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Daniel Redacción

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Nuevos jugadores asomándose al tablero. Mientras ya se habla del MultiVerso con una eventual presencia virtual de personas en el uso de las oficinas de planta, una generación de industrias tecnológicas parece estar imponiéndose en el mercado comercial más desarrollado. Son las denominadas Big tech, que a base de innovación y falta de regulaciones, se manejan desde los limbos legales generando gran rentabilidad para sus arcas y popularidad entre los usuarios particulares y empresariales. En este artículo de Oi Real Estate bajaremos al llano del auge Big tech y las compararemos con la banca tradicional, hoy por hoy amenazada.

Big tech y su irrupción al mercado comercial

En el mundo comercial a gran escala, las compañías suelen asomar a la popularidad previamente establecidas en su circuito; y habiendo sorteado ya las tribulaciones legales que implican imponerse desde la nada hasta el éxito. Sin embargo, una nueva generación de industrias actuales ha logrado saltar a la palestra en tiempos record, imponiéndose y volviéndose cada vez más fuertes, contra todo pronóstico. Hablamos de las Big tech y su auge sin techo predecible.

Los índices en rentabilidad de estas compañías conformantes del colectivo Big tech, son estremecedores y sujetos a estudios por parte de la industria comercial tradicional de todos los sectores. Los analistas opinan que el impacto de estos nuevos actores en la industria todavía puede considerarse como moderado; no obstante, si tomamos en cuenta movimientos concretos, existen excepciones sobresalientes. Entre ellos, el avance de empresas capaces de brindar servicios financieros, fundamentalmente en economías emergentes.

Nuevas estrellas en el firmamento financiero

Así es como compañías (basadas en todo tipo de capitales privados) capaces de ofrecer financiación a través de sus tarjetas de crédito prepagas o variantes del ecommerce propiamente dicho, se han convertido en las nuevas estrellas. Esto aplicó en un principio a los países con alto mercado laboral no registrado, cuyos trabajadores encontraron en ellas una manera de acceder al sistema; pero ya puede comprobarse cómo a través de estos formatos financieros la Big tech ha logrado introducirse en las sociedades capitalistas más desarrolladas del mundo. La rentabilidad de estas empresas, en más ocasiones de las deseadas por el establishment financiero, supera con creces las de las bancas tradicionales, punto a punto, mes a mes.

¿Representa el auge Big tech una amenaza real a las entidades bancarias más prestigiosas e instaladas desde hace décadas en mundo? ¿Es una moda pasajera que no podrá resistir la mínima regulación?

Pero… ¿Qué es la Big tech, puntualmente?

Por si no lo sabías, lo repasaremos aquí. Su definición misma nos cuenta de qué se trata. La Big tech es un flamante conjunto de compañías referenciadas siempre y sin excepción en las grandes y más avanzadas tecnologías. Encontramos en sus mayores referentes a empresas como Google, Apple, Amazon y Facebook. Es sabido que estas compañías han logrado una escalada tal que se han transformado en universos propios, con sus sistemas y vías lácteas de herramientas tecnológicas, empresas y micro empresas orbitando en su interior. Dando ganancias. Hoy día, podríamos afirmar que la Big tech está afianzada en todo el globo.

¿Sus características principales? Pues radican en no jugar bajo las reglas convencionales del mercado y evitar ser captadas por gran parte de las regulaciones vigentes, respecto a impuestos, monopolios comerciales, etc. ¿Fundamentan en este último punto su ventaja y crecimiento?

Por fuera de las regulaciones

Quienes se han detenido a revisar exhaustivamente el comportamiento de las denominadas Big tech sostienen que es muy probable. Las mega compañías alrededor del mundo hace algunos años vienen previendo este suceso y la falta de competitividad en el mercado comercial. Se trata de empresas avocadas al consumo masivo y a permanentes y colosales movimientos de dinero, que sin embargo logran mantenerse por fuera del marco escrito en el ABC capitalista. Todo un fenómeno.

La Unión Europea, por su parte, ya no sabe cómo contener a sus Cámaras Reguladoras, que a pedido de sus empresas (de las llamadas “convencionales”) busca colocar en igualdad de situación a las Big tech. No obstante, el debate permanece abierto y con las compañías tecnológicas funcionando dentro del sistema. La ralentización en aplicar regulaciones a esta modalidad de empresas, no se da puntualmente al interrogante sobre si es correcto regular al Big tech; sino a si monstruos del mercado como Google deberían ser alcanzados por las regulaciones comerciales estándar, o si es necesario la creación de una nuevas, exclusivamente para corporaciones de este tipo.

El auge Big tech contra la banca convencional  

Si consideramos a lo estipulado por la Asociación Española de Banca (AEB), vemos que además de que la Big tech represente un problema de competitividad para sus asociados, sus empresas financieras son en sí mismas infractoras a todo nivel, por sentar sus mecanismos de funcionamiento sobre bases muy poco transparentes del uso de datos de sus usuarios, clientes o inversores.

Esto puede ser posible, no porque las compañías financieras pertenecientes a la Big tech se manejen sin ningún tipo de regulación, sino porque las medidas que las alcanzan tienen poco y nada que ver con las que regulan a las entidades bancarias. Así, los inversores privados de estas aplicaciones o herramientas digitales disponen del camino libre para invertir en Big tech; sin estar obligados a contar con los mismos avales legales que les requiere la banca tradicional.

Si no eres un ducho en el tema, debemos señalarte que esto es un caldo de cultivo irresistible para los grandes evasores de impuestos o lavadores de dinero de todo tipo.

España y la Big tech

Se estima que ocho sobre diez ciudadanos españoles utilizan mínimamente una vez al mes, sistemas de banca basados en Big tech. De ese porcentaje, debemos discriminar que más del 60% los utiliza una vez de forma semanal. El 20% restante los utiliza indiscriminadamente y a diario.

Si entendemos que esto sucede porque el cliente o usuario va a “lo cómodo”, pues habremos solucionado gran parte del interrogante sobre el por qué de la aceptación popular del Big tech. La banca convencional, de momento, solo puede permanecer contemplando cómo sus clientes se pasan de un barco al otro; o utilizan aquellos servicios financieros en igual o mayor medida que los suyos. Hasta que el debate sobre la regulación a estas compañías sea un hecho, la situación no promete variar demasiado.

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El retraso en la edad de emancipación tiene relación directa con la dificultad del acceso a la primera vivienda. El Gobierno central parece haber hecho foco, contextualizado en la nueva Ley de Vivienda, en esta problemática en auge. ¿Cuáles son las edades regionales emancipatorias y los presupuestos destinados a esta medida que busca facilitar la partida temprana de los más jóvenes? En este artículo de Oi Real Estate, veremos más detalles acerca del bono joven para futuros inquilinos.

La edad de emancipación y el problema sociológico

A ningún gobierno le interesa que su país figure entre los relegados en edad de emancipación. Sin embargo, es una problemática mundial que alcanza hasta a las naciones más desarrolladas. Lo estipulado en el promedio europeo, es que la edad en la que se independicen las personas ronde en los 26 años.

Como bien se afirma, el retraso en la emancipación es consecuencia y causal simultáneo de diversos problemas socioeconómicos. En España, según distintas agencias y oficinas de investigación, en el año 2009 se tocó el techo histórico de 28.3 años. Esto encendió las alarmas en el Gobierno y en las entidades que estudian las problemáticas demográficas. Ese número se atribuyó rápidamente a la pinchadura de la burbuja inmobiliaria norteamericana, que en su expansión generó diversas crisis a nivel mundial.

Complicaciones demográficas

Estas complicaciones, de diversa índole pero fundamentalmente económicas, ocasionan severos inconvenientes en el plano social. Los países se sumergen rápidamente en estas problemáticas, mucho más velozmente de lo que les costará salir. Es un hecho. Así, en España, aquel 28.3 fue mejorándose muy lentamente, hasta que la pandemia COVID 19 se dio de frente con el sistema del acceso a la vivienda. El sector inmobiliario, lo sufre día a día y la Ley de Vivienda propone regulaciones y medidas de rigurosidad, sin ofrecer garantía alguna. De este modo, todo es mera especulación. Y el tan mencionado Bono Joven no queda exceptuado a esta definición.

España entonces (y según la compañía de estadísticas europeas Eurostat), ocupa a la fecha el quinto lugar entre los países regionales de edad más elevada en emancipación, con 29.5 años de edad promedio. El primero del listado es Montenegro con 32.5; apenas detrás se posiciona Croacia, con 31.9; en tercer lugar encontramos a Eslovaquia con 30.8 años de edad emancipatoria; y en el cuarto, Italia con su 30.1 apenas por encima de España.

El Bono Joven para futuros inquilinos

La nueva Ley de Vivienda trae consigo una cantidad de puntos, nutridos de disposiciones y regulaciones, dignas de ser analizadas una a una. En ese contexto, a comienzos del pasado octubre, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció la creación de un Bono Joven para futuros inquilinos. El objetivo es claro y apunta directamente a acelerar la baja de la edad de emancipación, o a detener su incremento.

La crisis post pandemia como producto del estancamiento del sector inmobiliario, podría llevar a España a escalar posiciones en el listado europeo de edad de emancipatoria y (según el propio Sánchez) se han tomado cartas en el asunto para evitar que eso suceda. El Bono Joven en cuestión, constará de 250 euros y estará destinado a colaborar durante dos años con las economías de todos aquellos jóvenes que tengan dificultad para acceder a la vivienda de alquiler.

El promedio mileurista

Siendo que el salario promedio de los jóvenes en España oscila en los 1.000 euros, el Gobierno aguarda que cientos de miles de personas accedan a este subsidio. Debemos recordar que para poder percibir este valor, los postulantes deberán cumplir con una serie de requerimientos; los mismos deberán exponer su situación de debilidad ante la necesidad de salir de la casa paterna y ser aprobados por las Administraciones pertinentes.

Si bien el sector inmobiliario consultado ha expresado una subdivisión en este rango etario (de 18 a 24 años y de 25 a 34 años considerados como jóvenes actores en las acciones inmobiliarias, y relegando al primer subsector al nivel de “consultante”), los socios del Gobierno decidieron incluir a ambos como candidatos posibles al Bono Joven.

En este marco, revisitemos aquellos requisitos, sin los cuales no se podrá contar con el Bono Joven para futuros inquilinos:

  1. Tener entre 18 y 35 años de edad.
  2. Encontrarse en actividad laboral registrada.
  3. No superar los 23.725 euros de salario.

Hacienda y los presupuestos destinados al Bono Joven

María Jesús Montero, Ministra de Hacienda, clarificó recientemente para La Información una gama de tópicos en torno a esta medida, aún en desarrollo. Dijo Montero:

Va dirigido a jóvenes que estén en un dintel de salarios del Iprem vulnerable, con una ayuda mensual en torno a esos 250 euros y será objeto de desarrollo de una reglamentación posterior cuando se presente.

María Jesús Montero – Ministra de Hacienda

Hacienda destinará más de 200 millones de euros a este subsidio, aprobados entre los Presupuestos Generales del Estado para el año 2022 por el Consejo de Ministros. La aprobación del Presupuesto, revisto y analizado hasta el hartazgo por los socios del Gobierno, era la última barrera a sortear para que el anteproyecto definitivo de la Ley de Vivienda pasara la fase preliminar.

Un subsidio no ajustado al precio del alquiler

Otras declaraciones, de boca de los más altos funcionarios de Hacienda, apuntaron a desmitificar versiones que vincularon al Bono Joven para futuros inquilinos con otros subsidios preexistentes. Se alude que no existirá un tope máximo de 600 euros en el alquiler para poder percibir el nuevo Bono; aquél límite sí corresponde al Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025. A diferencia del Bono Joven propuesto junto a la Ley de Vivienda, el subsidio perteneciente al Plan Estatal sí puede estar sujeto al coste del alquiler, llegando a ampliarse (dependiendo de los casos) hasta los 900 euros.

Este detalle le valió al Bono Joven sus primeras críticas por parte de las voces de los sectores opositores al Gobierno. ¿Se puede esperar que otro subsidio (acaso menos generoso que el Plan Estatal) logre mitigar el problema futuro del acceso a la primera vivienda de alquiler? Los ministros y principales autoridades del Gobierno, aseguran que será el complemento ideal para que de una vez por todas, España caiga posiciones en el listado de países con esta problemática en franco ascenso.

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La crisis económica consecuente de la pandemia COVID ha registrado su impacto prácticamente en todos los sectores económicos. El inmobiliario no fue una excepción y no hará falta ser un experto en bienes raíces para tomar nota de ello. Los distintos ribetes de las medidas restrictivas a la circulación, a su vez, generaron que las más prestigiosas compañías a nivel mundial se adelantaran a tomar caminos que venían barajando desde hace años; con proyección a largo plazo. Es el caso de las empresas bancarias, que recortaron de sobremanera sus oficinas en todo el globo, acelerando el implemento de plataformas virtuales. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuán afectado se encuentra el acceso a la oficina bancaria en España; y cómo toca esto a los usuarios y clientes.

Los indecisos tecnológicos de siempre

El uso de plataformas o aplicaciones digitales hace que nuestra vida sea definitivamente más cómoda. Por fuera de lo exhibido en comerciales televisivos, radiales o banners publicitarios, que muestran las muchas sensaciones divertidas que puede uno experimentar si se descarga y sustituye con estas herramientas de uso diario los requerimientos presenciales de miles de servicios, lo cierto es que es esa (la comodidad) la meta que buscamos y alcanzamos rápidamente con solo descargarlas en nuestro móvil.

Venta de artículos y servicios online, comidas rápidas, servicio de transporte; todos poseen su aplicación y hacen la vida de sus usuarios (sino más fácil) menos complicada. Hasta hace un par de décadas, manejar las cuentas y gestiones bancarias desde casa (más allá de la atención telefónica) era una metodología impensada y que por cierto contaba con la confianza de unos pocos. Las compañías de los principales bancos alrededor del mundo venían pugnando lenta pero progresivamente con la instalación a nivel masivo de sus aplicaciones online.

Sin embargo, la pandemia COVID 19 produjo un aceleramiento en este proceso de instalación de productos y servicios. Y tal vez tú, que hasta 2019 no aceptabas manejar tus cuentas, depósitos, etc. a través del móvil, fuiste poco menos que obligado a darte un chapuzón de modernidad tecnológica, en esas aguas desconocidas. ¿Te ha ocurrido? Pues bienvenido. Seguramente ahora estarás preguntándote “¿Por qué no lo he hecho antes?” No te sientas culpable, porque de todos modos, las medidas de seguridad de esas herramientas se han incrementado lo suficiente como para que, siendo apenas cuidadoso con tus datos, puedas manejarte con absoluta tranquilidad.

Yo quiero mi oficina

Dijimos que la pandemia COVID aceleró muchos procesos con la crisis soplándoles la nuca a las compañías, sin importar cuán prestigiosas ni poderosas fueran. Los directivos de los principales bancos alrededor del mundo, optaron directamente por clausurar en gran medida su atención personalizada, volcándose a la atención virtual. Fueron decisiones arriesgadas, si pensamos que los estudios de campo sobre niveles de aceptación en sus clientes no tenían un basamento comprobable en el tiempo, ni mucho menos.

Simplemente era una opción inevitable. Muchas compañías señalan al día de hoy que haber recurrido, desarrollado e implementado el acceso a la oficina bancaria virtual, fue vital para salvarse del quiebre o del retiro territorial de sus firmas.  

No obstante y para muchos otros usuarios habituales de los bancos, este vuelco los ha terminado por alejar del sistema, al borde de ser expulsados. No todos los abuelitos son como los modernos adultos mayores que aparecen en las publicidades, transfiriéndoles dinero a sus nietos o comprando los regalos de navidad utilizando su crédito virtual. Gran parte de la población en su rango etario +40, al día de hoy, sigue prefiriendo la oficina; añoran ir a la sucursal, sacar número, esperar ser llamados y consultar mano a mano con el administrativo.

Acceso a la oficina bancaria en España

En el caso de España, el acceso a la oficina bancaria fue ampliamente recortado y por tanto limitado estrepitosamente. De hecho, el estudio realizado en junio 2021 por el Banco de España, e INE ofrecen resultados cartográficos sorprendentes. Más de la mitad de los municipios en todo el país no disponen de una sola oficina bancaria.

La respuesta al interrogante que presenta esta cambiante actualidad radica en que se han sumado dos factores:

  1. La apuesta de las firmas bancarias por la banca online.
  2. La crisis COVID, como acelerador sin alternativas.

Los resultados están a la vista. De los 8.131 municipios de punta a punta del territorio, más de 4.400 no disponen de una sucursal bancaria para la atención personalizada al cliente. Dispuestos estos índices en porcentajes reales, vemos que se trata ni más ni menos que del 54% de los municipios.

Y figurados en personas y usuarios reales de los bancos, estos datos se traducen en un total de más de 1.6 millones de españoles, sin acceso a la oficina bancaria.

¿Vaciamiento o modernización?

Existen datos cartográficos especialmente desarrollados por el Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG), con sede en Madrid. Estos muestran que en el promedio 2021, al 3.5% del total poblacional español le es imposible dirigirse a una sucursal cercana para realizar ninguna gestión bancaria.

Los usuarios comerciales ubicados en zonas rurales o agrícolas, no pueden más que tomar este hecho como una suerte de vaciamiento y difícilmente habrá aplicación digital que los convenza de lo contrario. Estos clientes son quienes más necesitan de una sucursal de cercanía, y sin embargo han sido los primeros en verse despojados de ellas.

Según el Banco de España

En un informe elevado por el propio Banco de España, denominado Infraestructura del efectivo y vulnerabilidad en el acceso al efectivo en España, se dan una serie de advertencias al respecto. Volviendo a los porcentajes antes citados, este análisis redunda en que un número cercano al 1.4 millones de ciudadanos encuentra dificultad ya al acceso al efectivo. Por último, destaca lo “imprescindible de asegurar que los ciudadanos que deseen utilizar este medio de pago, tengan acceso a él”.

¿Cuál es tu situación en el acceso a la oficina bancaria? ¿Cuán limitado te has visto a la concurrencia a sucursales de tu banco durante el transcurso de la pandemia COVID y ya comenzando a transitar una hipotética salida?

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Seguramente, como agente inmobiliario, te hayas estado preguntando durante toda la pandemia y las medidas restrictivas a la circulación, cuál sería la forma indicada para volver al ruedo de las exhibiciones. Los protocolos bajo ordenanzas contemplan ribetes generales. El sector inmobiliario, por tanto, debe aplicar sus propias reglas en este sentido, fuera de lo estrictamente referido a los comercios donde funcionan las agencias. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas claves para exhibir propiedades en la era post COVID. Seguramente algunas de estas medidas ya estás implementándolas y acaso estés decidido a no abandonarlas.

Protocolos para agentes inmobiliarios

¿Existen protocolos sanitarios para exhibir propiedades? Las ordenanzas alcanzaron solamente los rangos de apertura y cuidados sanitarios en comercios. En este sentido, las exhibiciones de propiedades alrededor del mundo quedaron relegadas a las decisiones de cada país, o de sus Cámaras Inmobiliarias respectivas.

Al no haberse emitido entonces ordenanzas en el aspecto a la muestra de las viviendas y sí recomendaciones, cada agencia, franquicia o agente inmobiliario autónomo ha decidido moverse en la medida de los cuidados pertinentes, pero de acuerdo al uso del sentido común. ¿Atenderías a un visitante sin tu máscara sanitizante? Pues puede que sí, pero desde Oi Realtor no podemos asegurarte que sea la forma más prudente de gestionar una exhibición.

Distintas recomendaciones sanitarias

Veamos solo algunas entre las muchas y distintas recomendaciones, claves para exhibir propiedades en la era post COVID. Muchas de ellas se aplicaron en las primeras exhibiciones luego de las medidas sanitarias estrictas. A medida que fueron pasando los meses, sin embargo, aquellas que estaban íntimamente ligadas al contagio o no contagio, fueron estableciéndose dentro de un marco de cuidado mutuo, entre agentes y clientes y viceversa.

¿Más o menos seguro?

Intenta durante las entrevistas previas a la visita interpretar el grado de interés del eventual comprador o arrendatario de la propiedad que expones. Habrá quienes encuentren en estas visitas inmobiliarias una forma de ver muy por arriba el estado de las propiedades en relación al precio del mercado actual; o tal vez estén muy poco interesados en llevar adelante una diligencia inmobiliaria, pero quieren darse el gusto de ver alguna que otra publicada. Intenta determinar si el visitante tiene o no intenciones férreas de alquilar o comprar, antes de concertar una visita.

Una o dos personas como máximo

Propone durante el pacto de la visita a la vivienda con el interesado, que esta sea realizada solo por una o dos personas como máximo. Si eres un agente inmobiliario de experiencia, sabrás que a muchas familias les encanta moverse en manada a donde sea; especialmente si va a visitar un piso en el que están interesados. Allí estará su próximo hogar; por tanto, ni el más pequeñín del grupo familiar quiere perdérselo. Para algunos es una excelente salida de fin de semana. Para ti, es trabajo. Y cumplir con ciertas normas de cuidado no debería ser malinterpretado ni tomado a mal por nadie. ¿No te parece?

Delimita sectores con marcas y guarda distancia

Señala con marcas (por ejemplo, con tiras de cinta aislante en el suelo) un sendero de exhibición, para que el o los interesados no se distraigan en inspeccionar zonas poco convenientes desde lo sanitario. Deja descubierta la bañadera en los cuartos de baño para que los interesados contemplen desde su umbral el interior completo de estas estancias. A la vez, procura que no manipulen objetos como cerraduras, o griferías. Si eres un agente inmobiliario al extremo de los cuidados sanitarios, asegúrate contar con guantes descartables; propón que los visitantes se los calcen al ingresar y los mantengan hasta su partida.

Por otro lado, mantén una distancia considerable en todo momento, siempre al frente de la exhibición y nunca detrás del grupo. El espacio recomendado por las Cámaras Inmobiliarias de muchos países es de 1.5 metros. Pero cada cual es libre de guardar distancias menores, o mayores que esa.

Solicita y ofrece resultados positivos de hisopados previos

En los días previos a la exhibición, solicita que los visitantes te envíen por correo electrónico o en cualquier forma digital el comprobante digital que demuestre fehacientemente que están libres de COVID 19. Esta medida es tomada con recelo por muchos agentes inmobiliarios, incluso por varias agencias. Como dijimos, queda en cada cual tomar las medidas preventivas que crea necesarias.

En lo general, los agentes o exhibidores también muestran los resultados de sus hisopados a los visitantes, o se los envían en la previa. Consideramos que es una forma de cuidado muy válida (acaso la más válida de todas). Pero, aún si te parece excesiva, no rechaces si el cliente propone enviártelos por su cuenta. En este sentido también debes pensar en el cuidado del otro.

Contar con la aprobación del Consejo del Consorcio

No olvides, por último, una de las principales claves para exhibir propiedades en la era post COVID. Mientras que la propiedad en cuestión se trate de una casa independiente, no tendrás mayores inconvenientes si aplicas algunas de las claves que citamos en el artículo. Pero… ¿Si estamos hablando de un edificio de apartamentos? ¿Está el Consejo del Consorcio de acuerdo con el ingreso y egreso permanente de visitantes extraños?

Hasta comienzos de 2020, apenas unos pocos Consorcios se oponían o mostraban reticentes a las visitas inmobiliarias. Muchos las permitían a regañadientes y exigiendo una serie de condiciones (como horarios, o días específicos de la semana). Pero en este caso, y con la pandemia mediante, los controles y las prohibiciones a realizar visitas en edificios son moneda corriente y de reclamos considerables a las agencias, por parte de los consorcios. Considera que una exhibición podría llegar a suspenderse si el Consejos del Consorcio no estuviera de acuerdo en su mayoría.

Constata este dato crucial antes de publicar la propiedad, para evitar problemas después y tener que cancelar exhibiciones pactadas.

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El acuerdo de Presupuestos, significaba una barrera para darle un cierre al borrador de la nueva Ley de Vivienda. Por otro lado, y según los socios del Gobierno, para aprobar el preproyecto de dicha Ley debía traspasarse la última barrera que significaba aquel acuerdo. Como vemos, abundan y se superponen los escollos para poner en marcha uno de los planes que más tiene confrontada a la sociedad. En el sector inmobiliario español de hoy, todo gira alrededor de la futura Ley de Vivienda. Con el Presupuesto 2022 finalmente aprobado y el borrador al alcance de la mano, las primeras opiniones llevan un mes chocando entre sí, sin lograr ponerse de acuerdo. En este artículo de Oi Real Estate veremos de qué forma se encuentran y posicionan inquilinos y propietarios frente a la Ley de Vivienda.

Responsabilidades cruzadas

Tanto se habla alrededor de la futura Ley de Vivienda. Pareciera que de aquel martes 5 de octubre (cuando el PSOE y Juntas Podemos cerraron el acuerdo sobre la Ley de Presupuestos Generales del Estado) a esta parte, hubieran pasado añares. Finalmente, el acuerdo borra con el codo el año que demoraron las partes en reunir sus posiciones en un único borrador.

Repasando sus principales aristas, recordemos que la nueva Ley de Vivienda, en escasas palabras, posee dos puntas de lanza:

  • La primera. Aprueba un incremento en el IBI de hasta el 150% a aquellos propietarios de viviendas vacías; la finalidad detrás de este aumento probable e inédito, radica en la necesidad de engrosar la oferta de alquiler, prevista para lo que se supone, será un 2022 agitado en este sentido.
  • La segunda. Regulaciones específicamente direccionadas al control de precios; se buscará así ponerle un coto al coste de las cuotas mensuales en las rentas de alquiler, fundamentalmente en las zonas donde los contratos se encuentren eventualmente disparados.

La pregunta se cae de madura. Siendo que las encargadas de aplicar o no la Ley de Vivienda con todas sus regulaciones serán las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos… ¿Quién se hará responsable del humor de los propietarios, sometidos a tal incremento en los precios de los contratos? Por otro lado ¿Quién se hará cargo si el balance entre oferta y demanda del alquiler se rompe por completo? Como vemos, el preproyecto ofrece dudas y más dudas, de buenas a primeras.

Inquilinos y propietarios frente a la nueva Ley de Vivienda

En este punto, y adentrándonos en el abierto contexto que propone que las autoridades regionales sean las encargadas de decidir o no imponer las nuevas regulaciones, quedan en medio los inquilinos y propietarios frente a la nueva Ley de Vivienda.

Por supuesto, ningún casero verá con buenos ojos que le recarguen el IBI (Impuesto a los Bienes Inmuebles) hasta en un 150%. Pero… ¿Será este un motivo suficiente como para destinar aquella vivienda ociosa al alquiler obligado? Las diversas autoridades de los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas, dependiendo el partido al que pertenecen, enseguida salieron a criticar, o a elogiar al proyecto.

Enfrente o en la misma acera

Quienes se posicionan en la acera de enfrente al Gobierno central, aluden a la nueva Ley de Vivienda como una medida netamente electoralista; que propone muchas cosas “en beneficio de los más débiles”, pero que no accionará ni se responsabilizará por ninguno de sus resultados, ni por su aplicación.

Por otra parte, quienes encuentran que esta nueva Ley contribuirá a mejorar el acceso a la vivienda de alquiler… ¿Considerarán que ganarán votos obligando a pagar a una parte de la población mucho más del doble del IBI que están pagando actualmente por una vivienda que no utilizan? Es cierto, para que esto ocurra, un solo propietario deberá contar con cuatro viviendas vacías o más; dicho incremento al IBI, será proporcional a la cantidad de propiedades ociosas por arriba de ese número.

Cincuenta y cincuenta y cincuenta

Para considerar a fondo. Dicho insólito 150% de incremento (si te tocará sufrirlo), es potestad de tres partes. Un 50% es responsabilidad del Ayuntamiento en el que está levantada la propiedad; el posterior 50% sólo podrá cobrársele al casero que posea una propiedad a su nombre, vacía por más de dos años (los últimos dos); el 50% como adición se cobrará solamente en los casos de aquellos propietarios que posean más de dos bienes inmuebles desocupados edificados en el mismo municipio y simultáneamente durante los últimos dos años.

Recordamos entonces que serán los Ayuntamientos y las Comunidades, quienes tendrán la opción de aplicar estos incrementos al IBI; la Ley de Vivienda describe claramente en su borrador que bajo ningún caso estas autoridades se verán obligadas a aplicarlos.

Ciudades y Comunidades Autónomas, también enfrentados

La Ley que se aprobará (seguramente) en el Congreso de los Diputados, solo presentará un “por las dudas” a los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas. ¿Deberíamos preguntarnos entonces si vale la pena exponer a propietarios e inquilinos frente a la Ley de Vivienda, si aún no sabemos quién la aplicará y quién no?

Se espera así, que el martillazo final que ordenará finalmente dar luz verde a las regulaciones incluidas en la Ley, se producirá según la mano en la que se encuentre; así como en el momento político que esté transitando la autoridad de la Comunidad, cualquiera sea.

Al respecto, algunos ya se han pronunciado, y muy de antemano. Según las propias y taxativas palabras del alcalde madrileño, José Luis Martínez Almeida:

…si el Gobierno obliga a que haya un recargo del 150% tendrá que imponer esa obligación y si lo impone será un ataque a la propiedad privada y a la autonomía local. Si lo mantiene en términos opcionales, Madrid no lo aplicará.

José Luis Martínez Almeida

En este punto, apuntemos que Madrid es una de las Comunidades donde más se incrementa año a año el coste del contrato de alquiler. Del mismo modo, Ayuntamientos como el de Málaga también reniegan de la Ley.

Mientras que, en la acera de enfrente, Canarias, Baleares y Alicante han expresado su conformidad con las nuevas regulaciones.

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El puesto de coordinador inmobiliario ha ido perfeccionándose con el tiempo hasta complementar el del agente o asesor. Su desempeño en agencia es hoy por hoy de vital importancia. Si bien en sus comienzos (al inicio mismo del sector comercial inmobiliario) era un empleo ofrecido exclusivamente a mujeres como un secretariado, logró convertirse en un puesto ambiguo, trascendiendo los géneros y las tareas que desarrolla. En este artículo de Oi Real Estate veremos el rol del coordinador en la oficina inmobiliaria actual. ¿De qué se encarga en nuestros días un coordinador inmobiliario, como parte de las plantillas más prestigiosas del sector?

El coordinador inmobiliario como cara de la agencia

A menudo, un cliente o interesado estará realizando sus consultas preliminares a una negociación con un coordinador inmobiliario, sin saberlo. Acaso supondrá estar frente a un secretario de la agencia. Un coordinador es un empleado clave en el sector inmobiliario actual y sus múltiples tareas, van desde la recepción de llamadas y consultas telefónicas, hasta la apertura de una diligencia de compraventa.

Conoce a la perfección el paño del sector. Mantendrá al interesado en la entrevista solo hasta asegurarse que la totalidad de sus dudas han sido respondidas. Si este resolviera vender o alquilar su propiedad a través de la agencia, pues el coordinador inmobiliario se encargará de ello sin el menor inconveniente.

El coordinador en la oficina inmobiliaria

El secretariado en las agencias inmobiliarias fue, durante todo el siglo XX, un puesto de trabajo ocupado (casi de forma exclusiva) por mujeres. Hoy, el concepto de secretariado ha cambiado, trascendiendo los géneros y ampliando los horizontes que lo limitaban a tomar mensajes telefónicos en ausencia del dueño o los agentes.

En la evolución de las oficinas inmobiliarias convencionales, desde las frías estancias hasta las modernas plantas que podemos encontrar hoy en cualquier ciudad, las secretarias fueron abandonando esos roles menores y adoptando nuevos recursos. Esto las propulsó en cierto modo a una atención al cliente más personalizada y al espectro de las ventas.

De atender el teléfono a la coordinación de una diligencia inmobiliaria

Con el paso del tiempo, ya sea porque les había interesado el apasionante mundo de los bienes raíces, o porque simplemente iban aprendiendo de lo cotidiano y llevándolo al terreno práctico, muchas de esas secretarias se transformaron en expertas. Y lo hicieron saber, especialmente en Estados Unidos, norte del negocio inmobiliario.

El sector directivo vio lo que estaba ocurriendo. Aquellas secretarias que lograban una capacidad de gestión superlativa, fueron escalando en la consideración de los dueños de las agencias. Finalmente, en torno a esas habilidades propicias y verdaderamente relevantes, terminaron creando de la nada un nuevo puesto en las inmobiliarias que logró fusionar secretariado con agente inmobiliario, e incluso asesoría.

Entrado ya el siglo XXI, a muchos podrá parecerle un empleo ya extinguido o de muy poca frecuencia. Pero no es así. El coordinador en la oficina inmobiliaria sigue trabajando, solo que tal vez no te des cuenta en un paneo general de la actividad diaria en una agencia.

¿Qué rol cumple el coordinador en la oficina inmobiliaria?

Es cierto que no todas las agencias inmobiliarias disponen de una oficina de coordinación. Acaso esto se debe a que el rol del coordinador es algo complejo. Se considera uno de esos puestos “multi-área”, y quien lo cubre debe ser capaz de cumplir o abarcar una cantidad considerable de funciones. Su papel en la oficina es de carácter general y sus tareas pueden ir desde la atención telefónica, hasta la gestión integral de una negociación de compraventa o alquiler de inmuebles.

En su mix con el secretariado, el coordinador inmobiliario no le escapará a ninguna tarea. Suele manejarse de manera eficiente en casi todos los aspectos del negocio, pudiendo cubrir las acciones que eventualmente le sean requeridas desde otros puestos.

Por ejemplo, acaso el equipo de agentes inmobiliarios no esté atento al ring del teléfono central de la oficina: el coordinador o coordinadora sí. En la mayoría de los casos, un secretariado no dará detalles al cliente sobre los últimos movimientos del mercado zonal y sí el coordinador. De este modo, vemos que el desempeño de un coordinador en la oficina inmobiliaria se mueve en un ámbito vasto y por demás completo.

Sus funciones al detalle

Como dijimos, el coordinador en la oficina inmobiliaria es capaz de cumplir múltiples funciones. Entre ellas, veamos cuáles están entre las más comunes:

  • Gestión de atención al cliente. En muchos casos los coordinadores inmobiliarios crean los propios mecanismos de las agencias en materia de atención al público; y acompañamiento de los prospectos durante las negociaciones. Esta atención al cliente va desde la recepción telefónica hasta concertar la reunión para la firma de las escrituras.
  • Gestión promocional de la agencia. Muchos integrantes de oficinas coordinadoras son estudiantes o profesionales del marketing, aplicado al sector inmobiliario. Así, pueden gestionar también las campañas publicitarias de las agencias, conociendo tanto al público al que apuntan, como también el negocio.
  • Gestión digital y CRM. Un CRM inmobiliario es hoy día una herramienta vital para toda agencia. Sin embargo, esta herramienta puede ser mucho más funcional en manos de un coordinador, que gestione su manejo y organice su personalización.
  • Elaboración y redacción de contratos o formularios; identificar clientes y organizar prospectos para su mejor guía a través de los procesos de las negociaciones, también es una característica del coordinador inmobiliario.
  • Generador de contenidos. Asimismo, suele funcionar de manera eficiente en lo relacionado a la selección de contenidos, acordes a la elaboración de newsletters, publicaciones digitales y blogs inmobiliarios.

¿Qué características debes tener para formar una oficina coordinadora?

Por último, veamos una serie de características con las que deberá contar todo aquel que quiere integrar una oficina coordinadora.

  • Capacidad resolutiva. Al manejar una parte importante de la gestión de equipos (horarios de los agentes, datos de clientes, etc.), es vital que cuente con capacidad de resolución y buen manejo de grupos.
  • Empatía. Siendo la cara de la agencia, a menudo será el primer empleado de la inmobiliaria con quien se encuentre el cliente, si este está decidido a realizar sus primeras consultas.
  • Proactivo. El adelantarse a los hechos o a los problemas que puedan generarse a lo largo de una negociación, es un punto clave. Conocer el complejo terreno inmobiliario a lo largo del tiempo, hará de un coordinador un verdadero escudo ante los inconvenientes; para poder mediar de la manera más efectiva y dinámica en la relación entre la agencia, el cliente y los eventuales interesados.

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¿Son los primeros chispazos comprobables como consecuencia de La nueva Ley de Vivienda? El mega paquete de medidas, cuyo proyecto ya fue aprobado a comienzos de octubre, está en boca de todo el sector inmobiliario y de la opinión pública en general. Los propietarios comienzan a tomar sus recaudos ante regulaciones que (de ser aprobadas tal como están) regirán recién a finales de 2023, o principios de 2024. En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué medida los propietarios endurecen los requerimientos para alquilar sus propiedades.  

Expectativa traída de anticipado a la realidad diaria

Lo augurado por las voces opositoras a la nueva Ley de Vivienda comienza a tomar cuerpo, acaso mucho antes de lo esperado por el mundo inmobiliario; y por supuesto, con muchísima antelación a lo deseado por el parque de inquilinos. ¿Cómo es que la Ley de Vivienda y sus medidas regulatorias han logrado tener un impacto tal? Pues la razón es muy sencilla: las expectativas manejan el mundo económico y cada uno de sus ribetes.

La pandemia COVID 19 que azotó al globo principalmente durante el año 2020 está ocasionando en tiempo real un incremento mundial considerable en las inflaciones interanuales de los países; aún en los más desarrollados y que suelen tener bajo estricto control este tipo de problemáticas. Las leyes que buscan amordazar los mercados inmobiliarios, según voces especializadas y opositoras a estos implementos desde lo legal, muy pocas veces (por no decir nunca) han ofrecido los resultados para las que fueron concebidas y puestas en marcha.

Dueños del balón

Así es que, alrededor del mundo y desde que se tiene conocimiento, las regulaciones a la vivienda en el paradigma capitalista terminan castigando al sector al que se pretendía defender o beneficiar. Es que, en este sentido, ante cada regulación o incremento en impuestos, los propietarios suelen trasladar a costes el impacto; son “los dueños del balón”. A menudo, esto se da por pura precaución, para evitar perder rentabilidad, o simplemente para resguardar su capital traducido en ladrillos. Y es normal que esto suceda.

Así como tu cuerpo puede haber reaccionado al pinchazo de la vacuna que previene el COVID 19 presentando síntomas similares a la enfermedad que se busca combatir, los propietarios se las ingenian para cobrarle al inquilino por izquierda aquello que los gobiernos pretenden frenar por derecha. Con una inflación interanual en ascenso y poco habitual, es ciencia ficción esperar que los costes en la compraventa de inmuebles o el mercado del alquiler no sufran un susto o no den un salto.

Propietarios endurecen los requerimientos para alquilar

Todo en la Ley de Vivienda proyectada por los socios del Gobierno es al menos debatible. Desde el Bono Joven, hasta el aumento cercano al 150% en el IBI para inmuebles vacíos; pasando por las regulaciones al coste del alquiler. En esta dirección, los dueños de propiedades en las principales ciudades españolas han hecho saber su disconformidad. Y para ello no hace falta elevar la voz.

Basta con comprobar que los propietarios endurecen los requerimientos para alquilar de un modo sutil, poco obsceno, aunque muy significativo para el inquilino, puesto que este debate recién empieza. Recuerda que la Ley de Vivienda, según la planifica el Gobierno central, entrará en vigencia recién dentro de un año y medio, o tal vez dos. Por tanto, el camino que queda por delante será largo de recorrer.

¿En qué consisten estos endurecimientos en los requisitos?

Según declaró el preocupado vocal de la Asociación Inmobiliaria de Madrid, Alvaro Cicco al noticiero Buenos Días Madrid, a pesar de que los precios de alquiler están en alza, es en los seguros contra el impago donde el inconveniente se hace más visible. Consultado al respecto, declaró que…

“…nos están pidiendo más garantías. Y una de las cosas que están subiendo son los seguros contra el impago de alquiler. Empezamos encontrar seguros del alquiler al 5%. Están subiendo las garantías adicionales que nos piden.

Alvaro Cicco – Asociación Inmobiliaria de Madrid

Más de un punto promedio en la suba contra los seguros de impago, denota la expectativa negativa de la que hablábamos al comienzo del artículo. La expectativa negativa, en el contexto del mundo occidental donde reina el libre mercado, se traduce en un 99% a disparo de precios. La tan mentada “desconfianza”.

¿Por qué elevar los costes del seguro de impago?

Los incrementos masivos en los costes de los seguros de impago, acaso sean el fiel reflejo de la situación inmobiliaria en España; en lo referido al parque de alquiler y respecto al impacto de la Ley de Alquiler. Se espera que de aquí a finales del año 2022, la demanda de alquiler se superpueble a niveles poco antes vistos. Por ende, la discusión en el Gobierno todo entre “regular” o “dejar que el mercado se regule solo” es entendible. ¿Acaso no existan medidas capaces de regular el mercado inmobiliario? ¿Todos los remedios son malos? Pues, el borrador de Ley de Vivienda ya se ha aprobado en el marco de los presupuestos 2022, así que el tiempo lo dirá.

Sin embargo, y volviendo a los costes en aumento de los seguros de impago, ya dijimos que los propietarios endurecen los requerimientos para alquilar. Aquellos seguros que a comienzos de año ubicaban sus costes entre un 3% y un 4%, ascienden sus costes hasta el 5%. Un solo punto, es mucho en este campo.

Los nuevos filtros, la cara de la desconfianza

Sobre todo porque detrás de esa desconfianza, comenzarán a agregarse más requerimientos que no harán otra cosa que seguir agregando rigidez el sector del alquiler. Por ejemplo, y recurriendo a las declaraciones de Alvaro Vicco, las alarmas pasan también por los “filtros” que solicitan los arrendadores para dar con el perfil de inquilino que se cree adecuado. Según Vicco, empiezan a aparecer requisitos como no elegir familias numerosas por miedo al impago y volcarse al inquilino estudiante; casi siempre venido de las Comunidades Autónomas del interior del país, y cuya solvencia y estabilidad económica paterna (solvencia que paga el alquiler) es fácilmente comprobable.

Así, vemos que el mercado siempre reacciona a su modo. Aguardar que se autorregule de forma estable y a la baja, por solidaridad pura, parece no ser una opción viable.

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El sector del parque de viviendas en alquiler correspondiente al colectivo denominado “asequible” es ínfimo en España. Tanto, que su mera comparación con sus similares en las naciones vecinas resulta casi irrisoria. El cuestionado borrador de la Ley de Vivienda, según los socios del Gobierno, impulsará la incorporación de nuevas propiedades a esta porción del total de inmuebles alquilados a nivel nacional, como nunca antes. ¿Será finalmente así? En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué grado podrán ayudar las próximas regulaciones contempladas en la Ley de Vivienda y el parque público, el sector más débil de la población.

¿De qué hablamos si hablamos del “sector débil”?

Entre los considerados “mileuristas” (cuyos ingresos mensuales están cercanos a los mil euros) y el parate generado por la pandemia, el llamado “sector débil” de la población española se ha visto incrementado sustancialmente. El sueño de la casa propia se resquebrajó durante la pandemia COVID 19. Esto es un hecho. La mayoría de los debilitados económicamente, desde la lógica, vivían ya en 2019 en propiedades de alquiler.

El estancamiento económico generado por la pandemia y los efectos producidos por las medidas sanitarias, terminaron por hacer que el sector inmobiliario enfocado al alquiler implosionara; lento, pero a puntos alarmantes. Así, a quienes habitaban en viviendas arrendadas y se vieron complicados de mantener esa posición, se les sumaron quienes directamente quedaron excluidos del sistema. Un golpe de KO al sector.

Como a la salida de toda crisis, o al apagar las llamas de un incendio devastador, puedes alegrarte de haberla pasado ileso. Sin embargo, cuando el humo se disipa, quedan a la vista los restos del desastre. Afloran las consecuencias y se deben tomar decisiones urgentes. En este sentido, los socios del Gobierno central previeron este paquete de medidas que, según ellos, logrará mitigar las ruinas de la pandemia y prevenir el colapso del sistema de vivienda alquilada.

Malas nuevas y malas viejas

Los principales opositores al proyecto de la futura Ley de Vivienda, acordada a principios de octubre entre PSOE y Unidas Podemos, levantan su voz hasta hacerse oir con claridad. Entre sus muchas regulaciones, las destinadas a impulsar el parque público de viviendas en el mercado de alquiler son especialmente criticadas por sectores del socialismo y las principales organizaciones de colectivos de inquilinos organizados; aunque también desde el mundo inmobiliario se oye un murmullo de descontento. Se presume que este tipo de medidas no lograrán un resultado positivo, porque ya se ha intentado y nunca ha conseguido un remonte sustancial ni cercano al esperado.

Ya en el año 2009, y levantando el escudo para defenderse de la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense que tocó niveles mundiales, la Comunidad Autónoma de Madrid había puesto en marcha un plan innovador para fomentar el alquiler de viviendas. Su objetivo fue que los propietarios bajaran los costes de las cuotas mensuales, y a la vez que aquellos que no habían alquilado nunca una propiedad vacía se decidieran a hacerlo. Así, se proyectó construir 45.000 viviendas dependientes del Gobierno madrileño, dándose por hecho que la renta sería de un 30% menos que el promedio del arrendamiento local.

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Se anunciaron nuevos puestos de trabajo y distintos beneficios para quienes se apegaran a esta propuesta. No obstante, pasada una década (y aún sin haber transitado la pandemia COVID 19), las cifras del parque público de viviendas permanecieron muy por debajo de los parámetros regionales. En 2022, con una sobre demanda de alquileres asequibles y a pesar de una eventual reactivación en la economía, la situación del acceso a la vivienda de alquiler público podría tocar ribetes impensados. Pareciera que no hay regulación posible que logre detener estas predicciones, o que las medidas elegidas y proyectadas no son las correctas.

La Ley de Vivienda y el parque público regional

Como dijimos, la comparativa entre los números manejados en la región y España respecto al parque público y sobre el total de las viviendas alquiladas en todo el país, la posiciona en los lugares más rezagados de la lista.

Ante todo, cabe señalar que los países adoptan distintos niveles de enfoque y conceptúan a su manera las denominadas “viviendas sociales”. Así, lo que en España es una vivienda asequible, puede no serlo puntualmente en Reino Unido, etc. Sin embargo, se denota cierto interés en el resto de las naciones por cubrir dicho parque y las necesidades de los que menos tienen, contra el accionar algo descafeinado de nuestras autoridades.

Como sea, según el Observatorio Europeo de la Vivienda Social del CECODHAS, las viviendas sociales pueden ser clasificadas de dos formas:

Vivienda Social Focalizada

Esto es, centrada en grupos sociales especialmente diferenciados. La Vivienda Social Focalizada puede subdividirse en dos partes:

  • Residual. Con importante presencia del alquiler privado. Esto aplica en Francia, Reino Unido, Irlanda, Bélgica, Portugal, España y otros países de Europa del Este.
  • Generalistas. Con un mínimo aporte del sector privado. Esta modalidad es la implementada por naciones como Alemania, Italia, Austria, Grecia y otros países de la región.

Vivienda Social Universalista

Es la Vivienda Social tal como se la clasifica en países como Dinamarca, Países Bajos o Suecia; aquí la principal meta es lograr proveer a la totalidad de la población con una vivienda de alta calidad. El precio debe ser razonable y asequible, sin excepciones. Debemos señalar que las tasas de adjudicación a estas viviendas son elevadas; y que por supuesto, los costes de los impuestos son de los más elevados de la región.

Porcentajes reales

Teniendo en cuenta estos parámetros, veamos qué porcentajes de viviendas sociales ocupan el total de las viviendas ofrecidas en alquiler. Según los socios del Gobierno, la Ley de Vivienda y el parque público estarán íntimamente relacionados. Se buscará acercarse lo más posible a los niveles existentes en Francia, Dinamarca o Reino Unido. Pero la realidad, es que estos países disponen de un parque de viviendas sociales que ronda el 15% de la totalidad de las propiedades arrendadas; España, por su parte, contempla apenas el 1.6% en una comparativa fiel. ¿Crees que la nueva Ley de Vivienda podrá alcanzar la meta que propone el Gobierno central?

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¿Tu situación como inquilino se ha deteriorado en el último año? ¿Cómo has sido tu tránsito por el difícil camino de la pandemia COVID? Si bien suele hacerse hincapié en las dificultades económicas que han sufrido los propietarios durante la pandemia, el caso es que los inquilinos no lo pasan mejor. Por el contrario, el encontrarse en una situación de complejo acceso a la vivienda, de cara al cumplimiento de una cuota mensual de arrendación, se ha convertido en uno de los factores más estresantes en la vida de las personas, en España y en todo el mundo. En ese contexto, la irrupción del virus permanece haciendo mella, día a día. En este artículo de Oi Real Estate repasaremos cuáles siguen siendo los derechos del inquilino actual en España. Acaso te sirvan de ayuda en estos difíciles momentos de búsqueda o renovación.

La travesía de alquilar

El inquilino es de por sí y para el sector inmobiliario un actor complejo de llevar. Su travesía de alquilar lo conduce por distintos pasajes conflictivos que pueden originarse por los más diversos motivos. Puede que haya sido sujeto a un aumento excesivo para sus ingresos en la renovación de su contrato; puede que su trabajo se haya visto perjudicado por la crisis COVID 19 y deba alejarse para arrendar en una localidad de menor coste de vida. Y muchos otros factores más. Lo cierto es que iniciar el proceso de arrendar no es un paso digno de ser disfrutado, ni mucho menos.

Los inquilinos, en lo general, deben encargarse de una cantidad considerable de acciones inmobiliarias. El tiempo pasa, pero esto no cambia. Las obligaciones y los derechos del inquilino siguen siendo, en mayor o menor medida, los mismos. Así, debe arrancar la búsqueda e iniciar el contacto con el dueño o la agencia; exponerse y demostrarse como solvente ante el agente inmobiliario y someterse a distintas evaluaciones respecto a su “perfil como persona confiable”; combinar una visita al inmueble y esperar que el asesor o el propietario esté allí para eso; pasar decenas de filtros entre otros interesados; finalmente, correr con todos los gastos de fianzas, garantías, etc. Cabe señalar que cada una de estas instancias son transitadas sabiendo que la estadía en su vivienda actual tiene una fecha calendaria de caducación.

Quien no considere estos motivos como probablemente estresantes, pues estará hablando otro idioma, o simplemente, no se ha asomado nunca a ese mundo del desánimo por el que pasa un inquilino, cada vez que debe renovar su contrato de arrendación.

Los derechos del inquilino actual

Entre los millares de personas que cada día despiertan con el objetivo urgente de encontrar una vivienda para alquilar, pocos tienen en cuenta que existen regulaciones que los amparan. Los derechos del inquilino son claros y juegan un rol importante en el juego inmobiliario. El arrendatario (acompañando una serie de mitos colectivos) tiende a suponer que todos quieren perjudicarlo, cuando realmente no es así.

Si vas a negociar tu ingreso a una vivienda de alquiler con una agencia especializada y realmente profesional, sus agentes estarán al día y conocerán cada paso. Veamos solo algunos de esos derechos de los inquilinos, acaso los más trascendentales, para que tu búsqueda sea más relajada y segura. En una terminología más cercana a la legal, el conocer estos derechos te será clave para poder defenderlos.

De tú a tú, con el propietario

La Ley de Arrendamientos Urbanos es transparente respecto a las consecuencias que conlleva abandonar o no una propiedad bajo contrato de alquiler. Así se trate de un contrato estipulado a la mínima de un año, puedes darlo por finalizado en cualquier momento pasados los 6 meses de haberle puesto la firma. Eso sí, considera que el arrendador deberá estar informado en un plazo de 30 días anterior a tu partida. Este lapso servirá para que el propietario pueda encontrar un nuevo inquilino y finiquitar asuntos legales contigo.

Por supuesto, nadie puede atarte a permanecer en una propiedad en la que no quieres o (por algún motivo) no puedes permanecer. Dicho preaviso de un mes, te libera de pagar la multa en caso de que quieras abandonar el piso de un momento a otro. Es justo para ambos.

Prorrogativa de tres años

Si tu contrato es mantenido a rajatablas durante toda su extensión, podrá ser prorrogado durante los próximos tres años, en períodos anuales. La única excepción al derecho de permanecer en la vivienda en este caso, es que el propietario del bien lo necesite como su vivienda habitual. Esta excepción corre tanto para él como para sus familiares más cercanos.

¿Quién se encarga del mantenimiento?

Esta es una incógnita sujeta a los mitos populares. En este sentido todos tienen una opinión, pero pocos contemplan qué dice la Ley. La denominada “habitabilidad” de una vivienda en alquiler corre por cuenta pura y exclusivamente del propietario. Debes reclamarle la atención y su llamado a profesionales, dependiendo la reforma o el problema.

Por citar un par de ejemplos: descascaramientos en los muros por transcurso natural del tiempo y las vibraciones; filtraciones de agua en cielorrasos; una puerta corroída por la humedad.

Sin embargo, no es su tarea reparar los deterioros como consecuencia del empleo diario, así como de destrucciones como producto de accidentes o el mal uso de los elementos. Por ejemplo, cerraduras que funcionaban bien y que has trabado por querer abrir una puerta de modo imprudente, vidrios rotos, etc.

Un casero no puede ingresar sin permiso

Una vez firmado el contrato del alquiler, a partir de la fecha de inicio y hasta su culminación, el propietario no podrá de ninguna manera ingresar a ella por su cuenta y sin tu permiso. Esta norma corre tanto para esos momentos en que te encuentras en el piso o estás fuera de él, ya sea trabajando o de viaje.

Atención: está en tus obligaciones como arrendatario permitirle el paso cada vez que lo solicite. Pero la visita debe ser pactada entre ambos y nunca de forma tempestiva.

Exigir la devolución de la fianza

Finalmente, recuerda que está entre los derechos del inquilino el exigir la fianza depositada al iniciar el contrato. Para ello, recuerda que la propiedad debe permanecer tal cual te la han entregado, considerando el paso del tiempo como un hecho eventual y corriente. Claro que la buena fe siempre es un factor determinante para que los contratos finalicen en los mejores términos.

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Las medidas que componen el paquete de la Ley de Vivienda no entrarán en vigor sino hasta 2024, como plazo mínimo estipulado. Sin embargo, este cuantioso proyecto no escatima en generar discusiones y entredichos entre los principales actores del Gobierno y las entidades aledañas al vasto sector inmobiliario. En este artículo de Oi Real Estate abordaremos la temática relacionada a la Ley de Vivienda y los pequeños propietarios; así como las dudas que puedan generarse como resultado de la sobre información.

Evitar la aceleración en el aumento del alquiler

Los engranajes del sector de compraventa y alquiler de bienes raíces apenas estaban reponiéndose y tomando su cause normal desde la pinchadura inmobiliaria de 2008. Nadie imaginaba el impacto que ocasionaría toparse de frente con la pandemia COVID 19. Los socios en el Gobierno demoraron más de un año en acordar un paquete de acciones referidas al acceso a la vivienda, tan sustancial como urgente resultaba.

Zonas tensionadas, bono joven, suba de impuestos a viviendas vacías de hasta el 150%; son solo algunos de los puntos estandartes de la Ley. Por cierto, si nos introducimos dentro de cada asterisco veremos que hay decenas de inciertas variables. Como lo que se pone en juego en este caso (y como con todas las medidas tomadas en la macro) es la economía de la población, no demoraron en generarse partes a favor y en contra.

Las principales voces en ocupar amplios espacios en los periódicos de opinión e influencia fueron por supuesto, los grandes propietarios. Estos se ven directamente “tocados” por varias de estas regulaciones. Ni hablar de las empresas especializadas en “comprar para vender” o “comprar para alquilar”. Pero…

¿Y los pequeños propietarios?

La Ley de Vivienda y los pequeños propietarios son un episodio aparte en esta fenomenal saga de dichos y entredichos. No obstante, se trata de un sector de la población no menos importante en el circuito económico inmobiliario. ¿A qué llamamos un pequeño propietario?

Si bien las medidas especifican varias subas en impuestos a los grandes tenedores de propiedades que se reúsen a alquilar viviendas vacías, los pequeños propietarios quedaron en medio de las discusiones, con su voz de voto algo relegada, de cara a la opinión pública. Un pequeño propietario es toda aquella persona con menos de diez bienes inmuebles (léase viviendas) a su nombre.

La Ley de Vivienda y los pequeños propietarios

¿En qué manera se toman de la mano la Ley de Vivienda y los pequeños propietarios? Pues de una forma más que trascendente en perspectiva micro. Según los socios del Gobierno y principales propulsores de la Ley de Vivienda, la meta es lograr un incentivo lo suficientemente importante como para que los arrendatarios bajen el coste de los contratos de alquiler; y evitar una disparada del precio inminente o prevista para el año 2022.

¿Cómo lograrían esto las regulaciones? A través de atractivas ayudas de parte del Estado, traducidas en ventajas fiscales. Esto es: imaginemos que un pequeño propietario tuviera alguna de sus propiedades alquiladas en una zona declarada como “tensionada”. Si este disminuyera el coste de su contrato al menos en un 5%, la Ley señala que gozará de una bonificación capaz de alcanzar hasta un 90% de las rentas que obtenga de ella.

Y puede haber más…

Asimismo, si un denominado pequeño propietario decidiera alquilar una de sus propiedades (nunca antes alquilada) a un inquilino joven (entre 18 y 35 años de edad), esa bonificación será del 70%.

Es entonces cuando entran en escena otros artistas. Son los propietarios cuyos bienes inmuebles se encuentran edificados en zonas “no tensionadas”. Si estás preguntándote qué pasará con ellos, y según marca la nueva Ley de Vivienda, podrán acceder también a un rango de bonificaciones que tocarán el 50%; pero solo si bajan el coste del contrato de alquiler. Esto corre tanto para quienes renuevan, como para quienes entran a una vivienda en alquiler por primera vez.

Dice la Ley de Vivienda que…

Se calcula que la Ley estará aprobada hasta entrado el año 2022. Esto es algo que suele confundir, accidental o tendenciosamente a los lectores de periódicos, espectadores o radioescuchas de noticieros; muchos suponen que a partir del año que viene regirán estas medidas a rajatablas. Esto no es así, porque según dice el proyecto, se contempla para su entrada en vigor un año y medio desde su aprobación. Lo especifica el texto mismo, en el que se transcribe lo siguiente:

…la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para aplicar dichas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.

Nueva Ley de Vivienda

Como vemos, para la puesta en marcha del tan discutido super paquete de regulaciones inmobiliarias y fiscales, resta un tiempo considerable. ¿Qué niveles alcanzarán hasta ese entonces los debates, marchas y contramarchas? Solo el tiempo lo dirá.

La incorporación del Consejo Asesor de Vivienda

Como parte lateral de la Ley de Vivienda, se pretende también la creación de un Consejo Asesor de la Vivienda. Este organismo técnico colegiado, a modo de comisión interna, será quien debatirá en su seno cada alteración y cambio que deba sufrir el aspecto de las leyes que rigen hasta hoy.

El Consejo Asesor de la Vivienda, gestionará y sopesará entonces los puntos de vista de las distintas voces en el contexto entre lo legal y lo inmobiliario. Se convocarán cámaras empresariales, asociaciones colegiadas profesionales, entidades financieras inversionistas y demás corporaciones u organizaciones afectadas de alguna u otra manera por la nueva Ley.

También se considerará incluir a distintos colegiados y principales expertos en el sector de los bienes raíces, así como también sociólogos y otros actores del contexto universitario.

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