Nadia Redacción

¿Estás cansado de alquilar, o todavía no te encuentras en condiciones de ser el propietario de un piso? En Oi Real Estate te ofrecemos la alternativa de alquiler con opción a compra en España, que puede ser la salvación a todos los problemas.

Uno de los principales dilemas que surgen a la hora de adquirir una casa, es mediante qué opción se obtiene la misma. Instantáneamente, surgen dos alternativas en función de la conveniencia ¿comprar o alquilar? Pero ¿qué pasaría si alquilaras una vivienda durante un tiempo y luego compraras esa casa? Aunque resulte de lo más extraño, esa opción es posible.

Alquilar puede ser un gran beneficio a corto plazo, ya que permite hospedaje para vivir, si no se cuenta con el poder adquisitivo para comprar una vivienda. Sin embargo, el sueño de la mayoría de las personas es poseer casa propia y no tener la necesidad de vivir de alquileres, por lo que la alternativa del alquiler con opción a compra, viene siendo una gran idea.

Si estás pensando en adquirir una vivienda, te encuentras ante una de las decisiones más grandes de tu vida. Por lo que valorar las distintas posibilidades que existen es fundamental para conseguir aquella que mejor se adapte a las necesidades y características de cada cual. Lee este post para realizar la mejor negociación de alquiler con opción a compra.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un acuerdo con el arrendador, como en cualquier otro contrato de alquiler. Sin embargo, aquí existe un contrato mixto con subacuerdos; por un lado, el propiamente dicho: el de alquiler y otro, en donde existe la posibilidad de una futura compraventa.

Mientras esté en vigencia el contrato de arrendamiento, el arrendatario se comprometerá a pagar la renta todos los meses, por un período de tiempo establecido. La cuota de arrendamiento no debe ser más alta de lo habitual, pero como en cualquier compra se pide un adelanto, que servirá para pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Al momento que se concluye el contrato, el inquilino se encuentra en condiciones de comprar esa vivienda; donde el actual y todavía propietario, deberá descontar las rentas pagadas.

¿Qué debe hacerse para acceder al alquiler con derecho a compra?

El propietario del inmueble no puede alquilar, ni vender la vivienda a terceros; ya que rige el contrato con derecho a compra y debe respetarse hasta el plazo que se haya establecido en el contrato. A la vez, que no está obligado a fijar un adelanto inicial por el terreno, pero es muy necesario; ya que al adquirir esa suma, el arrendador se asegura el interés de su inquilino en la compra de su vivienda.

El arrendatario tendrá exclusividad en la compra de la vivienda, en el tiempo pactado en el contrato del alquiler con derecho a compra. El precio de compraventa fijado, no puede modificarse por ningún motivo, ya que fue algo que se pautó antes de que se llevara a cabo el alquiler de la vivienda; mientras que el precio del alquiler podrá sufrir modificaciones si el dueño lo exigiera.

Si ocurriera que el inquilino se retrasa con el pago de las mensualidades, existe la posibilidad de que pueda perder la opción a compra y también, el adelanto que haya aportado, como primer pago de su futura vivienda.

¿Cómo es el contrato de viviendas de alquiler con opción a compra en España?

En primer lugar, el contrato que se requiere para un alquiler con opción a compra en España es el que se conoce por el nombre de contrato mixto. Se trata de dos contratos, por un lado un contrato de alquiler y por otro uno de compraventa. El que corresponde al alquiler se rige por lo que se encuentra estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por otra parte, el de compraventa se regula por lo dictado en el Código Civil.

En el contrato del alquiler con derecho a compra, se deben estipular los años en que se vivirá de alquiler, el precio de venta de la casa y la prima o adelanto que se haya aportado, si es que se estableció por contrato, que se cumpliera.

¿Qué debe incluir el contrato?

En un contrato de alquiler con opción a compra en España, es necesario que figure el plazo de arrendamiento, la cantidad de tiempo en la que pueda comprarse la vivienda, la cuota del alquiler que se pagará por mes, establecer quién pagará los gastos ante una posible reforma. En el contrato de compraventa, debe especificarse que el arrendador quiere vender su inmueble, el precio fijado de venta, las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra y la prima inicial habilitada por el derecho a la compra.

¿Qué ocurre si terminado el plazo acordado, se decide no comprar la vivienda?

Esto dependerá del acuerdo que se haya establecido entre el arrendador y el arrendatario. Es muy probable, que se pierda el adelanto pagado y las cuotas abonadas en concepto de alquiler.

Sin embargo, al decidir la alternativa de alquiler con opción a compra, se adquiere el compromiso de comprar la vivienda, una vez terminado el plazo acordado en el contrato. No es una decisión a la que se le pueda negar,si ya se la aceptó en el contrato firmado al alquilar la vivienda al arrendador.

También puede ocurrir, que haya una prolongación en el período del alquiler; correspondiendo al arrendador, conceder la extensión o no. Pero esto, no suele ser lo común, ya que los inquilinos consiguen la titularidad del hogar, mucho antes del término del contrato.

¿Cuáles son los beneficios de poseer este tipo de alquiler?

Es una opción muy buscada por aquellos que desean comprar un piso, pero que no pueden hacerlo en el momento presente, por no contar con el suficiente poder adquisitivo requerido. El alquiler con derecho a compra, permite que las cuotas pagadas por el arrendamiento se destinen al pago de su futura vivienda; lo que da tiempo suficiente de ahorro, que permitirá al largo plazo, la compra del inmueble.

Al establecerse el precio de compra en la firma del contrato, se produce un beneficio para el comprador si los precios suben. Al saber que se obtendrá la vivienda con el precio fijado tiempo atrás, se consigue que los inquilinos no deban preocuparse por las subas en el precio del mercado y puedan pagar su vivienda, sin sobreprecios; existe la seguridad de que podrá adquirirse la casa.

En el alquiler con opción a compra, se puede conocer la vivienda en profundidad y observar qué es lo que lo que falta, para modificarla y vivirla como propia.

¿Qué desventajas tiene el alquiler con opción a compra en España?

Prima de opción a compra: No es de carácter obligatorio, sin embargo si es bastante frecuente. Se trata del pago por adelantado de un porcentaje del coste de la casa. Este porcentaje debe pactarse entre ambas partes. En caso de no realizarse la compra del inmueble, el inquilino la pierde a modo de penalización. El valor de la casa es cerrado: Esto significa que, sin importar si el mercado sube o baja el valor final es el acordado por las partes en el contrato.

La carga fiscal para el inquilino es importante. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:

• Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. Siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
• La opción de compra estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación, conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.

Efectos fiscales de este alquiler

Antes de proceder a formalizar un contrato de estas características es necesario tener en cuenta que existen unos efectos fiscales sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITP AJD). En el supuesto de que sea una vivienda usada y el vendedor sea un particular.

• En el caso de que en el contrato figure únicamente el plazo y el precio de la vivienda, el propietario deberá declarar anualmente lo percibido. Y el inquilino, sujeto a ciertos requisitos y a su residencia, podrá deducirse la cuota del alquiler por las cantidades pagadas.
• Si a la opción de compra se le diese un valor, el inquilino deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre la cuantía de la misma. En caso de que no se establezca un precio por dicha opción, se tomará como base el 5% del precio acordado para la futura compraventa. También se aplicará esta regla si el precio acordado por la opción es inferior al 5% del precio acordado para la compraventa.
• Cuando se realice la venta, según como se haya acordado en el contrato, las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda, así como el precio de la opción recibidos por el propietario podrían minorar el valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial del vendedor.
• No obstante, el inquilino/comprador, deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre el precio acordado para la compraventa.
• En caso de no ejercer la opción, el inquilino podría registrar una pérdida patrimonial en su IRPF, al perder dicho derecho de compra.

Si quieres saber más, sobre las distintas opciones que tienes a la hora de adquirir una vivienda. Te invitamos a comunicarte con nosotros.

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