Carolina, autor en Blog Oi Real Estate

Inversiones alternativas: las cocinas fantasma

7 enero, 2023 No hay comentarios

El auge de las denominadas cocinas fantasma o cocinas ocultas surgidas durante la pandemia ha modificado las inversiones en el sector. El aislamiento y el crecimiento del comercio electrónico dejaron una huella para completar esta transformación en el sector de la comida a domicilio, que atrae cada vez más inversores.

En este artículo encontrarás:

Durante los dos años que duró la pandemia hemos experimentado el aislamiento obligatorio, el teletrabajo, la cotidianeidad en casa, la convivencia entre el trabajo y la familia y muchas cosas más. Pero también hemos aumentado seguramente nuestras compras electrónicas y hemos pedido más comida a domicilio que antes.

El auge del comercio electrónico en nuestro país ha llegado a niveles extraordinarios: en 2021, por ejemplo, solamente aumentó un 36%, abarcando al 70% de la población española. Las costumbres empezaron a cambiar, y tras de ellas los inversores se adaptaron a las nuevas oportunidades.

Qué son las cocinas fantasma

Dark kitchens, cocinas ocultas o cocinas fantasma: este fenómeno ha surgido durante 2020 a raíz de la creciente demanda de comida a domicilio durante el confinamiento obligatorio. Actualmente, son uno de los principales valores dentro del sector de la restauración.

Estos establecimientos se dedican exclusivamente a la demanda online, no tienen atención al público, mesas ni camareros. De ahí vienen los beneficios directos del negocio: ahorra muchos gastos en personal al solamente necesitar algunos cocineros y los alimentos.

Tampoco es necesario contar con servicio de reparto: las entregas se realizan a través de las plataformas y aplicaciones masivas. Es por eso que la inversión inicial es mucho menor aunque sí se debe invertir en posicionamiento online y plataforma digital.

La última milla de la cocina

La clave en las cocinas fantasma es la ubicación, pues el objetivo es llegar a las casas de los clientes lo más rápido posible. De manera similar a los centros de última milla en la logística, se está invirtiendo en este tipo de negocios digitalizados y con una ubicación privilegiada.

Cómo sortear la crisis y reinventarse

Muchos restaurantes, durante la pandemia, se han visto obligados a transformarse en cocinas fantasma ante la imposibilidad de las personas de acudir a lugares externos. La revolución que ha vivido el servicio de comida a domicilio es histórico: incluso ha llegado a sectores que no utilizaban el delivery casi nunca.

Si bien han existido desde antes, el empuje que ha tenido ha llevado a muchos inversores a interesarse por las cocinas fantasma. Además, los hábitos de consumo cambiaron, pues vemos incluso luego de la merma en la pandemia que los servicios se mantienen a tope.

“En los entornos urbanos los más jóvenes están dejando de cocinar. Esto ha dinamizado mucho al food delivery y ha acelerado la tendencia de las dark kitchens, de tal manera que algunos emprendedores han visto su oportunidad en ofrecer su producto directamente online”, afirma Manel Morillo, socio de Congustoconsulting.

Lee otra nota similar: Dark Store: ¿Qué es y cómo funciona?

La profesionalización del sector de las cocinas fantasma

La alta demanda de este servicio ha llevado a que el sector se vaya profesionalizando y a que el sector de la logística se vaya modernizando junto con esta tendencia. El objetivo siempre es que la cadena de valor sea lo menos costosa posible junto a la tecnología más avanzada.

Sin duda alguna, vivimos una nueva era en el sector de la restauración, en donde muchos restaurantes han sumado este servicio de cocinas fantasma a su negocio debido a la alta rentabilidad que genera.

También ha aparecido el concepto de quick commerce, es decir, un replanteo del modo en el que llegan los productos a los consumidores, en donde las entregas hoy deben ser más que rápidas. Los clientes piden cada día más inmediatez en sus entregas.

España y las cocinas fantasma

Este fenómeno de las cocinas ocultas se está dando en simultáneo en todo el mundo. Según Euromonitor, los países que más negocios de este tipo tienen son:

China, con más de 7.500 cocinas fantasma;
India, con 3.500 aproximadamente;
Estados Unidos, que cuenta con 1.500 cocinas ocultas; y
Reino Unido, con 1.000 cocinas fantasma aproximadamente.

En España, gracias a las apps Glovo y Deliveroo, este tipo de negocios comenzó a tomar fuerza ya que ellas mismas abrieron sus propias cocinas fantasma. La idea era abastecer a todas las zonas con todos los tipos de comida que los consumidores solicitaban.

De esta manera, comenzaron a alquilarse edificios con cocinas exclusivamente para brindar este tipo de servicios. Así es como han surgido las dark kitchen inmobiliarias.

¿Qué son las dark kitchen inmobiliarias?

Estos edificios que señalamos anteriormente, son espacios compartidos con cocinas que las inmobiliarias se encargan de arrendar y administrar. Pensemos que la inversión es mínima, si casi no hay empleados y los servicios de logística y reparto se tercerizan.

Estas inmobiliarias además ofrecen los servicios de marketing, manejo de redes sociales y plataformas. La publicidad de estos sitios prácticamente depende de tener un buen sitio web y redes sociales actualizadas.

Se calcula que, en comparación con las inversiones para restaurantes, una cocina fantasma le hace ahorrar al inversor 80.000 euros de inversión inicial y hasta un 25% de gastos mensuales.

Pero, a medida que las cocinas fantasma crecen, también los hacen las quejas de los vecinos…

No todo es oro

Con el aumento del movimiento que conllevan los negocios de dark kitchen han aparecido las quejas por parte de asociaciones de vecinos. Los reclamos se relacionan con los malos olores, ruidos y molestias que estos establecimientos llevan a la zona en la que se desarrollen.

Es así como el Ayuntamiento de Madrid ha suspendido la concesión para las cocinas fantasma hasta que se redacte un nuevo Plan General de Ordenación Urbana. Por otra parte, se ha limitado la superficie de las mismas a 350 metros cuadrados y se ha ordenado que la carga y descarga se realice dentro del local.

Barcelona también ha paralizado estas concesiones, por el plazo de un año. Aquí la justificación pasó por competencia desleal frente a los restaurantes tradicionales.

Veremos qué sucede, las cocinas fantasma son claramente un símbolo de época que persistirá más allá de las circunstancias.

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En Hoteles

Asset Management: un recurso fundamental en la venta de hoteles

6 enero, 2023 No hay comentarios

El Asset Management, o gestión de activos, es un concepto que radica en los recursos y herramientas que integran la gestión, planificación y organización de las inversiones. Su finalidad supone alcanzar la optimización de activos y, a su vez, el mínimo de costos posibles. Desde Oi Real Estate, te contamos todo acerca del Asset Management dentro de la industria hotelera y los aspectos claves a tener en cuenta en la venta de hoteles.

En este artículo encontrarás:
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Asset Management: ¿De qué se trata?
Aspectos a considerar en la actividad de Asset Management
Objetivos
Transparencia y organización en la información
Estrategia a elegir
Gestión de activos en las inversiones hoteleras
Conocimiento de las regulaciones en la industria hotelera
Conocimiento de la información acerca de la industria
Inversiones en la industria hotelera
Ventas en la industria hotelera: la importancia del Asset Management

Asset Management: ¿De qué se trata?

Básicamente, el Asset Management, se corresponde con la gestión responsable de activos de inversión. El concepto engloba diferentes actividades que deben realizarse en los procesos de inversión. Se trata, entre otras operaciones, de analizar potenciales decisiones y de gestionar activos.

La gestión de activos supone una tarea compleja, ya que implica la consideración de los distintos perfiles de riesgo para los inversores. En general, el Asset Management, implica un asesoramiento responsable que garantice la inversión en activos a fin de generar una rentabilidad para el inversor.

Aspectos a considerar en la actividad de Asset Management

En lo que respecta a los alcances de la gestión de activos, hay determinados interrogantes básicos que necesariamente deben considerarse en el asesoramiento. Cuestiones como, qué tipo de activos se gestionan en la compra/venta; cuál es el capital que se espera conservar; cuál es la rentabilidad anual esperada y cuál es la que se espera en cada inversión y, sobre todo, cuáles son los riesgos que se está dispuesto a asumir en cada una de ellas. A partir de estos interrogantes se calculan las bases del Asset Management o dicho en otras palabras, de la gestión de activos.

Objetivos

Uno de los aspectos principales que se deben considerar en las inversiones es el planteamiento de objetivos. Para que éstos puedan corresponder con las necesidades del inversor, es importante que se consideren cuestiones como la liquidez y los presupuestos, las capacidades de inversión, el presupuesto de riesgo y el ROAS objetivo.

Transparencia y organización en la información

En segundo lugar, resulta importante considerar la transparencia y la organización en la información en lo que refiere a la gestión de sus activos. Para asegurar la transparencia, es necesario conocer cómo se hace el seguimiento de su cartera, que tipo de informes existen y de qué modo se garantiza la evaluación conjunta de la gestión de inversores.

Estrategia a elegir

La elección de la estrategia debe consultarse con los inversores. Para que la elección se efectúe de la mejor manera, es necesario acceder al conocimiento de las diferentes alternativas de estrategias. De este modo, la elección se realiza considerando la situación profesional y personal, los deseos y la tolerancia frente a los riesgos del inversor.

Gestión de activos en las inversiones hoteleras

El concepto Asset Management abarca diferentes tipos de gestiones. En este concepto, se incluyen la gestión de activos financieros, la gestión de activos empresariales y la gestión de activos hoteleros. En esta ocasión, nos ocuparemos de los Asset Management en la industria hotelera.

El mercado inversor en la industria hotelera se ha ampliado considerablemente en los últimos tiempos. En este contexto, la gestión de activos comienza a ocupar un lugar importante en la industria. El Asset Management resulta una herramienta fundamental tanto para potenciales inversores, como para propietarios de hoteles e, incluso, inversionistas privados que mantienen activos en la industria.

Los especialistas en Asset Management manejan los resultados financieros generales de los activos. La finalidad de su gestión radica en la optimización del retorno de su inversión. Por ende, todo aquel que se especialice en Asset Management tiene como resultado óptimo, conseguir un retorno de inversión (ROI) extraordinario y convertir el hotel en líder del mercado.

Conocimiento de las regulaciones en la industria hotelera

Una de las obligaciones de un profesional que se dedique al Asset Management, es conocer todas las regulaciones estatales y de mercado que aplican al sector hotelero, teniendo en cuenta, inclusive, las diferencias geográficas.

Esto resulta imprescindible ya que la actividad en hotelería se caracteriza por grandes regulaciones y una administración descentralizada. Conocer la información actualizada acerca de las licencias y permisos requeridos en la actividad hotelera, resulta un hecho indispensable puesto que, de lo contrario, ante una potencial venta esto perjudicaría la transacción.

Conocimiento de la información acerca de la industria

Otra obligación en el Asset Management en la industria hotelera, es la necesidad de estar al corriente de las distribuciones y tendencias recientes en la inversión de hotelería. A partir de estos conocimientos es que se puede efectuar el principal objetivo de la gestión de activos, conocer el potencial de ingresos y así, elevar la valoración de los activos hoteleros.

Inversiones en la industria hotelera

Como ya lo hemos mencionado, el objetivo principal de la gestión de activos, es brindar una mayor rentabilidad a los inversores. Consecuencia esperable a partir de un buen ejercicio de profesionales que cuenten con la información necesaria y la capacidad de analizarla.

Ya sea para invertir o para lograr una venta que beneficie al inversor o al propietario, es necesario conocer cómo se maneja la industria, cuáles son las operativas internas de cada hotel y sus políticas de comercialización.

Además de proponer un proyecto de inversión, es necesario que se realice un feasibility study con el fin de asegurar la viabilidad del hotel en relación al mercado, a los costos, al financiamiento y a la ubicación.

Ventas en la industria hotelera: la importancia del Asset Management

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En Invertir

Recaudos en la banca europea ante posible recesión

5 enero, 2023 No hay comentarios

El informe de la Autoridad Bancaria Europea recomienda, frente a una -cada vez más- posible recesión, recaudos en la banca europea. La baja en los niveles de depósitos y el aumento de créditos puede causar malos momentos, sobre todo cuando Europa parece encaminarse a una recesión.

Cada vez son más los indicios de una recesión próxima en la zona euro, al menos así lo indican los analistas. A esto se suma la preocupación de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) por la caída en los depósitos y la cantidad de depósitos concedidos. El Banco Central Europeo y los Bancos Centrales de la eurozona ya estaban al tanto de la situación.

En las entidades bancarias se venía observando una suba de los créditos del tipo en vigilancia especial, o stage 2, que pueden llegar a caer en la calificación de riesgo. Pero ahora las alarmas de la EBA se encienden porque son cada vez más claros los pronósticos de una recesión para los primeros meses de 2023.

Recaudos en la banca europea

Luego de varios trimestres de crecimiento, tanto en volumen de liquidez como en la cantidad de ahorristas que se volcaron a depositar sus euros, los bancos de la eurozona comienzan a mostrar signos de retraimiento. Y es que a partir de la pandemia, las arcas de las entidades financieras lograron acumular mucho del dinero que no se podía gastar por el cierre del consumo.

Pero ha llegado la hora de los recaudos en la banca europea. De acuerdo al informe de la EBA, los bancos perdieron una porción importante del dinero de los depósitos, a la vez que aumentaron el otorgamiento de préstamos y créditos. Incluso aquellos que tienen calificación en vigilancia, paso previo a declarar la situación en riesgo.

En realidad, la curva de rentabilidad de la banca no ha dejado de crecer desde 2020. Lo que preocupa a las autoridades monetarias europeas es el complejo escenario que se avecina. La incertidumbre se va transformando de a poco en realidad. Y aquellos pronósticos de menor crecimiento y alta inflación se combinan con la crisis energética a las puertas de otro invierno crudo.

Por ello, tanto la EBA como el Banco Central Europeo y -en nuestro caso- el Banco de España reanudan su pedido de recaudos a la banca. Tales medidas ya se fueron diagramando en los últimos meses del 2022: el endurecimiento del acceso a los hipotecarios y la suba general de los tipos trajeron cierto grado de solidez al sistema financiero. La cuestión es si con estas acciones se podrá frenar una posible crisis del sistema financiero europeo y si la certidumbre y confianza en los bancos locales se mantenga como hasta aquí.

Motivos para la cautela

Hasta aquí, la política de expansión de las autoridades monetarias se equilibraba con el alza en los tipos (que seguía el ritmo de la Reserva Federal de los EEUU). Esto representaba escenarios favorables para el mundo financiero y sus entidades bancarias. Lo que viene a poner en duda la continuidad de esta coyuntura son las llamadas pequeñas grietas que pueden ensancharse y generar situación complicadas en el sistema bancario.

El laboratorio de pruebas de la EBA detectó algunos sitios donde se pueden dar esas fallas. La primera, como se ha dicho, son los créditos en vigilancia, cuyo destino se encuentra atado al desenvolvimiento de la economía. De hecho, en períodos de deterioro económico son los primeros en caer a la calificación “de riesgo”.

Otro de los inconvenientes que pueden generarse es el hecho que los bancos, obligados a mostrar sus balances, dependen cada vez más del desempeño de las empresas energéticas, grandes demandantes de la liquidez de las entidades. No hace falta explicar porqué la crisis energética pone en riesgo no solo las empresas gasíferas, petroleras y distribuidoras de energía, sino también el respaldo de los depósitos bancarios.

El llamado de alerta que realizan las entidades monetarias y financieras de toda Europa tiene un objetivo claro: evitar que la recesión, que técnicamente podría comenzar en el primer trimestre de 2023, afecte el sistema financiero europeo. Por ello este pedido de recaudos en la banca europea tiene más que ver con indicios que con pronósticos.

Situación de la banca española

Aunque no se llegaba a percibir claramente, la situación económica en Europa se fue complejizando durante este año que dejamos atrás. La guerra en Ucrania vino a terminar de cerrar un escenario de inflación, crisis energética y caída del crecimiento económico. Además, los bancos vieron caer el volumen de depósitos a niveles preocupantes.

El pedido de recaudos en la banca europea que realizaron la EBA y sus Bancos Centrales viene a certificar la situación. De hecho, sin ser una exigencia, la recomendación de preservar el capital significa que lo que viene no es para nada bueno.

En España, la realidad es aún más dura. La banca local es la que peor ratio de solvencia financiera posee de toda Europa: 12,3% en su versión CET1 Fully-loaded. Grecia, que se había llevado el último de los 26 lugares en 2021, en 2022 sobrepasó a la banca española. En lo más alto del ranking se encuentra la banca de Islandia, cuyo ratio de depósitos es de 20,3%; mientras que Estonia (19,4%) y Luxemburgo (con un 19,1%) se encuentran apenas por detrás.

Lo que se avecina es una situación de retracción económica, cuando no de recesión. En los primeros meses de 2023 se podrán observar escenarios de endurecimiento en el acceso a préstamos e intentos de la banca para preservar sus depósitos. Tarea difícil de llevar adelante en una Europa con inflación, pocos recursos energéticos y una guerra.

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En Hoteles

Qué es el Due diligence para inversiones hoteleras

4 enero, 2023 No hay comentarios

Invertir en un inmueble de uso comercial, como lo es un hotel, requiere de un estudio pormenorizado. Para valorar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y gran rentabilidad, es imprescindible realizar una investigación minuciosa de la propiedad hotelera. A este proceso de investigación se lo conoce como due diligence. Dada su importancia, desde Oi Real Estate queremos asesorarte acerca de este proceso esencial a la hora de invertir y adquirir un hotel.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una due diligence?
¿Quién realiza la due diligence?
La importancia de realizar una due diligence antes de invertir en un hotel
Aspectos básicos que se investigan mediante la due diligence
Aspecto Financiero y Contable
Aspectos Fiscales
Aspectos Comerciales
Aspectos Laborales
Aspectos Tecnológicos
Aspectos legales
Finalización de la due diligence y realización del Informe

¿Qué es una due diligence?

Se trata de un proceso de investigación de una empresa que posibilita que el comprador obtenga un panorama real de todos sus aspectos. La due diligence puede traducirse como diligencia debida o, también, auditoría de compra.

La due diligence es realizada por parte del comprador, con aprobación y cooperación del vendedor. Éste deberá poner a disposición toda la información necesaria para realizar la investigación, facilitando el acceso a la situación real de la empresa hotelera. El proceso debe basarse en el acuerdo de la parte compradora y la vendedora.

El vendedor deberá actuar de buena fe. Cualquier actuación que obstaculice o impida el proceso de investigación podrá acarrear la ruptura de las negociaciones y la relación entre las partes. Por otro lado, el comprador y los asesores que realicen la due diligence deberán condicionar su actuación de modo que generen el menor impacto posible en la empresa. Esto con el fin de que el hotel pueda continuar con su actividad de forma habitual.

A lo largo de toda la investigación debe conservarse una rigurosa confidencialidad. Esto, principalmente en lo que respecta a los datos que se manipulan. De este modo se protegerán los intereses, del comprador si se efectúa la transacción, y del vendedor en el caso de que no se efectivice la venta.

¿Quién realiza la due diligence?

Por lo general es el comprador quien se contacta con una empresa externa, independiente tanto de la parte compradora como de la vendedora. Esta empresa deberá ser experta en realizar auditoría de compras.

Estas empresas poseen personal capacitado para realizar las investigaciones pertinentes en las diversas áreas de la empresa en cuestión. De este modo, podrán elaborar un informe detallado que contenga la situación real de la empresa hotelera al momento de su adquisición. Realizar una due diligence antes de invertir y adquirir un hotel otorga al comprador ciertas garantías con el fin de minimizar los riesgos de su inversión. El proceso es de corta duración, aunque intenso.

El personal con el que cuentan estas empresas expertas, además de estar capacitado en la investigación y en el análisis empresarial, dispone de la experiencia necesaria. Ésta les permite, además de elaborar informes que plasman la situación real de la empresa, ofrecer soluciones a las eventuales contingencias.

La importancia de realizar una due diligence antes de invertir en un hotel

Como ya señalamos, la due diligence brinda a la parte compradora una investigación detallada, permitiendo conocer la situación real de todos los aspectos o áreas del hotel en el que se desea invertir Al momento de invertir y adquirir un hotel conocer todos sus aspectos es sumamente importantes. Esto se debe a que permite estimar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y si generará una importante rentabilidad.

La due diligence analiza todos los aspectos del hotel, minimizando el riesgo que acarrea el desconocimiento. Otras informaciones útiles que se obtienen como resultado de la realización de una due diligence son:

Aportar una guía en relación a la futura estrategia del hotel. Permitiendo planificar la misma.
Registrar y cuantificar sinergias generadas por la propia empresa hotelera pero que no están siendo explotadas de modo rentable (acceso a nuevos mercados, proveedores que pueden devenir en clientes, etc.).
Revelar la existencia de cualquier pasivo oculto (deudas no declaradas, software no licenciado, etc.)
Precisar eventuales contingencias que puedan generarse, ya sea a corto o a largo plazo. Estas podrán ser de diversa clase: medioambientales, fiscales, laborales, etc.

Aspectos básicos que se investigan mediante la due diligence

Realizar una due diligence implica una serie de procesos que comprenden las diferentes áreas del hotel, y que posibilitan garantizar su correcta aplicación. Por otra parte, el tamaño del hotel y el número de personas implicadas, entre otros factores, hacen que la due diligence varíe. Sin embargo existen ciertos aspectos que siempre serán considerados y en los que se centrará el proceso de investigación.

Aspecto Financiero y Contable

Se debe acceder a la situación financiera del hotel, recogiendo:

Los estados de las cuentas
La financiación actual por parte de terceros
Los balances de situación
El margen de beneficios
Los gastos fijos
Inventarios de productos
Inventario de inmovilizado

Toda esta información tiene que ser lo más fidedigna posible.

Aspectos Fiscales

Centrada en este aspecto, la due diligence evaluará la situación del hotel en cuanto a su fiscalidad. De este modo, se analizará si el hotel está al corriente en todas sus obligaciones tributarias, si posee deuda o está en estado de embargo. Se recolectarán impuestos, gravámenes, tasas, etc. Además, debe investigarse la relación del hotel con las administraciones públicas.

Aspectos Comerciales

En relación a este aspecto la investigación se centrará en conocer las ventas, la relación de la empresa con clientes y proveedores, los plazos de pago que brinda a los clientes y los que se reciben de los proveedores, etc.

Aspectos Laborales

Mediante la due diligence deberá recabarse información acerca del personal del hotel. Un punto importante en relación a este aspecto, es la obtención del organigrama. Además, tendrá que hacerse un estudio en relación a las funciones y responsabilidades del personal en cuestión, para lo cual puede ser necesario concretar distintas entrevistas con los mismos.

Aspectos Tecnológicos

A través de la due diligence deberá conocerse el modo de funcionamiento del departamento de IT, las herramientas de software, la estructura hardware y los procedimientos que se realizan. Por otra parte, es importante investigar los procedimientos industriales o comerciales que utilizan tecnologías para conocer su estado y saber si se hayan actualizados o se están tornando obsoletos.

Aspectos legales

Se refiere a las obligaciones del hotel, licencias, permisos, contratos, acuerdos, etc. Se trata de estimar, a través de la due diligence, el cumplimiento del hotel en materia legal.

Deberá evaluarse el cumplimiento del hotel con:

La legislación laboral
Los contratos del personal.
Los de seguridad y salud.
La protección de datos de los huéspedes.
Cualquier causa judicial pendiente, si la hubiera.

Mediante la due diligence deberá evaluarse la existencia de:

Contratos de alquiler.
Acuerdos o contratos con proveedores.
Contratos con el personal.
Licencias para alimentos y bebidas.
acuerdos o contratos con servicios externos.

Todas las obligaciones legales deberán ser estudiadas y valoradas por un abogado.

Finalización de la due diligence y realización del Informe

El resultado final de este proceso de investigación se expresará en un informe detallado. En éste se exhibirán todos los aspectos evaluados y las conclusiones sobre los mismos. En este sentido, no es un documento únicamente informativo. Por el contrario, en él se reúnen opiniones que facilitarán la operación de transacción.

Los resultados presentes en el informe son valiosos y otorgan seguridad al momento de tomar la decisión de comprar o vender. Al comprador, le otorga la garantía de adquirir el hotel en las condiciones pactadas, de realizar una nueva negociación de condiciones, si es necesario, o cancelar la adquisición.

La due diligence no cumple la función de buscar fallas en las condiciones transacción. Su función, en todo caso, apunta a proponer soluciones posibles en caso de encontrar situaciones que afecten la transacción (como la extensión de plazos de compra o la rebaja del importe de compra).

Realizar este proceso de investigación aporta al comprador unas garantías que le permiten minimizar los riesgos de su inversión.

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En Hoteles

Presupuesto FF&E: su importancia en la compra de un hotel

2 enero, 2023 No hay comentarios

Comprar un establecimiento hotelero implica una inversión importante, por lo cual, es imprescindible contar un cálculo anticipado del coste total de la misma. El FF&E es una parte del presupuesto que se distingue de otros gastos pero debe ser tenido en cuenta para planificar las finanzas y optimizar la inversión. Desde Oi Real Estate te contamos de qué se trata este presupuesto y en qué radica su importancia.

En este artículo encontrarás:
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Presupuesto FF&E: ¿Qué es?
Diferencia entre el presupuesto FF&E y el OS&E de un hotel
Consejos a la hora de pensar en un presupuesto FF&E en la compra de un hotel
Adquirir bienes con un objetivo claro y evaluar su vida útil
Calcular los costos iniciales de un FF&E
¿Qué ventajas aporta tener un presupuesto FF&E al comprar un hotel?

Un establecimiento hotelero deberá estar correctamente equipado para cumplir su función y ofrecer sus servicios de albergue de personas. Veremos que el FF&E representa el presupuesto destinado al mobiliario y el equipamiento del hotel.

Los hoteles se clasifican en función de las instalaciones, los servicios y la comodidad que brindan a sus usuarios. Debido a esto, podemos ver que la importancia de analizar el presupuesto FF&E no sólo radica en planificar las finanzas sino que también influirá en la futura rentabilidad del hotel.

Presupuesto FF&E: ¿Qué es?

Concretamente es la parte del presupuesto destinado a la compra de un negocio que cubre los gastos relativos a muebles, accesorios y equipos necesarios. Incluye todo lo relacionado con la adquisición de estos equipos y mobiliarios que resultan imprescindibles para el buen funcionamiento de la empresa o negocio, en este caso, hotelera. En conclusión, este presupuesto comprende cualquier cosa que no forme parte de la estructura del edificio utilizado. Las siglas con las que se conoce este presupuesto derivan del inglés: Furniture, Fixture and Equipment, que puede traducirse como mobiliario, accesorios y equipamiento.

El FF&E variará según la naturaleza del negocio al que se aplique. Sin embargo, en todos los casos, debe distinguirse de los otros gastos dado que representa una cantidad significativa. Por otra parte, es importante no utilizar dinero destinado a otra categoría para eludir confusiones y errores de cálculo al momento de realizar el inventario o de rendir cuentas.

Diferencia entre el presupuesto FF&E y el OS&E de un hotel

Debido a que en un establecimiento hotelero el equipo que se utiliza es muy grande el presupuesto destinado al mismo se ha separado en FF&E y OS&E. Cada uno tiene su fondo bien definido en lo que respecta a los elementos que cubre. Sin embargo, ambos se deben considerar en conjunto.

Ya hemos señalado que el FF&E tiene que ver con el mobiliario, equipos y accesorios de un hotel. Estos son considerados a nivel de las habitaciones y de las zonas comunes. Actualmente, también incluye todo lo que tiene que ver con la decoración (como alfombras, cortinas, iluminación, espejos, tratamiento de paredes y ventanas, etc.)

El término OS&E, en cambio, refiere a los elementos que aportan confort al cliente (como toallas, vajilla, cubertería, sábanas, fragancias, cajas fuertes, televisores, mini bares, etc.) Por sus siglas en inglés podemos traducir este tipo de presupuesto como suministros para operaciones y equipamiento.

Ambos presupuestos son necesarios y se complementan el uno con el otro. Su diferenciación solo aplica para obtener una mayor comodidad y claridad en relación a la asignación del dinero para realizar las compras.

Consejos a la hora de pensar en un presupuesto FF&E en la compra de un hotel

Considerar correctamente este presupuesto permitirá eludir gastos innecesarios, evitando pérdidas en la compra de la empresa hotelera. Por el contrario, lo que se busca es que cada una de las cosas que cubre el FF&E aporten al desarrollo del hotel a adquirir.

Adquirir bienes con un objetivo claro y evaluar su vida útil

Lo aconsejable al momento de pensar en un presupuesto FF&E es tener muy presente que las cosas o bienes a adquirir deberá tener un objetivo específico. Por otra parte, es importante estimar la vida útil de cada adquisición nueva. Esto resulta imprescindible para que este tipo de presupuesto funcione.

Calcular los costos iniciales de un FF&E

También resulta recomendable realizar un cálculo de los costos iniciales de un presupuesto FF&E. Esto precisa de una gran inversión de tiempo y planificación. Además, se deberá contar con una gran claridad acerca de la comodidad, funcionalidad y necesidad real del bien a adquirir.

Sin embargo, puede ser de utilidad conocer que, estimativamente, lo que suele dedicarse para este presupuesto está entre un 12 a 16% de la inversión financiera total. Decimos que es un porcentaje aproximado dado que podrá ser mayor o menor en función de las necesidades específicas de la empresa hotelera que se compre.

¿Qué ventajas aporta tener un presupuesto FF&E al comprar un hotel?

Básicamente contar con este presupuesto permitirá organizar y planificar las finanzas implicadas en la inversión para la compra de un hotel. Esto se debe a que los gastos relativos al FF&E son bien específicos. Distinguirlos de otros gastos involucrados en la inversión aporta claridad a la hora de pensar en qué y cómo se debe gastar el dinero. Además, conocer cómo dividir e invertir este presupuesto permite organizar las finanzas con planificación, evitando pérdidas y optimizando las ganancias.

De forma concisa podemos decir que algunas de las ventajas de contar con este tipo de presupuesto son:

Mayor organización y control de gastos

Una mejor planificación del presupuesto

Un presupuesto más claro y ordenado

Ideas direccionadas con mayor especificidad

Acceso a un Inventario de los bienes y servicios adquiridos más organizado

Mayor claridad y entendimiento del presupuesto

Mejor rendimiento en cuanto al tiempo y la mano de obra

Claridad respecto a los gastos y el origen del dinero

Mayor planificación y organización de los lugares del hotel.

Considerando todas estas ventajas resulta claro que contar con un presupuesto FF&E no sólo permite organizar los recursos a utilizar y la contabilidad. También aporta organización en lo que respecta a la funcionalidad y utilidad de cada espacio del hotel.

Debido a que un establecimiento hotelero es un inmueble con fines comerciales, quien desee invertir en un hotel no debería descuidar el presupuesto FF&E. Los suministros, que cubre dicho presupuesto, influirán en la estética de los ambientes y en su comodidad, garantizando un diseño atractivo para los clientes del hotel. Además éste no podrá iniciar su apertura hasta que sus muebles, accesorios y equipo (FF&E) estén en su lugar.

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En Hoteles

Revenue management para hoteles

29 diciembre, 2022 No hay comentarios

El revenue management de hoteles independientes y de boutique representa un desafío para cualquier administrador. Aunque, en sí, la gestión de rendimiento e ingresos implica lo mismo que para hoteles que manejan una escala más grande, las estrategias para lograrlo y la implementación son muy diferentes e implican un mayor conocimiento del sector.

Si te interesa potenciar los ingresos de tu hotel boutique, esta nota te dará algunos consejos para un revenue management inteligente. ¡No dejes de leer!

En este artículo encontrarás:
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¿De qué se trata el revenue management?
Concentrarse en el valor
Elegir canales de distribución correctos
Los factores que hay que tener en cuenta para elegir el canal son:
Ventajas de la reserva directa
Los objetivos de la reserva directa son dos:
Construir una cultura de revenue management perpetuo
Datos y revenue management: registros y organización
Tendencias y patrones de consumo
Automatización de procesos
Presencia digital y vínculo con la página web

¿De qué se trata el revenue management?

Podemos definir al revenue management como la venta del producto adecuado al cliente adecuado, en el momento adecuado, al precio correcto y en el canal correcto. Esto significa en otras palabras, la posibilidad de utilizar de forma asertiva las distintas herramientas de análisis para de esta manera cruzar datos que permitan tomar las decisiones efectivas que optimicen las ventas, sacando el máximo beneficio.

Esta estrategia de fijación de precios se acostumbra a usar en hoteles, pero también en aerolíneas, sanatorios y otros rubros dentro del contexto del turismo para obtener los máximos beneficios, como los ingresos en un inventario de bienes y servicios.

Concentrarse en el valor

La razón por la cual un cliente nos elige es porque obtiene un valor a cambio de pagar el servicio. Por eso, poner el foco en el valor real que ofrecemos es el punto de inicio de un revenue management exitoso. El objetivo es lograr que la propuesta de valor del hotel trascienda, llegue a los clientes y que ellos elijan el hotel por esta experiencia.

Elegir canales de distribución correctos

El presupuesto de marketing para hoteles pequeños suele ser menor que lo que disponen cadenas de hoteles. Sin embargo, esto no es un problema, sino que es necesario maximizar la inversión. La forma de hacerlo es analizando y eligiendo estratégicamente los canales que se van a utilizar. Si la inversión es menor pero correcta, dará buenos resultados.

Los factores que hay que tener en cuenta para elegir el canal son:

La facilidad de gestión del canal

El potencial que ofrece acorde al público que lo utiliza y nuestro público objetivo

El costo involucrado en mantenerlo

La oportunidad de comercialización que proporciona el canal

La tecnología que involucra y su compatibilidad con el propio sistema de administración de la empresa.

Ventajas de la reserva directa

Ellas son el método más conveniente de reserva de huéspedes porque contribuyen a la fidelización del cliente. Gestionar las reservas a través de agentes de viajes en línea puede proveer de mayor alcance. Sin embargo, en un sitio web se encuentran todos los competidores, y hay posibilidad de que elijan a otro por sobre nosotros.

Los objetivos de la reserva directa son dos:

1) Desviar a los potenciales clientes de la comparación entre hoteles que pueden ver en sitios web.

2) Utilizar este canal como una oportunidad de fidelización del cliente. Promover acciones para que el huésped recomiende el servicio es indispensable en la construcción de la marca del hotel.

¿Cómo incentivar reservas directas y potenciar el revenue management?

Las reservas directas se pueden impulsar ofreciendo incentivos de valor agregado, como descuentos en gastronomía, reducción de precios de reserva o descuentos en próximas estadías.

Construir una cultura de revenue management perpetuo

Esto hace referencia a evitar planificar acciones basadas en lo que hace la competencia. Significa poner el foco en la concientización del equipo, para encontrar la forma adecuada que mayores beneficios trae a la empresa hotelera, con la propuesta de valor propia en el horizonte.

Datos y revenue management: registros y organización

Acumular un montón de información no favorece la actividad del hotel. En cambio, ir en busca de datos pertinentes para los objetivos que tenga la empresa serán de mayor utilidad para el departamento comercial, y permitirán focalizar los esfuerzos en factores que sean centrales para las necesidades del hotel.

En marketing digital, estos datos claves ligados a una estrategia y ciertos objetivos llevan el nombre de Key Performance Indicator, o KPI.

Es indispensable: saber qué información es relevante y de qué forma se almacenará.

Tendencias y patrones de consumo

Esto implica poner atención a los cambios en el comportamiento del cliente: qué canales de contacto usa, los datos demográficos, qué es lo que más buscan o por qué preguntan.

Otro flanco para cubrir son las redes sociales, blogs, y sitios web de reseñas. El material que se encuentra en línea es indispensable para el equipo de revenue management porque pueden orientar sus propuestas de forma más eficiente.

Automatización de procesos

El uso de sistemas inteligentes y bots es la tendencia del momento en gestión. Y esto es bueno para tareas diarias de administración y recopilación. Pero la toma de decisiones debe estar liderada por un equipo humano que opere en base a un análisis. La automatización debe pensarse como una herramienta soporte que facilita tareas, mientras que el equipo humano de revenue management será el corazón del área.

Presencia digital y vínculo con la página web

Una estrategia pensada para un hotel independiente o boutique debe considerar al sitio web como su carta de presentación y contacto cercano con el cliente.

A diferencia de sitios de viajes, la información del sitio web nos pertenece y tenemos la posibilidad de ofrecer al cliente un recorrido acorde a la experiencia que queremos crear.

Por eso, es importante cubrir los detalles técnicos necesarios:

Actualización tecnológica: significa contar con sistemas actualizados, una interfaz práctica y reconocible.

Tendencias de diseño: hacen la vista amigable y dan la impresión de una empresa actualizada y en movimiento.

Normas de seguridad: indispensables para mantener a resguardo la empresa y los datos de los clientes.

Blog para posicionamiento orgánico: información relevante y de calidad que permita un trabajo sobre SEO a la vez que proporciona valor agregado a los clientes que ingresan a la web.

Control de buen funcionamiento de formularios y canales de consulta: son la clave de que lleguen más consultas de personas interesadas. También son indispensables para obtener datos de los clientes.

La presencia digital con canales propios es indispensable para impulsar un excelente servicio. La web, en sinergia con campañas digitales en redes sociales y anuncios de Google pueden constituir el afluente de clientes que la empresa necesita.

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La importancia de un sitio web legal

En Invertir

Comprar para alquilar una vivienda, ¿es rentable?

28 diciembre, 2022 No hay comentarios

Hoy en día al comprar para alquilar una vivienda en España no solo significa que se está haciendo una inversión inmobiliaria; también es una oportunidad para ganar dinero si se destina para tal fin.

En este artículo encontrarás:
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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Ventajas y Desventajas de comprar para alquilar una vivienda
Los Pros
Los contras
Alquilar o no alquilar
Consejos a tomar en cuenta al comprar para alquilar una vivienda
Entonces, ¿es rentable comprar para alquilar una vivienda?
Pasos a seguir al comprar para alquilar una vivienda

España es un país muy popular para comprar una propiedad para alquilar. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los propietarios de propiedades con el propósito de estancias turísticas (a corto plazo) y alquileres a largo plazo deberán enfrentar una serie de trámites legales y gestiones relacionados con la adquisición y posterior alquiler de la vivienda.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula los alquileres en España, específicamente aquellos que se refieren al alquiler de una propiedad destinada como vivienda permanente del inquilino.

Tras la última modificación de la ley, en marzo de 2019, la duración mínima de un contrato de alquiler es de cinco años si se trata de un arrendamiento entre personas naturales, en el caso de personas jurídicas es de siete años. Después de este período, el contrato de alquiler puede extenderse por otros tres años si ninguna de las partes renuncia a la extensión.

Una vez transcurrido este plazo, los inquilinos que no deseen continuar con el contrato solo tienen que avisar al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación. El propietario debe dar cuatro meses de aviso.

Si, por cualquier motivo, el inquilino desea rescindir su contrato de arrendamiento, puede hacerlo después de que hayan transcurrido al menos seis meses en el contrato inicial, siempre que se notifique al propietario con al menos treinta días de anticipación.

Por otro lado, el arrendador no podrá recuperar la vivienda hasta que haya transcurrido el primer año del contrato, y siempre que el arrendador informe al arrendatario de que necesita la vivienda alquilada para utilizarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares.

Entonces, si estás pensando comprar una vivienda para alquilar, como inversión, debes tener en cuenta que no podrás hacer uso personal de ella por lo menos en un año, así que debes pensar muy bien si realmente no la necesitarás en el corto o mediano plazo.

Ventajas y Desventajas de comprar para alquilar una vivienda

Los Pros

Ya sea que estés comprando una casa para alquilar a inquilinos a largo plazo o como un alquiler de vacaciones a corto plazo, un alquiler supone un beneficio monetario fijo en el que puedes confiar como parte de tu planificación financiera a largo plazo.

Hay un riesgo financiero mucho menor al decidir invertir en propiedades que en muchos otros tipos de oportunidades de inversión.

Piensa en los impuestos. Los ciudadanos que alquilan propiedades a largo plazo y son residentes fiscales en España pueden solicitar una reducción del 60 por ciento en sus declaraciones de impuestos.

El flujo de efectivo neto obtenido por el alquiler después de los gastos puede complementar tus ingresos de jubilación u otras metas financieras.

El alquiler cobrado debería compensar la hipoteca, los costos de reparación y los gastos para administrar la casa.

Los bienes raíces no son tan volátiles como el mercado de valores y, a menudo, reaccionan de manera opuesta al mercado, lo que lo ayuda a diversificarse.

Los contras

La falta de pago por parte del inquilino es una posibilidad, lo que puede requerir que el propietario presente una petición de desalojo que puede acarrear gastos adicionales.

Muchos propietarios de viviendas no consideran los costos adicionales involucrados en la compra de una propiedad bajo la condición de compra para alquilar: debes responsabilizarte del mantenimiento y los cargos por servicios.

Alquilar o no alquilar

Para empezar, debemos recordar que el mercado está en una situación favorable y en alza en en los actuales momentos. Invertir en vivienda siempre será una opción, segura, líquida y rentable, que se mantiene en el tiempo y cualquier gasto en el que se haya incurrido, es recuperable en unos pocos años.

Por otra parte, la demanda de alquiler ha aumentado. Se ha determinado que los jóvenes que buscan vivienda prefieren alquilar antes que comprar un piso, por ser más rápido y asequible. Además que se han aligerado los trámites y papeleo legales.

En términos de inversión, y como dijimos anteriormente, invertir en inmuebles es menos volátil que el mercado de valores y, a menudo, reaccionan de manera opuesta al mercado, lo que lo ayuda a diversificarse.

Consejos a tomar en cuenta al comprar para alquilar una vivienda

Pasar por todo este proceso puede ser difícil sin asesoramiento legal profesional. Contratar a un asesor inmobiliario te ahorrará cualquier posible malentendido o contratiempo.

Asegúrate de que no haya deudas pendientes con la propiedad antes de adquirirla.

Verifica la propiedad obteniendo una copia de las escrituras de la casa.

Comprueba que todos los permisos y trámites legales estén al día.

Obtén el valor catastral del inmueble, para que puedas conocer la carga tributaria.

Verifica el Registro de la Propiedad para asegurarte de que la propiedad está legalmente registrada.

La ubicación es importante para garantizar un ingreso por alquiler. Comprueba antes de comprar para alquilar una vivienda, la rentabilidad y los costes asociados al alquiler y mantenimiento de la vivienda.

Instala un sistema de alarma. Esto evitará que ocupen tu casa cuando no está alquilada.

Entonces, ¿es rentable comprar para alquilar una vivienda?

La respuesta a esta pregunta va más allá de la cuestión de los impuestos y la ley. En gran medida, depende del tipo de inversión que estés buscando y del objetivo final de tus actividades de inversión (es decir, ¿por qué necesita el dinero?).

En primer lugar, para determinar la rentabilidad de un alquiler, hay que estar claro que esta depende tanto del valor del inmueble como su ubicación.

El cálculo de la rentabilidad de un alquiler puede ser un poco complejo, aunque cada vivienda es distinta, se puede utilizar la siguiente fórmula, para tener un aproximado de la rentabilidad real:

100 x (ingreso anual por alquiler – costes de mantenimiento) / Valor del inmueble = Rendimiento bruto anual

Por ejemplo, suponiendo que tenemos un inmueble por un valor de 200.000 Euros y a su vez tenemos unos costes de mantenimiento anuales (comunidad, IBI,etc.) de 750 Euros y lo alquilamos a 800 Euros mensuales (9.600 Euros anuales), el rendimiento anual sería del 4,43% por el alquiler de la vivienda.

100 x (9.600 – 750) / 200.000 = 4,43%

Pasos a seguir al comprar para alquilar una vivienda

Paso 1 – Pon tus finanzas en orden. Ahora es el momento de hablar con un asesor financiero para decidir cuánto dinero invertir y el tipo de rendimientos a obtener. También habla con un asesor inmobiliario para conseguir la mejor oferta (o hipoteca en principio) para cuando encuentres la propiedad adecuada.

Paso 2 – Encuentra una propiedad y acepta la oferta. Esto podría tomar un tiempo, así que no desesperes y aguarda unos buenos meses para el proceso.

Paso 3 – Contrata un seguro. Junto con el seguro de edificios, querrás protegerte contra costos inesperados como lesiones a los inquilinos, daños y pérdida de alquiler.

Paso 4 – Encuentra inquilinos. Puede ser a través de una agencia o encontrar los inquilinos de forma privada. La opción correcta dependerá de qué tan involucrado quieras estar. Pero recuerda: incluso si eliges a mano a tus propios inquilinos y ya los conoces bien, siempre es bueno redactar un contrato legalmente vinculante. ¡Las amistades han terminado en mucho menos que un piso!

Paso 5 – Comprar para alquilar una vivienda es una inversión práctica. Recuerda que deberás seguir revisando tu hipoteca cuando expire el acuerdo actual y realizar cualquier mantenimiento necesario en la propiedad.

En conclusión, si quieres proteger tus finanzas comprar una casa para alquilar puede ser una excelente opción de crear una entrada mensual de dinero, además de ser una inversión segura a futuro y sin riesgos.

Esperamos que este artículo te haya ayudado si estás interesado en comprar para alquilar una vivienda. Nos encantaría saber tu opinión, puedes dejarnos un mensaje en los comentarios.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Precios de alquiler con leves aumentos

En Invertir

Cinco consejos para realizar una buena inversión inmobiliaria

28 diciembre, 2022 No hay comentarios

Se puede considerar exitosa a una inversión en bienes raíces cuando se obtiene una ganancia por ella. Este rédito puede conseguirse a través de un ingreso mensual de dinero por su arrendamiento o de la venta de la propiedad. Sin embargo, antes de efectuar la operación de compra, es importante evaluar una serie de cuestiones para poder tomar la mejor decisión. En este artículo compartimos cinco consejos que debes tener en cuenta para realizar una buena inversión inmobiliaria.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Antes de realizar una inversión inmobiliaria es importante tener en cuenta varios factores. En primer lugar, se debe analizar el potencial de la propiedad y evaluar si se trata del momento indicado para realizar la compra. A su vez, no se debe prescindir de la mirada de un profesional en cuestión, quien puede ser de gran ayuda para tomar la decisión. Una vez efectuada la transacción, será necesario elegir el momento indicado para vender el inmueble. Mientras tanto, una buena opción es alquilarlo para ir obteniendo un rédito económico.

A continuación te damos cinco consejos que debes tener en cuenta si estás pensando en realizar una inversión inmobiliaria. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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1. Analiza el potencial de cada propiedad
2. Elige el momento adecuado para realizar tu inversión inmobiliaria
3. Busca la ayuda de un profesional que pueda asesorarte antes de realizar tu inversión inmobiliaria
4. Espera un tiempo prudencial antes de vender la propiedad adquirida
5. Alquila la propiedad mientras tanto y obtiene una renta mensual

1. Analiza el potencial de cada propiedad

En primer lugar, antes de invertir en una propiedad, es necesario conocer en profundidad el inmueble que se piensa adquirir. Los factores más importantes a tener en cuenta son su ubicación, su precio, su estado, la necesidad de realizar reparaciones o remodelaciones, el mantenimiento que necesita, los impuestos a pagar, el crédito necesario para comprarlo, etc. Sin embargo, la cuestión más importante a evaluar es la posibilidad de que la propiedad pueda venderse o rentarse a un precio que justifique lo invertido.

En caso de querer adquirir una vivienda de obra nueva, puede ser útil:

Investigar si está ubicada en una zona buscada por compradores y arrendadores o no.

Revisar que no haya fallas en la construcción y que no haya que invertir en obras para que el inmueble se vuelva habitable.

En cambio, si tus posibilidades de inversión no te permiten comprar una propiedad nueva sino una de segunda mano, te recomendamos:

Al igual que en el caso anterior, investigar si está ubicada en una zona buscada por compradores y arrendadores o no.

Revisar la vivienda en detalle y analizar qué reparaciones y remodelaciones serán necesarias para ponerla a punto.

Acudir al Registro de la Propiedad para informarte sobre la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre ella.

Averiguar si existen deudas contraídas en el edificio por la comunidad de vecinos.

2. Elige el momento adecuado para realizar tu inversión inmobiliaria

¿Cuál es el momento ideal para invertir en el sector inmobiliario? Sin duda depende de varios factores. Si lo analizamos desde una perspectiva global, será aquel en que la situación política y económica del país sea más favorable, además de los valores del sector inmobiliario. En Oi Real Estate Blog realizamos este tipo de evaluaciones a diario.

También, por supuesto, debe tenerse en cuenta la situación económica individual del inversor. Aunque la situación económica y política sea favorable y el precio de la vivienda se encuentre bajo, lo más importante será que la operación no signifique un riesgo para tus finanzas.

3. Busca la ayuda de un profesional que pueda asesorarte antes de realizar tu inversión inmobiliaria

Es importante contar con la ayuda de profesionales del sector inmobiliario que puedan asesorarte para que tomes la mejor de las decisiones. Son ellos quienes mejor conocen el mercado y sabrán orientarte para que obtengas mejores ganancias.

Las agencias inmobiliarias están al corriente de cuáles son los precios más justos según las características de cada vivienda y saben cuál es el momento más adecuado para realizar la compra de una propiedad. También pueden recomendarte las opciones de préstamos hipotecarios más convenientes según tu caso. En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda que necesitas. ¡No dudes en reservar tu consulta online!

4. Espera un tiempo prudencial antes de vender la propiedad adquirida

Una vez adquirida la propiedad más conveniente, hay que pensar en cómo obtener ganancias a partir de ella. En este sentido, los expertos del sector inmobiliario recomiendan esperar un tiempo prudencial antes de vender una vivienda que acabas de comprar. El plazo sugerido es de, al menos, dos años.

Esto se debe a que, para que el valor del inmueble aumente, es necesario ser lo suficientemente paciente. Hay que tener en cuenta que, al elegir beneficiarse de una inversión en bienes raíces, el rédito económico no llegará en el corto plazo, sino que habrá que esperar.

5. Alquila la propiedad mientras tanto y obtiene una renta mensual

Teniendo en cuenta que se debe esperar al menos dos años para poner en venta el inmueble adquirido, alquilarlo a un tercero durante ese tiempo puede ser una muy buena opción. De esta manera, recibirás una renta mensual, lo cual ya implica un beneficio percibido por la inversión hecha.

Además, evitarás pagar por los servicios y los impuestos que pueden repercutirse al arrendatario y podrás seguir ahorrando para realizar tu próxima inversión inmobiliaria.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Oportunidades para invertir en viviendas

En Fondos de inversión

Alternativa de inversión inmobiliaria: REIT Y SOCIMI

27 diciembre, 2022 No hay comentarios

Ha habido mucho debate a lo largo de los años sobre cuál es la mejor forma de invertir el dinero. En este sentido, vale la pena echar una mirada a los fondos de inversión del tipo REIT y SOCIMI, los cuales representan una alternativa de inversión inmobiliaria diferente e innovadora, de bajo riesgo y a largo plazo.

Para lograr el éxito al invertir, se debe contar con un instrumento de inversión inmobiliaria negociable, en un mercado de capitales activo y que cuente con la participación de una gran número de accionistas entre institucionales y particulares.

En este artículo encontrarás:
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REIT y SOCIMI, una alternativa de inversión inmobiliaria líquida y a la vista
REIT, la experiencia internacional
Experiencia de las SOCIMI en España
Régimen fiscal de las SOCIMI
Valor refugio en un contexto de incertidumbre
Alternativa de inversión inmobiliaria segura y confiable
Ventajas de invertir en REIT y SOCIMI
Tipos de REITS y SOCIMIS
Algunas consideraciones a tener en cuenta

REIT y SOCIMI, una alternativa de inversión inmobiliaria líquida y a la vista

En primer lugar, Debemos señalar que, los REIT (siglas en inglés de Real Estate Investment Trust) son el equivalente internacional de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en España.

En todo caso, los REIT y SOCIMI son instrumentos de inversión del sector inmobiliario, que permiten negociar la compra de cualquier tipo de inmueble sin invertir grandes sumas de dinero, ya sea para alquilar o como una forma de participación en el capital de otro SOCIMI o REIT.

REIT, la experiencia internacional

Los REIT fueron establecidos por el Congreso de los Estados Unidos en los años 1960, para proporcionar a todos los inversores el mismo acceso a bienes inmuebles generadores de ingresos que antes solo estaban disponible para las personas adineradas.

La intención legislativa original era que los REIT serían un enfoque inclusivo, que permitiría a todos los estadounidenses disfrutar de los beneficios de invertir en bienes raíces comerciales de alta calidad.

Desde su creación en Estados Unidos, ha habido un incremento en el número de países con instrumentos de inversión en REIT en el mercado inmobiliario, adoptando un esquema operativo, fiscal y legal parecido al de Estados Unidos.

En los últimos 50 años, Estados Unidos, Canadá y México, han evidenciado un progresivo crecimiento, alcanzando el pico de más de un billón de dólares durante el primer trimestre de 2019.

Para ese año, los REIT en Europa, alcanzaron una capitalización de mercado por el orden de los 500 millones de USD, siendo Alemania el país de mayor inversión inmobiliaria. Francia, Holanda, Bélgica y Alemania concentran el 84% de los REIT en Europa, pero sólo tienen el 50% de los instrumentos.

Experiencia de las SOCIMI en España

España, con las SOCIMI, alberga la mitad de los REIT en Europa; sin embargo, solo representa el 19% de la capitalización total del mercado.

Aunque en España las SOCIMI son más recientes, la rentabilidad de estas ha ido en aumento en los últimos años. Entre los años 2013 y 2021, se han registrado en la bolsa española alrededor de 122 SOCIMI; con un valor aproximado de 23. 921 millones €, distribuidos entre los diferentes tipos de inversión (residencial, oficinas, locales comerciales, hoteles, centros comerciales, logística, entre otros). En 2022, se dio la incorporación de 17 compañías inmobiliarias más del tipo SOCIMI a cotizar en la bolsa española.

Régimen fiscal de las SOCIMI

Uno de los mayores atributos de las SOCIMI en España es que no pagan Impuesto sobre Sociedades; además, ofrecen una rentabilidad del 95% en los pagos de Impuestos de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales.

Asimismo, los dividendos que obtienen los accionistas de una SOCIMI se dividen entre ellos y pueden ser declarados por concepto de IRPF como rendimiento de capital inmobiliario (con un porcentaje aproximado del 19 y 25%). Además, si se venden las acciones de una SOCIMI, se pueden tributar en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial.

Por otra parte, la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, mejor conocida como Ley contra el Fraude Fiscal, estipula un nuevo tipo impositivo en el Impuesto sobre Sociedades del 15%, para las ganancias obtenidas por estos instrumentos, siempre que resulten de rentas que no hayan sido objeto de tributo fiscal ni hayan sido reinvertidas.

Valor refugio en un contexto de incertidumbre

A pesar de los efectos negativos a causa de la pandemia, la guerra en Ucrania que parece recrudecer todo el tiempo, y la inflación que afecta a la economía, sobre todo en el sector hotelero y de centros comerciales, muchas fueron las ventajas de invertir en el mercado inmobiliario por considerarse un negocio conveniente y seguro.

Estos factores nombrados recién, hacen aumentar la incertidumbre no sólo en el aspecto económico. Sin embargo, en líneas generales las perspectivas para el año 2023 son favorables, especialmente para los minoristas.

Alternativa de inversión inmobiliaria segura y confiable

Los fondos de inversión inmobiliarios del tipo REIT y SOCIMI, brindan protección ante los efectos negativos de la inflación, además, ayudan a diversificar la cartera de inversiones. Y no es tan volátil como, por ejemplo, las criptomonedas y sus constantes fluctuaciones.

Particularmente, los inmuebles son activos originalmente ilíquidos, pero al invertir en un fondo de inversión que cotiza en la bolsa; los beneficios se reparten entre los accionistas y proporcionan liquidez.

Aun cuando la inversión inicial sea pequeña, hay ciertas ventajas fiscales en relación a la forma tradicional de invertir en inmuebles, con todos los gastos que ello acarrea (adquirir un inmueble, adecuarlo o rehabilitarlo y luego alquilarlo).

Ventajas de invertir en REIT y SOCIMI

Ciertamente, este tipo de alternativa de inversión inmobiliaria en general ha ido en aumento en el mercado a largo plazo, al permitir invertir con pocas cantidades de dinero y bajas probabilidades de riesgo. Además, el mercado inmobiliario es un sector caracterizado por su alto nivel de protección de la inversión, ya que los inmuebles distribuyen sus dividendos por ser activos valorados en la bolsa.

La mayoría de los REIT y SOCIMI permiten Invertir con poco dinero, incluso en mercados internacionales, permitiendo diversificarse geográficamente.

Tipos de REITS y SOCIMIS

Existen diferentes criterios de clasificación de los REITS y SOCIMIS como alternativa de inversión inmobiliaria: están aquellos que prefieren adquirir propiedades para recibir dividendos de alquileres estables, es decir, aquellos en los cuales se invierte únicamente para recibir ingresos por concepto de alquiler. La mayor parte de los fondos son de este tipo.

También están los fondos que financian hipotecas de terceros, sin tener propiedades directamente a su nombre, generando ganancias a partir de los intereses pagados por los tomadores del préstamo.

Asimismo, se encuentran los fondos mixtos que se forman como una combinación de ambos tipos de inversión, manejándolos según mejor les convenga.

Algunas consideraciones a tener en cuenta

Si bien los inmuebles son considerados como una inversión segura en tiempos de inflación alta, también hay que tomar en cuenta que los REIT y SOCIMI son una alternativa de inversión inmobiliaria con cierto nivel de riesgo implícito, pues no representan una renta fija más bien son una renta variable. ¿Cómo es posible esto? Pues, la expectativa de renta anual de estas sociedades ronda el 4 y 6% en al menos diez años, lo cual la hace más riesgosa que comprar un inmueble y tener una renta fija a largo plazo.

¿Estás interesado en invertir en este instrumento del mercado inmobiliario? Invertir en SOCIMI es una apuesta interesante para sortear la incertidumbre.

Si necesitas asesoramiento relacionado una SOCIMI o estás buscando piso de alquiler, en Oi Real Estate ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

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Invertir en SOCIMIS: una gran oportunidad

En Invertir

“Tu vida o tus finanzas”

27 diciembre, 2022 No hay comentarios

No hace falta ser un genio en matemáticas o escoger entre tu vida o tus finanzas, para sobrevivir a los gastos mensuales; solo necesitas algo de planificación y una mejor administración del dinero para reducir gastos, mejorar tu capacidad de invertir y ahorrar, y lograr objetivos financieros que alguna vez parecieron imposibles.

En este artículo encontrarás:
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Haz un seguimiento de tus gastos para entender mejor tus finanzas
Establece prioridades personales y metas financieras
Establece metas a corto y largo plazo
Considera un presupuesto mensual realista y apégate a él
Crea un plan de ahorros, para las emergencias e imprevistos
Paga tus cuentas y facturas a tiempo
Reduce algunos gastos recurrentes
Iniciar una estrategia de inversión

Sin un control sobre la administración del dinero, siempre puedes sentir que tu vida está a un paso de un precipicio financiero. Incluso si sientes que tus finanzas están atrapadas en un lugar sin salida, hay una serie de cosas que puedes hacer para mejorar tu situación. Necesitas averiguar dónde estás hoy y a dónde quieres llegar.

Algunas metas tomarán algo de tiempo en alcanzarse. Pero no te preocupes ¡eso es parte del plan! Mantén la calma, también puedes obtener una recompensa inmediata: mucho menos estrés a partir del momento en que te sumerges en tomar el control de todas las cosas de dinero que te están agobiando.

Aprender a administrar tu dinero no es estresante, A continuación, te presentamos algunos consejos prácticos para ayudarte a obtener control de tu dinero y, lo que es más importante, tranquilidad.

Haz un seguimiento de tus gastos para entender mejor tus finanzas

Si no sabes en qué y dónde estás gastando cada mes, lo mejor es registrar todos tus ingresos y gastos mensuales regulares. Una mejor administración del dinero comienza con la conciencia del gasto.

Puedes usar una de las muchas aplicaciones gratuitas disponibles de administración de dinero, así podrás realizar un seguimiento de los gastos en todas las categorías y ver por ti mismo cuánto estás gastando en productos no esenciales.

Una vez que te hayas educado en estos hábitos, puedes hacer un plan para mejorar.

Establece prioridades personales y metas financieras

Una vez que hayas establecido tu situación financiera actual, es hora de determinar si se alinea con tus valores. Definir lo que te gustaría lograr con tu dinero puede hacer que el proceso de creación de un presupuesto viable sea mucho más fácil. Además, será más fácil seguir un presupuesto que esté escrito teniendo tus prioridades y objetivos en mente.

Establece metas a corto y largo plazo

Crear una lista maestra de todos los objetivos es un primer paso inteligente. Siempre es más fácil delinear un plan de acción si tienes claros tus objetivos y metas a alcanzar.

Todo parte de trazarse objetivos, algunos los quieres alcanzar más pronto, otros objetivos pueden ir lográndose sobre la marcha o incluso tomar décadas, pero en todo caso, requieren ponerse manos a la obra, más temprano que tarde.

En este sentido, determina qué necesitas y qué quieres a futuro. Básicamente, eso es lo que se busca con un plan financiero: los medios para ayudarte a sentirte seguro y protegido, para que vivas sin preocuparte.

Considera un presupuesto mensual realista y apégate a él

Ten en cuenta tus hábitos de gastos, compras y pagos y establece un presupuesto claro y real que puedas seguir y mantener.

Establecer un presupuesto que indique como se gastarán tus ingresos, es una forma de fomentar mejores hábitos en el día a día, como cocinar en casa con más frecuencia, pero date una oportunidad realista de cumplir con este presupuesto.

Sin embargo, seguirlo, plantea el verdadero desafío. Hace falta tener autodisciplina para evitar las compras impulsivas, o sentirse muy restringido al tener que planificar con anticipación. Pero la recompensa por apegarse a un presupuesto, es tener efectivo disponible para gastar en aquellos artículos más importantes y alcanzar el objetivo trazado.

Crea un plan de ahorros, para las emergencias e imprevistos

Crea un fondo de emergencia al que puedas recurrir cuando ocurran circunstancias imprevistas. Incluso si tus contribuciones son pequeñas, este fondo puede salvarte de situaciones de riesgo en las que te veas obligado a pedir dinero prestado a altas tasas de interés o posiblemente no puedas pagar las cuentas a tiempo.

También debes hacer contribuciones generales de ahorro para fortalecer tu seguridad financiera en caso de pérdida de empleo. Recurre a un fondo de inversión o planes de ahorro a plazo fijo con tu entidad bancaria, para hacer crecer este fondo y reforzar el hábito de guardar dinero.

La mejor manera de hacer esto es incluir los ahorros en tu plan presupuesto mensual. ¿Cuánto ahorrar? Bueno, esto dependerá de la cantidad de dinero extra que tengas disponible, ¡Tampoco tienes que reñir entre tu vida y tus finanzas! Pero una regla general común es destinar el 10% de los ingresos para ahorros de emergencia cada mes.

Paga tus cuentas y facturas a tiempo

Pagar las facturas a tiempo es una manera fácil de administrar tu dinero sabiamente, además te ayuda a evitar cargos por pagos atrasados y priorizar los gastos esenciales. Un sólido historial de pagos a tiempo también puede elevar tu nivel crediticio y mejorar tus tasas de interés.

Sin embargo, no cometas el error de poner los ahorros en espera mientras pagas tus deudas. Hay que buscar un equilibrio, incluso al pagar los montos mínimos es una contribución al fin de la deuda. ¡No es que debas escoger entre tu vida o tus finanzas!. Lo mejor que se puede hacer es dividir el dinero entre la deuda y los objetivos de ahorro.

Reduce algunos gastos recurrentes

Como ya hemos dicho, a medida que comiences a administrar tus finanzas, también hay que mirar los gastos. Busca entre aquellos gastos que puedas recortar de tu presupuesto mensual. Incluso reducir un gasto innecesario de solo 20 euros de su presupuesto puede llevar a un ahorro de 240 euros al final del año.

Revisa tus gastos para detectar cargos como suscripciones innecesarias que nunca usas, paquetes de cable, incluso ocasionales almuerzos de trabajo, para retener más dinero cada mes.

Iniciar una estrategia de inversión

A medida que los ahorros comienzan a crecer, puedes plantearte establecer algún tipo de inversión, basado en sus objetivos y plazos.

Hasta la más pequeña de las contribuciones a una inversión, puede rendir algún tipo de rentabilidad para generar más ingresos, incluso con una limitada capacidad de invertir.

Haz que el dinero trabaje para ti en función de tu futuro. Si planeas construir riqueza a largo plazo, entonces debes invertir. Al invertir a largo plazo; puedes hacer crecer tu dinero a medida que inviertas más cada año.

Reducir tu presupuesto y maximizar el ahorro es uno de los mejores consejos de administración de dinero para alcanzar más pronto tus metas sin tener que escoger entre tu vida y tus finanzas.

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