una inversión inmobiliaria bien hecha es rentable y segura. ¿Quieres recibir apoyo profesional en tu inversión? ¡Contáctanos! Estaremos encantados de ayudarte.
En este artículo te contaremos cuáles son las estafas más comunes al comprar un piso. Así, podrás adelantarte a los riesgos y adquirir la propiedad sin inconvenientes. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Puede que quieras comprar un piso para vivir con tu familia o que busques una oportunidad para rentabilizar tus ahorros. Quizás realices esta operación una sola vez en tu vida, o quizás termines por avocarte a la inversión inmobiliaria. En cualquier caso, una cosa es segura: nadie quiere ser víctima de una estafa. Por eso, en Oi Real Estate decidimos contarte cuáles son las prácticas desleales más habituales y qué puedes hacer para evitarlas.
En este sentido, no pretendemos alentar la desconfianza infundada, sino advertirte sobre cuáles son las estafas más comunes al comprar un piso. De esta manera, estarás en condiciones de adelantarte a los riesgos y evitar lamentos en el futuro.
Las cinco estafas más habituales al comprar un piso
Casa en venta con cargas pendientes
Lo primero que debes saber es que las cargas de la vivienda pesan sobre la propiedad, no sobre el titular. Esto quiere decir que, al comprar un inmueble con cargas (que probablemente desconocíamos), las deudas se transmiten al comprador.
Ahora bien, las cargas más comunes son: las hipotecas, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las deudas con la comunidad de vecinos y con los suministros. Entonces, ¿cómo puede evitarse esta estafa al comprar un piso? La fórmula es muy simple:
Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar las cargas del inmueble. Si existiera una hipoteca o una solicitud de embargo, se especificaría en este documento.
Pide un certificado de deuda cero con la comunidad.
Solicítale al vendedor que te enseñe el último recibo de pago del IBI y de los suministros.
El vendedor no es el titular de la vivienda, aunque se presente como tal
También puede ocurrir que el vendedor se presente como único propietario de la vivienda, pero que en realidad no lo sea. En estos tiempos, es poco probable que alguien nos permita hacer una visita en un piso que no le pertenece. Sin embargo, hay otra problemática que sí es habitual: que la titularidad sea compartida porque el inmueble proviene de una herencia. En este caso, el contrato de compraventa no tendrá validez a menos que lo firmen todos los herederos.
Entonces, ¿cómo podemos prevenir este tipo de estafas al comprar un piso? De la misma manera que en el punto anterior: solicitando una nota simple. En este documento se detallan todos los datos relevantes del inmueble y, además, son de dominio público. Por lo tanto, podrás conocer en menos de cuarenta y ocho horas los datos relativos a la titularidad de la vivienda.
“Aquí tenemos un sistema de registro de la propiedad buenísimo que, con consultar el registro, puedes saber quién es el propietario del inmueble porque esa información es pública. La gente o lo desconoce o por lo que sea no lo hace o le presentan una versión antigua del registro. Pero la información del registro no se puede falsificar”, explican desde de KPMG Abogados para Business Insider.
Viviendas de obra nueva sin aval bancario
Siempre que compramos una vivienda en obra nueva, debemos entregar una cuantía determinada de dinero a cuenta del precio de compra, para cuando la obra esté terminada. Según la legislación española, esta suma debe estar garantizada de tal forma que, si no se termina la obra o si no nos venden la propiedad en el plazo estipulado, la empresa promotora tendrá que devolvernos esa cantidad más un porcentaje de interés. Para ello, toda cantidad de dinero que se entrega debe estar garantizada con un aval bancario, que se conoce como seguro de caución.
“Hay promotores y vendedores que se saltan este paso. La gente, que por lo general no sabe que eso tiene que estar garantizado, entrega el dinero y el promotor no cumple y no tienes un aval bancario o una póliza de seguro para garantizarlo“, alertan desde KMG.
Para evitar, entonces, este tipo de estafas, lo recomendado es exigir la presentación de un aval bancario cuando compramos un piso en obra nueva.
Préstamos personales con garantía hipotecaria
Aunque el sistema financiero está muy bien supervisado, puede ocurrir que, cuando un banco nos deniega la hipoteca, evaluemos la posibilidad de solicitar dinero a un prestamista. Lo que obtendremos en estos casos es un préstamo personal con garantía hipotecaria, donde las condiciones son diferentes al préstamo hipotecario como tal.
“Cuando se hipoteca un inmueble a través de compañías prestamistas que no están sujetos a la supervisión del Banco de España —es decir, préstamos personales con garantía hipotecaria, aclara—, se pueden encontrar irregularidades tanto en el valor de tasación, como en la actualización de las cuotas o simplemente en las condiciones bajo las que se puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria. Igualmente, desde comisiones excesivas por amortización anticipada, por retrasos en el pago o por la cancelación total del préstamo“, añaden al respecto desde el despacho de abogados.
En este sentido, lo ideal es solicitar el préstamo hipotecario en nuestro banco de confianza. Si este rechaza nuestra solicitud, será prudente esperar hasta cumplir con los requisitos y entonces volver a solicitarla.
Ventas de terrenos no urbanizables
Comprar un solar para edificar nuestra vivienda también es una práctica habitual. No obstante, es importante investigar las características del terreno antes de adquirirlo, porque otra de las estafas más comunes al comprar un piso es la de vender solares inutilizables como propiedades urbanizables.
Para evitar este posible inconveniente, lo ideal es acudir al departamento de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente para conocer la situación urbanística del terreno.
Como puedes ver, las estafas al comprar un piso pueden evitarse. La información es poder, y en este artículo te hemos brindado las herramientas suficientes para que te sientas tranquilo a la hora de adquirir una nueva propiedad.
¿Tienes más inquietudes? ¿Quieres recibir asesoramiento? ¡Contáctanos! En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte.
Si te encuentras en la situación de haber decidido vender tu vivienda, uno de los documentos que deberás obtener es el de la Cédula de habitabilidad. A continuación te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de ella.
En este artículo encontrarás:
Qué es la cédula de habitabilidad
En primer lugar, es importante aclarar que las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad con las cuales una vivienda debe cumplir para obtener la cédula correspondiente y poder ser vendida, varían según cada Comunidad Autónoma.
Estas normas o decretos municipales que las Comunidades emiten, si bien varían en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación.
Es un documento administrativo otorgado por el ayuntamiento del lugar donde se encuentra la vivienda. En él, se acredita que el inmueble reúne ciertos requisitos mínimos que garantizan su habitabilidad.
Condiciones mínimas de habitabilidad
Dependencias que debe poseer
Para ser habitable, se exige que una propiedad esté formada por varias habitaciones o dependencias. En caso de que se trate de una vivienda reducida o de un único dormitorio, lo mínimo con lo que debe cumplir en materia de habitaciones es lo siguiente:
Una cocina, un salón y un comedor: en este caso, salón y comedor pueden integrarse, formando un salón-comedor. También existe la posibilidad de fusionar los tres espacios mencionados, formando un salón-comedor-cocina. A esta última opción se la conoce con el nombre de cocina americana.
Un dormitorio principal o único: esta habitación debe contar con espacio suficiente para incluir una cama matrimonial, una cómoda y un armario.
Un baño completo: este debe estar compuesto por un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
Superficies o dimensiones mínimas que debe tener
En el caso de las superficies, las distintas dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:
Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo, que es el encargado de distribuir el acceso a las diferentes habitaciones de la vivienda.
Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.
Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.
Cocina: este espacio debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, que son los siguientes:
Extractor de humo.
Fregadero
Encimera
Horno
Toma para colocar una lavadora.
Cabe volver a aclarar aquí que existe la posibilidad de integrar salón y comedor, como también de fusionar salón, comedor y cocina. En estos casos, debe ampliarse la superficie de dichos espacios.
Dormitorios:
Principal: como mencionamos previamente, en esta dependencia deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda.
Dormitorio simple: en caso de que no haya dormitorio principal o que haya más de uno, para un dormitorio simple se exige que cuente con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
Dormitorios dobles:en caso de que haya una habitación en donde se puedan ubicar dos cama, las dimensiones mínimas requeridas son de 8 metros cuadrados.
Baño principal: como mencionamos, este espacio debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
Aseo o segundo baño: este espacio es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.
Condiciones mínimas de salubridad e higiene
Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:
Iluminación: las características de la vivienda deben garantizar una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad. Este requisito es obligatorio para todos los espacios de los que hablamos, menos para los pasillos, los recibidores y los baños. Cabe aclarar que la superficie mínima de iluminación en cada habitación debe ser de alrededor de un 10%.
Ventilación: en este caso, las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior. Existen dos tipos de ventilación que las disposiciones diferencian:
Ventilación a través de ventanas: la superficie de estas aberturas debe ser, como mínimo, de un 10% en relación con las dimensiones de la habitación en donde se encuentran. Cabe aclarar que pueden ser las mismas aberturas a través de las cuales ingresa la luz natural. En este caso, los baños pueden contar con ventilación por sumideros o ventanillas. Por otro lado, no se exige que los pasillos y recibidores cuenten con ventanas.
Ventilación continuada: aparte de las ventanas, la vivienda debe disponer de un sistema de ventilación continua, de manera que, aunque todas las aberturas se encuentren completamente cerradas, exista una corriente de aire que renueve constantemente el aire.
Condiciones mínimas de seguridad
Las condiciones mínimas de seguridad hacen referencia a diferentes tipos de instalaciones que permiten el uso de servicios, las cuales deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:
Instalaciones
La vivienda, como mencionamos, debe disponer de las instalaciones correspondientes para el uso de energía eléctrica, agua fría y caliente sanitaria, desagües y telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:
Eléctrica: debe contar con elementos adecuados como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.
Fontanería: debe poder ofrecer agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en todas las zonas con grifos y una llave de corte general.
Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.
Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.
Materiales de suelos, paredes y techos
En este caso, los materiales que componen a la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser adecuada.
¿En qué consiste la cédula de habitabilidad de una vivienda?
Ahora que ya conoces cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad con las cuales debe cumplir una vivienda, ¿cómo puede acreditarse que la propiedad se atiene a estos requisitos al momento de venderla? El documento que lo certifica es la cédula de habitabilidad.
Esta cédula de habitabilidad es expedida por la Oficina de la Vivienda o por cada ayuntamiento, teniendo en cuenta que los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado o a un profesional, como un arquitecto, para que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.
También es importante tener en cuenta que los requisitos de los que hablamos en este artículo son de carácter general, por lo tanto será necesario que averigües cuáles son específicamente en la Comunidad que te corresponde.
En este artículo te contamos más acerca de este documento.
Tipos de cédula de habitabilidad
El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.
Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.
En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.
Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.
Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.
Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
¿Es obligatorio tramitarla para vender una vivienda?
Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para iniciar su venta, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.
Por el momento, para vender un inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
Exoneración de cédula de habitabilidad
Sin embargo, hay un caso bastante frecuente en el que se puede escriturar un piso sin cédula de habitabilidad. Y conviene que los técnicos lo tengan presente para que no los agarre desprevenidos. Se trata de viviendas que se adquieren para una reforma integral, ya sea porque están en estado semirruinoso o porque solamente gracias a ese proyecto de reforma, podrían conseguir el certificado de habitabilidad.
En estos casos, existe un documento que se denomina “Certificado de exoneración de cédula de habitabilidad”. Es un modelo tipo que se puede descargar en el caso de Cataluña de la misma web del Colegio Oficial de Arquitectos, en el que hay que especificar la situación y referencia catastral del inmueble y los datos del arquitecto que certifica la exoneración.
Es muy importante que el técnico que rellene este impreso tenga previsto que el cliente –movido por las decisiones de su representante o de la notaría que se haga cargo de la compraventa– pida que el certificado de exoneración esté firmado con una legitimación notarial.
Pacto entre partes firmantes
El segundo caso frecuente en el que se puede escriturar sin cédula de habitabilidadesmediante acuerdo entre las dos partes, la compradora y la vendedora. Sabemos que en Cataluña el Decreto 141/2012 es de obligatoria aplicación en estas operaciones, pero es el arquitecto la máxima autoridad en lo que se refiere a certificar las correctas condiciones de habitabilidad de un inmueble
Por tanto, la existencia de un certificado de habitabilidad visado y tramitado en la Oficina de Vivienda, con su número de registro y sus comprobantes de pago, es suficiente para que se pueda avanzar en el proceso de compraventa y cerrar operaciones.
¿Puede gestionar la cédula de habitabilidad una inmobiliaria?
Al contratar los servicios de una agencia inmobiliaria, tanto si se trata de una proptech como de una tradicional, muchos de los trámites y documentos que se necesitan para vender la casa los gestionarán ellos. La cédula de habitabilidad es uno de los trámites que bien puede realizar la inmobiliaria.
¿El notario necesita la cédula de habitabilidad para la escritura?
Como hemos mencionado, algunos de los documentos para vender un piso los vamos a necesitar en varias fases de la venta. Bien sea porque nos la pida el comprador o porque lo necesitemos para promocionar la venta. La cédula de habitabilidad es uno de los documentos que el notario necesitará para la escritura.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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Existen tres vías para adquirir una propiedad en España: la primera es la herencia, la segunda es la compraventa y la tercera es la usucapión. De las dos primeras ya hemos hablado en reiteradas oportunidades. Pero ¿en qué consiste la usucapión de bienes inmuebles?
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad de un bien luego de haber sido su poseedor por un tiempo determinado. Se conoce como adquisición originaria porque no existe la figura de un tercero que haya transmitido la propiedad.
En definitiva, si alguien ha sido poseedor de un bien inmueble durante el tiempo estipulado por la ley, la justicia reconocerá que merece ser su propietario. En consecuencia, podrá adquirir la propiedad sin mediar una compraventa.
Ahora bien, existen muchos mitos y verdades alrededor de la figura de la usucapión de bienes inmuebles. Es por ello que analizaremos las pautas establecidas en el Código Civil de España.
Posesión natural y posesión civil: ¿usucapión de bienes inmuebles?
El código civil distingue entre la posesión natural y la posesión civil. La posesión natural es aquella donde el poseedor tiene la mera tenencia o disfrute del bien inmueble. Es decir, serían poseedores naturales: los vigilantes de la finca, los inquilinos, los custodios del bien, etc. Y, en ninguno de estos casos, se puede proceder a la usucapión.
Este punto es realmente importante porque existe la creencia generalizada de que, si estás alquilando tu propiedad, el inquilino podrá transformarse en dueño del bien inmueble por usucapión luego de transcurrida cierta cantidad de tiempo. Pero esto no es así, pues el arrendatario solo goza de posesión natural.
La posesión civil, en cambio, sí es válida para la usucapión de bienes inmuebles y se define como la tenencia de la propiedad con la intención de ser dueño del mismo. Cuando se recibe una donación, se procede a comprar una propiedad o se ocupa un piso abandonado el poseedor podría convertirse en dueño del bien.
Sin embargo, para que la posesión civil sea válida para usucapir un bien inmueble, debe cumplir con ciertos requisitos.
La posesión civil debe ser pública, pacífica e ininterrumpida
El código civil, en su artículo 1941, establece que: “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.
Sobre el primer ítem, que se refiere a la posesión en concepto de dueño, ya hemos hablado. Pues este término se define como la posesión ejercida por el dueño del inmueble o por la persona que tenga motivos suficientes para creerse dueño.
Que la posesión sea pública implica que el poseedor sea reconocido por la sociedad como dueño de la propiedad. Aquí nos detendremos para hacer una observación: los datos del Registro de la Propiedad son de dominio público. Por lo tanto, un bien que esté inscripto en él no podrá ser usucapido, ya que la posesión pública le corresponderá a aquel que figure como dueño en el registro.
Que sea pacífica implica que no se haya tomado el bien inmueble por la fuerza. Por lo tanto, un okupa no podrá usucapir salvo que no haya generado ningún daño en los elementos comunes o privados de la vivienda en el momento de la usurpación. Pero en aquellos casos en los que el okupa le venda la propiedad a otra persona, esta última sí podrá usucapir: pues no habrá ejercido la violencia y se considerará a sí misma como dueña del bien. Esto será así siempre y cuando se cumplan también el resto de los requisitos.
Por último, que sea ininterrumpida significa que el período de posesión del bien debe ser continuado. En este sentido, se podrá interrumpir la posesión por reclamaciones judiciales o extrajudiciales o porque el poseedor deja de usar el bien por un período mínimo de un año.
Existen dos tipos de usucapiónde bienes inmuebles
En el código civil se distinguen la usucapión ordinaria y la extraordinaria. Estas se diferencian por dos aspectos esenciales que definiremos a continuación.
La buena fe: se refiere a aquel que cree que es dueño de la cosa. Por ejemplo, cuando el comprador de una propiedad está convencido de que quien se la vende es el auténtico propietario del inmueble.
El justo título: este requisito implica que el propietario del bien debe tener un título que acredite que puede transferir la vivienda. Por ejemplo, debe tener la escritura de la propiedad o un contrato de compraventa.
Sobre esta base, entonces, se definen los dos tipos de usucapión de bienes inmuebles.
Usucapión ordinaria
Consiste en adquirir la propiedad con buena fe y justo título. En este caso, el plazo para adquirir los derechos de la propiedad es de diez años. Con la excepción de que la persona que posee el derecho real viva en el extranjero, pues en este caso el plazo será de veinte años.
Usucapión extraordinaria
La usucapión extraordinaria es la más común en España. Pues a través de esta maniobra se puede adquirir la propiedad sin buena fe y justo título. En otras palabras, a través de la usucapión se puede adquirir un bien inmueble por el simple hecho de probar la posesión del mismo durante un período de tiempo determinado.
En este caso, el plazo es más amplio que en las ordinarias y consiste en treinta años ininterrumpidos.
Aquí cabe hacer otra aclaración importante. Aunque suene paradójico, el tiempo de posesión es “heredable”. Por ejemplo:
Si un hombre fue poseedor de un bien inmueble durante quince años, pero luego fallece, a dicha posesión la heredarán sus hijos y el tiempo seguirá contabilizándose desde el día en que su padre poseyó la propiedad.
Casos típicos de usucapión en España
El problema de la ocupación no es una novedad en nuestro país. En efecto, sabemos que este tema preocupa a todos los propietarios y por eso desarrollamos este artículo donde te contamos cómo proteger tu piso en venta de los okupas.
Pues el ejemplo más característico de usucapión, es el de la ocupación. Así, muchas organizaciones explican cómo adquirir viviendas abandonadas a través de esta metodología. Entonces, proceden a okuparlas de forma pacífica, sin dañar el inmueble, y actuando como legítimos propietarios. Pasados treinta años, podrían declararse propietarios de pleno derecho tras realizar los trámites correspondientes.
Sin embargo, para tu tranquilidad, es importante que recuerdes que:
Si estás inscripto como titular de la vivienda en el Registro de la Propiedad, serás reconocido públicamente como único propietario y en este caso no podrán usucapir tu vivienda.
Los inquilinos son poseedores naturales, por lo cual no podrán usucapir tu propiedad desde ningún punto de vista.
Siempre podrás iniciar acciones legales en el caso de que tu propiedad haya sido okupada. Te recordamos que la mayoría de los casos de ocupación corresponden a usucapión extraordinaria. Por lo tanto, tendrán que transcurrir treinta años de posesión ininterrumpida para que puedan reclamar la titularidad del inmueble.
Recuerda también que la mejor manera de evitar la ocupación es que tu piso esté alquilado y que disponga de un buen sistema de alarmas.
Esperamos haberte ayudado con toda esta información. Como siempre, en Oi Real Estate estamos para acompañarte. Por eso, si quieres vender, comprar o alquilar una propiedad, ¡no dudes en contactarnos!
Si tienes algún comentario para hacernos, puedes dejarlo en la casilla debajo del post. Nos interesa mucho tu opinión!
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