Con la nueva subida de tipos del BCE, los créditos se verán afectados. A esto se suman las mayores restricciones que imponen los bancos, por lo que el foco está puesto en lo que pasará con las hipotecas de aquí en adelante.
El banco Central Europeo generó una subida en los tipos de referencia. A partir del 21 de junio pasado, la tasa de facilidad de depósito llegó a los 3,5% y la de facilidad marginal de crédito en 4,25%. Las estimaciones de analistas indican que habrá nuevas subidas en los próximos encuentros del Conejo de Gobierno en julio, e incluso en el septiembre próximo. Por ello, la duda es qué pasará con las hipotecas, en una coyuntura que mantiene la tensión en los precios y el Euribor cerca del 4%.
Las hipotecas están siendo afectadas en gran modo por la subida de los tipos. De acuerdo a los notarios, solo el 44% de las operaciones de compra fueron a través de un hipotecario. Hay estrategias que se ponen en marcha para combatir el aumento de las cuotas, como la amortización anticipada. Además, están aumentando la cantidad de préstamos que entran en renegociación (con el propio banco, e incluso los clientes que se deciden por la subrogación hacia otro banco).
Complicaciones para los bajos ingresos
La confirmación de una nueva subida de tasas de referencia va a impactar de manera negativa a quienes poseen bajos ingresos. Es que las mayores restricciones que impusieron los bancos para otorgar créditos dejan de lado a muchas familias con menores recursos que buscan comprar una vivienda.
De hecho, los aspirantes de bajos ingresos ya se están retirando del mercado. El Consejo General del Notariado español ha notado que, durante el mes de abril, tan solo el 44% de las operaciones de compra de vivienda se realizaron a través de un hipotecario. En su mayoría, las compraventas se efectuaron con recursos propios o dinero proveniente de otra venta.
En cuanto a la banca, el Consejero Delegado de Santander España, Ángel Rivera, sostuvo que los aspirantes de bajos ingresos “obviamente van a tener más dificultades”, e incluso “se va a provocar un aumento de los impagos”. Sin que esto último derive en un “drama de morosidad”, como ha ocurrido en la crisis de las hipotecas de 2008.
Ante este panorama, que está afectando de manera directa a las familias con menos capacidad monetaria, muchas son las dudas sobre qué pasará con las hipotecas. De acuerdo a los registros del Banco de España, la relación entre el monto de los créditos y el valor de las propiedades, conocido como LTV, se encuentra en el 63%, lo que representa el mínimo desde 2009. Por otro lado, aquellas hipotecas cuyo LTV es superior al 80% son las menores de la serie histórica: solo el 7,1%. Esto se debe, justamente, a las previsiones que fue tomando la banca en los últimos meses.
Caída en la demanda y amortizaciones anticipadas
El Banco Central Europeo reconoce que la política de subida de tipos impacta de manera directa en la demanda de hipotecarios. En ese sentido, desde el Consejo de gobierno sostienen que los incrementos “se están transmitiendo con fuerza a las condiciones de financiación y el crecimiento de los préstamos se está ralentizando”. Al mismo tiempo, la entidad dirigida por Cristine Lagarde afirma que, en su política, en definitiva, “el endurecimiento de las condiciones de financiación es uno de los motivos principales por los que se prevé que la inflación continúe disminuyendo, ya que se espera que frene cada vez más la demanda”.
Ante la incertidumbre por no saber qué pasará con las hipotecas, muchos tomadores de esos créditos se deciden por la amortización anticipada. Se trata de adelantar pagos, sabiendo que las tasas y cuotas van a continuar aumentando en los próximos meses. También están aquellos que ya no pueden soportar el peso de su deuda y acuden al despalancamiento.
Una y otra solución repentina para deudores, es también una complicación para el sistema financiero. De acuerdo a los registros del Banco de España, durante abril, el monto de las amortizaciones supera al otorgamiento de nuevos préstamos. El llamado ‘saldo vivo’ de la cartera de créditos alcanzó los 504.355 millones de euros, lo que representa una cifra menor que en enero de 2021, y de las más bajas de las series históricas.
Qué pasará con las hipotecas
Con el escenario prácticamente definido para lo que queda del año y los primeros meses de 2024, queda por ver qué pasará con las hipotecas. Muchos ahorristas e inversores que ya cuentan con un hipotecario se vuelcan a la amortización de capital. Esto es, utilizar sus ahorros y adelantar pagos a futuro para evitar males mayores.
Por otro lado, aquellos tenedores de hipotecarios con tasa variable, la opción más buscada es renegociar las condiciones del acuerdo. Una es con el propio banco, buscando mayores plazos, las llamadas novaciones. Y la otra es, directamente, una subrogación, o sea cambiar de entidad por otra más favorable o que ofrezca tipos fijos.
El Director de Coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), Raymond Torres, opina que las hipotecas mixtas “son una opción que permite diversificar el riesgo, lo que aumentará su atractivo de cara a las familias al menos hasta que empiecen a bajar los tipos de interés”.
Entonces, para la pregunta sobre lo que pasará con las hipotecas, no hay una sola respuesta. Las estimaciones indican que el índice Euribor se mantendrá en torno a los 4%-4,5% durante la segunda mitad del año. En este marco, las hipotecas del tipo variable se mantendrán unos puntos por encima, con tendencia a la baja en 2024. Aunque también hay bancos que ofrecen créditos a tasa fija del 3%. Ambas son una buena opción, si se tiene en cuenta que aún persisten altos grados de incertidumbre en las grandes economías mundiales.
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