El proyecto de la nueva Ley de Vivienda es un hecho consumado. Para que aplique de forma definitiva, no obstante, debe aguardarse hasta el próximo Consejo de Ministros. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las últimas novedades respecto a la Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler en la declaradas por las comunidades autónomas como “zonas tensionadas”
En este artículo encontrarás:
¿Cuál es el objetivo de la nueva Ley de Vivienda?
Se trata de una Ley integral que incluirá un paquete de medidas encaradas (fundamentalmente) para intervenir los costes de las rentas de alquiler a los grandes tenedores. ¿Quiénes serán alcanzados por dichas medidas? Todo aquel propietario que posea a su nombre más de diez bienes inmuebles. Más allá de los grandes fondos de inversión, se prevé que afectarán también a una gran cantidad de medianos inversores.
El proyecto de Presupuestos Generales del Estado 2022, aprobado en el extraordinario Consejo de Ministros realizado durante la primera semana de Octubre, se consideraba la última gran barrera a eludir para hacer realidad este proyecto. Una vez dada la luz verde al presupuesto, se deberá aguardar sino hasta los últimos días del mes de diciembre del corriente para que las cuentas públicas que están iniciando su tramitación parlamentaria estén aprobadas de forma concluyente.
Pero esa no es la única ventana que abre este paquete de disposiciones, con el fin de balancear y equilibrar la demanda y oferta del alquiler sin que los costes de las rentas no se disparen. En este sentido, también consideran el incremento del IBI a las viviendas ociosas o inutilizadas de hasta nada menos que un 150%. Además, también proyecta el congelamiento del alquiler a los propietarios que dispongan de menos propiedades en calidad de arrendadas.
¿Cómo fue posible la aprobación del Presupuesto?
El acuerdo en el Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos ha sufrido marchas y contramarchas, así como sendas negociaciones entre integrantes de las distintas fuerzas. Si bien la meta era similar, y se pretendía incorporar inéditos incentivos fiscales a los dueños minoritarios, así como un aumento en impuestos a las propiedades vacías, la discusión y el consiguiente retraso en el proyecto definitivo surgió en torno a porcentajes; y a discernimientos como por ejemplo “fijar definitivamente a qué llamar una vivienda vacía”. Este es un problema que no solamente atañe a nuestro país, sino a casi todo aquel que haya dispuesto en algún momento elevar dichos costes.
Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler
El asterisco que seguramente más polémica ha generado y genera hoy desde los medios afines y en contra a las medidas, es el que toca las cuerdas de la “declaración de zona tensionada”. De esta forma, el proyecto definitivo deja a libre albedrío a las comunidades autónomas el declarar a una zona o no bajo esta categoría. Es en dichas regiones en las que las rentas por el coste del alquiler serán congeladas y limitadas durante tres años, una vez sancionada la Ley de Vivienda de forma definitiva. Pero eso no es todo. Cabe también señalar que la nueva Ley contemplará la eventualidad de que estas medidas se prolonguen anualmente, si la situación no ha variado como se pretende o si no se hubieran logrado los objetivos que la han impulsado.
¿Qué deberá tener en cuenta un municipio para declarar la zona tensionada?
Es la pregunta del millón. ¿Qué es una zona tensionada? Pues para empezar, una zona será declarada tensionada cuando los gastos volcados a la vivienda sobrepasen el 30% de la renta zonal y en donde el alquiler haya subido un 5% por sobre el IPC en algún período comprendido de los últimos 5 años.
Esta declaración de zona tensionada durará por tres años, como dijimos. En el transcurso de este lapso, se tiene planeado el desarrollo de un programa de medidas que, en conjunto con el aporte privado de inversiones, buscará estimular la oferta en la reactivación del mercado inmobiliario de alquiler post COVID 19. Mientras tanto, una serie de medidas de apoyo a los sectores más debilitados por la pandemia, serán contemplados en el marco de beneficios que propulsarán la vivienda arrendada del tipo social.
Según dice el texto resolutivo del proyecto de Ley:
En el último trimestre de cada año natural, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas.
¿Cuándo entrará finalmente en servicio?
La Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler, así como las medidas que acompañan (entre las que se encuentran el polémico “Bono joven” para primeros arrendatarios), no podrán contar con su práctica sino hasta el mes de marzo o abril del año 2024.
Excepciones al congelamiento de la Ley
Este proyecto también incluye una serie de excepciones. La principal radica en que se podrá realizar un aumento con un tope de hasta el 10% en el valor de la renta mensual solo en el caso de que en los últimos dos años se hubiera:
- Rehabilitado la propiedad de vacía a arrendada
- Mejorado sustancialmente la eficiencia energética, constado esto en los formularios de habitabilidad energéticos.
- El contrato de arrendación proponga un lapso de alquiler por 10 o más años.
- Se hubieran terminado reformas y mejorías comprobables a la accesibilidad.
Las viviendas vacías
En este marco, se obligará a las comunidades autónomas a comunicar cada finalización de año calendario la cantidad de bienes inmuebles en esas condiciones. De este modo es que se planea identificar la cantidad de viviendas vacías y aplicarles el famoso recargo correspondiente en el IBI de hasta el 150%. Una vivienda vacía será toda aquella que permanezca sin habitar por más de dos años. Para la tranquilidad de los medianos propietarios, queda claro que las denominadas como segundas residencias no estarán incluidas ni se verán afectadas por estas medidas.
En la comparativa con los países vecinos y respecto a las viviendas sociales, la Ley de Vivienda busca lograr tener alcances similares a los de Francia, Dinamarca o Reino Unido. Estos disponen de un parque de viviendas sociales cercanos al 15% en perspectiva al total de viviendas en alquiler, mientras que en España esos mismo índices tocan apenas el 1.6%. La diferencia es más que considerable.
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