Autor

Luisina

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Si tienes pareja, uno de los pasos más importantes es ir a vivir juntos. Esto se debe a que es en la convivencia del día a día cuando realmente vemos si somos compatibles para vivir en pareja. Sin dudas es una prueba de fuego para cualquier relación. En muchos casos, se acuerda que uno de los dos vaya a vivir al piso del otro. Y es ahí cuando surgen dudas ¿puede vivir mi pareja en mi piso de alquiler?¿debo avisar a mi casero si viene a vivir conmigo?¿me puede reclamar por incumplir el contrato?¿qué pasa si después dejamos de vivir juntos?

Es por eso que hoy con Oi Real Estate te queremos dar la respuesta a estas y otras dudas que puedan surgir durante esta situación. Si quieres saber todos los detalles…

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¿Estoy obligado por ley a avisar que mi pareja vivirá en mi piso de alquiler?

Es conveniente avisarle a tu casero, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la sustitución de la pareja en el alquiler para el caso del fallecimiento del arrendatario. Esto siempre y cuando estén casados. Para ejercer este derecho hay que comunicar la muerte en el plazo de tres meses al arrendador, junto con la documentación que acredite de la defunción y el cumplimiento de los requisitos expresados.

Sin embargo, también está la opción de que puedan acreditar una convivencia mínima de dos años o sin dicho requisito, tengan descendencia común

Y si llega a existir el caso de que exista una deducción autonómica por alquiler, sólo tendrá derecho a ella el titular del contrato. En esa situación, además de darle aviso a tu casero, es recomendable modificar el contrato de alquiler para que ambos puedan tener derecho a esa deducción fiscal.

Entonces, aunque no estés obligado por ley, lo mejor siempre es comunicarlo, para evitar posibles líos.

¿Qué ocurre si no le doy aviso al propietario?

Si decides no notificar nada y el propietario se entera o tiene conocimiento de que tu pareja empieza a compartir tu piso, puede considerar que se ha producido un subarriendo o una cesión no consentida del contrato de alquiler. En ese caso puede iniciar el procedimiento para finalizar el contrato, ya que de lo contrario se incumpliría el artículo 8 de la Ley mencionada.

¿Qué pasa si dejamos de vivir juntos?

Si se le informaste a tu casero que la pareja se mudaba a vivir en el inmueble, y ahora la convivencia terminó y teniendo en cuenta que están casados o son pareja de hecho, el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos indica qué pasos debemos seguir.

Dentro del artículo se indica que el inquilino debe informar que renuncia al contrato por separación o divorcio. Luego el propietario puede solicitar al cónyuge que se quede en la vivienda. Siempre y cuando este confirme su intención de permanecer en ella y, por lo tanto, asumir la responsabilidad total del contrato de alquiler.

Si el inquilino no contesta en un plazo de 15 días, se considerará que el contrato queda finalizado.

En el caso de que una parte de la pareja abandone la vivienda sin avisar al propietario, el que se queda en el inmueble le tendrá que informar de la situación al casero. Esto deberá ocurrir en el plazo de un mes si su intención es continuar con el contrato de alquiler.

¿Puede vivir mi pareja en mi piso de alquiler?

Ahora bien, si es una pareja de hecho, la persona que se quede tiene derecho a permanecer en la vivienda siempre que se pueda acreditar la convivencia durante los dos años anteriores, o bien se tengan hijos en común.

Quién tiene derecho a quedarse el piso de alquiler en caso de que la pareja se separe o divorcie

Una causa muy común al momento de rupturas o conflictos de pareja es cuando viven juntas en un piso de alquiler. Ya sea por divorcio o separación de pareja de hecho, ¿Quién tiene derecho a quedarse en el piso?

Dentro de los procedimientos de divorcio y separación matrimonial, dentro del mutuo acuerdo, o un juez, otorgan el uso y disfrute de una vivienda. Esto durará hasta el momento de haber constituido el domicilio familiar a uno de los cónyuges. Ya sea en propiedad o en alquiler.

En este caso, esta medida se llevará a cabo cuando la vivienda es utilizada por la familia en régimen de propiedad o arrendamiento.

Cuando una pareja de hecho o un matrimonio que está ocupando una vivienda en alquiler, se rompe, es importante comunicar al arrendador del inmueble la nueva situación. Y el hecho de no hacerlo puede traer consecuencias tanto para:

  • El cónyuge que pretende quedarse en la que ha sido la vivienda familiar.
  • Para el cónyuge que la abandona.

Las consecuencias y el accionar son distintas. Una depende cuando sólo uno de los cónyuges es el firmante del contrato de alquiler y la otra es que ambos sean coarrendatarios.

Una parte de la pareja es quien firma el contrato de alquiler

En el primer caso, si la voluntad del cónyuge no titular es seguir viviendo en el inmueble, debe cumplir con los requisitos que establece el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta forma se podrá evitar que el arrendador finalice este contrato. Siempre y cuando el uso y disfrute del inmueble sea atribuido en el procedimiento judicial de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

Coarrendatarios

En el segundo caso, cuando ambas partes han firmado el contrato y uno de ellos abandona la vivienda, se deberá comprobar cuál es el régimen de responsabilidad que se estableció en el contrato. Este podrá ser de mancomunidad o de solidaridad. Lo que supone que a cada uno le corresponda su parte o cuota en el contrato o bien que cada uno tenga una obligación sobre la totalidad del contrato.

¿Cómo debes comunicarle al casero que tu pareja se va del piso de alquiler?

Habrá que comunicarle al arrendador a través de burofax o requerimiento notarial. De esta forma se podrá establecer un prueba indiscutible de la admisión por el dueño de la vivienda.

El nuevo titular del inmueble le deberá pedir al propietario que ponga a su nombre los recibos de la renta que le corresponderá a partir de ese momento.

¿Puede vivir mi pareja en mi piso de alquiler?

Esperamos que este post acerca de todo lo que necesitas saber sobre tu pareja yendo a vivir a tu piso de alquiler, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Oi Real Estate

Un tercio de los jóvenes de entre 20 y 35 años vive en 40 ciudades donde la oferta de vivienda en alquiler por debajo de los 600 euros al mes es mínima. Por eso hoy con Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes saber sobre las limitaciones del bono de alquiler.

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¿Cuántos euros se van a repartir y quienes tienen el derecho al bono de alquiler?

Ya son más de 400 millones de euros los que va a repartir el conocido Bono Joven al Alquiler entre 2022 y 2023. Esto es posible gracias a haber pasado por el Consejo de Ministros y por la Conferencia Sectorial de Vivienda.

Básicamente, los beneficiados y que tendrán derecho a esta ayuda económica serán los jóvenes de entre 18 y 35 años. Ya sean españoles, europeos o de terceros países con residencia legal. La ayuda será de 250 euros al mes durante dos años. Eso sí, deberán tener un contrato de trabajo que no le genere más de 24.318,84 euros anuales.

El bono de alquiler se podrá utilizar para una oferta limitada de viviendas

Objetivos

El objetivo de esta ayuda es compensar la parte del sueldo que se invierte en pagar el alquiler. Y, Pedro Sánchez explica que “reducir la edad de emancipación tan insoportablemente alta en nuestro país para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda en alquiler digna con el apoyo y ayuda de la Administración General del Estado“.

Los que reciben el bono de alquiler

Va dirigido a jóvenes que estén en un dintel de salarios del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) vulnerable, con una ayuda mensual en torno a esos 250 euros y será objeto de desarrollo de una reglamentación posterior cuando se presente“, comentó la ministra de Hacienda y Función Pública, María Jesús Montero

Otro dato a tener en cuenta es que el bono se aplicará a cada joven y a cada vivienda. El importe máximo de la renta será de 600 euros mensuales. Sin embargo, en algunas comunidades autónomas, podría ser de hasta 900 euros. Ahora bien, si se habla de habitaciones, y no de vivienda habitual, la renta será de 300 euros. Aunque hay supuestos hasta los 450 euros.

Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics comenta que “se trata de una solución que, si bien es eficaz en su ejecución, parece estar algo alejada de la realidad que vive el mercado”. En un estudio previo que realizaron a través de su plataforma de análisis Fragua, pudieron observar que solo el 1,4% de las viviendas de alquiler en Madrid, y el 0,95% de Barcelona, se situaban por debajo de los 600 euros.

Pero si se amplía la búsqueda hasta los 900 euros el límite aumenta para las denominadas como zonas tensionadas en la nueva ley de vivienda. En concreto, es de hasta el 18% en Madrid, y el 29% en Barcelona. De todas formas en Atlas Real Estate Analytics quisieron dar un paso más, logrando ampliar el espectro hasta 40 municipios. En ellos se concentra un tercio de los jóvenes de entre 20 y 35 años. Lo que significa que solo un 6,27% de la oferta concentrada en los mismos tiene un precio inferior a 600 euros al mes.

Cantidad de jóvenes por ciudades

Si revisamos los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de enero de 2021, el 35,42% de la población de entre 20 y 35 años vive en tan solo 40 municipios de España. Estamos hablando de 2.733.315 personas.

De esa cantidad y entre las grande ciudades:

  • La mitad residía en Madrid, 618.192 habitantes. 
  • Barcelona tiene 325.370 jóvenes en ese espectro de edad.
  • Valencia presentaba unos 132.373 jóvenes. 
  • Sevilla, 112.763.
  • Zaragoza, 104.082.
  • Málaga, 98.877 jóvenes habitando. 
  • Palma, 82,328.

De estos cuarenta municipios se incluyen otros como Getafe, Hospitalet de Llobregat, Badalona o Marbella.

El bono de alquiler se podrá utilizar para una oferta limitada de viviendas

Cantidad de viviendas aptas para el Bono Joven de Alquiler por municipio

El 4 de marzo de 2022, estos 40 municipios, según lo comentado por Atlas Real Estate Analytics, solo cuentan con 49.729 viviendas en alquiler. Esto quiere decir que representa un 26,97% del total de viviendas ofrecidas en alquiler en España. Sin embargo, de ese porcentaje, únicamente 7.928 tienen un precio inferior a 600 euros al mes. Por tanto, un 6,27% de la oferta está concentrada en estos 40 municipios

Esta situación se vuelve más severa según más grande es el núcleo urbano. De esta forma, Madrid acumula el 8,01% de los jóvenes (618.192) y su oferta es de 11.235 viviendas en alquiler. Pero solo 318 de ellas tienen un precio inferior a 600 euros al mes.

En el caso de Barcelona, su población joven es un 4,22% del total (325.370) y su oferta es de 7.668 viviendas de alquiler. Sin embargo, únicamente 125 tienen un precio menor a 600 euros al mes.

Y ahora bien, si hablamos de Valencia, Palma, Bilbao, Vitoria, Móstoles o Pamplona, la oferta de viviendas en alquiler por debajo de los 600 euros no representa más del 5% de la oferta total.

La dificultad en el acceso a la vivienda y, en concreto, al alquiler, no tiene tanto que ver con los precios sino con la ausencia de oferta. En este sentido, podemos prever que el bono joven no tendrá una gran eficacia en aquellas zonas que concentran el grueso de los jóvenes”, comenta Bermúdez.

Luego propone que: “El mercado necesita aliviar la demanda con una mayor entrada de oferta, con medidas enfocadas en potenciar la disponibilidad de suelo para el desarrollo de nuevas viviendas o la rehabilitación, como alternativa”.

El bono de alquiler se podrá utilizar para una oferta limitada de viviendas

Esperamos que este post sobre cómo el bono de alquiler sólo se podrá utilizar para una oferta limitada de viviendas, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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El precio medio de publicación de una vivienda para alquilar en Madrid se sitúa en los 14,8 euros por m2 al mes. Esto supone una subida interanual del 0,7% y un repunte trimestral del 1,3%, según los datos de la plataforma Brains Real Estate.

Por eso hoy con Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre los barrios más económicos para alquilar tu vivienda en Madrid.

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Los 5 barrios de Madrid donde es más barato alquilar

Una vivienda en alquiler en la capital de España el 60,8% de la oferta son pisos de una o dos habitaciones. Asimismo, estas tienen una superficie promedio de algo más de 89 m2, y alquilar un piso cuesta al rededor 1.321 euros mensuales. “Lejos aún de las cifras pre-pandemia, cuando los precios oscilaban en torno a los 1.500 euros mensuales, pero ya despegándose del suelo alcanzado pos-pandemia, cuando en el primer trimestre de 2021 se alcanzaron los 1.225 euros”, comenta el data scientist de Brains RE, Antonio Ramudo.

Por otro parte, el periodo que una vivienda pasa en el mercado desde que se comercializa hasta que se alquila, dicho de otra manera el tiempo medio de publicación, alcanza los 2,6 meses, un 21,8% más en tasa anual. “El tiempo de publicación en Madrid parece haber tocado techo después de la pandemia, ya que ha encadenado dos trimestres con la misma cifra tras año y medio de subida continua”, advierte Ramudo.

El precio del alquiler, sin embargo, no aumentó en todas las zonas de la ciudad de Madrid. En los siguientes barrios, el alquiler se ha disparado más de un 10% en el último año:

  • San Cristóbal, en el distrito de Villaverde.
  • Salvador, en San Blas-Canillejas.
  • Zofío, en Usera.
  • Valdemarín, en Moncloa-Aravaca
  • Adelfas, en Retiro.

En otras zonas de Madrid el precio de la vivienda para alquilar ha caído más de un 4%. A continuación enlistaremos los barrios donde más a bajado el precio del alquiler.

Gaztambide, el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Gaztambide pertenece al distrito de Chamberí y, según los estudios, es el quinto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar una vivienda.

El precio medio del alquiler en Gaztambide, donde el 57,7% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios, es de 15,1 euros por m2 al mes. Esto supone un descenso interanual del 4% y una caída trimestral del 3,3%. “Pese a ello, el precio mensual, 1.263 euros, es el mismo que hace un año” dice el experto.

En esta parte del municipio, las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 83 m2 de media.

En cuanto al tiempo medio de publicación en Gaztambide, se sitúa en los 2,5 meses. Esto significa un 38,4% más en tasa anual y un 2,1% más en comparación trimestral. Ramundo comenta que: “al igual que en Madrid municipio, la dilatación de los tiempos de publicación parece haber terminado”.

Gaztambide el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda
Gaztambide el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Orcasur

Orcasur, forma parte de Usera y es el cuarto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar un inmueble. “A diferencia de la mayoría de barrios de la capital, Orcasur ya comenzó a sufrir un retroceso en sus precios de alquiler antes de la irrupción de la pandemia. Desde 2019 se aprecia una contracción del precio”, afirma el data scientist.

Alquilar una vivienda en Orcasur cuesta 10,1 euros por m2 al mes y esto supone una bajada del 5,4% respecto a hace un año. Asimismo el 69,6% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones y el incremento respecto al trimestre pasado es del 8,1%Este repunte se nota también en los precios mensuales, que comienzan a subir tras dos años de caída continuada”, asegura Ramudo.

Ahora bien, si tenemos en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid tiene una superficie de más de 85 m2, alquilar supone un aproximado de 858 euros mensuales. Además, el tiempo de publicación en Orcasur, alcanza los 2,2 meses, un 6% menos que hace un año y un 9,2% menos que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas

Casco Histórico de Vallecas, en Villa de Vallecas, tambien forma parte del podio de los barrios de Madrid donde más ha caído el precio para alquilar un inmueble.

El precio del alquiler en Casco Histórico de Vallecas es de 10,4 euros por m2 al mes. Aquí, el 75% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios. Este precio de alquiler supone un desmoronamiento interanual del 5,6%. Además, si lo comparamos trimestralmente, retrocedió un 1,5%, igual que en Sol, en el distrito Centro. “Pese a ello, el ticket presenta la primera subida en los últimos dos años, anticipando un posible avance en el precio medio durante 2022”, comenta el data scientist.

En esta zona de Madrid, el precio mensual se sitúa en los 790 euros, debido a que las viviendas que se encuentran para alquilar miden cerca de 76 m2.En relación al tiempo de publicación en Casco Histórico de Vallecas, alcanza los 2,2 meses. Esto significa un 30,3% más que hace un año y un 2,4% más que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico
Casco Histórico de Vallecas el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico

Lucero

Lucero es parte del distrito de Latina y, además, es el segundo barrio de Madrid donde más bajó el precio para alquilar un piso.

Alquilar una vivienda en Lucero, cuesta 11 euros de media por m2 al mes, y supone un descenso del 6% respecto a hace un año. Incluso, el 75,5% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones.

Asimismo, hablando de la tasa intertrimestral, los precios del alquiler cayeron un 0,8%. Esta caida es igual que en San Pascual, en Ciudad Lineal, Guindalera, de Salamanca y Moscardó, en Usera.

Si se tiene en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid posee una superficie promedio de de 74 m2, alquilar una cuesta 813 euros mensuales.

De igual forma, el tiempo medio de publicación en Lucero es de 2,2 meses, un 14,6% anual más, pero un 3,1% menos en comparación trimestral. El experto señala que “tras medio año con el tiempo de publicación estabilizado en torno a los 2,3 meses, los tiempos parecen haber empezado a contraerse ligeramente”.

Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso

Media Legua, que forma parte de Moratalaz, es el barrio de Madrid donde más se ha caído el precio de alquiler.

Principalmente, el precio del alquiler en Media Legua, se encuentra en los 10,2 euros por m2 al mes, lo que implica una caída interanual del 6,3%. Hay que tener en cuenta que es una zona donde el 55,2% de la oferta son pisos de tres dormitorios. Sin embargo, la tasa trimestral ha subido un 1%, igual que en Delicias, dentro de Arganzuela y en Marroquina, también en el distrito de Moratalaz.

En esta zona de Madrid, el precio mensual alcanza los 924 euros, debido a que las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 90 m2. “El ticket, al igual que el precio medio, ha sufrido un repunte en el último trimestre”, señala Ramudo.

Por último pero no menos importante, el tiempo de publicación en Media Legua es de dos meses. Esto significa un 0,5% anual menos y un 4% intertrimestral menos.

Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso
Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso

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El Tribunal Constitucional decretó el pasado jueves 10 de marzo una sentencia en la que declara nulos e inconstitucionales varios artículos de la Ley 11/2020. Este interfiere en la contención de rentas en Cataluña, entre ellos, el límite al precio del alquiler. Es por ello que hoy con Oi Real Estate te mostramos cual es la nulidad del tope de alquiler junto con lo que dice el despacho de abogados Ashurst. Ellos resumen las claves para entender los efectos en la práctica de esta sentencia.

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¿Qué era lo que establecía la Ley 11/2020 que ahora se anula por el Tribunal Constitucional?

La Ley 11/2020 entró en vigencia el 22 de septiembre de 2020 y establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.

Sin embargo, el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excede de las competencias del Parlamento de Cataluña. Conformando lo que decía la Constitución y el Estatuto de Autonomía Catalán.

A partir de esa declaración, los contratos de alquiler de vivienda que se firmaban en esas áreas, con algunas excepciones, debían someterse a un régimen específico de protección a los arrendatarios. Este régimen incluía los tope de alquiler, pero también, algunas medidas adicionales. Como lo son la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. Finalmente la Ley 11/2020 establecía, el derecho de los arrendatarios a que se les restituya lo pagado en exceso y un régimen sancionador.

Si bien desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un mínimo éxito entre los ayuntamientos catalanes. En la actualidad, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad presenta un listado de más de 60 municipios declarados como zonas tensionadas. Dentro de ellos se incluyen varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Sabadell, Girona, Tarragona Lleida.

Contratos de alquiler: los 15 puntos desconocidos por los inquilinos | Vivienda

¿El Tribunal Constitucional anuló toda la ley 11/2020?

La respuesta es no. Algunos de los artículos se mantienen, pero su relevancia es menor, tal y como señalan desde Ashurst.

El Tribunal Constitucional declaró nulo el artículo 6. En él se establecía el sistema de tope en el precio de alquiler y su justificación competencial, la disposición final tercera. Sin embargo, también extendió la declaración de inconstitucionalidad, dentro del resto de los artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera al tope del alquiler.

Además del artículo 6 y la disposición final tercera, se declaran nulas las siguientes disposiciones:

  • Las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10 y disposición final cuarta letra b).
  • La que puntualiza el precio de referencia de alquiler a partir del cual se establece el tope (artículo 7).
  • Aquella disposición que establecía la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11).
  • La que aplicaba un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9).
  • La que daba el derecho a los inquilinos de la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12).
  • Aquella que exigía a los propietarios a aportar información para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13).
  • Las que definían sanciones y se radicaban las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2).
  • La que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera).
  • Las que constituyen especialidades procesales para los conflictos entre propietarios e inquilinos en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).

¿Qué se mantiene en vigencia de la Ley 11/2020?

Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:

Artículo 3 y 4

  • El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.

El Tribunal Constitucional justifica esta decisión diciendo que los efectos de la declaración no se agotan en la aplicación del tope de alquiler. En definitiva, implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación. Por tanto, tiene sentido mantenerla en vigencia.

Asimismo, la declaración como “área con mercado de vivienda tenso” seguirá suponiendo un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, tiene el poder de seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano. Incluso, para el Tribunal Constitucional, esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.

Artículos 2 y 5

  • La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso.

Aquí todavía podrán aspirar a la declaración. Como en aquellas áreas que presentan un mercado de vivienda tenso en Cataluña. Las que estén especialmente en riesgo de no disponer del suficiente equipo de viviendas de alquiler a un precio asequible. Además que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir precisada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

  • Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en el área un crecimiento sostenido, superior al de la media del territorio de Cataluña.
  • Cuando la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere la media en dicha área. Que no supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares. O que la media del precio de los alquileres supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
  • Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, dentro de los últimos cinco años, un crecimiento interanual acumulado. Y que este sea de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que deriven de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado. Y que esto se realice por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

¿Sigue habiendo zonas tensionadas en Cataluña?

La respuesta es sí. Aquellos municipios, o parte de ellos, que actualmente tenían esa consideración, todavía la conservan tras la sentencia. Aún así, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de alquiler que se firmen en esas áreas queden sujetos al tope de renta

De todas formas, esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas. Esto significa que son aquellas que deben cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso. La que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.

En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la causaron. Siempre que esté de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigencia. Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad apta en materia de vivienda. En principio, esta sentencia tendrá efectos generales en el momento en que se publique en el BOE, dentro del artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional. Lo más seguro es que veremos esta publicación en los próximos días.

Sin embargo, estos efectos plantea las siguientes cuestiones:

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Se anula el tope de alquiler?

La propia sentencia dice que: los contratos ya firmados se mantienen en sus términos.

Por tanto, los contratos firmados entre el 22 de septiembre de 2020 y la fecha de publicación de la sentencia en el BOE, que estuvieran dentro el dominio de aplicación del sistema de tope de alquiler de la Ley 11/2020, deben mantener las limitaciones de renta hasta su finalización. Siempre conformando la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

¿Y si el contrato firmado establecía la cláusula Berlín, el precio subiría?

La respuesta a esta pregunta es muy cuestionable. Incluso, se publicaron opiniones que sostienen que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.

Sin embargo, creemos que siempre que la cláusula esté bien redactada y se incluyese de común acuerdo, permitiría elevar la renta. Aunque el contrato se haya firmado antes de la publicación de la sentencia en el BOE. La sentencia indica que tiene efectos “pro futuro, manteniéndose en sus propios términos los contratos firmados con anterioridad“. Además, en los contratos que incluían la cláusula Berlín ya preveían la elevación de la renta si la Ley 11/2020 se llegaba a anular.

El argumento que presenta la seguridad jurídica es la necesidad de procurar la estabilidad de las relaciones comerciales. Lamentablemente, en estos casos es más débil ya que las partes claramente conocían el riesgo de inconstitucionalidad de la norma y lograron acordar entre ellos qué efectos tendría una eventual anulación.

¿Qué ocurre con los contratos que se firmen entre la fecha de la sentencia y la de su publicación en el BOE?

En principio, tendrían que someterse al límite de rentas de la Ley 11/2020. Y además, hasta su publicación en el BOE, no se considera anulado con efectos generales.

De todas formas, creemos que es posible pactar que la limitación de la renta se aplique sólo hasta la publicación en BOE de la sentencia. La cual, como ya mencionamos, posiblemente sea en unos pocos días.

Otra alternativa para los propietarios es retrasar la firma del contrato de alquiler hasta que sea el día de la publicación de la sentencia en el BOE. En este último caso no hay duda de que el contrato se puede firmar sin tomar en consideración la Ley 11/2020. Además, siguiendo los términos que estuvimos mencionando en la nota, ya se considerará efectivamente anulada.

¿Este fallo puede afectar a la tramitación del proyecto de ley estatal por el Derecho a la Vivienda?

Según Ashurst esta pregunta es destacable porque el borrador del Proyecto de Ley, actualmente en tramitación, prevé la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre todo para establecer un tope máximo del precio de la renta a los contratos de alquiler que se firmen en áreas tensionadas.

En un principio la sentencia del Tribunal Constitucional no debería afectar a la tramitación de la norma estatal.

Asimismo, el Tribunal Constitucional anula parte de la Ley 11/2020 porque considera que invade competencias estatales. Por lo cual no analiza otros argumentos que podrían asignarse a cualquier sistema oficial que impusiese tope en las rentas de contratos de alquiler. Un ejemplo de ello es que pueden ser contrarios a la libre autonomía de la voluntad o al derecho a la propiedad privada. Este último está consagrado en el artículo 33 de la Constitución.

Esperamos que este post sobre la nulidad del tope de alquiler en Cataluña, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Tal vez te preguntes ¿dónde puedo anunciar y promocionar mi piso? Y seguramente ya sabes, que cada día son más variadas las opciones a la hora de elegir dónde promocionar y publicar un piso vacacional online con el objetivo de atraer huéspedes.

Lo que es muy probable que no sepas son todas las opciones que tienes disponibles. Esto se debe a que existen miles y miles de portales y Online Travel Agent (OTAs). Las podrás encontrar de todos los colores, desde donde predomina el sentirse como en casa, vivir como un local o incluso alojarte con tu mascota.

Sin duda existen muchísimas alternativas diferentes para hospedarse en una habitación de hotel. Es por eso que hoy con Oi Real Estate, te traemos 23 plataformas de alquiler vacacional similares a Airbnb, donde puedes promocionar tu piso.

Si tu piso para promocionar se relaciona con la aventura

Aquí te contamos acerca de los sitios para publicar alojamientos dedicados a quienes buscan:

  • Un hermoso espacio para practicar esquí, y otros deportes
  • Tienen ganas de llevar sus vacaciones a otro nivel al hospedarse en lugares no convencionales.
  • Disfrutar de mucho más entretenimiento.

Si tu inmueble cuenta con una de estas cosas, toma ventaja de ello para que llegue al público indicado.

Alquiler vacacional ¿Dónde promocionar mi piso?

Travelmob

Travelmob ahora forma parte de VRBO. Al principio se creó para permitir al viajero vivir una experiencia única en Asia, debido a que era su zona de gestión.

En la actualidad, puedes encontrar alojamientos en casi cualquier parte del mundo. Cuenta con diferentes filtros que te ofrecen desde casas rurales hasta iglús.

HomeliDays

También forma parte del grupo VRBO.

Plataforma de alquiler vacacional, tanto de apartamentos como bungalow, castillos, chalet, “mobil home”. Incluso tienes la opción de elegir montaña, nieve, playa o bien temáticas como senderismo, golf, esquí, entre otras.

Su diseño de plataforma acerca de alquiler de viviendas turísticas es estándar y presenta apartamentos en todo el mundo.

Campin Mygarden

Sin dudas es una plataforma muy curiosa. Aquí en vez de promocionar pisos que puedas alquilar, promociona y alquila jardines.

Es una forma diferente de viajar y más barata. Además, existe la opción de elegir entre un camping básico o uno de lujo dependiendo de tu presupuesto.

Cada jardín viene con una descripción de este y se denominan así mismos micro campings.

Hostelbookers

Esta web de reserva de hoteles y hostales, está enfocada a mochileros y estudiantes, asimismo el límite de precio son los 70€.

Ofrece hoteles y hostales de todo el mundo y tiene un diseño estándar de plataforma para reservar y alquilar.

Morning Croissant

Presenta más de 10.000 alojamientos en diferentes destinos y se define por simplificar, digitalizar y asegurar la experiencia del alquiler.

Una de las cosas a destacar es que tiene la facilidad para conocer el lugar sin necesidad de visitarlo, ya que cuentan con recursos como videos y visitas en 3D.

Sin duda su diseño simple y atractivo, además de ser un lugar ideal para promocionar tu piso

Golden Voyages

Pertenece al grupo Travel Factory.

Esta es una agencia de viajes especializada en la vida estudiantil. Es por ello que se dirigen a los jóvenes entre 18-25 años, creando ofertas que se ajustan al presupuesto de cada persona, ofreciendo experiencias únicas.

Entre las actividades que ofrecen se encuentran viajes a ciudades representativas, ciudades para practicar esquí y fines de semana de integración en distintos lugares.

Si prefieres promocionar tu piso para familias

Las siguientes webs son sobre todo para ofrecer estadías en un ambiente familiar. Por eso, se tiene en cuenta las instalaciones y elementos que pueden ser útiles para que la estancia sea agradable y cómoda. Así podrán disfrutar tanto los padres como los niños

Las actividades que se suelen ofrecer son para compartir en familia en el lugar elegid, creando, de esta forma, un espacio acogedor. Si tu alojamiento se caracteriza por brindar una experiencia en familia, te interesará visitar estos portales web para promocionar tu piso y que sea aún más visible.

VRBO

No podemos no mencionar a esta empresa que hoy en día es junto con Booking.com y Airbnb uno de los líderes. Y lentamente fue absorbiendo muchas de las plataformas de esta lista.

Ofrece alquiler vacacional familiar. La mayoría de los apartamentos y casas que se anuncian en VRBO son bastante grandes, con espacios al aire libre donde se puede jugar y disfrutar en familia.

Touricoholidays

Perteneciente al grupo HotelBeds, es una compañía de viajes que ofrece alquileres vacacionales en diferentes partes del mundo. Además ofrece actividades como visitas guiadas, parques temáticos, deportes acuáticos, junto con el servicio de recogida desde el aeropuerto y cruceros.

Para poder navegar en su web y conocer todas sus ofertas es necesario crear una cuenta.

Kid&Coe

Esta es una plataforma de alquiler de viviendas vacacionales que se enfoca a familias con niños. Debido a ello, las viviendas están adaptadas para los más pequeños.

Se encuentran alquileres de hoteles e intercambio de vivienda, además el diseño de su web es moderno, muy atractivo y fácil de utilizar.

Traum Ferienwohnungen

En esta increíble plataforma se conecta a viajeros con anfitriones. Gracias a que cuenta con alojamientos en todos los continentes, se despliega una amplia oferta para elegir el destino ideal.

Entre su filtro de búsqueda se encuentra la alternativa si se viaja con un bebé, en familia o con mascota. Esto hace que la experiencia sea mucho más personalizada junto a que presenta una gran facilidad para navegar por su plataforma.

HouseTrip

Perteneciente a TripAdvisor, y es una de las plataformas web más grandes del mundo en alquiler de propiedades

Su diseño es tipo estándar y tiene varios filtros que son muy útiles para una búsqueda más específica, además, trabaja con apartamentos de todo el mundo.

Vacaciones-España

Como su nombre lo indica, esta es una web para alquilar casas vacacionales en España.

Cuenta con más de 16.000 casas alrededor del país y la reserva se hace directamente con el propietario.

Lo que tiene de bueno es que presenta una descripción detallada del apartamento o la villa. Sus instalaciones, alrededores, si se admiten mascotas o no, entre muchas más que facilitarán tu elección. Su web es llamativa y predominan las imágenes.

Promocionar tu piso para los huéspedes que quieran descubrir la ciudad

Alquiler vacacional ¿Dónde promocionar mi piso?

No dudes en promocionar tu piso en alguna de estas plataformas de alquiler vacacional. Ya que en ellas se verá mucho más atractivo. Además, muchas veces el huésped no solo busca dónde hospedarse, también desea conocer qué actividades hay por realizar en el lugar para continuar explorando. 

Ofrecen servicios completos que incluyen reservas de tiquetes de vuelo, visitas guiadas y mucho más.

Booking

En esta lista no puede faltar Booking que trabaja tanto con apartamentos vacacionales como con hoteles. Contiene una gran variedad de filtros que hacen que la búsqueda para encontrar alojamiento ideal sea mucho más fácil.

Además ofrece comparadores de vuelos, alquiler de coches y un apartado de restaurantes que redirige a la página OpenTable con opiniones sobre estos.

Es una web muy conocida que funciona perfectamente gracias a su fácil utilidad y gran oferta.

Minube

Esta web es una comunidad de viajeros. Aquí diferentes personas opinan sobre un destino en concreto, y gracias a ello se logra aportar mayor información sobre el lugar que se desea visitar. Sin dudas sirve de inspiración para decidir a dónde viajar próximamente.

En esta plataforma se puede organizar el viaje descubriendo qué hay para ver en el destino elegido. Desde hoteles, apartamentos (todos desde booking), qué actividades realizar, restaurantes, vuelos, mapas y mucho más. Todo esto se logra gracias a su diseño fácil de usar y muy intuitivo.

Travelopo

Esta plataforma cuenta con propiedades en alrededor de 192 países y por ello brinda una experiencia completa. También ofrece reserva de vuelos, coche y traslado al aeropuerto.

Incluso podrás elegir entre villas junto al mar o chalets de esquí.

Luego de buscar el destino, se desprende una completa descripción del sitio: recomendaciones de comida, actividades y lugares a visitar.

Vibbo

Vibbo funciona como una plataforma de compra y alquiler online de segunda mano de todo tipo de productos. Aquí podrás encontrar desde coches, muebles, ropa hasta artículos para niños, entre muchas otras cosas.

Sin embargo, en cuanto a las viviendas, se ofertan locales, oficinas, casas y apartamentos. Los filtros básicos que presenta son: ubicación, tipo de transacción y de anunciante.

¿Dónde promocionar tu piso si quieres una inmersión cultural?

En esta sección te mostraremos la posibilidad de hospedar a alguien en casa y realizar intercambio de habitaciones. Además estas webs ofrecen casas de campo para lograr una conexión cercana entre el huésped y el anfitrión. Es por ello que la finalidad de estas páginas es compartir experiencias entre locales y viajeros.

Room4Exchange

Esta es una plataforma diferente, para quienes viajan distinto. Ellos lo describen como “viajar intercambiando tu habitación”. Tú pones dónde está la tuya y a dónde quieres viajar.

No se realizan pagos ni transacciones económicas entre sus miembros y está pensada para los jóvenes que tienen baja adquisición económica. Su página web es muy básica e intuitiva, lo cual la hace fácil de usar.

Por el momento, solo cuenta con siete ciudades europeas.

TalkTalk Bnb

Esta es una plataforma algo distinta, ideal para aquellos que les gusta conocer personas y culturas nuevas. Da la opción de hospedar o viajar, y desde ahí ya comienza la aventura.

Su web resulta muy agradable ya que se parece bastante a una red social.

El objetivo principal es hospedar a viajeros y, en vez de el intercambio “hospedaje-dinero”, este se genera con intercambio de idioma. De esta manera los jóvenes que quieren ver el mundo pero no tienen la suficiente capacidad económica, pueden hacerlo. A cambio, tú puedes aprender un nuevo idioma.

Couchsurfing

Con Couchsurfing es posible ahondar en una nueva aventura, ya que podrás conocer mucha gente de diferentes países. En especial para aquellos que buscan un sitio barato donde dormir. Además, esta web ofrece eventos para que se conozcan entre sí.

Este es un excelente ejemplo de cómo una web de intercambio se puede convertir en una comunidad. Es una plataforma enfocada a jóvenes mochileros que les importa más la experiencia del viaje que la comodidad del hogar.

Tiene más similitudes con una red social que a una OTA.

IntercambioCasas

Intercambio de casas es la versión española de Home exchange. Como ocurre con la otra plataforma, aquí los propietarios ofrecen sus casas sin nada a cambio. Te podrás poner en contacto con huéspedes y anfitriones para verificar que todo está correcto. Aunque la página es un poco anticuada, resulta muy intuitiva y cómoda para navegar.

Necesitas pagar una cuenta anual de 130€.

Housing Anywhere

Dentro de esta plataforma las personas pueden poner a disposición sus habitaciones para que sean alquiladas por estudiantes internacionales. Es perfecta tanto para estancias cortas como largas, además en ella se encuentran más de 300 ciudades.

La web colabora con algunas universidades de estas ciudades para poder hacer más fluido el intercambio de habitaciones. Por suerte su página web es intuitiva y fácil de usar, con un diseño bastante sencillo.

Promocionar tu piso para que los huéspedes puedan ir con sus mascotas

Si eres pet friendly entenderás las necesidades de los huéspedes. Si bien hay otras webs que tienen filtros para apartamentos que permiten mascotas, las que mencionaremos a continuación están enfocadas especialmente para que puedas promocionar tu piso si permites mascotas. De esta forma los viajeros podrán contar con una experiencia completa al conocer lugares donde son aceptados con sus mascotas.

Aunque no son plataformas como tal, las siguiente dos páginas son grandes expertos que asesoran cómo adaptar tu vivienda a este mercado.

Alquiler vacacional ¿Dónde promocionar mi piso?

Hotdogholidays

Esta plataforma está enfocada a buscar apartamentos vacacionales, hoteles, chalet y casas rurales donde los huéspedes puedan alojarse con su mascota.

Hotdogholidays encuentra apartamentos donde se admiten mascotas en muchos países de Europa. Además, incluye un apartado donde te dan distinta información sobre los viajes con mascotas por Europa y los requisitos que se deben cumplir.

Turismo con Perros

Como su nombre lo indica, esta web se centra en alojamientos que permiten perros. Ofrece hoteles, apartamentos, casas y camping en toda España en donde los perritos también serán bienvenidos.

Alquiler vacacional ¿Dónde promocionar mi piso? Parte 1

Esperamos que este post sobre el alquiler vacacional ¿Dónde promocionar y anunciar tu piso? te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Oi Real Estate

La oferta de las nuevas viviendas en alquiler en manos de los grandes beneficiarios creció hasta el 4,4%. Asimismo, según Atlas Real Estate Analytics, la aprobación de la Ley de Vivienda podría motivarles para poner en el mercado hasta el 67% de sus pisos.

Por eso hoy con Oi Real Estate, te contamos todo lo que necesitas saber sobre las más de 100.000 nuevas viviendas en alquiler que prevé tener España para el 2025.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Cuál es el plan para las nuevas viviendas en alquiler?

Los fondos de inversión junto con las principales promotoras inmobiliarias y el sector público tienen planes de construir 102.560 nuevas viviendas en alquiler en España en los próximos años. 

Según la consultora Atlas Real Estate Analytics, son 12.380 viviendas más que las programadas por todos ellos a principios de 2021. Esto demuestra la fuerte actividad inversora en este mercado, conocida como build to rent, que empieza a ser una realidad cercana en España. Es por ello que a lo largo de este año se finalizará la edificación de las primeras 6.337 nuevas viviendas de alquiler. Muchas de ellas estarán en Madrid y su área metropolitana, donde hay planeadas más de 17.200 viviendas. Le siguen las ciudades de Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.

Sin embargo y aunque las cifras sean ambiciosas siguen siendo insuficientes para satisfacer las necesidades de alquiler de un país. Normalmente se necesitan 1.739.903 viviendas para alcanzar a las principales economías europeas. Asimismo, según la consultora, la diferencia entre las viviendas en alquiler en España y en el resto de Europa se redujo un 5,5% en 2020.

El 95,6% de las viviendas en alquiler en España está en manos de particulares y tan solo el 4,4% del stock residencial en alquiler es propiedad de los mayores beneficiarios. La consultora Atlas, con datos a diciembre de 2021, destaca que de ese porcentaje, el 47% se ubica en Madrid y el 11,5% en Barcelona.

Los principales beneficiarios del stock residencial en alquiler

Los principales beneficiarios de ese 4,4% son:

  • CaixaBank presenta 25.000 viviendas.
  • Testa Home, que forma parte de la sociedad de Blackstone, con 20.000 pisos.
  • Sareb presenta 14.583 unidades. Además incluyen los activos residenciales en alquiler y el parque de viviendas asequibles comprometido a la Administración.
  • Lazora, la promotora de vivienda en alquiler creada hace años por la gestora española Azora.
  • El fondo Ares.

La cifra del 4,4% supone un ligero aumento sobre el 4,2% del año pasado. De todas formas da a entender el largo camino que queda por recorrer para lograr la tan deseada profesionalización del mercado.

España tendrá más de 100.000 nuevas viviendas en alquiler

Las casas de inversores y promotores

El sector privado tiene en curso 53.060 viviendas que estarán completadas en 2025 y se trata del 51,7% del total. Por otra parte, las Administraciones, en colaboración con el sector privado, tienen pronosticado poner en el mercado 49.500 casas en arrendamiento. Esto se llevará a cabo hasta el 2025, aunque algunos planes llegan hasta 2030. Llegarán a través de distintos programas, como el Plan Vive Madrid, el Habitatge Metropòlis Barcelona o el Plan 20.000.

Para el sector privado la mejor forma de proceder y sacar adelante la construcción de estas casas es el acuerdo entre promotores e inversores. Sobre todo para que ellos puedan ayudarse mutuamente con la construcción y comercialización de promociones completas en alquiler. Además, los primeros ejemplos ya se vieron. En el 2020 estuvo la creación de Stay por parte de Kronos y Nuveen. En el 2021 se cerraron alianzas de calado como las de Grupo Lar y Primonial para lanzar Vivia o la de Partners Group y Dunas Capital para formar Nuva Living.

España tendrá más de 100.000 nuevas viviendas en alquiler

Las alianzas del 2022 para crear las nuevas viviendas en alquiler

Si bien el aumento de actividad en el mercado se debe al mayor número de transacciones de carteras, las últimas adquisiciones en hacerse públicas este año han sido las de Patrizia y Corp y las de Aedas con Primevest Capital Partners y Avalon Properties.

Estas operaciones lograron dejar cifras de inversión superiores a los 1,5 millones de euros. “Las compraventas de porfolios seguirán siendo protagonistas durante 2022, algunas de ellas provocadas por el cambiante marco legislativo en España y por la entrada en fase de desinversión de algunos inversores importantes”, comenta el consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, Alejandro Bermúdez.

Esta compañía acumula luces en su informe, pero también sombras. “Es cierto que el mercado del alquiler se está profesionalizando poco a poco con esa subida del 0,2% en 2021 y esto indica interés por parte de los fondos en seguir creciendo. Hay más inversión. Sin embargo, hay fondos, sobre todo los que llevan más tiempo en España, que están entrando en fase de desinversión. Blackstone está vendiendo carteras importantes en España y tenemos constancia de algún fondo que ha decidido no entrar directamente en España por miedo a la regulación, sobre todo en ciudades específicas”, precisa Bermúdez.

Los posibles efectos de la regulación

La consultora de big data calculó lo qué pasaría de salir adelante el proyecto de Ley de Vivienda. Esta ley fue aprobada por el Gobierno el pasado 1 de febrero y está a la espera de su tramitación parlamentaria.

Se calcula que el 67% del stock en manos de los grandes beneficiarios podría salir del mercado. Y un 47% en el caso de los caseros particulares, aunque en este caso la normativa no pone límite al precio del alquiler

También la consultora estima una reducción de la oferta en un 48% en zonas tensionadas. Además de una reducción del 21% en todos los municipios analizados que son Madrid, Barcelona, Bilbao, Málaga, Sevilla y Valencia. Esto se genera a causa de la regulación sobre los alquileres. Sin embargo, si la regulación no interfiere y se mantiene el ritmo de inversión, Bermúdez deduce que el peso del alquiler en España podría superar el 10% en 2030.  Esto podría suceder ya que, por ejemplo, hay comunidades autónomas que han manifestado que no la aplicarán.

Podría haber un riesgo de una posible burbuja inmobiliaria que diera al traste con los planes de expansión del mercado de build to rent en España. Sin embargo consideran en esta consultora que “si bien es cierto que se está experimentando una aceleración en ciertos indicadores, el análisis de fundamentales no parece apuntar a una situación de burbuja”.

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El porcentaje de retención sobre el alquiler de inmuebles es del 19% en este 2022. Sin embargo, ¿sabes cuándo se aplica? ¿Quién debe retener? ¿Qué se hace con estas cantidades? Hoy con Oi Real Estate, te contamos todo lo que necesitas saber sobre la retención en el alquiler de inmuebles.

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¿Cuándo hay que retener? 

Hay que retener los alquileres cuando se paguen rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. 

No importa si se trata de un arrendamiento o subarrendamiento, sin embargo debe recaer sobre un inmueble urbano y no rústico. De igual forma, solo se realiza cuando el arrendatario es una empresa o un profesional que utiliza el espacio para el ejercicio de sus funciones. Pero si se trata de particulares que alquilan dicho inmueble con fines de vivienda, no deben hacer ninguna retención.

Si el arrendador es una persona física, el inquilino le retendrá a cuenta de su IRPF. Ahora, si es una persona jurídica, la retención será a cuenta del Impuesto sobre Sociedades. En cualquier caso, la tasa será de un 19% del total de las obligaciones.

Rentas excluidas de retención sobre el alquiler 

La siguientes rentas son aquellas que no están sujetos a retención: 

  • El alquiler de una vivienda realizado por una empresa para sus empleados.
  • Las rentas saldadas a un mismo arrendador que no superen los 900 euros anuales.
  • Las rentas pagadas a un arrendador que nos entregue un certificado de exención emitido por Hacienda. Puede conseguir este certificado si se dedica al alquiler de viviendas y locales y dispone de inmuebles por un valor catastral superior a 601.012,10 euros. Como inquilino debes asegurarte de que el arrendador te entrega un certificado actualizado en cada ejercicio. 
  • Aquellas rentas derivadas de contratos de arrendamiento financiero. 
  • Las rentas saldadas a las entidades de utilidad pública ya que están totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades (no se les debe retener a cuenta de un impuesto que no pagan).

¿Quién debe retener? 

  • Las personas jurídicas y demás entidades. Dónde están incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas (comunidades de bienes, sociedades civiles, entre otras). 
  • Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas. Siempre y cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades. 

En ningún caso los particulares están obligados a practicar retención.

Ejemplos de quién debe practicar retención sobre el alquiler de inmuebles 

  1. Un abogado alquila un piso para instalar su despacho, deberá retener en los pagos que realice al propietario o arrendador. Sucederá de la misma manera sí lo alquila como vivienda y despacho.
  2. Si este mismo abogado alquila un pequeño local como trastero para guardar muebles de su vivienda. Ahora bien, no deberá retener cuando pague la renta ya que no lo hace en el ejercicio de su actividad.
  3. Cuando un particular alquila un local comercial como trastero no deberá retener al pagar la renta. Esto se debe a que ya no se trata de un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad.

¿Sobre qué cantidad se aplica la retención del alquiler? 

La renta del alquiler puede pagarse en dinero o en especie. 

De esta forma, se paga en especie cuando se presten servicios o se entregue otro tipo de bienes que no sean dinero.

Rendimientos dinerarios 

La base principal para aplicar la retención sobre el alquiler de inmuebles es la suma de todas las cantidades que se pagan excluido el IVA

Esto significa que están sujetos a retención tanto la renta pactada como cualquier gasto (comunidad, IBI, luz) que se repercuta al inquilino en virtud del contrato de arrendamiento. Así lo establece el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V1866-08 de la Dirección General de Tributos.

Centro de negocios: Es un contrato mixto de arrendamiento de inmuebles y de servicios. Lo que supone cuando el arrendamiento de oficinas y despachos conlleva la prestación de servicios adicionales como limpieza, secretariado, comunicaciones, electricidad, etc. La finalidad de este es dotar al inquilino de la infraestructura necesaria (material y personal) para que pueda desarrollar su actividad. Es por ello que va más allá del simple contrato de arrendamiento. Asimismo, la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V3143-14 establece que los rendimientos que se satisfagan no estarán sujetos a retención.

Rendimientos en especie 

Cuando se satisfacen rendimientos en especie no se retiene puesto que no hay una renta dineraria sobre la que retener.

Así es como se realiza un ingreso a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, que depende si el arrendador es una persona física o jurídica

Pagados a una persona física 

Siempre que el arrendador del inmueble sea una persona física, la base donde se aplica el ingreso a cuenta será el valor de mercado de los bienes entregados en pago de la renta.

Pagados a una persona jurídica 

Si recibe la renta una entidad con personalidad jurídica, la base también será el valor de mercado

Sin embargo, el artículo 64 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades decretó que el valor de mercado será el resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o importe para el pagador.

¿Cuál es el porcentaje de retención sobre el alquiler en 2022?

El porcentaje que se aplica para calcular la retención sobre el alquiler de inmuebles es el 19%

Ahora bien, el porcentaje se reducirá en un 60% siempre que

  • El inmueble se establezca en Ceuta, Melilla y sus dependencias. 
  • El arrendador tenga allí su domicilio si se trata de una entidad. O siempre que tenga derecho a practicar la reducción por rentas obtenidas en Ceuta y Melilla establecida en el IRPF para las personas físicas. 

Ejemplos de retención sobre el alquiler en 2022 

Por ejemplo:

Alguien alquila una oficina por la que paga 900 euros al mes de renta y 100 euros de comunidad de propietarios.

Renta 900
Comunidad 100
Base imponible 1.000
IVA (21% 1.000) 210
Retención (19% 1.000) -190
Total 1.020

No importa que el arrendador o el arrendatario sean sociedades o personas físicas en el ejercicio de sus actividades económicas. Si el arrendador del ejemplo anterior no satisface la renta en dinero sino prestando servicios de asesoría fiscal y contable, el coste de estos servicios es de 1.000 euros

En el siguiente caso habrá que diferenciar que el arrendador sea persona física o entidad sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades

Es por ello que la ley de este impuesto establece que: el valor de mercado será el resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o coste para el pagador.

PERSONA FÍSICA PERSONA JURÍDICA
Renta 900 Renta 900
Comunidad 100 Comunidad 100
Base Imponible 1.000 Base Imponible 1.000
IVA (21% 1.000) 210 IVA (21% 1.000) 210
Retención
(19% 1.000)
-190 Retención (19% 1.200)
1,20×1.000=1.200
228
Total 1.020 Total 982

¿Cuáles son las obligaciones del rentador?

El arrendatario que practicará la retención en el momento de abonar la renta deberá ingresar trimestralmente en Hacienda las cantidades retenidas presentando el modelo 115.

retención sobre alquiler de inmuebles

¿Cómo rellenar el Modelo 115? 

Para rellenar este modelo deberás presentar los siguientes datos: 

  • Número de perceptores.
  • Bases de las retenciones e ingresos a cuenta.
  • Retenciones e ingresos a cuenta.
  • Resultados anteriores declaraciones. Sin embargo, sólo deberás rellenar esta casilla cuando presentes una declaración complementaria. 
  • Resultado a ingresar.

Plazo de presentación del modelo 115 

Generalmente el plazo de presentación se realiza entre los días 1 y 20 del mes siguiente luego de finalizar el trimestre que corresponde: 

  • Del 1 al 20 de abril para las retenciones practicadas en el primer trimestre
  • A partir del 1 al 20 de julio para las practicadas en los meses de abril, mayo y junio
  • Desde el 1 al 20 de octubre para las practicadas en el tercer trimestre.
  • Del 1 al 20 de enero para las retenciones del último trimestre del año anterior.

Las grandes empresas donde su volumen de negocio supera los 6.010.121,04 euros están obligadas a presentar el modelo 115 mensualmente

¿Debo presentar el modelo 115 sin retención? 

La respuesta es no. No es para nada habitual presentar esta declaración sin haber retenido nada. Esto significa que estás presentando una declaración negativa, con cuota cero o sin actividad. Además, si has pagado por alquileres, es obligatorio retener un porcentaje e ingresar esta cantidad

De todas formas puede darse el caso de que durante un trimestre no hayas tenido arrendamientos o no hayas pagado ninguna renta de alquiler. Entonces, para ese trimestre, deberás presentar el modelo 115 marcando sólo la casilla Negativa en Tipo de declaración.

También deberás presentar el modelo 115 sin retención si una vez terminado el alquiler no te dieras de baja de la obligación de retener. Es aquí donde deberás marcar la casilla correspondiente en la declaración censal 036

Te aconsejamos que inmediatamente presentes el modelo 036 para darte de baja en esta obligación ya que no debes practicar retención sobre el alquiler. Incluso así podrás evitar presentar el modelo 115.

Presentar el Modelo 180 

Este modelo es una declaración informativa con un resumen anual de las retenciones e ingresos. Están a cuenta sobre los rendimientos procedentes de alquileres de inmuebles urbanos.

Aquí se informa de los datos fiscales de cada perceptor, el importe total que se le ha pagado y el que se le ha retenido y los datos del inmueble arrendado. En este último se encuentra la referencia catastral, dirección entre otros datos.

El Modelo 180 se presenta en enero con los datos del ejercicio anterior.

¿Qué sucede si el inquilino no ingresa las retenciones en Hacienda? 

Si tu inquilino no ingresa las retenciones sobre el alquiler en la Agencia Tributaria, podrás deducirte de estas retenciones al calcular tu impuesto sobre la renta o sobre sociedades. Así es como se lo decreta la Dirección General de Tributos, donde además establece que podrás deducir la cuota íntegra las retenciones practicadas. Estas son las que debieron ser retenidas por el inquilino. Podrás deducir de ellas siempre que pruebes la contraprestación íntegra devengada.

Ejemplo 

Decidiste alquilarle una oficina a un abogado por un importe anual de 10.000 euros. El importe total que cobraste fue 10.200 euros (10.000 + 2.100 -1.900 = 10.200 euros). Tu como propietario ingresaste en Hacienda el IVA (21%10.000) y él tuvo que retener e ingresar en Hacienda como inquilino 1.900 euros (19%10.000). Pero al hacer tu declaración de renta de ese año notas que las retenciones no aparecen en tus datos fiscales por lo que la Hacienda no tiene constancia de ellas. Es por ello que en tu declaración, deberás computar como ingresos del alquiler 10.000 euros y podrás deducir de la cuota íntegra las deducciones que has soportado. O sea los 1.900 euros.

Te aconsejamos que aportes como documentación complementaria las facturas de alquiler y los justificantes de cobro. Así podrás aclarar la situación en Hacienda antes de que ésta te lo solicite.

retención sobre alquiler de inmuebles

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El rendimiento de comprar una vivienda en el mercado del alquiler verificó un pequeño freno en su avance durante 2021. Pese a esto, el 23% de las casas se compran para invertir con lo cual la pandemia reafirmó al inmobiliario como valor refugio. Por eso hoy con Oi Real Estate, te contamos cuál fue la rentabilidad en 2021 de comprar inmuebles para luego alquilar.

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¿Cuál fue la rentabilidad de comprar para alquilar en el 2021?

Los rendimientos brutos del alquiler son aquellos que se obtienen dividiendo los precios medios de compra con los de las rentas. Según las cifras que aportan los tres grandes portales inmobiliarios que operan en España estos rendimientos cerraron en 2021 en el 6,6%. Este está por debajo del 7% medio registrado en el año anterior. Sin embargo, observando los datos presentados por Tecnocasa los primeros días de febrero, durante el 2021 se logró recuperar las proporciones usuales de transacciones con fin inversor anteriores al Covid.

En resumen, los expertos afirman que comprar para alquilar en España sigue siendo rentable, pero además es seguro y estable. Es algo para tener en cuenta dentro de un entorno económico sumido en la incertidumbre.

Como el 2020 estuvo marcado por las restricciones y los confinamientos, la proporción de casas que se compraban para alquilar cayó por primera vez. Este indicador quedó por debajo del 20% en España, donde el total de aquellas operaciones eran para residencia habitual. Durante el 2021, la cuota pudo ascender rápidamente hasta el 23%, según las estadísticas de Tecnocasa. Esta proporción, en opinión de  Lázaro Cubero, director de análisis del grupo, indica que “el ladrillo sigue siendo un activo a tener en cuenta” y que se logró recuperar “muy rápido” luego de la crisis que supuso el Covid-19.

El avance en la rentabilidad

El aumento de viviendas que se compran para alquilar durante 2021 “tiene todo el sentido pese a la leve caída de la rentabilidad y pese a los cambios legislativos que pueden añadir algo de incertidumbre al mercado”. Así lo explica Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos. De esta forma se entiende como puede ser la ley de vivienda recientemente aprobada por el Consejo de Ministros.

La razón es la falta de estabilidad a la que está sujeta la economía y lo volátiles que pueden llegar a ser otros activos fuera del ladrillo” continúa diciendo Font. En esto también está de acuerdo la directora de estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos: “Al contrario de lo que se preveía en un principio, la incertidumbre del Covid ha fomentado la inversión, y a gran escala ahora no hay activo más seguro que el inmobiliario”. Además hay que sumarle el ahorro acumulado durante buena parte del año 2020, “que ha llevado a muchos a interesarse por esta opción, como dice Font.

Si bien los rendimientos de este segmento durante el 2021 se han reducido levemente, los expertos estiman que se siguen moviendo en cotas elevadas. Por ejemplo, el portal Idealista, recuerda que el Bono del Estado luego de 10 años sigue ofreciendo una rentabilidad notablemente inferior, de solo el 0,3%. Por ello es totalmente lógico que el ladrillo atraiga a quienes desean tener rédito elevado y, sobre todo, estable en el tiempo.

Cierre del 2021 y previsiones para el corriente año

Según la opinión de los portales inmobiliarios, la tendencia de comprar para alquilar se mantendrá en el medio y largo plazo. Además de lo ya explicado, Matos afirma que todo apunta que las rentabilidades del alquiler seguirán subiendo por lo menos durante el año 2022. “Quizá no alcancemos las cifras récord que registramos en 2020, cuando en algún trimestre se llegó a superar el 7%, pero sí superaremos lo anotado en 2021”.

El pasado año cerró con caídas importantes en el precio del alquiler en los grandes mercados y esto se une a que el encarecimiento de la compraventa significó una pérdida de la rentabilidad bruta del arrendamiento. Sin embargo,  María Matos prevé que durante 2022 las rentas empiecen a subir paulatinamente. Y que de esta forma no paren hasta alcanzar un ritmo más o menos similar al que tienen las compraventas. 

Asimismo, Font recuerda que el rendimiento del alquiler siempre se mantuvo en cotas altas y relativamente estables, por lo que nada indica que la tendencia vaya a cambiar drásticamente.

Zonas de España donde más se realiza las transacciones de comprar para alquilar

Según los datos elaborados por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra que se aportan en XXIV Informe sobre el Mercado de la Vivienda, las transacciones con fin inversor tienen un carácter de compra rápida. El proceso completo de ellas no dura más de 60 días.

Un 70% de estas se compran al contado. Suelen ser pisos pequeños, de entre 40 y 60 metros cuadrados; con una antigüedad de unos 60 años; vacíos y con necesidad de una reforma. Estos pisos no acostumbran a tener ascensores y son más baratos que las viviendas con características similares. “El cliente inversor es una persona que normalmente vive en el mismo barrio y compra una vivienda porque considera que le va a dar más rentabilidad que tener el dinero en el banco”, manifiesta Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.

El comportamiento de las transacciones va por zonas. La mayor participación de este tipo de perfiles se encuentra en las ciudades de Valencia, Zaragoza y Madrid. Las tasas en esta localidad mediterránea llegan hasta el 38% y en otros dos mercados rondan el 30%. Luego le sigue Barcelona con un 24,5% junto con Sevilla y Málaga donde ambas están un poco por encima del 23%.

Estadísticas 

Comprar para alquilar: ¿cuál fue la rentabilidad en 2021?
Fuente: Tecnocasa, portales inmobiliarios y Banco de España. (*) Este portal recoge datos desde el 2018.

El gráfico de arriba muestra el rendimiento que ofrecen los tres grandes portales. Sin embargo, sus estadísticas se alejan del análisis de la rentabilidad bruta que ofrece el Banco de España. Este último sitúa el rendimiento del alquiler en el 3,7% desde hace varios trimestres. Según explica la nota metodológica del supervisor, la razón de ello se encuentra en que sus cálculos toman como partida el precio del alquiler medio de un mismo grupo de inmuebles desde 2006. Estas se obtuvieron en la encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España del antiguo Ministerio de Fomento. Además, este solo se actualiza trimestre tras trimestre con la evolución del IPC de los alquileres.

Las fuentes que conocen de estos cálculos explican que: “Los portales describen la variación de precios de las nuevas viviendas que entran en el mercado, por eso las estadísticas no coinciden”. Luego continúan diciendo que “esta discrepancia es la que ha motivado al Ministerio a trabajar en un índice nuevo de precios que tenga en cuenta en mayor medida el margen de vivienda nueva que entra al mercado”. Incluso, la falta de información oficial, hace dos años, hizo que el supervisor tuviera que utilizar los datos de Idealista. Esto lo hizo al momento de, en uno de sus informes, analizar la evolución de los precios del alquiler en España.

Comprar para alquilar: ¿cuál fue la rentabilidad en 2021?

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Tal y como era posible imaginar, la inflación se disparó durante el mes de febrero. Según datos que fueron aportados por el Instituto Nacional de Estadística, el lunes 28 de febrero, el IPC subió hasta el 7,4%. Esta es la cifra más alta en las últimas cuatro décadas. Es por ello que hoy con Oi Real Estate te contamos cómo afecta el IPC al precio del alquiler.

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¿A quién afecta el aumento del IPC?

El aumento del IPC es preocupante teniendo en cuenta que las previsiones de moderación de los precios bajaron por la guerra entre Rusia y Ucrania. A esto hay que sumar la inflación subyacente, la cual excluye los elementos más inestables de la cesta de la compra. Entre los alimentos y la energía, esta ha aumentado hasta el 3% en febrero de 2022.

A aquellos inquilinos a los que les toque la revisión anual de su contrato de arrendamiento verán aumentar su alquiler mensual en unos 51 euros de media. Esto será durante el próximo año debido a la subida récord del 7,4% interanual del IPC adelantado en el segundo mes de 2022, según el INE.

El Instituto Nacional de Estadística (INE), dio a conocer el dato del IPC y se encuentra 7,4% en tasa interanual. Esto supone 1,3 décimas más que el dato definitivo de enero y su tasa más alta de los últimos 33 años

El precio mediano en España de una vivienda en alquiler de este tipo, en febrero de 2021, se cerró en 695 euros. Asimismo, se calcula que el precio mediano de un alquiler de un piso con dos habitaciones pasará a ser de 746 mensuales, debido al aumento del IPC. Esto supone una subida media de unos 617 euros anuales para estos arrendamientos.

Los arrendatarios que revisen en San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao serán los que más van a notar la subida de sus rentas. El aumento de la inflación afecta directamente a los contratos de alquiler de viviendas vinculados al IPC.

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero?

Precios de alquiler en España con el aumento del IPC

Antes que nada hay que señalar que la actualización de la renta sólo puede hacerse una vez al año. También depende del acuerdo alcanzado por ambas partes, y siempre como dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el contrato no especifica claramente a qué índice va ligada la revisión anual del alquiler, se puede renovar según la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este índice se encarga de revisar los precios de arrendamiento. Tiene en cuenta la recuperación de competitividad de España respecto a la zona euro, y es inferior al IPC.

Subida de la renta por ciudad

Aunque la subida de la inflación del 7,4% es igual para todo el país, el aumento de las rentas del alquiler en los contratos renovados, no. Este incremento no será igual para todos los inquilinos puesto que afectará más que nada a aquellos que residan en las capitales de provincia.

San Sebastián y Barcelona son las ciudades donde más se va a notar el aumento del IPC en los contratos de alquiler que actualizarán sus rentas. Esto supone un incremento de 63 euros más al mes, para dejar un precio mediano de 913 euros mensuales durante el próximo año. Luego le sigue Madrid, con un aumento de 61 euros más al mes, hasta los 881 euros mensuales. Bilbao, que con la actualización del IPC, encarece el alquiler mensual en 59 euros, hasta una nueva renta de 859 euros mensuales.

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero? El mayor incremento es en San Sebastián y Barcelona
San Sebastián

Estas cuatro capitales son las que tendrán un incremento anual de las rentas de más de 710 euros. Supone un gran esfuerzo para muchos inquilinos.

Por lo contrario, entre los menores incrementos de los precios de los contratos de alquiler que se tienen que actualizar con el IPC de febrero, se encuentran Ciudad Real, Cuenca y Ávila. Estos subirán 26, 27 y 28 euros más al mes, respectivamente.

De esta manera, el nuevo alquiler que pagarán los habitantes de estas ciudades no superará los 400 euros mensuales durante el próximo año. Son las únicas tres capitales donde los arrendamientos siguen prácticamente por debajo de los 400 euros mensuales. Sin embargo, en Ávila, una vez actualizado el contrato con el IPC el precio del alquiler será de 408 euros al mes.

Nivel provincial: los precios actualizados del alquiler con el IPC de febrero

Por provincias, se repiten las zonas donde se registraron los principales aumentos de los precios en los pisos de dos dormitorios que les toque la actualización del alquiler con el IPC de febrero. 

Es por ello que Guipúzcoa se queda solo en lo más alto al mantener el mismo incremento que en su capital, San Sebastián. Registra subidas de 63 euros más al mes para dejar una nueva renta de 913 euros mensuales, lo que supone una subida anual de 755 euros.

Por debajo, la provincia de Barcelona reduce la presión de la inflación sobre la renovación de arrendamientos frente a la capital catalana. Su incremento mensual será de 61 euros y así el precio medio de alquiler será de 886 euros/mes

En febrero del 2021 Madrid y Vizcaya tenían un precio medio de alquiler de 800 euros/mes. Ahora ven aumentar ese precio en 59 euros al mes lo que deja a la renta media de ambas provincias en 859 euros/mes.

Por detrás de estas cuatro provincias, se encuentra la provincia de Baleares, con 56 euros más al mes y una nueva renta de 806 euros mensuales. Le sigue Álava, 52 euros más al mes y una nueva renta de 752 euros mensuales. Y por último, el dúo formado por Valencia y Navarra, ambos con 48 euros más al mes y la nueva renta de 698 euros mensuales.

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero?Valencia y Navarra, las provincias con un aumento de la renta de 48 euros mensuales
Provincia de Navarra

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Si decides firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, necesitas saber cuáles son tus obligaciones y derechos. Ya seas el arrendador / propietario o el arrendatario / inquilino. Estas obligaciones y derechos se ven reflejadas tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Por eso hoy con Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler, su duración, las cláusulas nulas y las condiciones.

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Duración del contrato

El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino se determinará por acuerdo entre las partes, donde se excluyen plazos indefinidos. El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo. De no hacerlo, se comprenderá que el contrato tiene una duración de un año.

Sin embargo, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de durabilidad. De esta forma, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo. Incluso lo puede realizar sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres años.

Asimismo, si el contrato entra en la prórroga obligatoria para el propietario, tendrá la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato. Siempre y cuando la vivienda sea necesaria para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado como hijos, padre o madre.

Esta necesidad puede presentarse por varios motivos:

  • Cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo.
  • Si se llega a presentar la necesidad de que alguno de los padres del propietario lo necesite.
  • Cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no tienen otra vivienda.
  • En el supuesto de que el propietario esté viviendo en el exterior y quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.

Contrato de alquiler: duración, condiciones y cláusulas nulas

¿Cuáles son las condiciones de la vivienda?

Otra de las obligaciones del propietario, junto con la entrega de la vivienda, es el mantenerla en las condiciones acordadas determinadas al inicio del contrato. Esto implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias, así la vivienda cumplirá con las condiciones de habitabilidad.

Por ejemplo, si la vivienda se entrega con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de esos servicios correrán a cargo del propietario. No es legítimo un acuerdo donde el inquilino asuma las obras de reparación.

Sin embargo, la obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:

  • Cuando los daños en la vivienda son causados por el inquilino de forma voluntaria o negligente.
  • Si fueran necesarias pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, que son una obligación del inquilino.

La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las que están a cargo del inquilino no se especifica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entonces son los tribunales quienes determinan qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.

Por ejemplo, el propietario tendrá que costear las reparaciones de goteras y humedades, así como también las del sistema eléctrico. Mientras tanto, el inquilino debe efectuar reparaciones como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora si es necesaria para que funcione.

El pago de la renta en el contrato de alquiler

Sin ninguna duda, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en el tiempo y forma acordados, y, normalmente, el pago se realiza de manera mensual. 

Actualización del pago

La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo siempre con la previa notificación por el propietario. Además, tendrá que haber sido mencionado con anterioridad en el contrato para que se pueda proceder a realizar dicha actualización. Aunque esta sea la manera más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU, también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada. Ya sea por la realización de unas determinadas obras de reparación o reforma, pero esto no supone que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.

Por ejemplo, si la vivienda presenta defectos en la cocina al momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la responsabilidad de ponerla en condiciones. Esto se realizará a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial. También dependerá de la entidad de las obras. Esto significa que el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.

Al iniciar el contrato, el inquilino tiene la obligación de prestar fianza y esta es equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta. Sin embargo, ambas partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías. Estas últimas podrán ser avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños dentro de la vivienda.

Resolución del contrato de alquiler

Asimismo, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, más allá del desgaste cotidiano. Tampoco deberá realizar actividades insalubres, ilícitas, peligrosas o molestas en la vivienda. Cualquiera de estas actividades le permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.

El inquilino también deberá tener en cuenta que el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de habitar en la vivienda. Exceptuando si todavía reside el cónyuge o los descendientes del inquilino. También el propietario tendrá derecho a la resolución, si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento.

Incluso, a partir del año 2013, se les facilitó a los propietarios la forma para poder ponerle fin al contrato de alquiler. Siempre y cuando esté la venta de la vivienda o cuando tiene lugar una ejecución hipotecaria sobre el inmueble. Además, si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, podrá ponerle fin al mismo.

El Tribunal Supremo comprendió que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda. Debido a que esto significa que no comprobó físicamente que el lugar estaba alquilado. En este caso, la buena fe sólo se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios. De esta manera se da a conocer la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas. Ocurre lo mismo con el abandono de la vivienda si el contrato de alquiler no está inscrito en el registro. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización si el nuevo propietario decide ponerle fin al contrato.

Las cláusulas nulas

Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos. Se las denomina cláusulas nulas por incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • Cuando al contrato se lo denomina comocontrato de temporada”, pero realmente no tiene dicha finalidad. Sino que es permanente y tiene la intención de excluir la LAU.
  • Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
  • Es una cláusula nula cuando en el contrato se le hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral. O exigirle que haya pasado un plazo estipulado mayor a seis meses requerido por la LAU.
  • Si en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda cuando en realidad son obligación del propietario, es una cláusula nula.
  • Y, es una cláusula nula si se le exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino. Lo que significa que el propietario deberá tener el consentimiento para entrar en ella o bien una autorización judicial.

Contrato de alquiler: duración, condiciones y cláusulas nulas

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