Carolina

En esta oportunidad detallaremos todo lo relacionado a uno de los principales medios de financiación por las entidades bancarias. Nos referimos al mercado de cédulas hipotecarias. Este artículo se puntualizará en su regulación y modo de funcionamiento, así como también, en las dificultades y riegos entre la emisión de las mismas y los valores de los inmuebles.

Lo primero es saber qué son las cédulas hipotecarias. Se trata de instrumentos financieros, básicamente bonos, utilizados a modo de garantía con préstamos emitidos por el Banco. Por lo tanto, quién adquiere una cédula hipotecaria sabe que su cobro se encuentra avalado por las propiedades de inmuebles gravadas con hipoteca del mismo banco.

Los requisitos que tienen las cédulas hipotecarias con:

• Debe ser la primera hipoteca del cliente,
• No puede superar el 80% del valor de la vivienda.
• Debe tener una tasación, un seguro de daños o un plazo de amortización máximo de 30 años.

¿De qué manera funcionan las cédulas hipotecarias?

El modo en que se llevan adelante las cedulas bancarías es el siguiente:

Estos instrumentos financieros son de gran utilidad para los bancos, en tanto son fijados a largo plazo.  Es decir, si bien el interés que paga el banco por las cédulas hipotecarias es mayor que un depósito a plazo fijo, al ser a largo plazo el riesgo de pérdida de liquidez es menor.

Si lo llevamos a la práctica, las cédulas hipotecarias se tratan de un mix entre un bono y un plazo fijo a largo plazo. Es decir, depósito porque el inversor se asegura de recuperar lo invertido, y un bono porque puede venderlo cuando desee en caso de necesitar liquidez. Sin embargo, en este punto hay que aclarar que las cédulas de este tipo funcionan en mercados secundarios, lo que limita la liquidez de las mismas. Por lo tanto, se encuentran expuestas a la negociación libre entre oferta y demanda, en consecuencia, en muchos casos, son comercializadas por debajo de su valor nominal.

Siguiendo en la línea de depósito y bono, podemos decir que en esa combinación radica su mayor ventaja. Y, al mismo tiempo, su mayor desventaja. Es decir, la posibilidad de hacer dinero en cualquier momento se contrarresta con la posibilidad de alto riesgo de que su título cotice por debajo de lo invertido al momento de venderse. En este sentido, el precio de las cédulas hipotecarias estará vinculada de manera directa con el tipo de interés que el mercado paga por los depósitos en un determinado período.

Características de la cédula hipotecaria

A continuación, te detallamos las principales características de una cédula hipotecaria.

• Su emisión es mediante escritura pública, a partir de ella una entidad financiera busca financiación. Por el capital que recibe dicha entidad paga un interés.  
• En regla general, suelen ser títulos con una amortiguación entre 1 y 3 años.
• Algunos especialistas las consideran como un activo del mercado monetario, pero otros no. En estos casos, porque no son de facilidad para convertirlas en dinero en comparación con repo o una operación simultánea.

Son considerados productos de adquisición sencilla, en tanto se detalle correctamente el tipo de garantía ofrecida por el banco, en relación a los créditos hipotecarios que respalda.

¿Cuáles son los riesgos de las cédulas hipotecarias?

Como cualquier inversión, la realización de cédulas hipotecarias no se encuentra exenta de determinados riesgos. Por un lado, la persona inversora está expuesta a la falta de pago de la entidad bancaria y que no se pueda llevar adelante el repago de los títulos.

Asimismo, existen peligros vinculados directamente a los instrumentos a renta fija:

• El tipo de interés

• El mercado

• La liquidez    

Si quien invierte necesita el efectivo, puede vender el bono. Sin embargo, debe considerar que el valor del mismo puede estar sujeto a consecuencias debido a un periodo financiero inestable. Entonces si el ahorrador necesita efectivo, tendrá la posibilidad de conseguir liquidez, pero sabiendo que su valor puede variar por: el período inflacionista o que la cotización bursátil se desplome.

En la actualidad, en el caso de contratar cédulas hipotecarias es de suma importancia analizar el complejo contexto por el cual se encuentra atravesando el mercado inmobiliario.

Por último, existen cedulas hipotecarias con riesgo elevado denominadas subprime. Un ejemplo de ellas son las emitidas por las entidades bancarias americanas garantizadas por hipotecas de alto riesgo.

Términos clave acerca de las cédulas hipotecarias

El mercado financiero es sumamente amplio y también lo son sus definiciones y denominaciones técnicas. En muchas ocasiones, determinadas palabras combinadas pueden adquirir conceptualizaciones completamente diferentes. A su vez, la alta gama de productos también, al combinarse, pueden resultar conceptualmente diferentes.

Cuando hablamos de cédulas hipotecarias existen cuatro palabras o definiciones con estas características y que resultan de gran importancia para entender el instrumento en general.

Bonos

Cuando hablamos de bonos nos estamos refiriendo a los títulos que otorgan el derecho al recibo de una renta a cambio del préstamo de una determinada cantidad al momento de su adquisición. Pueden ser emitidos por entidades públicas y/o privadas, y se consideran a valores mobiliarios de renta fija.

Renta fija

De manera sencilla, la renta fija refiere a los activos financieros que representan una deuda por parte de las entidades financieras para con los inversores. Asimismo, está compuesta por diferentes elementos como ser los bonos, pagarés, etc. Es decir, por aquellos productos que sirven como cobro de una rentabilidad a modo de interés.

En este sentido, la renta fija refiere a valores menos comprometidos con el proceso de los mercados, por lo que se la considera la de menor riesgo, en relación a la renta variable.

Fondos de Titulación de activos

Se trata de un fondo configurado como patrimonio separado que es administrado por una sociedad gestora.

Una entidad en busca de financiación (cedente) vende activos al fondo de titulación que emite valores con el respaldo de dichos activos.  A su vez, esos valores, llamados bonos de titulación, son colocados entre los inversores.  

En los casos en que los activos concedidos son préstamos hipotecarios, el fondo que los obtiene es un fondo de titulación hipotecaria y los valores emitidos se llaman bonos de titulación hipotecaria.

¿En qué difieren las cédulas de los bonos de titulación?

Distinguir entre las cédulas hipotecarias y los bonos de titulación es de gran importancia para poder comprender esta herramienta financiera. Si bien ambos conceptos refieren a títulos hipotecarios, no son lo mismo. Algunas de sus diferencias son notables:  

Por su parte, los bonos de titulación provienen del mismo tronco, pero por diferentes motivos. Para comprender este punto, es necesario tener en cuenta que las entidades de financiamiento no pueden emitir todos sus títulos en carácter de cédulas. Esto se debe a que el mercado hipotecario restringe este tipo de emisiones a aquellos valores más seguros. Para brindar la mayor seguridad se piden determinados requisitos. Aquí está la gran diferencia. Los bonos no deben cumplir con dichos requerimientos. En el caso de los bonos, los mismos son transferidos a un fondo que los emitirá y se podría decir que la entidad financiera se desvincula de ellos. Por lo tanto, en el caso de problemas el inversor no podrá ir en contra de los demás activos del banco. Algo que si sucede en el caso de las cédulas. donde el ahorrista puede iniciar acciones contra los activos emitidos.

Por lo tanto, en el caso de los bonos de titulación se tendrán menores garantías, pero con ofertas con mayor rentabilidad.

¿Cuáles son los tipos de cédulas hipotecarias?

Por otra parte, existen diversos tipos de cédulas hipotecarías. Nos referimos a las cedulas con garantía especial o las cédulas con garantía global.

Cédula hipotecaria con garantía especial

En estos casos, nos referimos a las cédulas que son emitidas por entidades financieras que tienen el respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios. Las mismas deben ser identificados cada uno de los créditos por los cuales se encuentra respaldada y también los inmuebles que lleguen a quedar como garantía de dichos créditos. Además, se debe detallar el importe de cada uno.

Cédula hipotecaria con garantía global

Por su parte, este tipo de cédulas son las que son garantizadas por préstamos hipotecarios en los cuales el titular es la misma entidad emisora. Para resultar válidos, no pueden estar afectados por otra emisión de cédula con garantía especial. Nos referimos a que, este tipo de créditos hipotecarios son del banco emisor, salvo aquellos que vienen a amparar a otras cédulas con garantía especial.

Últimas consideraciones relevantes

Para ir concluyendo queremos mencionar punto claves que deben considerarse cuando se refiere a las cédulas hipotecarias. En primer lugar, y considerando todo lo antes mencionado, podemos decir que son una parte sensible en los valores de la renta fija, utilizados por las entidades financieras en busca de financiaciones.

En la mayoría de los casos, podemos encontrarnos con emisiones a mediano plazo. Esta particularidad se vincula directamente con los tipos de intereses propuestos y con las condiciones en la amortización. En este sentido, es de relativa importancia tener en cuenta que las entidades que emiten estas cédulas suelen reservarse la facultad anticipada de amortización. Esto puede deberse a un mecanismo de protección contra los movimientos del mercado, ya que las cédulas son emitidas a tasas fijas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión sobre las cédulas hipotecarias. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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