Autor

Cecilia

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Si has comprado un piso y eres afecto a la tecnología probablemente hayas indagado en las opciones disponibles para hacer del tuyo un hogar inteligente. Hoy en día, la domótica no es un concepto extraño, así como tampoco lo es encontrar esta característica en las casas. De hecho, se podrían mencionar rápidamente una veintena de ejemplos relativamente comunes en las viviendas en las que estos sistemas están incorporados. Uno de ellos -quizas el más accesible-, consiste en empezar a automatizar tu casa con cortinas inteligentes.

Si apenas conoces este concepto, o sabes bien de qué se trata pero no iniciaste aún el camino de aplicarlo, quédate leyendo este artículo. Te contaremos brevemente qué es la domótica y te daremos algunos datos para llevarla a tu hogar de manera segura y económica.

Deja entrar la domótica a tu piso

Una definición concisa del término “domótica” es la que la define como un conjunto de sistemas conectados en red que permiten automatizar cualquier tipo de dispositivo electrónico con los artefactos o electrodomésticos de tu casa. De esta manera, se convierte en una característica de cualquier hogar inteligente, ya que mediante esos sistemas aportan seguridad, comodidad y eficiencia energética.

Lo más notable de un sistema domótico es que permite a sus usuarios un gran control sobre sus hogares mediante mecanismos que le son relativamente fáciles y accesibles. En términos generales, estos sistemas recopilan y procesan la información procedente de los objetos conectados, y emiten órdenes automatizadas establecidas previamente por los usuarios.

Ventajas de convertir tu piso en un hogar inteligente

La domotización trae consigo grandes ventajas, particularmente en cuanto a la comodidad y la seguridad de las personas que viven en la vivienda. En algunos casos, puede ser la mejor solución para personas mayores o aquellas con determinadas dificultades de movilidad. En cualquier caso, los alcances de estas tecnologías ya hace tiempo vienen ofreciendo beneficios en varios aspectos. Dentro de los más básicos y conocidos, la domotización permite:

  • Abrir y cerrar puertas y ventanas, encender y apagar todas las luces de la vivienda -así como cualquier electrodoméstico del hogar-, subir y bajar persianas o cortinas inteligentes y la climatización de los ambientes;
  • Para la parte externa de la casa también se puede controlar cuándo subir y bajar toldos, cuándo regar el jardín o revisar las cámaras de vigilancia;
  • En cuanto a cuestiones que facilitan la higiene y el confort, existen grifos con sensores de movimiento, televisores que se activan para ver la película programada o equipos de audio activados por la voz;
  • Respecto de la seguridad, se puede controlar los accesos digitales, las alarmas, los porteros automáticos, sistemas de alertas contra desperfectos técnicos o accidentes domésticos.

Domotizar a bajo costo

Las opciones anteriores tienen, sin dudas, un presupuesto a considerar. Como con todas las tecnologías en auge, conviene siempre asesorarse en comercios o en sitios web específicos, si no se conoce algún experto. Esto es más que nada para evitar invertir en sistemas que luego no cumplan las expectativas de usabilidad, tengan funciones limitadas, o baja calidad.

Luego, al no ser en general una tecnología urgente, es positivo sondear el mercado un tiempo, ya que muchas veces aparecen ofertas recomendables.

A continuación analizaremos un caso en el que es posible sumergirse en el mundo de la domótica, sin sacrificar los deseos ni los bolsillos: las cortinas inteligentes.

Algunas claves para tener cortinas inteligentes en tu hogar

El poder controlar a distancia la apertura o cierre de las persianas del hogar trae de por sí grandes beneficios, aparte de la comodidad. El principal es que, aún si no estamos dentro del hogar, podemos controlar las condiciones climáticas del momento evitando el exceso de calor en verano o que éste se pierda en invierno. Y luego, por supuesto, también se puede controlar el ingreso de luz externa, lo cual es importante para las habitaciones o para áreas de estudio.

Lo más relevante de esta tecnología es que, dentro de las ya mencionadas, puede ser una de las más económicas y fáciles de instalar. Hay diversos modelos en el mercado pero en general, lo que ofrecen en venta es un motor o un kit para realizar una instalación nueva.

Los motores vienen de dos maneras:

  • Motores tubulares, que se colocan en el cilindro de la persiana.
  • Motores de cinta, que son los usados justamente para las persianas de cinta, sin cambiar el montaje original, y hasta con la posibilidad de empotrarlo en la pared.

Otros accesorios que vienen incluidos en los kit para domotizar persianas son:

  • Interruptores (inalámbricos o por cables), para el funcionamiento de las persianas, con funciones de temporizador y programación;
  • Módulos de persiana para controlar el motor de manera individual o automática con una programación de ambiente (por ejemplo, desde una aplicación en tu móvil);
  • Control remoto: para controlar las funciones de la persiana;
  • Kit de persianas: aconsejable para montar una persiana desde cero.

Cortinas inteligentes en oferta

Algunas de las marcas internacionales más referidas en este tipo de tecnología son Schellenberg, Trust Smart Home, Lunvon o Myfox. Pero cualquiera que sea la marca recomendada, es importante revisar la gran variedad de opciones que ofrece el mercado, y en particular los sitios de venta online tales como Amazon, entre otros. Estos sitios permiten estudiar las características de los productos de referencia, cotejar precios y calidades, para obtener los primeros parámetros del producto. Luego, y en base a las necesidades de cada usuario, es posible utilizar ese parámetro para aplicarlo a otras marcas. Además, muchas veces surgen en esos mismos sitios ofertas determinadas por un determinado tiempo o stock. Este fue el caso del kit SwitchBot Curtain Smart Electric Motor, compatible con Google Home, Alexa y Home y al que se podía a acceder por menos de 60 euros.

Es amplia la cantidad de artefactos similares que pueden encontrarse aplicados a la tecnología de lo que se ha dado a llamar “hogar inteligente”. Parte de su éxito y vigencia probablemente tenga que ver con que cualquier artefacto que se precie de “domótico” debe incluir la posibilidad de conectarse a un servicio ya generalizado: el wifi del hogar. Así que, incluso si recién conoces este término, este tipo de tecnología puede resultarte fácil de apropiar.

Si te ha interesado este artículo puedes profundizar en estos temas leyendo “Qué es la domótica”

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Tener una propiedad común es una gran alternativa y puede traer consigo ventajas económicas, particularmente en la inversión inicial. Sin embargo, en cada gran proyecto debemos considerar todos los horizontes de posibilidades antes de aplicar, y este caso no está exento a esa regla.

Tener una propiedad común es lo que se denomina formalmente “copropiedad”, esto es, cuando un determinado inmueble es de dos o más personas. Ello implica que, al menos en términos ideales, haya una acuerdo respecto de los destinos del mismo. Allí pesarán diversas cosas, esencialmente el equilibrio en el cumplimiento de derechos y obligaciones particulares.

El siguiente artículo intentará abordar algunos de los problemas más comunes a la gestión de una vivienda en común. Como complemento, se buscará aclarar también cuál debería ser la participación de cada copropietario en dicho bien.

Y ahora sí, sin más dilaciones, pasemos a los principales conceptos en la materia.

¿Qué es una copropiedad?

Tal como decíamos al inicio, la copropiedad de un inmueble se da cuando una vivienda está sujeta a derecho por más de una persona. Los casos más frecuentes se dan al heredar una casa, o por su compra conjunta por parte de un matrimonio o entre amigos. Otra situación frecuente se da por la obtención de inmuebles a manos de varios inversores que buscan rentabilizar esas viviendas y hacer negocio. Pero ya se trate de herederos forzosos o inversiones conjuntas, la copropiedad tiene dos implicancias legales inmediatas:

  • La primera es que todas las partes tienen derecho pleno sobre toda la vivienda;
  • La segunda, que la vivienda es, en ese sentido y en principio, un bien indivisible.

Se entiende entonces que en una copropiedad cada propietario tiene derecho al uso total de la vivienda, siempre en acuerdo con el resto de ellos.

¿Cuál es mi porcentaje de responsabilidad sobre la vivienda?

La delimitación de los derechos de cada propietario no suele ser materia de discusión o conflicto legal tanto como su contraparte: las responsabilidades. Aquí es necesario aclarar que, si bien se entiende que las obligaciones corresponden en partes iguales, esto es así solo por defecto. En otras palabras: puede existir documentación que indique que el inmueble está “repartido” según determinados porcentajes a cada propietario. De ser ese el caso, ciertas responsabilidades también recaen en esos porcentajes. De hecho, hay algunos ejemplos en los que esto es más evidente que al considerar una sola vivienda. Podemos hablar del reglamento o la escritura de copropiedad de un edificio o de viviendas que comparten un pasillo. En este caso, dicho documento público describe cada uno de los departamentos y detalla las partes comunes del inmueble. También se consideran pautas de organización y convivencia y, por supuesto, los límites y alcances en los derechos de cada propietario. De esta manera, ante el deseo de uno de ellos de hacer una modificación estructural en su departamento, debe ceñirse a este reglamento.

En definitiva, sea cual fuere el caso, siempre que haya una escritura de copropiedad, los propietarios disfrutarán de todos los beneficios de la vivienda. Como contraparte, y atendiendo a los acuerdos pautados y las reglas de convivencia, tendrán ciertas obligaciones según la proporción del inmueble que posean.

Obligaciones inherentes a una propiedad común

Teniendo en cuenta la parte proporcional de la vivienda que le corresponde a cada dueño, recaen sobre ellos determinados costes y obligaciones básicas. A saber:

  • Gastos de la vivienda, es decir, aquellos costes vinculados a su mantención, tales como el pago de servicios;
  • Costes de mejoramiento o reparación.

En cuanto al correcto proceder para realizar modificaciones, el principal interesado en hacerlas debe:

  • Consultar el reglamento de copropiedad;
  • Acordar y pedir autorización al resto de los copropietarios, que se otorga normalmente por mayoría simple.

Derechos de quienes poseen una propiedad común

Los derechos de los copropietarios son en general más conocidos. Sin embargo, como suele decirse, “los derechos de uno terminan donde empiezan los de los demás”. En base a ello, es importante recalcar lo siguiente:

  • Salvo que por mutuo acuerdo se designe la propiedad a uno solo de sus dueños o herederos, todos ellos tienen el mismo derecho a hacer uso de ella, sin impedir que los demás puedan hacerlo también;
  • Cada copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su parte del inmueble;
  • El derecho de copropiedad no se resigna por no vivir en el inmueble, por lo que no es necesario habitarlo para conservar todos los otros derechos. De igual manera, el no habitar la propiedad no nos exime de las responsabilidades sobre ella.

Cualquier modificación en estas condiciones básicas debe hacerse con el acuerdo de todas las partes y quedar sentadas en el reglamento de copropiedad o en un contrato que especifique las nuevas normas. Caso contrario, ante cualquier conflicto surgido con el inmueble, se aplicará la ley general.

propiedad común

¿Es posible anular una copropiedad?

La respuesta es sí. Un contrato de copropiedad puede ser anulado si lo solicita una o todas las partes implicadas. La diferencia entre uno y otro procedimiento es que, en caso de motivar la disolución sólo uno de los dueños, debe contemplar no generar daños o recargas en los otros.

Dentro de los motivos más frecuentes que pueden derivar en la disolución de una copropiedad se encuentran:

  • La desaparición o destrucción del inmueble (por una catástrofe);
  • La venta acordada por todos los propietarios;
  • La pérdida de derechos por incumplimiento de las obligaciones;
  • El vencimiento de plazos estipulados para mantener el convenio.

En definitiva, tener un inmueble en copropiedad no debe ser un problema más, sino una solución dentro de la posibilidad de inversiones que nos presenta el contexto económico actual. Aún si no resultan los convenios, hay alternativas para “salirse del contrato”. Lo importante es no interrumpir el diálogo con los otros dueños y, si eso no es posible, asesorarse con profesionales sobre todos los caminos posibles.

Si estás interesado en seguir informándote acerca de este tema, puedes interiorizarte con el artículo “Copropiedad en España: ¿Qué significa y cómo realizar su extinción?

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El Salario Mínimo Interprofesional (SMI) en España en 2022 se fijó en 1000 euros mensuales en 14 pagas, lo que significa un alza del 3,63 % respecto del 2021. Este número resulta de revisar las variables del año anterior y acordar la cifra el Gobierno conjuntamente con las organizaciones sindicales y asociaciones empresariales representativas. Sin embargo, la pregunta que surge para muchos es: ¿alcanzan los salarios bajos para alquilar, o conviene, a largo plazo, buscar alternativas para conseguir el piso propio?

Desde Oi Real Estate te damos a conocer en este artículo algunos números y aspectos que pueden ayudarte a tomar esa decisión sobre tu próxima vivienda.

Lo que implica el SMI 2022

Ciertamente, tomar como parámetro el SMI implica restringirse a los salarios bajos del mercado, y siempre refiriéndonos a la jornada legal de trabajo. Se excluyen de estos números, en el caso del salario diario, la parte proporcional de los domingos y festivos.

En este marco, la Encuesta Anual de Estructura Salarial indica que entre los españoles el salario bruto más frecuente no está tan lejos de este rango. El mismo se establece en 18.489,74 euros o, lo que es lo mismo, 1.320,70 euros en 14 pagas. Tal dato indica una cifra menor a la del salario medio, pero esto se debe a cómo se realiza el cálculo. El salario bruto más frecuente refiere a qué sueldos cobran la mayoría de trabajadores. El sueldo medio actual (24.395,98 euros) es más alto porque se ha obtenido haciendo una media aritmética, promediando todos los sueldos entre todos los trabajadores.
Considerando esto, el SMI es relevante también porque permite analizar el acceso a ayudas, becas, a la justicia gratuita o exenciones fiscales, entre otras cosas.

El acceso inmobiliario para quienes tienen salarios bajos y medios

Desde 2016 los pisos subieron más del doble (concretamente un 15,6%) que los sueldos, cuyo promedio se elevó sólo un 5,9%.

Claramente, esta situación es cada vez más desventajosa para los asalariados, a quienes se les achica el margen para tomar decisiones sobre su próxima casa. La falta de compensación salarial respecto al dinero que hace falta para acceder a una vivienda se agravó tras la pandemia por COVID 19. Solo en 2021, los sueldos cayeron un 2,5% mientras el precio del metro cuadrado aumentó el 1,7%.

Esta situación de la vivienda es generalizada. Hasta el año pasado, el sueldo medio bajó en la mayoría de las comunidades autónomas. Del otro lado, en 15 de las 17 también aumentó el precio de la vivienda.

Una de las excepciones a la regla es Asturias, donde en 2021 los sueldos subieron un 1,3% y bajaron las viviendas un 0,7%.

La misma situación se puede evidenciar en las provincias, donde para el mismo periodo el precio medio de los sueldos descendió en 39 de las 50 analizadas. Como contraparte, en 34 de ellas aumentó el precio de la vivienda.

Si trasladamos el problema de acceso a la vivienda a los sueldos bajos, la situación se vuelve más crítica. En esos casos no sólo es menor el margen de ahorro, sino que impacta más la inflación, cuya última cifra subió en mayo un 8,7%.

En busca de opciones para equilibrar la balanza

Los párrafos anteriores dan muestras de las dificultades que enfrenta la mayoría de los asalariados para acceder a un piso. En este panorama, el sueño de comprar una vivienda para dejar de poner dinero en el “pozo sin fondo” del alquiler, parece escurrise de las manos. Sin negar el contexto que estamos atravesando como país, queremos contarte algunas cuestiones que hoy, más que nunca, son indispensables a tener en cuenta.

Si los altos precios de los pisos dificultan las ecuaciones financieras, todavía hay algún margen para alquilar, con todos los beneficios que ello implica. No olvidemos, por ejemplo, que al alquilar una vivienda nuestra responsabilidad sobre determinados gastos es repartida con el dueño. Esto sin contar que al ser una vivienda temporal, es una opción que se adapta a empleos igual de temporales.

Salarios bajos, pero ¿cuán bajos?

Antes de pensar en el tipo de alquiler que nos conviene, lo principal es estimar con la mayor certeza posible el nivel de nuestro salario. Para ello debemos considerar:

  • El ingreso bruto mensual, que se obtiene de la suma de todos los ingresos del hogar en ese período;
  • Menos las deudas, en términos de gastos de tarjetas de crédito o préstamos, si se tienen.

Obtenido ese número, se sugiere calcular un porcentaje de hasta el 30% destinado al alquiler. Si tenemos en cuenta que el SMI de España está en 14000 euros al año, dividido los doce meses da alrededor de 1166 euros al mes. Aplicando a esta cantidad el 30% obtenemos que quienes acceden a salarios bajos solo podrían aspirar a un alquiler aproximado de 350 euros mensuales.

¿Cómo adecuar mi sueldo a los alquileres actuales?

Las variables a tener en cuenta para acceder a un alquiler adecuado no sólo a nuestro sueldo sino también a nuestras necesidades, son bien conocidas. Los precios de las viviendas en este mercado están determinados básicamente por la ubicación, el tamaño y las comodidades que presenta. Por tanto, lo más productivo es conocer de antemano dichas necesidades y a partir de allí iniciar la búsqueda.

Sumado a esto, debes considerar que por lo general la información sobre alquileres disponibles cuenta con datos de gran interés para realizar estos cálculos. Algunos de esos criterios son:

  • Las zonas con el metro cuadrado más accesible. Hay sitios web que ofrecen herramientas para sondear este aspecto o incluso otros como los precios por barrio o por su cercanía a líneas de metro.
  • Las zonas periféricas. Normalmente ofrecen más metros cuadrados por importes menores a las zonas céntricas. De esta forma, si no dependes mucho del transporte o realizas teletrabajo, puede ésta ser una buena opción.
  • Los gastos de escritura o contrato. Según el piso o a veces incluso según la agencia, difieren los montos respecto de la fianza que debemos depositar o los gastos mensuales en suministros. Respecto de esto último, podemos llegar a conseguir alguna cifra ventajosa dado que ciertos costes le corresponden al propietario.
  • El acceso a instituciones o comercios. Es de esperar que uno desee estar próximo a las instituciones básicas de salud, seguridad o alimentación. En ello siempre es recomendable indagar en la zona aunque sea a través de los mapas interactivos disponibles en internet.

Si es la primera vez que haces este ejercicio, en Oi Real Estate podemos asesorarte para encontrar la mejor solución, adaptada a tus deseos. ¡No dudes en consultarnos!

Oi Real Estate

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Resolver la venta de vivienda heredada puede implicar enfrentarnos no sólo a potenciales trámites legales, sino también a la necesidad de cumplir con obligaciones fiscales. Detrás de esto, además, surgen muchas veces algunas dificultades inherentes a la toma de decisiones por parte de los herederos. En este punto, juegan un papel importante el deseo sobre el uso que se le quiere dar a la propiedad, o el conocimiento sobre las cuestiones procedimentales en materia legal. Desde OI REAL ESTATE queremos ofrecerte este artículo para aclarar cuáles son las vías más fracuentes para resolver algunos problemas en la venta de vivienda heredada.

¿Qué hacer cuando hay más de un heredero?

En primera instancia, esta pregunta se define pura y exclusivamente “puertas adentro”. Esto quiere decir que el destino de la vivienda debe ser definido por todos los herederos involucrados. Vale remarcar que, salvo que exista un testamento que indique lo contrario, los herederos son, “por defecto”, los hijos y descendientes de quien motiva la herencia. A falta de los anteriores, los padres y ascendientes. En tercer lugar, el viudo o viuda. Estos son lo que en el Código Civil español se denominan “herederos forzosos”.

En el caso que estamos tratando en este artículo, la propiedad es heredada por más de una persona, con lo cual nos referimos a un derecho proindiviso. En general, esto implica también que la herencia está dividida en partes iguales, esto es, que todos tienen el mismo porcentaje de propiedad.

Al tener todos la misma cuota de participación, y en caso de existir diferencias respecto del destino del inmueble, es que pueden evidenciarse algunos conflictos legales a resolver. Uno de los más comunes tiene que ver con el deseo de vender la propiedad y repartir la ganancia, o conservarla para algún otro uso de interés. En este caso es fundamental recordar que existen leyes que preveen cada situación. El derecho proindiviso puede, por ejemplo, disolverse en pos de mejores opciones para todas las partes involucradas. Veamos cada una de estas alternativas.

Cómo adjudicar un bien a un solo heredero

La situación de copropiedad de una vivienda heredada implica que debe existir el consentimiento de todos los herederos para, por ejemplo, venderla. En este marco, una de las soluciones conciliatorias que prevee la ley es adjudicarle a uno de esos herederos la totalidad de dicha vivienda. Como contraparte, ese heredero deberá pagar a los demás su correspondiente cuota de participación. Así, si son sólo dos herederos, quien se queda con el 100% de la casa debe pagar al otro, el 50% de la misma. Tal porcentaje se reducirá al 33,3% si son tres herederos, y así sucesivamente.

La venta de vivienda heredada en subasta pública

A pesar de lo anterior, puede ocurrir que alguno de los herederos no acepte esa adjudicación y opte por vender la propiedad en subasta pública, con admisión de licitadores extraños. Para ello no necesitaría, en principio, un acuerdo previo con los copropietarios, ya que con sólo pedirla a razón del artículo 1062 del Código Civil, le debe ser otorgada. Sin embargo, la recomendación desde el punto de vista legal es que antes de realizar este paso se sometan a un acto de conciliación. El mismo consiste en recurrir a un mediador, quien buscará evitar, justamente, que las partes lleguen a un juicio. Recordemos que todo procedimiento legal tiene costes y para evitarlos, es positivo conocer y aprovechar estas instancias intermedias.

El procedimiento es bastante sencillo: una vez puesto en conocimiento del asunto, el mediador citará a quien se niegue a la venta para que asista al Acto de Conciliación. La opción más pragmática es que en dicho Acto las partes lleguen a un acuerdo para concretar la venta. Si esto no ocurre, recién entonces el solicitante de la Conciliación está habilitado a iniciar acciones judiciales a los otros herederos. Pero puede ocurrir también que se haya llegado a un acuerdo y una de las partes no lo cumpla. En ese caso el solicitante aún cuenta con la instancia de pedir al Juzgado, en base al convenio firmado, su intervención legal en el cumplimiento del acuerdo.

Vender por vía de una subasta voluntaria

En ocasiones puede ocurrir que la venta de vivienda heredada está acordada por todos los herederos, pero haya algunas diferencias en cómo llevarla a cabo. Aún más frecuente es que esa diferencia -o el desconocimiento- de lo procedimental sea menos conflictivo que la ganancia deseada por dicha venta. En esos casos puede optarse por acceder a una subasta voluntaria. En estos casos, el procedimiento de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, considera unos pasos mínimos:

  • Primero debe solicitarse la subasta voluntaria en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la casa;
  • En tal acto se define el valor de la casa basándose en su valor de tasación;
  • Si existe algún postor que ofrezca dicha cifra, el trámite finaliza al concretar su consecuente venta;
  • Si las cifras ofertadas son menores a las deseadas por los herederos, se les informa esta situación para que decidan si quieren o no aceptar la adjudicación.

Disolver la copropiedad

Tal como se dijo al inicio del artículo, la herencia forzosa puede desencadenar diversos conflictos, y con ellos, diversas soluciones legales. Pese a ello, puede ocurrir que las alternativas anteriormente presentadas sean insuficientes para los herederos y haya que recurrir a los Tribunales. Esto implicaría la extinción del condominio original y la participación de un perito judicial, quien será el encargado de determinar el valor de la casa a subastar. De esta manera, al enfrentarse los herederos en juicio, son los Tribunales quienes fuezan la subasta de la vivienda y reparten las ganancias de manera equitativa.

Si bien en este caso tampoco es necesario el acuerdo previo entre los herederos para iniciar este proceso (se otorga por la solicitud de uno de ellos), el reparto de las ganancias debe estar siempre compensado. La opción más frecuente es repartir el dinero tras la venta. Sin embargo, también aquí puede suceder la adjudicación de la propiedad a uno de los herederos y la compensación económica al resto. En cualquiera de los casos es función de los Tribunales dar lugar al mejor acuerdo y beneficio entre las partes.

Propiedad indivisa en venta

Fuera de los Tribunales, aún es una solución legal vender la propiedad a empresas que las compran aún con derecho proindiviso. Esta es una alternativa para aquellos herederos que no han optado por alguna de las anteriores soluciones frecuentes. De hecho, estas empresas existen porque a menudo la conciliación entre las partes de ha vuelto imposible más allá de las incompatibilidades personales. Puede ser, por ejemplo, que los herederos de una propiedad vivan en otros países y no estén interesados o posibilitados en gestionar otras soluciones. De esta forma, rápidamente pueden “delegar” el problema a otro, sin generar mayores conflictos.

En estos casos, como en todos aquellos en los que intervienen asuntos legales, es sabio buscar el consejo de profesionales expertos en la materia.

Si te ha interesado esta nota sigue leyendo sobre la última opción para resolver la venta de vivienda heredada en el siguiente artículo:

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Poner en alquiler una propiedad es una opción frecuente cuando se tiene la disponibilidad de un inmueble deshabitado o la necesidad de contar con un ingreso extra. Si eso no es posible porque no se cuenta con semejante disponibilidad pero sí de otros espacios, tales como un garaje, existen ciertas normas que nos habilitan un proceder correcto y sin contratiempos ni sanciones. En este artículo, desde OI Real Estate te contamos a qué cuestiones debes prestarle atención para planificar y gestionar correctamente el alquiler de tu garaje. Existen, por supuesto, determinadas variables que influyen en cada caso, pero si estás buscando disponer de este tipo de alquiler, sigue leyendo y encontrarás las respuestas a las preguntas más comunes.

¿En qué consiste un alquiler de garaje?

Las formas de obtener una renta a través de un alquiler de garaje están determinadas por las posibilidades de cada persona. Esto es, lógicamente, dentro de lo que trataremos en este artículo, es decir, los alquileres de propietarios particulares. En este marco existen dos situaciones diferentes en las que se puede dar el alquiler de un garaje. La primera es probablemente la más común y es la que consiste en alquilar un garaje como parte de una vivienda. En ese caso, dicho alquiler se realiza de manera conjunta, en el mismo contrato. Pero existe también la posibilidad de poner en alquiler sólo el garaje, esto es, con un contrato independiente.

Exención del IVA

La Ley del IVA estipula en general un impuesto del 21% sobre el valor añadido a las operaciones intracomunitarias de bienes. En el caso de los alquileres, sin embargo, puede haber algunas diferencias según se trate de uno u otro caso de los mencionados en el apartado anterior.

  • Si lo que se busca es alquilar un garaje como anexo a una casa, se considera que dicho espacio forma parte de una vivienda habitual (VH) y por ende, está exenta de pagar el IVA. Esto teniendo en cuenta la limitación de que sean hasta dos espacios anexos (garaje, trastero).
  • Si en cambio se realiza un contrato independiente sólo por el garaje, el mismo estará sujeto a lo indicado en el artículo 90 de la Ley del IVA, esto es, al tipo impositivo general. En otras palabras, deberá aplicarse el IVA del 21%.

A su vez, esta situación trae aparejada otras responsabilidades frente al fisco, y son las de emitir y rendir facturas. Como cualquier prestación de servicios o venta de producto, se deberá hacer una factura al inquilino por el alquiler de garaje. En consecuencia, el arrendador deberá liquidar esos ingresos cada tres meses. Específicamente se utiliza el modelo 303 y se presenta hasta 20 días después de cerrado el trimestre.

¿Empresario o particular?

Tal como dijimos anteriormente, en este artículo nos centramos en brindar pautas generales para quienes quieren disponer del alquiler de su garaje como particulares. Pero esto no significa que a nivel impositivo no estemos sujetos a otras variables. Por ejemplo, si además de poner en alquiler nuestro garaje nos dedicamos a otras actividades económicas, estaremos seguramente habituados a presentar anualmente el modelo 390 del IVA. De no ser así, sólo debemos cumplir con la obligación trimestral mencionada anteriormente, ya que los arrendamientos urbanos están exentos de rendir el modelo 390.

Pero así como contamos con exenciones también debemos tener en cuenta las obligaciones. Si el contrato del alquiler de garaje es independiente al de una propiedad de VH, a los efectos del IVA serás considerado empresario. En otras palabras, deberás darte de alta en Hacienda, con el modelo 036 o 037, según el caso, aunque no llegue a afectarte el pago del IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas). Este es un impuesto sobre la actividad económica de una empresa, pero que sólo lo pagan aquellas cuya facturación supere el millón de euros. Como particular que ofrece en alquiler un garaje, debe estar inscripto bajo la modalidad de alquiler de locales, y específicamente en el apartado deAlquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p”. También debes indicar la fecha de inicio en IVA, en régimen general.

El IRPF

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) también difiere según se trate de un alquiler de garaje como parte de una VH o un contrato independiente. En el primer caso no se tributa el anexo de ese espacio, puesto que ya está incluido en el alquiler de la vivienda propiamente dicha. Incluso hay exenciones que permiten reducir ese impuesto. Pero si se trata de un alquiler de garaje independiente, se tributa el IRPF sea que la plaza esté arrendada o no.

Mientras no esté alquilada habrá que declarar lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria, que implica entre el 1,1% y el 2% del valor catastral. Cuando esté alquilado el garage se tributa en base al rendimiento del capital obtenido.

¿Cómo puedo calcular el rendimiento de mi alquiler?

Para calcular el rendimiento neto de un alquiler de garaje debes considerar tanto los ingresos como los egresos ocasionados anualmente en concepto de dicho espacio. Se consideran gastos aquellos vinculados a los trámites necesarios para cumplir con la formalidad del contrato, los suministros, los impuestos a pagar, los costes de mejoramiento o reparación del lugar y los intereses devengados de la hipoteca de la plaza de garaje. También, si se posee, deben agregarse aquí los gastos de vigilancia y administración del lugar y los gastos del seguro.

La cifra del rendimiento neto de un alquiler de garaje surge de sumar todos los gastos mencionados, calculados en un período de un año, y restárselos a las potenciales ganancias que se obtendrán en el mismo período.

La correcta confección de facturas para el inquilino

Si nunca has tenido que hacer una factura puede que algunas cuestiones suenen engorrosas, no tanto por los contenidos que hay que completar, sino por el temor a cometer errores que puedan llegar a provocarnos alun tipo de contratiempo fiscal. Pero no es algo de lo que haya que preocuparse demasiado: como la mayoría de los procedimientos, una vez aprendidos, se hacen de manera casi automática.

En el caso de que dispongas de un alquiler de garage de manera independiente a una vivienda, la factura en la que consten dichos pagos por el inquilino debe contener:

  • Fecha de factura;
  • Número de factura;
  • Datos del arrendador: nombre y apellidos, DNI y domicilio fiscal;
  • Datos del arrendatario: nombre y apellidos, DNI y domicilio fiscal;
  • Concepto o descripción de los servicios prestados;
  • Importe de la renta (base imponible);
  • IVA (21% de la renta);
  • Retenciones, si corresponde;
  • Importe total a pagar (renta + IVA).

El punto de las retenciones refiere a normas de la IRPF y se aplica solamente si el inquilino es un empresario o profesional que destina el uso de ese espacio a un negocio. Entonces se debe restar un 19% en la factura que le emitas ya que el arrendatario en este caso incluirá ese porcentaje en el modelo 115 trimestral (retenciones e ingresos a cuenta). Como beneficio, tales cantidades se considerarán ingresos a cuenta de tu IRPF, lo que luego te reducirá la factura fiscal al hacer la renta del ejercicio.

Conocer las normas ¡y obtener ganancias!

Considerando todas estas cuestiones, el disponer de un garaje para alquilar puede ser una gran opción para obtener alguna ganancia extra. Solamente hay que asesorarse en temas contables al inicio del proceso, para evitar posibles sanciones de Hacienda que impliquen la reducción del ingreso esperado. Conocer los procedimientos y realizarlos correctamente es la mejor forma de emprender el camino como arrendatarios.

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Para muchas personas, gestionar la donación en vida de un inmueble puede ser un tema delicado. Esto se debe a que no es un asunto que se considere relevante hasta que no ocurre el fallecimiento de un familiar cercano, o la inminente necesidad de dejar ordenada la herencia de los hijos. En cualquier caso, es indispensable adelantarse a estas situaciones para que la correspondiente búsqueda de asesoramiento no resulte una carga sino, por el contrario, una solución.

Toda donación en vida implica un trámite legal. Tener en consideración ciertos requisitos impositivos es indispensable para no tributar demás en el caso de las donaciones en renta. Incluso nos puede evitar sanciones, recargos e intereses generados por no declarar lo recibido.

Impuestos a la donación en vida

Al hacer una donación en vida se deben considerar los requisitos fiscales que se aplican por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Asimismo es necesario conocer la tributación que corre a cargo del donatario (quien recibe la donación en vida), por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) Estos impuestos no son compatibles, lo que significa que un mismo acto no puede estar sujeto a ambos impuestos a la vez.

La primera cuestión al recibir una donación en vida es cumplir con la obligación de tributar por la misma el Impuesto sobre Sucesiones. Esto debe hacerse dentro del mismo mes en que se ha efectuado la cesión. De no hacerlo, existen sanciones, recargos e intereses generados por la demora. Sin embargo, la ganancia percibida por el donatario está exenta de tributar en el IRPF.

Del lado de los donantes se deberná considerar una serie de requisitos para evitar gastos extraordinarios y cumplir con las obligaciones fiscales. En primera instancia, quienes entregan los bienes son quienes deben tributar la ganancia patrimonial del IRPF. También será el donante el responsable de tributar la plusvalía municipal, impuesto local que se paga si ha habido un aumento en el valor de los bienes inmuebles urbanos. Si en cambio dicho valor no se ha incrementado (o aún más, ha disminuido), este impuesto no se tributa.

Cómo saber si una donación en vida genera ganancias

Para estimar si una donación en vida redundará en pérdidas o ganancias es necesario hacer algunos cálculos que nos indiquen la diferencia de valor entre la adquisición y la transmisión del inmueble.

  • El valor de transmisión se calcula considerando primero el importe real, esto es, el valor que figura en la escritura, determinado siempre como igual o mayor al del mercado. A ello se le restan todos los tributos y gastos de transmisión.
  • Por su parte, para calcular el valor de adquisición del inmueble debemos sumar el importe real declarado (que aquí puede exceder el valor de mercado), el coste de las inversiones realizadas para mejorar la propiedad y los gastos de adquisición tales como el IVA y las comisiones. A todo esto se restan los intereses tributados por el donatario y las amortizaciones deducibles para el fisco. Al respecto de esto último se debe remarcar que existe un piso mínimo para las viviendas arrendadas. No obstante, hay beneficios fiscales para aquellas personas mayores de 65 años o el régimen transitorio de la reducción por abatimiento.

Una vez establecida la ganancia entre la adquisición y la transmisión del inmueble, el IRPF se tributará sumando los resultados de los porcentajes que se apliquen a esa diferencia, por tramos. Actualmente, el primer tramo considera una ganancia de hasta 6000 euros (19%); el segundo tramo entre 6000 y 50000 euros (21%); el tercero entre 50000 y 200000 euros (23%); y el cuarto para ganancias que excedan este último monto, aplicándosele un tributo del 26%.

Entonces, ¿la donación en vida es un problema o una solución?

Como se ha visto anteriormente, aunque parezcan en principio cálculos engorrosos, la donación en vida sigue siendo una gran alternativa. Desde el punto de vista de la tranquilidad personal, adelantarse en la distribución de los bienes redundará en mejores decisiones. Siempre es mejor planificar con el debido asesoramiento profesional, sin la prisa que es inherente a los trámites por herencia.

Por otra parte, desde el punto de vista fiscal, está visto que al hacer una donación en vida, si bien hay costos para ambas partes, éstos pueden llegar a ser mínimos. Dependiendo por supuesto de la ganancia que se esté considerando, tales cifras pueden ser onerosas o resultar relativamente ventajosas. Lo importante es tener en claro cuáles son los pasos para planificar y gestionar una donación en vida de inmuebles y evaluar los resultados a fin de evitar recibir sorpresas en la próxima declaración de rentas.

Recordemos que en este punto conocer el régimen y tipo de exenciones aplicables para el IRPF es fundamental para ahorrar dinero en impuestos. Entre estas opciones la más recurrente es aquella que aplica a las personas que tienen más de 65 años al momento de realizar la transmisión y utilizan el inmueble como vivienda habitual.

La necesidad de consultar a profesionales especializados

En suma, todas las anteriores son algunas de las consideraciones generales que se deben tener en cuenta a la hora de pensar los destinos de los propios bienes, en este caso, inmuebles. Como todo tema legal y fiscal, la recomendación final es siempre recurrir a los profesionales del area. Ellos son quienes podrán asesorarlo con mayores detalles sobre los pasos a seguir. Existen, además, otras alternativas a considerar. Por ejemplo, se puede decidir hacer una donación de la totalidad de los bienes o sólo una donación parcial. También hay procedimientos legales afines destinados a resolver otras inquietudes, tales como realizar un testamento con legados o reservar el usufructo de alguno de los bienes. Para todos estos casos, repetimos, lo ideal es hacer una consulta profesional. En ocasiones, la reducción de impuestos puede ser realmente significativa. Y lo más importante: su guía redundará en transitar una donación en vida de manera segura, ágil y prolija.

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