Autor

Carolina

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El Banco Central Europeo planea mantener las subidas de tipos de referencia durante el 2023. Al menos es lo que esperan los analistas y algunos de sus integrantes. La pausa podría llegar recién en 2024, si es que las economías de la zona euro no empeoran su situación.

En los meses que restan del año, el Banco Central Europeo mantendrá las subidas de tipos. Al menos es lo que se puede prever para próximos meses. Los analistas, e incluso algunos de sus integrantes, coinciden en el pronóstico para las economías de la zona euro. La inflación, que en abril volvió a registrar un alza, es el escollo más fuerte para seguir con la política restrictiva. A esto se suman que falta resolver la crisis energética, y que aún continúan los efectos económicos y sociales de la guerra en Ucrania.

A principios de mayo, la autoridad monetaria sorprendió con una subida de solo 25 puntos básicos. Se trató de la séptima subida consecutiva, desde julio del año pasado. Luego de alcanzar un interés de referencia del 3,75%, la merma recién llegaría en 2024. Para entonces, la inflación comenzaría a dar un respiro y el crecimiento de las economías de la zona euro tendría mejores resultados. La próxima reunión del Consejo de Gobierno del BCE será el 15 de junio. Es entonces cuando comenzaría a definirse un giro en la política restrictiva de los tipos de referencia.

Las subidas de tipos

Luego de la última reunión del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo, la tasa de referencia se ubicó en el 3,75%. De ahí en más, la autoridad monetaria analiza hasta dónde llegarán las próximas subidas de tipos. Con la situación en la que se encuentran las economías de la zona euro, los analistas esperan que el BCE continúe su política.

La inflación volvió a tener un leve repunte durante abril y con ello, lo que cayeron son las expectativas de mejora para las economías de la zona euro. El panorama es más complicado aún. Ya que el 7% de subidas registrado, vino acompañado de una inflación subyacente todavía muy alta: el 5,6%.

La economía de España mantiene mejores registros, pero la inflación también creció: en abril el Índice de Precios de Consumo fue de 4,1%. Mientras que la inflación subyacente, donde no se incluyen datos estacionales, sigue en altos niveles: fue del 6,6%. Estos registros vuelven a encender las alarmas, luego de meses donde las bajas paulatinas daban razones para pensar en la recuperación económica.

Otro de los factores por los que el BCE puede mantener las subidas de tipos es el desarrollo de la guerra en Ucrania. El conflicto bélico tiene más de un año, y las consecuencias sociales y económicas son todavía impredecibles. Además, los efectos que pueden provocar la sequía y la crisis energética (todavía sin resolver) pueden empeorar el escenario.

La situación financiera

Como autoridad monetaria regional, el Banco Central Europeo tiene entre sus preocupaciones la situación financiera de la zona euro. En ese sentido, el estado de la banca de los países se encuentra en una situación sólida, en comparación con los acontecimientos anteriores. Pero las subidas de tipos pueden provocar una recesión en las economías de los países, lo que repercutiría de forma directa en la banca.

Las subidas de tipos conlleva el encarecimiento de la financiación, ya sea para las economías familiares como para la inversión y el desarrollo de las empresas. Los notarios han advertido sobre una caída de -26% en las hipotecas firmadas, durante el primer trimestre, con fines de compra de vivienda. En cuanto a las empresas, los bancos reportaron que en dicho período, también la demanda de créditos ha caído a niveles históricos.

Esta situación, que se fue configurando durante el primer trimestre del año, podría ser un indicio claro para la merma en la política restrictiva del BCE. Pero, a su vez, los distintos sectores financieros pueden interpretar que se acerca el final de las restricciones a la liquidez y, de este modo, comenzar a bajar sus tipos como estrategia de acercar o mantener clientes.

De esta manera, los miembros del BCE tienen por delante mantener la política restrictiva y, a su vez, evitar que la presión sobre la liquidez provoque una recesión. Por lo pronto, lo que sigue parece ser nuevas subidas.

Las nuevas reuniones del BCE

En julio de 2022, el Banco Central Europeo dio comienzo a una política de presión sobre la liquidez en el mercado. El combate a los altos índices de inflación se encontraba detrás de las medidas. Las subidas de tipos se repitieron a un ritmo de 50 puntos básicos, hasta llegar al 3,5%. Pero el valor establecido el 4 de mayo estuvo solo 25 puntos por encima. Muchos analistas y actores de la economía continental vieron en esa desaceleración el fin de las subidas de tipos.

Pero los números de la economía de la zona euro indican lo contrario. De hecho, desde la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas), prevén una tasa del Euribor de hasta un 4,25% en promedio para este año. Y para el 2024, se reducirían, pero tan solo hasta el 4%. Por lo que no se esperan bajas sustanciales en el corto plazo.

Durante la pasada reunión de los miembros de BCE, su presidenta, Cristine Lagarde, advirtió que no se está pensando en pausar las subidas de tipos: “el BCE no está pausando; sabemos que aún queda terreno por recorrer”, sentencio su máxima autoridad. Por lo visto, Lagarde tenía elementos concretos sobre la situación económica continental.

La próxima reunión del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo será el 15 de junio. Y la siguiente el 27 de julio, justo a un año de inicio de las subidas. Recién allí podremos tener más indicios sobre la política que planea el BCE para lo que sigue.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las subidas de tipos. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Con el desbloqueo de otros cinco desarrollos inmobiliarios, el nuevo Sur de Madrid comienza a tomar forma. En los próximos años, los barrios Los Ahijones, El Cañaveral, Los Berrocales, Valdecarros y Los Cerros albergarán unas 150 mil viviendas, con una inversión de 22 mil millones de euros.

El  nuevo sur de Madrid comienza a tomar forma. Por muchos años, los proyectos de desarrollo tenían al norte de la ciudad como protagonista. A partir del desbloqueo en esta legislatura, se lograron destrabar los emprendimientos inmobiliarios de la zona sur en cinco barrios que forma parte del Plan general, y que se compone de seis etapas. Los barrios Los Ahijones, El Cañaveral, Los Berrocales, Valdecarros y Los Cerros costituirán la nueva parte sur de la ciudad, y aportaran 150.000 viviendas, con una inversión de nada menos que 22.000 millones de euros.

El proyecto de reparcelación de Los Ahijones fue aprobado por el Ayuntamiento de Madrid en marzo. Y hace unas semanas, también fue aprobada por la Junta de Gobierno la urbanización definitiva de Berrocales, lo que permitirá que se vayan realizando los trabajos simultáneamente durante este mismo año. Tanto en Berrocales como en las otras cuatro urbanizaciones, el componente de protección estará presente hasta en el 50% de las propiedades que se comercializaran.

El nuevo sur de Madrid

Luego de varios años, en donde el Norte de Madrid tuvo el protagonismo de los proyectos para el desarrollo urbanístico, el nuevo sur de Madrid se pone en marcha. Y es que durante esta legislatura se desbloquearon cinco emprendimientos de barrios que aportarán a la ciudad nada menos que 150.000 viviendas, con una inversión estimada en 22.000 millones de euros.

Se trata de cinco distritos que conforman el plan urbanístico de esta zona de Madrid, y de un esfuerzo conjunto entre las correspondientes juntas de compensación y el ayuntamiento. Los barrios en cuestión son Los Ahijones, El Cañaveral, Los Berrocales, Valdecarros y Los Cerros. Entre todos estos proyectos, se espera un aporte al mercado inmobiliario de 150.000 nuevas viviendas, muchas de las cuales tendrán algún tipo de protección.

Aquí brindamos, en líneas generales, las características que tendrán los diferentes proyectos. Y que harán del sur de Madrid un nuevo epicentro de desarrollo e inversión.

Los Berrocales

Hace apenas unas semanas, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento dictaminó la aprobación de Los Berrocales. Es el barrio que dará inicio a la urbanización del nuevo sur de Madrid.

Dicha aprobación tiene la particularidad de ser simultánea, por lo que las diferentes etapas se podrán realizar de manera sincrónica. Esto permitirá el comienzo durante el presente año de 4.500 viviendas, correspondientes a la etapa 1 del proyecto. En tanto que para el 2025 se prevé el emplazamiento de otras 5.500 unidades, correspondiente a la etapa 3 del planeamiento. De hecho, hay inmobiliarias que ya comenzaron con la fase de preventa, siempre teniendo en cuenta que se trata, en gran parte, de viviendas asequibles.

La ejecución de la urbanización tiene la financiación de parte de la Junta de Compensación de Los Berrocales. En sus seis etapas, se estima una inversión cercana a los 782 millones de euros. Y de la supervisión de las obras y el cumplimiento de los plazos se encarga el Área de Obras y Equipamientos del Ayuntamiento de la ciudad.

Barrio Los Cerros

La estrategia urbanística para el nuevo sur de Madrid, tiene en el barrio Los Cerros una de sus grandes urbanizaciones. Las obras de construcción se iniciaron en octubre del año pasado. Las características principales del proyecto incluyen una de las obras más importantes de los últimos años. 

La urbanización del barrio se extiende sobre una superficie de 4,7 millones de metros cuadrados, mientras que la superficie a edificar es cercana a los 2 millones de metros cuadrados. Se construirán allí nada menos que 14.276 viviendas, de las cuales el 50% (7.138) estarán cubiertas por un alguna forma de protección pública.

Es una inversión de 3.000 millones de euros, y su financiación tiene el modelo de participación pública y privada. Y se estima que por las obras serán necesarios 15.000 nuevos puestos de trabajo.

La composición de los espacios verdes será la mayor de los cinco barrios. La superficie que se mantendrá para espacios verdes agrupará 17 hectáreas. Se plantarán unos 7.000 nuevos árboles, principalmente de especies autóctonas. Para mejorar el ahorro de las aguas, se reforestarán distintas áreas con 2.500 árboles.

Otra de las características que tendrá Los Cerros es la reducción de emisiones de CO2. Esto será posible a partir de la traza de senderos peatonales y la promoción de la movilidad sostenible a través del uso de bicicletas. Además, el barrio contará con dos zonas infantiles. Y hasta se montará un mirador, con vista al Río Jarama.

Los Ahijones

La reparcelación del barrio Lo Ahijones se concretó durante el mes de marzo pasado. La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el plan que consta de unas 19.000 viviendas. La medida alcanza al total de la gestión, por lo que el barrio será el primero que comenzará a construirse.

En una primera etapa, las unidades que se construirán serán 3.132, de las cuales el 64% tendrán el carácter de vivienda protegida. Y es el único de los desarrollos del nuevo sur de Madrid que, hasta el momento, cuenta con la aprobación total y definitiva.

El barrio tiene una superficie total de 570 hectáreas. Su desarrollo consta de seis etapas de ejecución, de las cuales cuatro son para residencial y las dos restantes destinadas a propiedades industriales y terciarios.

Valdecarros

Dentro de la puesta en marcha de la urbanización del nuevo sur de Madrid, el proyecto de construcción de Valdecarros es el de mayor envergadura. Pero también se trata del que mayor plazo va a necesitar.

Son 19 millones de metros cuadrados que va a albergar 51.000 viviendas. El plazo inicial es de 18 años, aunque la Junta de Compensación de Valdecarros estima poder completar las obras en 16 años. En cuanto a la inversión total del barrio, se estima que va a superar los 7.500 millones de euros.

De total de las 51.000 nuevas viviendas, el 55% contará con algún tipo de protección. Mientras que por la capacidad de mano de obra que va a ser necesaria, se estima que se crearán cerca de 450.000 nuevos puestos de trabajo. 

Luego de años de demoras, los proyectos finalmente aprobados comienzan a tomar forma. De este modo, el nuevo sur de Madrid promete ser un verdadero centro de inversiones y una apuesta futura para el mercado inmobiliario.

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La agencia de calificación Scope Ratings prevé la continuidad de las tensiones en el mercado de la vivienda. Con esto, las carteras inmobiliarias caerían un 10% hasta fin del año próximo. El efecto, que ya se está observando, es la venta de inmuebles y la paralización de nuevos desarrollos.

Un informe de la calificadora Scope Ratings advierte que las carteras inmobiliarias caerían un 10% en los próximos 18 meses. El ajuste de precios de venta y alquiler de las viviendas está provocando la depreciación de los componentes de las grandes inversoras. En un intento de manejarse en las tensiones del mercado, los grandes players apostarían por vender propiedades, a la vez que detener nuevos desarrollos. 

El documento indica que “los valores de las carteas inmobiliarias residenciales de las principales empresas europeas de inversión inmobiliaria caerán hasta un 10% de media a finales del próximo año”. De acuerdo a las estimaciones de Scope Ratings, las subidas en la renta del residencial se ubicarían entre el 2% y el 5%, por lo que no llegarían a compensar ni la inflación, ni los costes de financiación. Y como no se esperan mermas en los tipos de referencia, las grandes inmobiliarias ya comenzaron a deshacerse de viviendas.

Las carteras inmobiliarias caerían un 10%

De acuerdo a un informe de la agencia de calificación crediticia y financiera Scope Ratings, las carteras inmobiliarias caerían hasta un 10% de aquí hasta fines de 2024. Esto a partir que las subidas estimadas en los valores, tanto de las viviendas como de los alquileres, serán insuficientes para compensar los costes de la financiación.

De este modo, los grandes players de la inversión inmobiliaria en Europa se enfrentan a nuevas tensiones en el mercado inmobiliario. De hecho, ya se han experimentado bajas en la valoración de sus carteras. Pero de ahora en más el descenso podrá alcanzar los os dígitos en los próximos 12 a 18 meses.

La manera elegida para salir de la situación de parte de los gigantes de la inversión inmobiliaria es, por un lado, deshacerse de parte de sus activos. Por el otro, frenar o interrumpir los desarrollos programados para el corto plazo. Al menos es lo que ya se ha comenzado a evidenciar en aquellas inmobiliarias con fuerte presencia en la zona euro.

Incluso, uno de los argumentos del informe es la pérdida de un 4% en algunas de las grandes sociedades de inversión, durante el segundo semestre del año pasado. El descenso se había dado con mayor fuerza en los dos últimos meses de 2022 y tuvo como protagonistas a firmas como Grand City Properties, Heimstaden Bostad, LEG Immobilien, Peach Property Group y el poderoso grupo alemán Vonovia.

Aumento de los costes de financiación

En un contexto inflacionario, que tensiona todo los mercados de inversión, es difícil sostener la participaciones y los volúmenes de negocio. En el documento, la consultora continúa esta senda al mencionar que las subidas de las rentas por alquiler resultan insuficientes, al menos ante el aumento de los costes de financiación y de pago de la deuda que genera. De este modo, suben a mayor ritmo los gastos que los ingresos por la inversión.

Las carteras inmobiliarias caerían hasta un 10% en lo que resta de este año y finales de 2024. Aquí lo que también tiene injerencia es la política de subida de tipos de parte del Banco Central Europeo y la Reserva Federal de los EEUU. Con los tipos igualando a los rendimientos que obtienen las grandes inmobiliarias, es difícil mantener el volumen de inversiones. Además, las subidas estimadas en los alquileres tampoco alcanzarían a resolver la situación.

Siguiendo los lineamientos que fue marcando el Banco Central Europeo para combatir la inflación, no se prevén bajas en los tipos de referencia en el corto plazo. Aunque, teniendo en cuenta que la última alza fue de 25 puntos básicos, en lugar de los 50 que se pensaba, es probable que el amecetamiento llegue con el verano. Sería entonces cuando el BCE levante un poco la presión sobre las tasas.

En cuanto a las rentas, éstas pueden llegar a crecer entre el 2%y el 5% anual, siempre en promedio. Por lo que no llegarían a cubrir el aumento de los costos de financiación. Como se puede percibir, el panorama es complicado y por varios factores.

Un escenario complejo

El informe menciona que, con el escenario planteado, al menos para los próximos meses del año y el que viene, “en algunos segmentos de la vivienda, los propietarios tendrán dificultades para alcanzar esas tasas. Los alquileres de pisos no eficientes energéticamente en mercados serán una fuente de debilidad”. En éste último caso, el coste del alquiler no podrá ser absorbido por el golpeado poder adquisitivo de los inquilinos.

Para Scope Ratings, el escenario planteado va a terminar ejerciendo una fuerte tensión sobre el mercado inmobiliario residencial de la zona euro. La volatilidad de los precios de la vivienda, la inflación y la consecuente subida de los tipos, están presentando nuevos inconvenientes para los promotores y grandes players del mercado. Pero quienes peor la pueden pasar son las pequeñas y medianas compañías, cuya menor solvencia y acceso al financiamiento las pueden dejar fuera de juego.

Por todo esto, los pronósticos de la consultora se inclinan a mencionar que las carteras inmobiliarias caerían durante los próximos 18 meses. Y también sostiene que aquellas empresas que se vean con mayores presiones encima, optaran por desendeudarse, ya sea a través de frenar los nuevos desarrollos, como también la venta de parte de sus propiedades en administración. 

Por lo pronto, las variaciones y tensiones tienen un largo camino en el mercado inmobiliario. El punto de equilibrio estaría llegando recién cuando la inflación pueda ser dominada. Para eso faltan varios meses más.

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El Fondo Monetario Internacional prevé que el precio de la vivienda puede caer un 7% en los próximos tres años. El organismo internacional alerta sobre las consecuencias que se hallan en la estabilidad de los mercados inmobiliarios.

De acuerdo a las estimaciones del FMI, el precio de la vivienda puede caer hasta un 7% en los próximos tres años. Y alerta sobre las posibles consecuencias que traería aparejado en las economías más estables y en la de los países emergentes. Los mercados inmobiliarios tuvieron un desempeño desigual en los diferentes integrantes de la zona euro, por lo que la corrección en algunos países podría llegar hasta el 19%.

Respecto de Europa, el FMI menciona que existe una sobrevaloración que se percibe en toda la región, por lo que recomienda a las autoridades tener cautela al respecto. Por ejemplo, en Republica Checa, Islandia, Luxemburgo, Países Bajos, Portugal y Hungría el precio real de la vivienda se vio duplicado en los últimos ocho años. Esto conllevó, sostiene el organismo, a una distorsión en la relación entre el valor de las propiedades y los ingresos familiares.

Pero también se registra dicha desproporción entre los ingresos y el valor de los alquileres. Mientras tanto, en España el precio de las viviendas ha aumentado el 1% durante el mes de abril.

El precio de la vivienda puede caer un 7%

La vivienda puede caer hasta un 7% durante los próximos tres años. Así o menciona el Fondo Monetario Internacional, en un informe donde analiza la evolución de los mercados inmobiliarios a nivel mundial. Las economías de los países emergentes, y por ende menos sólidas, pueden experimentar retracciones de hasta el 19%.

Los mercados inmobiliarios están en una fase de desaceleración y esto va a provocar un acomodo de los precios de las viviendas hacia la baja. El FMI se mantiene en alerta, ya que este hecho puede afectar a la estabilidad financiera, no solo en las economías de la zona euro, sino a nivel global.

Con respecto a Europa, este fenómeno se produce en un contexto de economías que se encuentran amenazadas por la crisis energética, las sequías y la guerra en Ucrania. El organismo mantiene la recomendación de alerta, ya que existen países donde hay una sobrevaloración de las propiedades. Puntualmente, en Republica Checa, Islandia, Luxemburgo, Países Bajos, Portugal y Hungría, el precio de la vivienda ha llegado a duplicarse desde 2015 hasta aquí. Todo esto provocó un fuerte desfasaje entre los ingresos familiares y el precio de la vivienda y el de los alquileres.

Los tipos y la oferta en la mira

Para el Fondo, existe una sobrevaloración en el precio de la vivienda de entre un 15% y un 20%. Esto, claro está, se da en promedio, ya que están los casos de los países antes mencionados donde se duplicó el valor de las propiedades.

Para los analistas del organismo, esto se debe a un periodo sostenido con tipos de interés bajos. Otro de los factores que explican la sobrevaloración, es que en muchas regiones las familias debieron cambiar su residencia por el teletrabajo, y por las nuevas necesidades de hábitat que exigió la pandemia.

La vivienda puede caer hasta un 7%, de acuerdo a las estimaciones, por la subida de los tipos. Y es que las restricciones en el acceso al crédito y la financiación provocan los escases de la demanda. A su vez, la alta inflación afecta las economías familiares, lo que también afecta a la demanda. Uno y otro componente, va a ir provocando el anunciado y paulatino reacomodo de precios, tanto de venta como de alquileres.

Otro de los factores al que el FMI recomienda atender es la oferta. Para el organismo, existen todavía limitaciones de peso que afectan la disponibilidad de propiedades a la venta y alquiler. Los inconvenientes que traen la escasez de mano de obra y los altos costos de construcción se pueden corregir con la merma de la inflación. Así, con moderados aumentos en el stock disponible y las rentabilidades considerables, se pueden compensar las dificultades que provoca el endurecimiento del crédito.

Mientras, la vivienda en venta sube

Mientras tanto, en España el precio de la vivienda en venta subió un 1% durante abril. En promedio se ubica en 1.930 euros/m2 y se trata de una subida de 7,3% respecto del valor en 2022. Aunque se trata de un aumento interanual considerable, aún está en un 7,2% por debajo del nivel histórico registrado en España durante el año 2007. 

En cuanto a las Comunidades Autónomas, la subida es general, salvo en Asturias y en La Rioja. Las dos Comunidades mostraron retrocesos del -0,5% y el -0,2% respectivamente. Por el lado de las que más registraron alzas en el precio de las propiedades están Baleares, con el 1,7% y Canarias y Comunitat Valenciana, ambas con el 1,6%. Mientras que Navarra (1,3%) y Andalucía (1,1%) se ubican también por encima del listado.

Por debajo del 1% están las viviendas de Región de Murcia (0,8%), Comunidad de Madrid (0,7%). En Euskadi y Cataluña fueron de 0,6%. En tanto que Extremadura y Aragón tuvieron subidas del 0,4%. Más abajo están Castilla y León (0,3%), Cantabria (el 0,2%), y en Castilla-La Mancha y Galicia los precios crecieron solo el 0,1%.

La explicación de este fenómeno está en que todavía hay factores que sostienen las subidas de la vivienda en venta o usada. De más está decir que se trata de un segmento del mercado inmobiliario que tiene su propia dinámica. Por lo demás, e FMI mantiene la alerta por lo que ocurrirá de aquí en adelante: que el precio de la vivienda puede caer hasta 7% en promedio de aquí a tres años.

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El Banco Central Europeo concretó una nueva subida de tipos. A partir del 10 de mayo las nuevas tasas de referencia serán de 3,75% para las operaciones de refinanciación, mientras que la de facilidad de depósito pasa al 3,25% y la facilidad marginal de crédito alcanza el 4%. El verano podría traer un alivio.

En su reunión del 4 de mayo pasado, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo incrementó las tasas de referencia en 25 puntos para las economías de la zona euro. Así, a partir del 10 de mayo las nuevas tasas de referencia serán de 3,75% para las operaciones de refinanciación. Mientras que la facilidad de depósito será del 3,25% y la facilidad marginal de crédito pasará a ser del 4%. El BCE continúa la senda de aumentos de los tipos para combatir la inflación, que no baja a los niveles esperados. Y aunque se trate de una subida menor a la esperada por muchos analistas, se trata del nivel de interés más alto desde 2008.

Es la séptima alza consecutiva que aplica el BCE. La causa principal que explica la maniobra de la autoridad monetaria de la zona euro es la alta inflación, que se ubicó en un promedio del 7%. Si bien se trata de una merma importante respecto de meses atrás, la inflación subyacente se ubicó en torno al 5,6%. Esto pronostica un nivel inflacionario alto por varios meses. Así las cosas, la situación está lejos del objetivo del 2% marcado por el BCE. Lo esperable es que los tipos de referencia continúen subiendo, aunque a un ritmo más leve que hasta ahora.

Nueva subida de tipos

En la reunión de mayo, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo decidió incrementar los tipos de referencia por séptima vez consecutiva. En esta oportunidad fueron 25 puntos básicos, llevando las nuevas tasas de referencia a 3,75% para las operaciones de refinanciación, mientras que la facilidad de depósito será del 3,25% y la facilidad marginal de crédito alcanza el 4%. La entrada en vigencia de los nuevos índices será el 10 de mayo.

La nueva subida de tipos se explica por la alta inflación, que no solo afecta a la zona euro, sino que involucra a todas  las economías del globo. Tanto el BCE como la Reserva Federal (FED) de los EEUU fueron incrementando las tasas como forma de quitar la liquidez reinante y así frenar el proceso inflacionario desatado a la salida de la pandemia.

El aumento de las tasas fue de 25 puntos, frente a las expectativas de muchos analistas -e incluso de algunos miembros del BCE- que esperaban una subida de 50 puntos básicos. Si bien se trata de una desaceleración, es la séptima reunión consecutiva en que el Consejo de Gobierno decide elevar los tipos de referencia, que se encuentran en los niveles más altos desde 2008.

Por un lado, la medida se explica por la inflación promedio del 7% en las economías continentales. Por el otro, que sean de tan solo 25 puntos básicos, es consecuencia de ver cómo las restricciones monetarias van tomando cuerpo. De hecho, las restricciones de financiación se refuerzan, mientras que baja la demanda de créditos.

Pero, por más que se hayan registrado señales positivas respecto del impacto del alza de tipos de referencia, la inflación en la zona euro continúa en valores altos. En abril el promedio se ubicó en el 7%, mientras que la inflación subyacente (sin tomar en cuenta los precios estacionales y coyunturales) fue del 5,6%. Ambas están todavía muy por encima del objetivo del BCE: el 2%. Mientras, la política de quitar liquidez al mercado continuará.

Según Lagarde el objetivo es el 2%

Luego de la reunión del Consejo de Gobierno del BCE, su presidenta, Cristine Lagarde habló en conferencia para anunciar la nueva subida de tipos y los motivos de la decisión. “las perspectivas de inflación siguen demasiado altas y lo han sido durante demasiado tiempo”, sentenció la titular de la autoridad monetaria.

Sobre los pronósticos realizados por los miembros de Consejo, apuntó que “la última información disponible respalda la valoración sobre las perspectivas de inflación a medio plazo que el Consejo de Gobierno realizó en su reunión anterior”. Con esto, Lagarde no solo termina por respaldar el camino de subidas trazado hasta ahora, sino que también dio indicios de futuros aumentos en los tipos de referencia.  

De hecho, refiriéndose a la situación inflacionaria de aquí en adelante, también respaldó nuevas alzas: “las presiones subyacentes sobre los precios siguen siendo fuertes”, dijo la Presidenta del BCE y aclaró que las decisiones futuras de la entidad “asegurarán que los tipos de interés oficiales se fijen en niveles lo suficientemente restrictivos para lograr que la inflación vuelva a situarse de forma oportuna en el objetivo del 2% a medio plazo y se mantengan en esos niveles durante el tiempo que sea necesario”.

El verano podría traer un alivio

En el panorama actual, es difícil que la autoridad monetaria baje la presión sobre la liquidez reinante en el sistema. Las declaraciones de la Presidenta del BCE marcan una continuidad en el rumbo trazado hasta aquí. Entonces, es esperable que en la reunión del Consejo de Gobierno de junio se anuncie otro nuevo aumento de tipos. Lo que está en análisis es el alcance que tendrán las próximas medidas.

En el mercado se descuenta que pronto los tipos de referencia se ubicarían en torno al 3,75% para las operaciones de refinanciación, mientras que la de facilidad de depósito podría ser de un 3,50% y la facilidad marginal de crédito trepar hasta el 4% o incluso el 4,25%. Por lo visto, todo indica que hay un margen inflacionario alto que justifica tales medidas.

La estabilidad inflacionaria podría llevar más tiempo de lo previsto. Pero las tensiones más fuertes cederían a partir de la llegada del verano. Esto es lo que se puede desprender de la merma en la nueva subida de tipos, dictaminada recientemente por el BCE. En un escenario ideal, el calor europeo puede traer una moderación inflacionaria y con ello la calma en los mercados. Aunque las tasas bajarían recién en 2024.

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La compra de vivienda al contado se impone ante el endurecimiento de los hipotecarios. También por la reposición de inversiones que no están relacionadas con el financiamiento y por la presencia de inversores extranjeros.

De acuerdo a los datos notariales, las transacciones de viviendas a través de un crédito hipotecario cayeron al 42,5%. Se trata del nivel más bajo de los últimos cinco años, y de una baja del promedio que no se registraba desde antes de la crisis de 2008. La subida de los hipotecarios deja sin financiación a una porción importante de compradores e inversores. Además, el endurecimiento de las condiciones de los créditos reduce las expectativas de rentabilidad. Ante este panorama, la compra de vivienda al contado se impone por sobre la adquisición mediante financiamiento.

Durante el último trimestre del año pasado y el primero de 2023 los préstamos para compra de vivienda han registrado caídas de hasta el 23% (en febrero de este año), mientras que las compraventas también cayeron, pero a un promedio del 10%. En este escenario tiene un peso importante el reposicionamiento de las inversiones, ya que el inmobiliario tiene la característica de ser un refugio en tiempos de incertidumbre y, además, las otras opciones (como títulos y fondos) no tienen rentabilidades superiores. A lo que se suma la adquisición de propiedades por parte de extranjeros, que se realizan con ahorros propios.

Caídas en las compraventas

Las últimas cifras oficiales de la inversión inmobiliaria indican que la compra de vivienda al contado se impone ante la adquisición mediante el financiamiento. Durante el mes de febrero las transacciones realizadas a partir de un crédito fueron de 42,5%, un índice que se encuentra cinco puntos menos que antes de la crisis de 2008.

En realidad, la firma de hipotecas lleva dos trimestres seguidos de caída: el último del año pasado y el primero del actual. Llegando incluso a niveles históricos durante los primeros tres meses de 2023. En febrero, por ejemplo, la baja fue del 23,4% respecto del mismo mes de 2022.

Las compraventas también cayeron durante los primeros meses del año. Pero se debe tener en cuenta que el desempeño del mercado inmobiliario durante el 2022 fue histórico. El volumen registrado el año pasado fue de más de 640.000 operaciones. Una cifra difícil de igualar, ya que durante sus últimos meses se realizaron inversiones adelantadas para aprovechar que los tipos se ubicaban en niveles relativamente bajos.

Por ello mismo es que, desde el comienzo, las previsiones para el año en curso estimaron una caída en las operaciones, que puede ser cercana al 15%. De acuerdo a los notarios, las últimas cifras oficiales indican que en febrero la reducción de las transacciones se ubicó en unas 7.300 unidades menos, lo que se traduce en un -13% respecto del mismo mes del año pasado.

Compra de vivienda al contado

En el contexto de alta inflación y con los tipos que registraron subidas en muy pocos meses, es de esperar que la compra de vivienda al contado gane posiciones respecto a la financiada. Tanto quienes cuentan con ahorros suficientes, como inversores extranjeros, están protagonizando las operaciones de compraventa. Den hecho, las operaciones caen pero en menor número que la caída de hipotecarios.

Y es que la subida de tipos provoca el endurecimiento en el acceso a la financiación. Y ello también reduce los márgenes de rentabilidad. Con este panorama, las inversiones en bonos, activos financieros y otros vehículos como fondos, no otorgan márgenes de ganancias muy por encima del mercado inmobiliario. Por lo tanto, los nuevos inversores se caracterizan por tener los ahorros suficientes y no depender de un financiamiento.

Muchos ahorristas e inversores se vuelcan hacia el inmobiliario, ya que representa un refugio en estos tiempos, que continúan siendo turbulentos. Además, aunque sea necesario un mediano plazo para observar resultados, la inversión en ladrillo tiene la característica de ser un mercado asentado, sin grandes altibajos y de fácil acceso para muchas personas.

Otro factor que explica el crecimiento de la compra de vivienda al contado es la presencia de los inversores y ahorristas extranjeros. Se trata de personas que, o bien elijen una propiedad para la inversión inmobiliaria, o bien la utilizan obtener una segunda residencia. Cabe recordar que en 2022, las operaciones de compraventa a manos de extranjero fueron cerca de 90.000 unidades, lo que representó el 13,75% del total.

La compra por parte de ciudadanos extranjeros se realiza con dinero propio, o prácticamente sin necesidad de financiación. Las zonas turísticas siguen siendo las preferidas para la inversión extranjera, empujada por el gran desempeño que tiene el turismo en España. Y no solo en las costas o montañas, sino en las grandes ciudades y capitales del país.

Cómo será la compraventa

Lo que se puede esperar que ocurra en los próximos meses es una continuidad de los primeros meses del año. Con las tipos de referencia establecidos por el Banco Central europeo cada vez más cercanos a los cuatro puntos, las hipotecas quedarán lejos de quienes precisan de financiamiento para invertir.

La compra de vivienda al contado puede incluso ganar más terreno respecto a la adquisición mediante financiamiento. Con una inflación en la zona euro cercano al 7%, es de esperar que el BCE continúe con los altos tipos de referencia. Sobre todo teniendo en cuenta que la inflación subyacente, quitando los componentes estacionales, se mantiene por encima del 5,5% anual. Todo muy lejos del 2% esperable y necesaria para la economía de la zona euro y la global.

De eta manera, aquellos compradores que por refugio o inversión pueden hacer su compra de vivienda al contado serán un número cada vez mayor. Y protagonizarán el mercado inmobiliario, al menos mientras los créditos hipotecarios se mantengan alejados de las posibilidades de los compradores potenciales.

Aunque, en definitiva, los bancos precisan tanto de los depósitos como conceder préstamos hipotecarios. De modo que, a partir de una esperada merma en la inflación puede traer mejores condiciones para el acceso al crédito. Y este es un escenario todavía esperable y posible.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la compra de vivienda al contado. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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De acuerdo a la FEVITUR, las Viviendas de Uso Turístico (VUT) generaron más de 20 mil millones de euros durante el año pasado. La subida en la actividad turística y el mayor gasto medio explican que, desde 2019, se haya multiplicado por cinco lo recaudado en la actividad. Las VUT ya representan un tercio de la oferta hotelera en España.

En un informe, la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos da cuenta de la situación en mercado de alojamiento vacacional en España. En dicho trabajo, la FEVITUR concluye que las Viviendas de Uso Turístico (VUT) generaron en 2022 nada menos que 22.388 millones de euros. Se trata de una cifra record, y también de un incremento de cinco veces lo recaudado en 2019. Esa cifra se compone a partir de todos los ítems que componen la actividad vacacional propia, como alojamiento, excursiones; pero también as actuaciones y rehabilitaciones que se debieron realizar durante el año pasado.

De acuerdo a la Federación, lo generado a partir de las Viviendas de Uso Turístico tiene “un impacto económico es transversal”, ya que del total de las compras que realizan los turistas, más del 60% se realizan en los comercios de proximidad. De este modo, las VUT tienen la capacidad de desarrollar económicamente los barrios y zonas donde están implantadas. En la actualidad, estas Viviendas representan un tercio de las plazas turísticas. y en cuanto a las preferencias de los turistas, prácticamente el 85% tiene como opción alojarse en una VUT.

Viviendas de Uso Turístico

Un estudio de la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos, revela que la participación de las Viviendas de Uso Turístico en la actividad económica durante el año pasado alcanzó a 20.388 millones de euros. A esta cifra se llega teniendo en cuenta tanto alojamiento, paseos y excursiones, como las restauraciones y rehabilitaciones necesarias.

De toda esa cifra, el 19% lo constituye el alquiler de la Vivienda, mientras que el 80% restante (unos 15.700 millones de euros) se distribuye en los gastos vacacionales: paseos, comidas y restaurantes, espectáculos, etc. Pero, lo que aporta a la economía local y regional la VUT es que, de acuerdo al informe de la FEVITUR, “el 63,1% de estas compras se realizaron en el barrio o en comercios de proximidad”. Por ello, allí donde se emplazan proyectos vinculados a las Viviendas de Uso Vacacional, se pone en marcha la generación de recursos económicos.

Los números representan un verdadero récord para el mercado de la Vivienda de Uso turístico. En el mismo sentido, el Observatorio de la Vivienda Turística revela que durante el 2022 el 31,8% de los turistas se alojaron en una VUT. En cuanto al gasto medio de cada persona, se ubicó en los 598,5 euros. Uno y otro dato terminan por concluir que, en apenas cuatro años, lo generado a partir de estas Viviendas se multiplicó por cinco.

Varios son los factores que explican el crecimiento que tuvo el rubro en tan pocos años. El primero es la mayor cantidad de personas que han viajado a España; de hecho se trata de uno de los destinos más elegidos en el mundo. También muchas personas han viajado más veces al año. Son más personas viajando, cada vez con mayor recurrencia y mayor gasto. Pero la inflación ha sido una de las causas principales para llegar a esos más de 22.000 millones de euros durante 2022.

Principales destinos

En España, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, las Viviendas de Uso Turístico son un tercio del total de las plazas. Se trata de una tendencia en alza. Este año, el 84,4% de quienes planean vacacionar planean alojarse en una VUT. Hace apenas tres años, ese porcentaje era del 71,8%.

Los principales destinos, de acuerdo a la Federación, son los costeros. Un 24,7% elije esas zonas, donde el protagonismo del sol y las playas hacen la diferencia. Luego, con el 22,2%, aquellas ciudades con preminencia de los aspectos culturales. En tercer lugar, con el 19,4%, se encuentran los destinos vacacionales con un fuerte componente de elementos naturales. Mientras que, con el 11% están las estancias de las afueras de las urbes.

Cabe destacar que el crecimiento de la actividad ha venido acompañado del aumento en las estadías de los turistas. De hecho, durante el 2022 la cantidad de veces que en promedio se los turistas se alojaron fue de 2,6 veces. En cuanto a la permanencia, fue de una media de 5,5 noches cada una. En 2019 la recurrencia era de solo 1,3 veces y la estadía de 5,2 noches.

Perfil de los viajeros

El informe de la Federación también incluye el perfil de los viajeros, aquellos usuarios de las Viviendas de Uso Turístico en los diferentes destinos de España. En principio, lo que buscan es un precio razonable para una ubicación relativamente privilegiada. Hasta allí, nada diferente a cualquier otra preferencia vacacional.

Lo que cambia, en el caso de quienes se hospedan en una VUT, es un interés por el grado de cuidado del medioambiente y la sostenibilidad en las propiedades. Y no se trata solo de ventajas o comodidades, sino de la nueva tendencia en la experiencia de habitar los espacios, una cuestión que lleva varios años y va más allá de la coyuntura actual.

Lejos de pensar que las VUT son de preferencia entre los viajeros jóvenes, las familias y parejas completan el 74,6% de las personas que alquilan una. En cuanto a la franja etaria, más del 60% se encuentra de entre los 65 y 74 años de edad.

Hasta aquí, algunos datos que sirven para explicar otro gran momento del mercado inmobiliario, que ha superado las expectativas que se tenían para el año pasado. Durante el 2023, a las puertas del verano, lo que se espera es la consolidación de la Vivienda para Uso Turístico, ya no solo como modelo de negocio, sino para la inversión.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las ganancias récord que generaron las Viviendas de Uso Turístico en 2022. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El auge de la logística, producto de la post pandemia, se está enfocando actualmente en invertir en la robotización y en la automatización paulatina de sus cadenas de producción. La digitalización y las nuevas tecnologías demandan nuevos modos de trabajo, mayor productividad y menos superficie de trabajo.

España es el segundo país europeo en inversión de logística, registrando 22.500 millones de euros en los primeros meses de 2023.

En un post anterior de Oi Real Estate, remarcábamos la importancia que ha tenido el sector logístico con el aumento del e-commerce durante el confinamiento. Si bien la pandemia ha pasado, este sector siguió creciendo y esto implica que realizaron y realizan cambios en sus modos de producir para adecuarse a las demandas.

La logística 4.0 se centra en la automatización

Las inversiones en la automatización de las empresas logísticas se calculan en 30.750 millones de euros durante este año.

António Fernandes, director de Innovación de la empresa de logística Luís Simões, señala que “En los últimos años, la Logística 4.0 ha permitido mejorar la eficiencia y la agilidad de procesos y reducir los costes. Acelerada por la pandemia, la digitalización del sector seguirá enfocándose en la automatización de operaciones, pero buscando nuevas soluciones más eco-responsables y personalizadas para satisfacer a clientes más exigentes”.

El experto señala que la digitalización ha traído seis tendencias importantes dentro del sector logístico:

  1. La automatización de las operaciones: automatizar la gestión de los almacenes, la distribución y el reciclado permitirá que se pueda delegar en máquinas estos procesos cotidianos.
  2. Aplicaciones enfocadas al negocio: podemos reducir los tiempos y los recursos en cada proceso, además de aumentar la seguridad .
  3. Análisis a través de Big Data: es posible anticipar las demandas de los clientes y confeccionar previsiones económicas para generar más rentabilidad.
  4. Aplicar la Inteligencia Artificial: los algoritmos predictivos ayudan a la mejor adaptación frente a picos de demanda o cambios momentáneos.
  5. Aplicar el Internet de las Cosas: conectar vehículos, personas e infraestructuras a través de los nuevos dispositivos inteligentes para aumentar la eficiencia y reducir los gases contaminantes.
  6. Ciberseguridad: a través de la criptografía y la Inteligencia Artificial podemos proteger los datos de la compañía.

“La logística tradicional ya no sirve”

António Fernandes también destaca que desde la empresa Luís Simões apuestan a la automatización para optimizar su trabajo.

La automatización de los almacenes en la empresa es su rasgo más saliente. Desde el año 2008, la empresa invierte en sistemas AVG que aumentan el número de movimientos por hora de pallets o cajas al conectar con el software que se encarga de la gestión. Además se reducen los errores humanos y se reduce la superficie del territorio usado pues se utilizan menos metros cuadrados.

En 2021 han inaugurado la Puerta Centro – Ciudad del Transporte en Guadalajara colocándose de esta manera en un lugar de referencia dentro del sector logístico europeo.

La automatización en el centro logístico de Benetton

La empresa de moda Benetton, a fines de 2022, inauguró un nuevo sistema de automatización en sus instalaciones ubicadas en Vallorba. El objetivo principal era reforzar las ventas online del grupo a través de la optimización de los pedidos.

Utilizando 60.000 contenedores para el stock y 53 robots, el proyecto se centraba en reducir el espacio y lograr la agilidad y la flexibilidad en las operaciones logísticas. El operario sólo debe encargarse de recoger los productos para terminar el pedido.

Inditex y su inversión de 80 millones en su plataforma logística

El centro logístico de Inditex en Zaragoza -encargado de abastecer a toda la red mundial de locales Zara- recibió 80 millones de euros para reforzarse y crear más puestos de trabajo. Si bien ya no es noticia porque sucedió el año pasado, es interesante ver cómo se fue inyectando dinero a la inversión en logística.

La empresa anunció la creación de 250 empleos además de los 1.800 ya existentes para ese momento. El anuncio se relacionó, además, con la decisión del gobierno aragonés de reducir los impuestos a las empresas que invierten y generen nuevos puestos de trabajo.

El centro logístico de Inditex data desde el año 2003 y las obras de ampliación comenzaron en 2022. El centro tuvo una ampliación de 63.500 metros cuadrados y su capacidad operativa preveía un aumento de un 20%.

El proyecto incluía un nuevo silo robotizado y un edificio auxiliar para la recepción de mercancía. También, un nuevo sitio para el aparcamiento de camiones y una nueva nave auxiliar.

DinoSol incorpora un nuevo robot para la automatización

La empresa de distribución alimentaria DinoSol implementa en su principal centro logístico, ubicado en Telde, un robot que prepara automáticamente los pedidos. Revolution, como se conoce a este robot, es pionero en España y se encarga de preparar los pedidos de los productos con mayor valor económico.

Esta incorporación tecnológica ayuda a reducir los errores, mejorando la eficiencia y la productividad. Al mismo tiempo, está conectado con otros robots de otras partes del mundo para continuar con su aprendizaje cotidiano.

La empresa ha invertido 7 millones de euros en la primera fase de automatización, cuya finalización se produjo a comienzos de año.

CONVEIOR brinda productos para fomentar la automatización

La empresa de fabricación e instalación de transportadores 4.0 CONVEIOR es pionera en este sector. Ubicada en Guadalajara, desde 2017 es referente indiscutible en lo que se refiere a la automatización industrial del sector logístico. Este año han expandido sus fronteras, gracias a un proyecto con la empresa Decathlon, en Londres.

La compañía se focaliza en el diseño, fabricación, instalación, programación y puesta en funcionamiento de transportadores. También se destaca su servicio de post venta, el cual siempre está atento a las necesidades de los clientes.

La empresa ha ganado el sello EIBT de ANCES, que supone el reconocimiento del cumplimiento de una serie de características a empresas innovadoras de base tecnológica. También ha sido galardonada con el Premio Emprendedor XXI de CaixaBank Castilla-La Mancha.

Esto es solo el comienzo, las tecnologías y los robots irán evolucionando con el pasar de los años, adaptándose a espacios cada vez más reducidos.

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Con el coste de la financiación para inversor core y el valor de los vehículos lejos de su alcance. Así las cosas, cambian las inversiones en inmobiliario y el protagonismo pasa a mano de las inversiones del tipo value added.

El mercado de inversiones inmobiliarias ha tenido en 2022 uno de los mejores años en cuanto a compraventas y también en los registros de hipotecas. El real estate fue uno de los sectores más beneficiados, tal vez uno de los que mayores expectativas despertaron. Por eso, el 2023 tuvo desde sus inicios un viraje de los inversores que antes se inclinaban, o bien por otros vehículos, o bien por otros modelos dentro de las propiedades. El inversor core, con la mira fija en las rentas recurrentes a largo plazo, va cediendo su lugar.

Cambian las inversiones en inmobiliario y ya no solo se toman como refugio, sino que comienza a prevalecer el modelo que apuesta a añadir valor a un inmueble para maximizar su rentabilidad mediante la rehabilitación para su posterior reventa: el modelo de inversión value added. Ya no solo se buscan esas rentabilidades que ofrece la inversión core (entre el 3% y el 6%), sino que aparecen apostadores que van en busca de ganancias que se encuentran por encima del 10%. Incluso las hay cercanas al 15%. Analistas y expertos sostienen que se trata de un cambio en el perfil de inversiones, más arriesgadas, que se puede convertir en la tendencia de aquí en adelante.

Cambian las inversiones en inmobiliario

Luego del espectacular desempeño del mercado inmobiliario durante 2022, las miradas de los inversores, analistas y operadores viraron para ver qué ocurre en ese negocio. Fueron más de 640.000 las transacciones que se llevaron a cabo y, con ello, subieron las expectativas para todos los sectores del mercado inmobiliario, desde las naves logísticas hasta el real estate.

Lo que se puede concluir luego de observar lo que ocurre en los primeros meses del año es que cambian las inversiones en inmobiliario. Existen hoy condiciones para la llegada de un nuevo perfil inversor, un tanto más arriesgado y en busca de rentabilidades más altas. Se trata principalmente de fondos de inversión que tienen sus colocaciones en el tipo de inversión value added, es decir: agregar valor a una propiedad a través de las rehabilitaciones necesarias para su posterior reventa. 

No se trata de un nuevo modelo de inversión, sino más bien de nuevos inversores en un mercado que se ha destacado por demás. Y que en 2023 promete mejores condiciones para aquellos fondos que buscan rentabilidades más altas, aun a pesar del mayor riesgo que ello implica. En este caso, el mercado inmobiliario estaba compuesto en gran medida con las típicas inversiones core, con una búsqueda de rentabilidades de entre el 3% y el 6%. Ahora se estaría en presencia de un modelo value added, y su búsqueda de rentabilidades por encima del 10%.

Fondos core

El modelo de inversión denominado core se basa en players que buscan rentas recurrentes y a largo plazo. Esa es la clave principal: propiedades ubicadas en las mejores zonas de las grandes ciudades; negocios que involucran grandes firmas, y a mediano y largo plazo.

Lo que ocurre cuando cambian las inversiones en inmobiliario es que los negocios a largo plazo ya no encuentran lugar, o al menos dejan de ser el común. De hecho, con las subidas de tipos, hay plazos fijos que igualan a las rentabilidades promedio del modelo core. Incluso hay títulos de deuda pública y bonos soberanos que logran superarlo, y cuentan con mayor solidez. 

Tampoco son favorables para el modelo core los precios de las propiedades, con las subidas que se fueron dando en el valor de las propiedades. Entonces, estamos en presencia del paulatino retiro de la inversión core, ya sea porque no existen vehículos afines a los precios que éstos inversores están dispuestos a pagar, o bien porque hay otros vehículos tan rentables y estables como los del mercado inmobiliario, pero más accesibles.

Por último, el acceso al financiamiento que precisan los inversores core, continuará con las restricciones actuales. Sobe todo con la política de endurecimiento de los tipos del Banco Central Europeo. Aunque hay productos específicos, como e senior living y el mercado hotelero, donde el modelo de inversión core va a seguir teniendo una fuerte presencia.

Inversiones value added

El modelo de inversión value added se asienta en agregar valor a un inmueble a partir de una rehabilitación y actuaciones, para luego volver a volcarlo al mercado a un precio mayor. Lo destacado de esta clase de negocio es la búsqueda apropiada, tanto de la propiedad como de la ubicación. Estos dos elementos, bien conjugados, pueden hacer de la apuesta un gran negocio. Por ello, tal vez, son los operadores inmobiliarios quienes mejor entienden sobre estas inversiones.

El reposicionamiento de una propiedad está en el centro de este modelo. Y cuando se concluye que cambian las inversiones en inmobiliario, se refiere a que existen inmuebles con mayor potencial y que tal vez no estén del todo aprovechados. Los fondos value added  se apoyan en este aspecto del mercado y también logran posicionarse por sobre otro perfil, más conservador, de inversiones. Hay ocasiones donde la revaluación reposicionamiento del inmueble es tan importante que se transforma en otro vehículo de inversión. Tal es el caso de lo que está ocurriendo con el glamping.

En el sector de lujo es uno de los más elegidos para las inversiones value added. Ya sea en el residencial como en el hotelero. Allí se están observando fuertes movimientos y reposicionamientos, aunque faltan las confirmaciones y la puesta en marcha de los desarrollos. Los centros de datos vienen de la mano de las inversiones tecnológicas y, por lo tanto, también se encuentran en el centro de atracción.

Luego de dos años donde el mercado inmobiliario pareció recuperarse del periodo de pandemia, ahora toca el reacomodo de las inversiones. Al parecer, cambian las inversiones en inmobiliario, y las rentabilidades recurrentes a largo plazo van dejando paso al reposicionamiento de los activos e inversores.

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En los próximos dos años se prevé que bajará el precio de la vivienda, no solo en la zona euro, sino a nivel global. En EEUU, el alza de tipos va a enfriar el mercado durante el mediano plazo. Mientras que en Europa, los precios pueden caer entre 2 y 3 puntos por año.

El precio dela vivienda puede caer en los próximos dos años. Y no solo en la zona euro, sino a nivel global. Al menos es lo que prevén algunos informes, como los de la banca Bankinter y la norteamericana Standard and Poors. Las caídas se registrarían no solo en el precio sino en el volumen de las ventas, tanto para este año como para 2024. En cuanto a la vivienda en la zona euro, su costo podría llegar a deprimirse en un 3% durante este año y un 2% en el próximo. Mientras que en los EEUU, los aumentos de los tipos ha encarecido el costo de las hipotecas, lo que terminó por enfriar el mercado inmobiliario.

Las previsiones de Bankinter marcan que el precio de la vivienda se va a ajustar durante los próximos meses del año. La caída puede llegar a un 3% para 2023 y en 2% durante el año que viene. En términos relativos, comparando estos índices con respecto a la inflación, se trata de una baja del valor de las propiedades del 12%. En el caso del mercado inmobiliario de los EEUU, el encarecimiento de las hipotecas y el horizonte de debilidad económica pueden hacer que el precio de las propiedades continúe bajando en el corto plazo.

Bajará el precio de la vivienda

Un informe de la banca Bankinter sobre las perspectivas del mercado inmobiliario, indica que se esperan dos años en los que el precio de la vivienda va a ajustarse a la baja. Incluso, la caída se registraría no solo en el valor, sino que el volumen den las operaciones de compraventa también se verán afectadas en lo que queda de 2023 y en 2024.

La caída durante éste año sería del 3%, en promedio. Y para el 2024 el ajuste a la baja estaría cercano al 2%. En términos reales, considerando los índices inflacionarios actuales y las previsiones de aquí en adelante, la depresión en el valor de las propiedades seria de 12%. Con estos índices, se corta un periodo de diez años en los que el precio de la vivienda -nueva y usada- había experimentado subidas de manera sostenida.

Por el lado de los EEUU, desde el S&P Dow Jones Indices indican que, mientras la Reserva Federal mantenga la subida de tipos, en el corto plazo el precio de las hipotecas va a permanecer elevado. Este hecho, sumado a la incertidumbre sobre la economía, atentan contra a recuperación de los precios y del volumen de compraventa. Es un escenario que podría durar, al menos, durante el resto del año y se repetiría en 2024.

En cuanto a España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que se pueden llegar a crear unas 150.000 nuevas viviendas, alentado por la inversión extranjera y local. Lo que agregaría más oferta a un mercado donde los grandes inversores aún se mantienen prudentes. En lo que respecta al precio del suelo, se mantiene prácticamente sin cambios desde 2022, con una corrección mínima de -0,1% respecto de 2021.

Caída en las ventas

Algunas de las causas por las que el precio de la vivienda cayó durante este año y caerá en 2024, son el aumento de las hipotecas, la pérdida de los ahorros y la caída de la rentabilidad de los alquileres. Todos estos aspectos están fuertemente vinculados con la inflación.

Por el lado de la compraventa, desde Bankinter también pronostican descensos. Las más de 640.000 operaciones realizadas durante 2022 fueron registros máximos desde 2007, sostenida por la demanda local y la inversión extranjera. Lo que se espera para el periodo presente es una reducción del volumen de operaciones del 14% para éste año, y un descenso del 7% para el 2024. Luego de esta retracción, se daría una estabilización del mercado en tormo a las 500.000 compraventas anuales en el mediano plazo.

Así, la merma de los tipos puede venir acompañada de una mayor oferta y también de la demanda. Hoy en día, son los tres factores del mercado inmobiliario que tienden a ajustarse. La inflación es todavía alta y el Banco Central Europeo va a mantener los tipos al nivel actual. El otro factor que puede cambiar el estado de las cosas son los grandes inversores. Pero, mientras prefieran la cautela, el repunte tendrá que esperar un tiempo más.

El mercado de los EEUU

En los EEUU ha comenzado el periodo anual de mayores operaciones de compraventa del mercado inmobiliario. Una leve baja de los tipos hipotecarios alentó un aumento de la demanda. Pero lo que se mantuvo en bajos niveles fue la oferta, ya que con el encarecimiento de la financiación, los propietarios norteamericanos han decidido esperar mejores condiciones para vender.

Hacia principios de 2023, los hipotecarios a 30 años (el crédito más común en los EEUU) tenían intereses del 6,48%, mientras que luego fue bajando hasta el 6,39%. Un índice todavía alto como para alentar a inversores.

El precio de la vivienda en los EEUU no tiene un comportamiento similar al de España y la zona euro. Su mayor extensión territorial, las diferencias geográficas y económicas pesan de manera más fuerte que en la zona euro. Por ejemplo, los precios en Miami tuvieron un aumento del 10,8% respecto del primer trimestre del año pasado. Mientras que en los estados de Florida y en Atlanta se registraron alzas, aunque no al nivel de la costa este. Por el contrario, en Los Ángeles se registró una baja excepcional de 1,3% en el precio. Pero se trata de reacomodos que se están produciendo en el mercado inmobiliario de esa región norteamericana. La media del país marca un enfriamiento de la oferta y una debilitación de la demanda. A uno y otro lado del Atlántico, la inflación está en el primer orden las causas.

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