Julio Redacción

Tras 14 meses de una pandemia que afectó y paralizó a todo el mundo, se produjeron cambios en torno a la vivienda. El Banco de España explicó y te los contamos aquí. El mercado de la vivienda ha pasado del freno total de la actividad, a la recuperación, pero con algunos cambios.

El Banco de España lanzó un informe específico sobre el impacto que ha tenido la crisis sanitaria en el mercado residencial. Afirman que la pandemia “irrumpió en un momento en el que el ciclo inmobiliario se encontraba en una fase de madurez. La actividad descendió bruscamente en los primeros meses de la crisis sanitaria, afectada por las restricciones adoptadas. Desde entonces, se ha recuperado lentamente y sigue muy influida por los desarrollos epidemiológicos y su impacto en las perspectivas económicas de los agentes”.

Uno de los cambios encontrados es que, por ejemplo, los compradores adquirieron viviendas más grandes, además hay un creciente interés por la obra nueva.

En el mercado del alquiler, uno de los cambios, fue el freno de la tendencia en alza de los precios. A raíz de una menor demanda y una mayor oferta. En el campo de la financiación se destaca que los bancos están endureciendo los criterios a la hora de otorgar nuevos préstamos.

Cambios en el tipo de vivienda demandada y comprada

El Banco de España señaló que “la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada. Debido a que las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo”. Y además destacó el interés que están despertando las viviendas de nueva construcción.

El Banco afirma que en los primeros meses de la pandemia la caída fue similar entre las compraventas de vivienda usada a las de vivienda nueva. Lo que reflejó la severidad de las restricciones en ese periodo. La recuperación posterior de las compraventas ha sido más intensa en las viviendas nuevas, en particular durante el verano pasado. Principalmente porque estas operaciones son el resultado de decisiones comprometidas y cuya materialización se aplazó hasta el levantamiento de las restricciones a la movilidad.

Estos cambios incipientes en la demanda hacia casas más grandes con jardín, explican desde el Banco, podrían haber contribuido al mayor dinamismo de la vivienda nueva. En cuanto que pueden ser satisfechos en la mayor medida por esta. De este modo, con la crisis sanitaria se ha observado un aumento en el porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares. Y un incremento de la superficie media de la vivienda, alcanzando máximos históricos en casi todas las modalidades de vivienda, llegando a los niveles más altos desde 2014.

Es otro el perfil de demandante de vivienda

En los últimos tiempos, por consecuencia de la incertidumbre que desató la crisis sanitaria, se ha observado una alteración en el perfil del demandante de una vivienda.

“El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia habría inducido cambios en la composición de los compradores, hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas”, explica el Banco de España. Desplazando aún más a los jóvenes en el mercado de la compraventa en el país.

Cambios en la ubicación de los inmuebles

Otro de los cambios en la vivienda tras la pandemia se debe a que la elección de la ubicación de las viviendas se trasladó a los alrededores de la ciudad o ciudades secundarias.

“Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo. De acuerdo con la información registral, esta evolución es generalizada por regiones: más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia”, detalla la institución.

Otros cambios: la inversión de la vivienda por debajo de Europa

El Banco de España explicó que la evolución de la inversión en vivienda en el país, es otro de los cambios que ha provocado la pandemia. Antes la inversión en vivienda medida sobre el PIB se situaba por encima del promedio europeo. Ahora está otra vez por debajo. La variable cayó un 17% más que en la UE, situándose por debajo de la media comunitaria por primera vez, desde 2018.

“La inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia y de su impacto en las perspectivas económicas de las familias, en un contexto en el que el recrudecimiento de esta en la parte final de 2020 propició el aplazamiento de una parte de los proyectos que debían iniciarse”, explica el documento, que también detalla que la mayor caída registrada en España está “en consonancia con los desarrollos económicos relativamente más desfavorables de nuestro país”.

No hubo desplome de precios como en 2008

La caída de esta crisis no está siendo tan intensa como en la crisis financiera global, debido a que “a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de concesión de crédito más rigurosos que en aquellos años.

Asimismo, el despliegue temprano de las distintas políticas económicas por parte de las autoridades europeas y nacionales ha evitado una destrucción mayor del tejido productivo y del empleo, y ha permitido un sostenimiento de las rentas de las familias. Estas medidas han evitado, por el momento, un aumento de los créditos dudosos y la necesidad de ventas forzosas con una traslación a los precios.

Así, los precios de la vivienda continuaron con la senda de desaceleración previa a la pandemia, concentrada en el segmento de vivienda usada”, sostiene el Banco de España.

El alquiler frena la escalada de precios

El precio del alquiler en las grandes ciudades se ha frenado como consecuencia al aumento de la oferta y el descenso de la demanda.

“Así, se habría producido un incremento de la oferta de alquiler residencial a costa de otra de naturaleza más temporal, como la vacacional, afectada por el desplome de la actividad turística.

La demanda de alquiler habría descendido por varios factores. Por un lado, la procedente de los estudiantes se habría visto lastrada como consecuencia de las restricciones a la movilidad y del aumento de la educación a distancia. Por otro lado, se ha producido un desplazamiento de la demanda hacia otros municipios menos poblados con niveles de precios más bajos. Otra posible explicación del debilitamiento de los precios del alquiler, con implicaciones para todo el territorio nacional, es el empeoramiento del mercado de trabajo, especialmente entre los jóvenes y los trabajadores temporales, más propensos a demandar vivienda en alquiler”, destaca el Banco de España.

Las rentas bajaron en abril un 5,5% interanual en el conjunto del país, mientras que el precio ha caído en Barcelona un 17,6% y en Madrid un 13,4% desde los máximos de mayo de 2020.

Los bancos endurecen criterios para dar créditos

Si bien los bancos aplican condiciones en las que se encuentran intereses ultrabajos, desde el Banco de España afirman que “los criterios de aprobación de préstamos se han endurecido de forma moderada, como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras”.

Pero, el porcentaje financiado por los bancos a través de hipotecas, se mantiene estable respecto a los niveles previos a la crisis.

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